Deweloperze nie idź tą drogą! czyli o przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś        06 maja 2015        47 komentarzy

W ostatnim czasie pojawiły się w prasie publikacje o praktyce pojedynczych deweloperów polegającej na wybudowaniu budynku jednorodzinnego i następnie przekształceniu go w budynek wielorodzinny.

Schemat postępowania w takim wypadku wygląda następująco.

Deweloper występuje z wnioskiem o pozwolenie na budowę dużego kubaturowo budynku jednorodzinnego, w którym przewiduje wydzielenie dwóch lokali (prawo budowlane dopuszcza wydzielenie w budynku jednorodzinnym maksymalnie dwóch lokali).  Po uzyskaniu pozwolenia na budowę realizuje budynek i  już w trakcie budowy wprowadza zmiany, dzięki którym możliwe będzie później faktyczne wydzielenie  więcej niż dwóch lokali. Następnie deweloper uzyskuje pozwolenie na użytkowanie, zleca przygotowanie inwentaryzacyji i występuje do starostwa o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, przedkładając rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami. Oczywiście na takim rzucie znajdują się już nie dwa, lecz  kilka, czy kilkanaście lokali.

Wydając zaświadczenie o samodzielności lokali, starosta nie  weryfikuje zgodności wydzielenia kilku lokali z pozwoleniem na budowę, czy pozwoleniem na użytkowanie, bo przepisy nie nakładają na niego takiego obowiązku. Jedynym warunkiem dla wydania zaświadczenia jest ustalenie, czy zgodnie z inwentaryzacją lokal może być uznany za samodzielny  w rozumieniu ustawy o własności lokali. Z ustawy tej  wynika zaś tylko tyle, że lokalem samodzielnym jest izba lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami, przeznaczony na stały pobyt ludzi,  służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Żadne inne kryteria, zwłaszcza pożarowe, nie muszą być spełnione.

Mając w ręce zaświadczenie o samodzielności lokali, deweloper zawiera u notariusza umowy ustanawiające odrębną własność lokali i tym samym doprowadza do przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny, bez podejmowania przed organami nadzoru budowlanego jakiejkolwiek procedury dotyczącej zmiany sposobu użytkowania budynku.

O tym, jak bardzo takie działanie może być zgubne w skutkach  zarówno dla dewelopera, jak i nabywców takich lokali, niektórzy  mogli już przekonać się na własnej skórze.

Faktycznie bowiem w wyniku takich działań dochodzi do sytuacji, w której wybudowane lokale nie spełniają warunków techniczno-budowalnych (inne są choćby wymogi bezpieczeństwa przeciwpożarowego dla budynków jednorodzinnych, a inne dla wielorodzinnych), a ponadto bardzo często nie spełniają również wymogu zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (gdy plan przewiduje zabudowę jednorodzinną, a faktycznie powstał budynek wielorodzinny).

Wszystkiemu winne są przede wszystkim przepisy, a raczej ich brak. Gdyby bowiem starostowie mieli obowiązek weryfikowania choćby tego, czy pozwolenie na budowę budynku, w którym mają być wydzielone lokale dotyczyło budynku jednorodzinnego, czy wielorodzinnego i mieli możliwość odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności, w razie gdyby w budynku jednorodzinnym miało dojść do wydzielenia więcej niż dwóch lokali, to jakie sytuacje nie miałyby miejsca. Trudno też tutaj jednoznacznie potępiać deweloperów, skoro niewątpliwie mamy lukę w prawie.

W każdym razie, zmiany przepisów  w tym zakresie na pewno nastąpią (tak przynajmniej deklarował prof. Z. Niewiadomski, który przewodniczy Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego). Póki co jednak pozostaje mi przestrzec przed takimi działaniami, bo one tylko z pozoru wydają się legalne, a ich konsekwencje mogą być opłakane.

Jakie? – o tym na pewno już wkrótce na blogu.

 

{ 47 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Marcin Sierpień 24, 2015 o 12:07

„O tym, jak bardzo takie działanie może być zgubne w skutkach zarówno dla dewelopera, jak i nabywców takich lokali, niektórzy mogli już przekonać się na własnej skórze”
Mogę prosić o szczegóły zgubności w skutkach. Sam jakieś dwa lata temu byłem zainteresowany nabyciem lokalu w takiej inwestycji, jednak właśnie te rozbieżności pomiędzy stanem w dokumentach a stanem faktycznym mnie zniechęciły. Deweloper zapewniał zaś, że wszystko jest w jak najlepszym porządku.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Sierpień 25, 2015 o 13:31

Witam Panie Marcinie!
Dziękuję za komentarz.
Dobrze, że męska intuicja Pana nie zawiodła i odstąpił Pan w tych okolicznościach od zakupu mieszkania. Jeśli zaś chodzi o Pana prośbę, to zachęcam do śledzenia bloga – obiecuję, że wkrótce pojawi się na nim wpis o interesujących Pana kwestiach.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 2, 2015 o 11:03

Przepraszam, a czy taka forma przekształcenia budynku jednorodzinnego nie wymaga uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku a w konsekwencji zmiany pozwolenia na budowę, a przy braku planu także zmiany decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 2, 2015 o 15:31

Witam Panie Krzysztofie!
Bardzo dziękuję za ten merytoryczny komentarz☺.Co do zasady jest właśnie tak, jak Pan pisze, czyli że mamy w takim przypadku zmianę sposobu użytkowania. Jednak to, jakie decyzje będą wymagane, zależy od tego, czy deweloper chce to zrobić zgodnie z prawem, czy też chce najpierw przekształcić budynek, a potem starać się zalegalizować ten stan. Obiecałam już jednemu z czytelników, że napiszę coś więcej na ten temat, więc jak tylko wrócę z krótkiego urlopu na pewno słowa dotrzymam☺ Zapraszam więc do śledzenia nowych wpisów na blogu.
POZDRAWIAM!

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 7, 2015 o 16:43

i jeszcze kwestia art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym …

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 9, 2015 o 22:25

Dokładnie tak, Panie Krzysztofie.

Odpowiedz

Roman Wrzesień 21, 2015 o 13:58

Przeczytałem wpisy i z niecierpliwością czekam na dalsze komentarze.
Kupiłem dom w zabudowie szeregowej jednorodzinnej, po czym deweloper oraz jeden z jego wspólników przekształcił pięć z ośmiu domów jednorodzinnych na naszym osiedlu w wielorodzinne i część z nich wynajmuje, a część sprzedaje po wydzieleniu odrębności 2 lokali. Budynki mają trzy kondygnacje, w związku z tym deweloper wydzielił po trzy mieszkania w każdym wynajmowanym budynku i je wynajmuje. Nasze miniosiedle, które miało być zgodnie z projektem budowlanym ciche i spokojne zamieniło się wielki zatłoczony parking, o który nikt nie dba. Ze swojej strony zgłosiłem ten fakt, że domy są użytkowane niezgodnie z decyzją o pozwolenie na użytkowanie, ale okazuje się, że urząd nadzoru budowlanego nie może, bądź nie chce nic w tej sprawie zrobić. Urząd skontrolował budynki pod kątem zmian w projekcie budowlanym (części nie lokali nie oglądał, wystarczyło mu, że deweloper złoży oświadczenie o wprowadzonych zmianach oraz, że w budynku mieszkają jedynie jedna lub dwie rodziny), a to czy budynek jest obecnie podzielony na trzy odrębne lokale to go w ogóle nie interesuje.
Chętnie się dowiem, w jaki sposób mógłbym te sytuację zmienić i jak walczyć z nieuczciwym deweloperem

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 21, 2015 o 20:58

Witam Panie Romanie.
Przedstawił Pan interesujący stan faktyczny. Zanim jednak odpowiem na Pana pytanie, chciałabym wiedzieć skąd wiadomo, że nadzór budowlany zajął takie stanowisko. Wydaje mi się to bardzo dziwne. Czy otrzymał Pan jakieś pismo z nadzoru w tej sprawie? Jeśli tak, proszę mi je przesłać mailem. Chętnie się z nim zapoznam i wówczas będę mogła coś konkretnego odpowiedzieć.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Roman Listopad 2, 2015 o 16:34

Dzień dobry,
Przepraszam, że tak późno odpowiadam.
Nadzór budowlany, który na mój wniosek przeprowadził kontrolę już w trakcie kontroli powiadomił mnie, że pewnie nie zostanę nawet powiadomiony o wyniku kontroli, bo nie jestem stroną w tym postępowaniu. Nie ważne, że mieszkam w tym samym ciągu budynków. Uzyskałem jedynie informację, że powinienem się cieszyć, że deweloper podzielił domy jednorodzinne na trzy mieszkania, bo oni często mają do czynienia z o wiele gorszymi przypadkami i nic nie mogą w tej sprawie zrobić, bo mamy takie nie inne prawo w Polsce. Zamierzam zgłosić się do nadzoru budowlanego o przedstawienie protokołu z wynikami kontroli, powinni mi to przedstawić jako informację publiczną, wtedy prześlę pani ten protokół.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 3, 2015 o 14:10

Panie Romanie,
obawiam się, że z protokołu niewiele będzie wynikało. Zostanie po prostu wskazane, ile jest lokali. Istotne natomiast jest to, co z tym fantem zrobi nadzór – jaką wyda decyzję. I o tą decyzję na pewno warto zwrócić się do nadzoru.
Jak uda się Panu uzyskać jakiś konkretny dokument, chętnie na niego spojrzę, bo jestem ciekawa, jak się z tym problemem upora nadzór budowlany.

Odpowiedz

Rafal Styczeń 18, 2016 o 14:47

Witam , wlasnie tak jak Pani opisuje oszukal mnie i jednego z mieszkancow deweloper ( okolice Krakowa) , nasza sprawa na drodze sadowej jest w toku, przegralismy w 1szej instancji , dzieki apelacji sprawa jest w ponownym rozpatrzeniu.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Styczeń 18, 2016 o 21:57

Panie Rafale,
niestety o takich przypadkach słyszę coraz częściej. Niektórzy deweloperzy nie do końca zdają sobie sprawę, że takie działania są niezgodne z prawem. Ufają projektantom którzy im mówią,że tak można. Są jednak i tacy, którzy robią to z pełną świadomością i kiedy nadzór budowlany podejmuje działania, udają że wszystko jest ok. Życzę powodzenia w dochodzeniu Państwa praw.

Odpowiedz

paweł Luty 1, 2016 o 15:43

Mam pytanie: jakie mogą być skutki prawne takich działań dewelopera dla nabywców tak utworzonych mieszkań? Czy mogą stracić mieszkanie? Zakup mieszkania często wiąże się z zaciągnięciem dużego kredytu spłacanego przez lata. Czy mogą jakoś dochodzić swoich praw? Z tego co widzę w taki sposób powstały całe osiedla, a mieszkanie zakupione zostały przez często nieświadomych ryzyka ludzi.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Luty 4, 2016 o 18:25

Witam Panie Pawle,
Jeśli jest pan zainteresowany uzyskaniem porady prawnej w tym zakresie, zapraszam do kancelarii.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Basia Luty 14, 2016 o 10:49

Witam, jezeli to jest luka w prawie to znaczy ze jest to zgodne z prawem.
Jak na razie nie ma zadnych zmian wiec jezeli prawo na to zezwala to mozna wiecej niz 2 locale wydzelic bo sad na to pozwala.

Odpowiedz

Marek Luty 22, 2016 o 19:10

I właśnie ja jestem tym ,,szczęśliwcem”, który za niemałe pieniądze (4000/m2) nabył mieszkanie w ,,budynku mieszkalnym dwurodzinnym, dwu lokalowym w zabudowie bliźniaczej, dwukondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 70 m2 wraz z miejscem parkingowym i komórką lokatorską”. Zauroczył nas pasek zieleni pod oknami i taras na zapleczu, całość ogrodzona, czyli wszystko co trzeba aby wnuki mogły u nas czuć się dobrze. Budynek na który składają się dwie bliźniacze połówki w których mieszczą się dwa mieszkania własnościowe (na parterze) oraz dwa mieszkania lokatorskie na piętrach, wynajmowane przez dewelopera.Samo mieszkanie okazało się nie dość że z wieloma usterkami to na dodatek niezwykle akustyczne (słychać każdy ruch na górze). Ale mój problem to również boks śmietnikowy znajdujący się w odległości 4,15 m od okna mojej sypialni. I tu mam problem, bo nie wiem czy budynek w którym mieszkam ma status budynku wielorodzinnego a w związku z tym odległość śmietnika od okien i drzwi powinna wynosić 10 m a w przypadku przebudowy istniejącej zabudowy (co to znaczy?) odległość ta może być pomniejszona, jednak nie więcej niż o połowę, po uzyskaniu opinii państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego. Czy też obecna odległość (4,15 m), to nieprzystosowanie boksu śmietnikowego do obecnego statusu budynku. Chciałbym się domagać od dewelopera przeniesienia śmietnika w bardziej oddalone miejsce, bo latem taka bliskość kubłów ze śmieciami jest nie do zniesienia. Bardzo proszę o jakąś sugestię w tym temacie śmietnikowym. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Luty 29, 2016 o 20:24

Panie Marku,
jeśli rzeczywiście budynek jest budynkiem wielorodzinnym, to odległość śmietnika powinna być taka, jak dla budynków wielorodzinnych. Nie wiem, czy deweloper coś z tym zrobi nawet jeśli Pan wystąpi z odpowiednim żądaniem. Musiałby przyznać, że wybudował faktycznie budynek wielorodzinny, a miał pozwolenie na dwulokalowy. Natomiast jeśli Państwo zgłoszą to do PINB – może okazać się, że to ostatecznie także Państwo, jako właściciele – będziecie mieć z tym problem.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Teresa Kwiecień 18, 2016 o 16:52

🙂

Odpowiedz

Artur Maj 28, 2016 o 22:10

Witam,

jestem w podobnej sytuacji, planuję zakup mieszkania wydzielonego w budynku jednorodzinnym w zabudowie szeregowej. Oprócz naszego mieszkania znajdującego się na parterze, w bryle budynku jest wydzielone drugie mieszkanie o powierzchni okolo 70m2 mieszczące się na 1.piętrze.

Budynek posiada częsci wspólne tj korytarz z dwoma odrębnymi wejściami do każdego z mieszkań oraz wspólna kotłownię i pralnię.

Są podwójne instalacje oraz po dwa liczniki wody prądu oraz gazu.

Czy z jakiś powodów ponoszę ryzyko zakupując tego typu inwestycję?

Bardzo proszę o pomoc i komentarze

Odpowiedz

ania Sierpień 7, 2016 o 11:59

Witam Planuje kupic mieszkanie z dzialka i tym samym dokonac adaptacji strychu.I zaczynaja sie tutaj schody przy czym okazalo sie ze budynek jest jednorodzinny i nie moge zagospodarowac strychu aby go przeksztalcic w wielorodzinny trzeba zlozyc wniosek do gminy z uzasadnieniem i mapka,jak dlugo na ta zmiane bedzie sie czekac to nie wiadomo.Architekt ,ktory sie tym wszystkim zajmuje zapewnil mnie ze do roku otrzymam pozytywna decyzje,ale czy to jest realne??od 2 sasiadow ,ktorzy mieszkaja mam zgody na geodete i na adaptacje,ale teraz jestem w kropce iz dopoki nie mam mapki stoje w miejscu czy to faktycznie tak dlugo sie czeka?czytalam ze prawo budowlane sie zmienilo i do 30(m2) nie trzeba miec zadnych pozwolen na budowe czy to prawda?(dol ma podlaczona wode, kanalizacje, prad).Moze ktos przechodzil przez ten sam problem i moze istnieja jakies inne ominiecia by to przyspieszyc !!Prosze o komentarze!

Odpowiedz

Piotrek Listopad 3, 2016 o 09:30

Ze swojej strony mogę tylko powiedzieć, że od 3 lat walczę z tym problemem i naprawdę dużo zdrowia i czasu mnie to kosztowało. Na szczęście widać światełko w tunelu… http://wyborcza.biz/biznes/1,147759,16494948,Deweloper_probowal_wykorzystac_luke_prawna__Klienci.html

Odpowiedz

Agnieszka Marzec 6, 2017 o 10:08

Witam, czy byłaby możliwość kontaktu z Panem? Mamy identyczną sytuację, budynki wybudowane jako wielorodzinne na zabudowie jednorodzinnej, zostały wystawione zaświadczenia o samodzielności lokali, wydzielone KW, następnie mieszkańcy zostali zameldowani i płacą podatki od nieruchomości, budynki mają narzucone nr ewidencyjne. W dodatku komornicy z mocy prawa sprzedają wydzielone w inwestycji mieszkania (z powodu zadłużenia dewelopera). Nadzór stoi na stanowisku że musimy jako Wspólnota przywrócić budynek do stanu z pozwolenia na budowę. Projekt zamienny nie jest możliwy z racji planu zagospodarowania przestrzennego. A to wszystko gdzie – oczywiście w Krakowie!!!

Odpowiedz

Beata Grudzień 23, 2016 o 18:15

Witam.
Mam pytanie z podobnej „beczki”. Mianowicie jestem w posiadaniu domku jednorodzinnego i zamierzam podzielić go na trzy odrębne mieszkania pod wynajem.Jest taka możliwość bez rozbudowy czy przebudowy.
Dwa mieszkania na parterze i jedno na piętrze.
Pytanie: czy muszę się mieć na to jakieś pozwolenia,zgłoszenia czy odbiory?
Z góry dziękuję za odpowiedź.Pozdrawiam.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Grudzień 27, 2016 o 21:53

Trzy mieszkania, to już budynek wielorodzinny. Co do zasady powinno się więc dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

Odpowiedz

Antoni Grudzień 28, 2016 o 16:12

Witam.

Pani Mecenas, czy spotkała się już Pani z jakimś orzeczeniem wydanym w podobnej sprawie przez krakowski WSA albo WSA inny niż warszawski (chodzi mi tutaj o orzeczenia z 9 marca 2016 r.)?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Grudzień 29, 2016 o 13:50

Z krakowskimi orzeczeniami w podobnych sprawach niestety się nie spotkałam.

Odpowiedz

Jakub Styczeń 18, 2017 o 21:08

Witam,

Pani mecenas, jestem inżynierem budownictwa z uprawnieniami budowlanymi i chciałbym odnieść się do postu Pana Marka z Luty 22, 2016 o 19:10, bardzo bym prosił o sprostowanie, jeżeli mylę się w tej sprawie, gdyż bardzo mnie zaciekawiła.

Wg mojej najlepszej wiedzy, jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania pozwala na budowę domów jedno rodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Deweloper może w ten sposób wybudować dwa bliźniacze domy jednorodzinne (stykające się ścianami z jednej ze stron, ściany powinny być od-dylatowane) o oddzielnej konstrukcji i z osobnymi klatkami, ale każdy z nich może posiadać dwa lokale (zgodnie z definicją prawa budowlanego). Razem taki bliźniaczy zespół dwóch obiektów jednorodzinnych dwu-lokalowych może posiadać 4 oddzielne lokale i być w zupełności legalny, nie jest to żadną luką w prawie. Na jednej działce po podziale znajdzie się połówka bliźniaka z dwoma lokalami i jak wspomniałem z jednej klatki schodowej jest dostęp tylko do dwóch lokali, lub w ogóle dostęp do każdego lokalu z zewnątrz.

Bardzo proszę o komentarz czy jestem w błędzie.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Styczeń 18, 2017 o 21:37

Witam Panie Inżynierze.
Jeśli każda z połówek bliźniaka konstrukcyjnie stanowić będzie odrębny budynek, to oczywiście w takiej połówce mogą być dwa odrębne lokale. W sumie więc w całym bliźniaku będziemy mieć cztery lokale i dwa budynki dwulokalowe spełniające definicję budynku jednorodzinnego. Nie będzie to w takim przypadku budynek wielorodzinny. Problem z luką prawną dotyczy sytuacji, gdy w budynku jednorodzinnym deweloper wyodrębnia więcej niż dwa lokale. W ostatnim czasie zwróciło się do mnie kilku klientów zainteresowanych zakupem mieszkań w różnych częściach Krakowa i okazało się, że w każdym z tych przypadków była właśnie taka sytuacja – deweloper w części parteru przewidywał 2 małe mieszkania, które w projekcie były jednym i podobnie na piętrze.Znane są mi też przypadki, gdy deweloper w jednej połówce bliźniaka wyodrębniał 4 lokale i w drugiej – podobnie. Taka inwestycja została jednak zakwestionowana przez PINB i został wydany nakaz przywrócenia do stanu zgodnego z prawem.
Jeśli chodzi o mój komentarz do wypowiedzi p. Marka, o którym Pan wspomina – ponieważ nie wiedziałam, czy na pewno możemy w opisanym przez niego przypadku mówić o dwóch odrębnych konstrukcyjnie budynkach, nie przesądziłam, że faktycznie opisywany przez niego budynek jest budynkiem wielorodzinnym tylko napisałam w odpowiedzi: „jeśli rzeczywiście budynek jest wielorodzinny” 🙂 Być może jednak faktycznie moja wypowiedź może zostać odczytana w ten sposób, że uważam, iż bliźniak w którym w każdej połówce posiadającej osobne wejście sa dwa lokale jest budynkiem wielorodzinnym.

Odpowiedz

Jakub Styczeń 18, 2017 o 22:34

Pani mecenas,

jestem pod głębokim wrażeniem w jakim czasie Pani odpowiada na komentarze więc pójdę za ciosem. Troszkę z innej beczki, aczkolwiek patrząc na komentarze dalej w temacie.

Jakiś czas temu, z racji wykonywanego zawodu, wynajmowałem przez jakiś czas przez portal booking.com lokum w Warszawie. Był to „apartament”. Mieszkanie z wielkiej płyty na blokowisku, zostało podzielone na dwa „apartamenty”. Z klatki schodowej w bloku wchodziło się do małego przedpokoju a z niego do dwóch oddzielnych „apartamentów” wyposażonych w drzwi zewnątrz lokalowe, które były wynajmowane oddzielnie jako najem krótkoterminowy. Każde z osobną kuchnią i łazienką łączył je jedynie ów przedpokój.

Moje pytanie : Czy pani zdaniem działanie takich „przedsiębiorczych” wynajmujących jest legalne skoro defakto wynajmowałem nie mieszkanie tylko jego część, chodź fizycznie wydzielone ?

W podobny sposób ktoś mógłby podzielić lokal w domu jednorodzinnym dwu-lokalowym, aby z klatki schodowej było wejście do lokalu, wewnątrz podzielonego na dwa „apartamenty” – oczywiście wg mojej najlepszej wiedzy nie wolno zakładać osobnych ksiąg wieczystych dla takich „apartamentów” ani tym bardziej ich sprzedać oddzielnie, a jedynie jako cały lokal, ale wynajmować? O podobnej sytuacji pisali czytelnicy w komentarzach wyżej.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Styczeń 18, 2017 o 22:57

Panie Inżynierze, ależ Pan kombinuje☺ Ja jednak odpowiem przewrotnie: a Pan co o tym myśli? ☺ Bo moim zdaniem mówimy tu o dwóch różnych sprawach. Pierwsza dotyczy legalności przerobienia lokalu w bloku na dwa mniejsze, a druga wydzielenia kilku lokali w budynku jednorodzinnym.

Odpowiedz

Jakub Styczeń 18, 2017 o 23:46

I tu mnie Pani ma. Bo oczywiście mam wyrobione zdanie na ten temat jeżeli chodzi o moją budowlaną wiedzę.

W mojej opinii tak jak się wynajmuje jedno mieszkanie kilku studentom, czy kilku singlom… w taki sam sposób można wynająć dwóm czy większej ilości nieznajomych osób czy to przez portal dla podróżników czy inaczej.

Należy pamiętać, że dom jedno-rodzinny to maksymalnie dwa lokale i dla mnie maksymalnie dwie księgi wieczyste… Zawsze lokal należy rozpatrywać jako całość, również w przypadku budynków wielorodzinnych.

Natomiast jak dany lokal sobie właściciel wewnątrz podzieli to już jego sprawa. Oczywiście przy takim podziale nie wolno ingerować w konstrukcje budynku! Należy również pamiętać, że niektóre przeróbki wymagają odpowiednich zgłoszeń lub pozwoleń. No i oczywiście nie możemy utworzyć dwóch „apartamentów” z osobnymi wejściami z klatki schodowej.

A jakie jest Pani zdanie ?

konrad Luty 3, 2017 o 21:47

Ja mam takie pytanie. Czy to jest taki projekt o którym mówimy?
Bo jestem zainteresowany kupnem mieszkania w takim miejscu.

https://www.otodom.pl/oferta/79-48-m2-4-pok-ogrodek-parking-pom-gosp-ID3biuA.html#gallery%5B1%5D

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Luty 6, 2017 o 13:18

Trudno powiedzieć. Zbyt mało danych jest na stronie, do której zamieścił Pan odesłanie.Musi Pan zbadać dokumenty – pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, księgę wieczystą.

Odpowiedz

Arek Luty 21, 2017 o 10:05

Szanowna Pani Mecenas.
Z wielkim zainteresowaniem przeczytałem Pani artykuł, gdyż życie postawiło mnie w scenariuszu jaki Pani opisuje.
Sprawa dotyczy działek opisanych w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego nr 108 z dnia 27.11.2003, pozycja 1820; paragraf 14. teren elementarny 11M: https://www.google.pl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwivoN_66KDSAhWCIJoKHclnDB8QFggaMAA&url=http%3A%2F%2Fwww.szczecin.uw.gov.pl%2Fdownload.php%3Ftype%3Darticle%26id%3D239%26download%3D574&usg=AFQjCNEbCJfaXAgVMNBKNl9VZCGamcNPSg&sig2=uC3MtVDBgGqfWfm0J6QDaQ&bvm=bv.147448319,d.bGg
Wybudowaliśmy dla siebie dom jednorodzinny na działce, gdzie inne działki wokół były niezabudowane. Z biegiem czasu powstały kolejne 4 domy, jednak w ostatnim czasie działkę (powierzchnia 960m kw.) obok nas zakupił deweloper. W swobodnej z nim rozmowie ujawnił, że na swojej działce wybuduje dom jednorodzinny czterolokalowy, przypominający wizualnie szeregowiec czterosegmentowy.
W warunkach zabudowy ww. dziennika ustaw jest zapisane (strona nr 7; 13083), że jest to „Mj/U: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z usługami nieuciążliwymi”. W dzienniku ustaw nie podano definicji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Pytanie – w jaki sposób prawny mogę uniemożliwić deweloperowi uzyskanie pozwolenia na budowę lub jeśli uzyskał pozwolenie na budowę, uniemożliwić wzniesienie budynku jaki ma w planach ? Powodem jest fakt, że deweloperski twór zniekształci willowy charakter terenu, co będzie skutkowało obniżeniem wartości pozostałych otaczających nieruchomości.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Luty 21, 2017 o 20:47

Panie Arkadiuszu, cieszę się, że mój wpis na blogu spotkał się z Pana zainteresowaniem. Przedstawiony przez Pana problem jest interesujący, ale wymaga analizy. Ponadto wskazanie Panu możliwych kroków prawnych wykracza poza ramy tego bloga. Jeśli więc jest Pan zainteresowany odpłatną usługą prawną w tym zakresie – zapraszam do telefonicznego kontaktu.
Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

karolina Marzec 2, 2017 o 09:54

Witam jakis czas temu kupiłam mieszkanie w Zielonkach na krakowskim przedmiesciu w akcie notarialnym jest zapisane dom jednorodzinny z dwoma lokalami w zabudowie blizniaczej a tam sa 3 mieszkania deweloper twierdzi ze wszystko jest zgodne z prawem czy to prawda bo mi sie wydaje ze jesli sa 3 lokale to powinno to tez byc zapisane w akcie notarialnym wiem tez ze deweloperzy tak robia i zgłaszaja z dwoma lokalami a wydzielaja 3 a nie dwa czy maja do tego prawo i czy musza to zgłaszac do nadzoru czy nadzor do tego nie ma nic bardzo prosze o wyjasnienie bo chce sprzedac to mieszkanie i posredniczka ktora sprzedaje mi to mieszkanie straszy mnie ze nie sprzedam go bo jest nie legalne i je rozbiora

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Marzec 6, 2017 o 10:19

Pani Karolino,
deweloper powinien dokonać zmiany sposobu użytkowania takie budynku na budynek wielorodzinny.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Labrador Czerwiec 3, 2017 o 19:48

A tak konkretnie to nie ma większych różnic , ten dom mieszkalny i tamten mieszkalny. Byleby spełnione były warunki techniczne. ludzie przyzwyczajono Was, że o wszystkim ma decydować urzędnik. Chcesz garaż zamienić na sklep, zamieniaj, chcesz mieszkanie zamienić na biuro , zamieniaj, Ci , których chcesz pytać o zgodę stawiają Ci pod nosem maszt, wiadukt, autostradę i nie pytają. taktownie byłoby lepiej zapytać sąsiadów o zgodę, a nie urzędasów.

Odpowiedz

Danuta Kwiecień 20, 2017 o 16:19

Witam Panią
Moje pytanie dotyczy budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi – zawsze każdy z lokali miał swoje, niezależne wejście. Ostatnio słyszałam, że musi być jedno, wspólne dla obu lokali. Nie znalazłam takiego zapisu w Prawie Budowlanym i Warunkach Technicznych. Sytuacja dotyczy Starostwa Powiatowego w Poznaniu. Czy można dowolnie i swobodnie interpretować (lub tworzyć) przepisy?? Jestem projektantem a nie chcę w Starostwie „drążyć” tego tematu.
Proszę uprzejmie o pilną odpowiedź.
Z wyrazami szacunku

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 21, 2017 o 19:37

Pani Danuto.
Temat jest skomplikowany. Jeśli jest Pani zainteresowana uzyskaniem analizy prawnej w tym zakresie, zapraszam do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Labrador Czerwiec 3, 2017 o 19:37

Koniec uszczelniania, ograniczania itd. Przecież nawet duży dom jednorodzinny to nie blok, dlaczego nie można by więc podzielić np na 6 cioro dzieci, i już. A urzędasy robią co chcą. W Poznaniu galerie handlowe powstają nawet na cmentarzach i w parkach. Porąbani urbaniści sprzedają wspólne tereny miejskie jak swoje własne obcokrajowcom. W średniowieczu poszliby na szubienicę za niszczenie rodowitych wytwórców i handlowców sprowadzając zwolnioną z podaków zagraniczną konkurencję. Ale takie mamy czasy Państwo w Państwie, Miasto w Mieście itd.

Odpowiedz

Beata Wrzesień 6, 2017 o 23:50

Witam, czy deweloper mogl sprzedac dwa mieszkania w domu jednorodzinnym dwulokalowym bez podziału na osobne, glowne liczniki prądu, gazu i wody do każdego z mieszkań? Czy deweloper mógł tak zrobic gdzie właściciele mieszkań są od siebie uzależnieni i rachunki za prąd, gaz i wodę wystawiane są tylko na właściciela jednego z mieszkań. Czy jest na to prawo? Czy deweloper dokonał oszustwa przy sprzedaży nie informując o tym fakcie montujac tylko subliczniki wewnętrzne twierdząc że są to zupełnie niezależne mieszkania… co w praktyce okazało się zupełna nieprawda. Bardzo proszę o odpowiedź.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 21, 2017 o 15:41

Pani Beato,
Rzetelna odpowiedź na postawione przez Panią pytania wymaga dokładnej znajomości stanu faktycznego. Dlatego zapraszam Panią na konsultację prawną do kancelarii.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Styczeń 19, 2017 o 20:38

Panie Inżynierze,
ja jednak nie byłabym w swoich twierdzeniach taka kategoryczna jak Pan. Po pierwsze -nie wyobrażam sobie, jak można wydzielić z jednego lokalu, pierwotnie projektowanego jako jeden lokal z jedną łazienką i kuchnia, dwóch, czy więcej lokali spełniających definicję lokalu zawartą w ustawie o własności lokali, bez ingerencji w instalacje (np. na potrzeby „wykrojenia” kolejnych 2, 3 łazienek) i bez wykonania jakichkolwiek robót budowlanych oraz wymaganych pozwoleń/zgłoszeń. W takim przypadku problemem może być nawet nie tyle wydzielenie nowych lokali ile przede wszystkim wykonanie takich zmian bez wymaganych pozwoleń czy zgłoszeń. Po drugie – trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, czy wydzielenie – wyłącznie faktyczne, a nie prawne (wpis do KW) – kilku lokali np. w budynku jednorodzinnym, można uznać za zmianę takiego budynku na wielorodzinny. Argumenty są zarówno za pierwszą koncepcją (wystarczy faktyczne wydzielenie lokali), jak i za drugą (musi dojść do prawnego wydzielenia). Ja właśnie czekam na stanowisko WINB w takiej sprawie i jestem ogromnie ciekawa, którą z koncepcji uzna on za właściwą:)
Pozdrawiam!

Odpowiedz

leszek Styczeń 27, 2017 o 19:28

Witam
Pani Mecenas w kontekście Pani teoretycznych rozważań pragnę zainteresować Panią problem który wynika z życia. Czy dom jednorodzinny dwu lokalowy w którym mieszkały dwie rodziny na parterze rodzice oraz córka z mężem i dzieckiem, a w drugim na piętrze również rodzice oraz syn z żoną i dzieckiem. zajmowali cztery oddzielne lokale. To czy po prawnym ustanowieniu samodzielnych lokali mieszkalnych w oparciu o Ustawę o Własności Lokali dla każdej z rodzin, budynek stanie się wielorodzinny czy pozostanie jednorodzinny z czterema samodzielnymi lokalami ?
Proszę o odpowiedź
Łączę wyrazy Szacunku

Odpowiedz

Labrador Czerwiec 3, 2017 o 19:41

Szanowna Pani, nie zakładajmy sobie kagańców na szyję. A nie bierze Pani pod uwagę, że ten podział został już zaprojektowany na samym początku, więc. Także zostały uwzględnione wszystkie przepisy, nie ma więc żadnych przeszkód na podział.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Czerwiec 6, 2017 o 21:03

Szanowny Panie,
szanujmy poglądy innych.Jeśli uważa Pan, że Pana argumenty są w pełni słuszne – proszę powalczyć w sądzie, a potem podzielić się ze mną i resztą czytelników efektami tej walki.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: