Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Projekt budowlany to też informacja publiczna

Agnieszka Grabowska-Toś17 listopada 20157 komentarzy

Jakiś czas temu jeden z naszych Klientów postanowił kupić nieruchomość, na której zamierzał zrealizować niewielką inwestycję deweloperską. Zanim dokonał zakupu, zlecił naszej Kancelarii wykonanie audytu prawnego tej nieruchomości.

W ramach analizy stanu prawnego tej nieruchomości, zbadaliśmy również – w pewnym zakresie – nieruchomości sąsiednie. Chcieliśmy wiedzieć, czy ich właściciele nie planują np. konkurencyjnej inwestycji lub też innej, która mogłaby w jakikolwiek sposób ograniczać inwestycję naszego Klienta.

Okazało się, że dla sąsiedniej nieruchomości, graniczącej z działką naszego dewelopera zostało wydane pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego. Pozwolenie to było ostateczne, ale nieprawomocne.

Ponieważ nie mieliśmy możliwości zapoznania się z aktami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, albowiem sprzedający nie został uznany za stronę tego postępowania, wystąpiliśmy do Starosty o udostępnienie informacji publicznej – w postaci projektu budowlanego, zatwierdzonego ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, która miała być realizowana na działce sąsiedniej.

Nasz Klient chciał wiedzieć, w jakiej odległości od granic interesującej go działki będzie realizowany budynek i jakie uwarunkowania musi uwzględnić planując swoją inwestycję.

I co się okazało?

Że nic z tego. Projektu nie zobaczymy, bo to nie jest informacja wytworzona przez organ i w związku tym, to nie jest informacja publiczna.

Nie muszę mówić, że po raz kolejny ręce mi opadły, kiedy przeczytałam odpowiedź Starosty. Czasem mam wrażenie, że załatwianie spraw w urzędach, to jak walka z wiatrakami.

Ale mimo to walczę jak lew 😉 i w sprawie udostępnienia projektu budowlanego też nie odpuszczę.

Bo jak powiedział WSA w Krakowie w wyroku z dnia 6.08.2013 roku, sygn. II SAB/Kr 97/13, powołując się na szereg innych wyroków sądów administracyjnych w tym NSA, skoro projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę, to nie ulega wątpliwości, że projekt ten stanowi integralną część rozstrzygnięcia administracyjnego.

To zaś oznacza, że informacją publiczną jest nie tylko sama decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, lecz także zatwierdzony projekt budowlany, który podlega udostępnieniu na zasadach i w trybie ustawy o udostępnianiu informacji publicznej.

Z okazji Dnia Niepodległości – o zasadzie legalności w postępowaniu o pozwolenie na budowę

Agnieszka Grabowska-Toś11 listopada 20157 komentarzy

Zamek w Ogrodzieńcu

We wczorajszym krakowskim dodatku do Gazety Wyborczej ukazał się artykuł pt. Podchody deweloperów. Obok domków mogą stanąć bloki.

Rzecz dotyczy inwestycji realizowanej przez jednego z deweloperów w krakowskich Jugowicach. Okazuje się, że deweloper planuje tam budowę 8 domków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, przy czym – jak wynika z treści artykułu – będą to budynki czterokondygnacyjne o wysokości ponad 12 m.

Sąsiedzi terenu planowanej inwestycji – za wyjątkiem jednego – nie wiedzieli o planowanej inwestycji, ponieważ w toku uzyskiwania przez dewelopera pozwolenia na budowę, nie byli stronami postępowania. Teraz obawiają się – że tuż przed oknami ich domów stanie osiedle, w którym nie będzie 16 lokali, lecz znacznie więcej i że w ten sposób dojdzie do przekształcenia budynków jednorodzinnych w budynki wielorodzinne.

O takim sposobie obchodzenia przepisów z zakresu planowania przestrzennego, które na danym obszarze nie dopuszczają lokalizacji budynków wielorodzinnych, wspominałam już nie raz na moim blogu.

Czy tak będzie w tym przypadku?

Nie wiem. Nie znam sprawy, nie znam tej inwestycji.

W każdym razie na tym etapie na pewno nie jest jeszcze przesądzone, czy obawy sąsiadów są słuszne. Jeśli deweloper uzyskał pozwolenie na budowę budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, to zgodnie z obowiązującymi przepisami, taką inwestycję może zrealizować i w każdym budynku jednorodzinnym będzie mógł wydzielić nie więcej niż dwa lokale.

Być może właśnie taki był jego zamysł – wybudować osiedle, w którym nabywcy będą mogli kupić duże, przestronne, dwupoziomowe lokale w ciekawej, spokojnej lokalizacji, a sąsiedzi zupełnie niepotrzebnie zrobili wokół tej sprawy zamieszanie.

Czas pokaże…

Ja wspominam Państwu o tej sprawie z zupełnie innego powodu.

Otóż moją uwagę zwróciła wypowiedź urzędnika Wydziału Architektury Urzędu Miasta Krakowa, który stwierdził: Organ wydający decyzję pozwolenia na budowę zdaje sobie sprawę, że inwestycje zrealizowane mogą ulec dalszym zmianom i przebudowom. Na etapie wydania pozwolenia bada jednak zgodność projektowanej inwestycji z obowiązującymi przepisami i zatwierdza konkretne rozwiązanie projektowe – w tym przypadku budynki jednorodzinne dwulokalowe. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, nie może opierać się na domniemaniach co do przyszłych, ewentualnych, działań inwestora”.

Muszę przyznać, że stanowisko to jest dla mnie co najmniej zaskakujące, zwłaszcza wobec faktu, że w jednej ze spraw, która ostatecznie znalazła swój finał w sądzie administracyjnym, Wydział Architektury Urzędu Miasta Krakowa odmówił udzielenia pozwolenia na budowę wskazując, iż projektowane trzy budynki posiadają wszystkie cechy budynków wielorodzinnych, a nie jak określił ich funkcję projektant – budynków jednorodzinnych.

Zdaniem organu taki projekt faktycznie stanowił próbę ominięcia obowiązujących przepisów prawa, w tym w szczególności postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dopuszczał na działce inwestora wyłącznie budynki jednorodzinne i dlatego należało odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.

Dodać należy, że każdy z trzech projektowanych budynków jednorodzinnych posiadał 22 pokoje (oraz dodatkowo 4 dostępne z wydzielonej klatki schodowej antresole z tarasami), 2 aneksy kuchenne, 18 łazienek w każdym z budynków. Zdaniem Wydziału Architektury oznaczało to, że w każdym z omawianych budynków jednorodzinnych można wyodrębnić co najmniej 18 samodzielnych lokali mieszkalnych na co wskazywał zarówno układ i rodzaj zaprojektowanych pomieszczeń, jak i dostępność zespołów pomieszczeń (umożliwiających prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego) z wydzielonych, odrębnych klatek schodowych.

Czy zatem odmawiając udzielenia pozwolenia na budowę Wydział Architektury – wbrew temu, co stwierdził urzędnik – oparł się właśnie na domniemaniu co do przyszłych działań inwestora?

Moim zdaniem – oczywiście tak.

Rzecz w tym, że organ zrobił to prawidłowo, dlatego taka asekuracyjna wypowiedź jego urzędnika we wspomnianym artykule bardzo mnie dziwi.

Jeśli już na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie reagował prawidłowo, praktyka przekształcania budynków jednorodzinnych w wielorodzinnych będzie nadal stosowana, choć wobec kolejnych wypowiedzi urzędników – nie można mieć już wątpliwości, iż jest ona sprzeczna z prawem.

Obowiązek organów wydających pozwolenie na budowę w zakresie dokonywania – już na etapie procedowania pozwolenia na budowę – oceny rzeczywistej funkcji projektowanych budynków, a więc czy posiadają faktycznie atrybuty zabudowy jednorodzinnej, czy wielorodzinnej, potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21.07.2014 roku, uznając iż prawidłowo Wydział Architektury odmówił udzielenia pozwolenia na budowę wspomnianych 3 budynków wielorodzinnych, o wskazanym wyżej układzie, liczbie i rodzaju pomieszczeń.

Uzasadniając swoje stanowisko Sąd stwierdził, a ja się pod tym stwierdzeniem podpisuję obiema rękami, że „Organ administracji publicznej działając zgodnie z zasadą legalności powinien także rozważyć, czy przez wydawaną decyzję administracja publiczna nie uzyskuje efektu obejścia prawa, które w swej istocie, jako instytucja prawna, jest sprzeczne z prawem.”

I tym akcentem o zasadzie legalizmu, która w pewnym sensie wpisuje się też w to nasze dzisiejsze narodowe święto, żegnam się z Państwem i życzę udanego wieczornego Świętowania:)

Przystąpienie do użytkowania budynku bez pozwolenia na użytkowanie

Agnieszka Grabowska-Toś07 listopada 2015Komentarze (0)

Zamek w Starej Lubovnej

O tym, że nie zawsze warto być jak dobry Samarytanin, przekonał się jakiś czas temu jeden z naszych Klientów – deweloper z wieloletnim stażem na rynku i bardzo dobrą opinią wśród kupujących lokale.

W czasie spotkań z klientami, podczas negocjowania umów dotyczących jego ostatniej inwestycji, wielokrotnie był pytany, kiedy najwcześniej będzie można przejąć lokal w posiadanie. Deweloper planował uzyskanie pozwolenia na użytkowanie na koniec roku, a wszystkim przyszłym nabywcom zależało oczywiście na tym, żeby jak najwcześniej wykończyć mieszkania i wprowadzić się do nich na Święta.

Ot – całkiem prozaiczny powód.

Nie namyślając się zbyt długo, nie konsultując tego z prawnikiem, deweloper zgodził się, że wyda klientom lokale, zanim jeszcze uzyska pozwolenie na użytkowanie. W końcu każdy tydzień był dla nich na wagę złota.

Tak więc tuż przed Świętami, ale zanim jeszcze deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie, na balkonach poszczególnych lokali pojawiły się anteny satelitarne (Święta bez telewizji?- a gdzie tam!), zasłony i kwiaty w oknach, a klienci spokojnie szykowali świąteczne przysmaki.

Jak słusznie Państwo przypuszczają ta historia nie kończy się happy endem, w każdym razie nie dla dewelopera.

Tuż przed Sylwestrem, podczas rutynowej kontroli – bądź co bądź formalnie jeszcze placu budowy – organ stwierdził, że deweloper bez pozwolenia przystąpił do użytkowania budynku i nałożył na niego karę w wysokości 40.000 zł.

Żadne argumenty dewelopera – że jeśli ktoś ma płacić za to karę, to przecież nie on, lecz jego klienci, bo to oni faktycznie użytkują budynek – nie odniosły skutku.

I niestety nie mogły. Bo choć formalnie art. 57 ust 7 prawa budowlanego nie mówi, na kogo w takim przypadku należy nałożyć karę, to jednak i orzecznictwo i doktryna są zgodne, że to jednak inwestor ponosi odpowiedzialność z tego tytułu. Tylko gdyby przystąpienie klientów do użytkowania budynku nastąpiło wbrew woli dewelopera – nie byłoby podstaw do obciążania go karą za nielegalne użytkowanie budynku.

Nie pomogło również tłumaczenie, że budynek był użytkowany bez pozwolenia bardzo krótko i że tuż po przeprowadzonej kontroli deweloper uzyskał wymagane pozwolenie na użytkowanie.

Dlatego też, jak mówi stare polskie przysłowie: „spiesz się powoli” ! Nawet jak klienci gorączkują się i naciskają na Państwa, by jak najwcześniej wydać im lokale w posiadanie, poczekajcie spokojnie na pozwolenie na użytkowanie. Unikniecie dzięki temu niepotrzebnych perturbacji z nadzorem budowlanym w sprawie kary za przystąpienie do użytkowania bez pozwolenia na użytkowanie.

Deweloperze, kupujesz nieruchomość? – zbadaj plan miejscowy!

Agnieszka Grabowska-Toś02 listopada 20155 komentarzy

Zamek Czocha

Nie tak dawno opowiadałam Państwu o audycie prawnym nieruchomości i o tym, do jakich interesujących – nie koniecznie z punktu widzenia prawnika – dokumentów można dotrzeć, badając stare akta, księgi wieczyste i zbiory archiwalne.

Dziś trochę bardziej przydatne informacje, dotyczące efektów badania stanu prawnego nieruchomości, czyli o tym, dlaczego warto zwrócić uwagę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obowiązujący dla interesującej Państwa działki.

Nie ulega bowiem wątpliwości, że niezwykle ważne z punktu widzenia dewelopera zainteresowanego zakupem nieruchomości pod kolejną inwestycję jest to, czy nieruchomość jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W istotny sposób skraca to proces inwestycyjny (omijamy dzięki temu długotrwały – zwłaszcza w Krakowie – etap uzyskiwania decyzji WZ).

Zasadniczo już przed analizą stanu prawnego nieruchomości wiadome jest, czy dla danej nieruchomości został uchwalony plan miejscowy. Jednak decyzując się na zakup działki, nie należy poprzestawać wyłącznie na tym, że plan obowiązuje.

Trzeba sprawdzić przynajmniej dwie podstawowe kwestie:

Po pierwsze – jakie są szczegółowe ustalenia takiego planu – te bowiem będą wyznaczały rodzaj, wysokość, szerokość elewacji i inne cechy przyszłej zabudowy. Warto zbadać, czy plan nie wprowadza pewnych ograniczeń, które mogłyby wpłynąć na planowaną inwestycję.

Po drugie – czy plan nie został zaskarżony.

Czasami bowiem zdarza się, że plan miejscowy został zaskarżony do sądu administracyjnego, a to oznacza, że nie wiadomo, jakie będą jego losy – czy sąd uzna, że jest zgodny z prawem, czy też stwierdzi jego nieważność. Bywa i tak, że kiedy deweloper zaczyna się interesować nieruchomością, wiadome już jest, iż sąd administracyjny stwierdził nieważność planu miejscowego, ale wyrok nie jest jeszcze prawomocny.

Czy warto wówczas decydować się na zakup, kiedy nie wiadomo, czy plan będzie obowiązywał? Czy zdążymy uzyskać pozwolenie na budowę? A co będzie, kiedy uzyskamy już pozwolenie na budowę, ktoś się od niego odwoła i w trakcie postępowania przed organem II instancji Naczelny Sąd Administracyjny wyda wyrok, w którym utrzyma w mocy wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego i w konsekwencji, zanim organ II instancji wyda decyzję, plan przestanie obowiązywać?

Jeśli staniecie Państwo przed takimi dylematami, warto zwrócić się do prawnika i architekta. Oni na pewno rozwieją Państwa wątpliwości i pomogą podjąć właściwą decyzję.

Skutki odstąpienia od umowy, czyli spowiedź prawnika

Agnieszka Grabowska-Toś29 października 2015Komentarze (0)

Zamek w Ogrodzieńcu

Dzisiaj będzie spowiedź! 🙂 Czyli skutki odstąpienia od umowy. Wyjawię Państwu pewien grzech popełniany przez prawników.

Otóż często przyjmujemy, że skoro coś jest oczywiste dla nas, jest oczywiste dla wszystkich.

Z tego mylnego przekonania wynika nieraz wiele niepotrzebnych nieporozumień. Prawo nie jest wiedzą tajemną, ale jest to jednak wiedza specjalistyczna i zagadnienia oczywiste dla prawnika mają prawo być nieoczywiste dla naszego klienta.

Kierując się tą zasadą, chciałam dzisiaj opowiedzieć o pewnym zagadnieniu, które dla deweloperów, ale i nie tylko dla nich, może okazać się bardzo istotne. Mowa będzie o odstąpieniu od umowy, a właściwie o jednym aspekcie tego zagadnienia.

Każdy z Państwa miał do czynienia, albo słyszał o sytuacji, w której jedna strona umowy (np. umowy o roboty budowlane) nie wykonuje obowiązków z niej wynikających.

Co wtedy?

Skutki odstąpienia od umowy

Wzywamy opornego wykonawcę do tego, aby czym prędzej zabrał się do pracy, a jeśli to nie skutkuje, odstępujemy od umowy.

Warto jednak pamiętać, że odstąpienie od umowy (co do zasady) wywołuje skutek ex tunc.

Co kryje się pod tym zagadkowym łacińskim terminem?

Otóż w świetle prawa umowę, od której odstąpiono, traktuje się tak, jakby nigdy nie była zawarta. Rodzi to daleko idące konsekwencje między innymi takie, że nie będą się mogli Państwo domagać od opieszałego kontrahenta zapłaty kar umownych za opóźnienie zastrzeżonych w umowie, od której odstępujecie.

Warto więc zadbać, aby w umowach zapisane były odrębne kary umowne za odstąpienie od umowy. W razie odstąpienia od umowy, będzie można dochodzić zapłaty takiej kary umownej.

Tematu odstąpienia nie sposób wyczerpać w jednym wpisie, więc z pewnością do niego powrócę. A co do spraw oczywistych…pomóżcie Państwo swoim prawnikom i aby nie grzeszyli, zasypujcie ich drobiazgowymi pytaniami;-)

Zapraszam do kontaktu!

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →