dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024

Agnieszka Grabowska-Toś05 marca 2024Komentarze (0)

Ostatnio w mediach na nowo rozgorzała dyskusja, kiedy powinny wejść w życie przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024.

W tej sprawie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii apelowały organizacje branżowe.

Również komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej, którego jestem członkiem wystąpił z postulatem odsunięcia w czasie terminu obowiązywania przepisów o patodeweloperce, co najmniej o pół roku.

Pismo, zwierające nasze postulaty możecie przeczytać tutaj.

Niestety, przepisy o patodeweloperce, czyli zmiany do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wejdą w życie – zgodnie z planem – 1 kwietnia.

Ministerstwo potwierdziło, że ten termin nie zostanie wydłużony. To oznacza, że deweloperów i inwestorów czekają konkretne zmiany.

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024

Jakie zmiany wprowadzają przepisy o patodeweloperce – nowe warunki techniczne 2024

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024, wprowadzają zmiany, które głównie dotyczą inwestycji deweloperskich.

Jeśli do 1 kwietnia 2024 roku nie uda Wam się złożyć kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę, trzeba będzie dostosować projekt budowlany do wymogów, jakie narzucają przepisy o patodeweloperce.

Oto najważniejsze z nich:

1. Odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki

Przepisy o patodeweloperce (nowe warunki techniczne 2024) wprowadziły zwiększenie dopuszczalnej minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych, o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, od granicy działki.

Obecnie, zgodnie z rozporządzeniem ws warunków technicznych odległość tych budynków od granicy działki, niezależnie od liczby ich kondygnacji nadziemnych, powinna wynosić 3 lub 4 metry – w zależności od tego, czy usytuowana względem granicy działki ściana tego budynku posiada drzwi albo okna.

Gdy przepisy o patodewelopersce wejdą w życie, wówczas bez względu na to, czy ściana budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych posiada drzwi albo okna, czy ich nie posiada, jego odległość od granicy działki będzie wynosiła nie mniej niż 5 metrów.

Wyjątki od zasady lokalizowania budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji

Nie w każdym jednak przypadku deweloperzy zobowiązani będą do lokalizowania budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych w odległości minimum 5 metrów od granicy działki.

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 przewidują w tym zakresie 3 wyjątki:

Po pierwsze jak wynika z § 12 rozporządzenia ws warunków technicznych, lokalizacja takiego budynku zwróconego w stronę granicy działki ścianą bez okien lub drzwi, będzie dopuszczalna w odległości nie mniejszej niż 1,5m lub bezpośrednio przy granicy jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

Oznacza to, że w planie miejscowym musi być wprost wskazane, że w konkretnym terenie o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną dopuszcza się sytuowanie budynku przy granicy.

>>> Przeczytaj e-book pt. Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów

Po drugie – lokalizacja takiego budynku będzie możliwa bezpośrednio przy granicy działki jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Istotne jednak jest, że w takim przypadku muszą być uwzględnione przepisy odrębne oraz wymogi wynikające z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 rozporządzenia.

Po trzecie – taki budynek będzie można zlokalizować bez względu na przewidziane w rozporządzeniu wymogi, co do minimalnej odległości od granicy działki, jeśli sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

Co to jest publicznie dostępny plac?

To również wyjaśniają przepisy o patodeweloperce, które wprowadzają do rozporządzenia jego definicję.

Będzie to zatem ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.

2. Miejsca parkingowe

Zwróćcie również uwagę, że przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 określają maksymalną liczbę miejsc parkingowych, z których korzystać będą wyłącznie osoby niepełnosprawne, a które mogą być zbliżone do okien budynków bez ograniczeń, jakie wymagane są dla miejsc parkingowych.

Od 1 kwietnia deweloperzy będą mogli zaprojektować taką liczbę tych miejsc, która stanowić będzie maksymalnie 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych i tylko te miejsca zwolnione będą z obowiązku lokalizowania ich w przewidzianej w rozporządzeniu odległości od okien budynków.

Miejsca te oczywiście będą musiały zostać odpowiednio oznakowane.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu rozporządzenia wprowadzającego przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024, nie oznacza to, że tylko taką pulę miejsc dla osób niepełnosprawnych będzie można zrealizować w ramach inwestycji.

Przeciwnie – tylko taki procent tych miejsc będzie mógł powstać z pominięciem zastosowania ograniczeń związanych z usytuowaniem miejsc parkingowych względem zabudowy.

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024

Jeśli inwestor będzie chciał zaprojektować więcej miejsc dla niepełnosprawnych, to oczywiście będzie mógł to zrobić.

Dotychczas brak było regulacji, która wprowadzałaby takie ograniczenia w odniesieniu do miejsc parkingowych dla niepełenosprawnych.

Jej celem jest przeciwdziałanie sytuacji, w której w ramach inwestycji projektowane były nadmiarowe miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych po to, by uniknąć obowiązku ich lokalizowania w wymaganej odległości od okien budynku.

Dzięki temu można było osiągnąć większy współczynnik miejsc postojowych na terenie inwestycji.

3. Teren biologicznie czynny

Nowym wymogiem, które przewidują przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 jest obowiązek urządzenia co najmniej 25% powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego.

A co jeśli plan miejscowy będzie przewidywał wyższy wskaźnik niż określony w rozporządzeniu?

Wówczas zastosowanie będzie miał wskaźnik określony w planie, ponieważ tak właśnie  przewidują  nowe przepisy.

Wymóg dotyczący minimalnej powierzchni biologicznie czynnej,  ma dotyczyć działek budowlanych przeznaczonych m. in. pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

4. Place zabaw i miejsca rekreacyjne

Dotychczas place zabaw i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych trzeba było projektować tylko dla zespołu budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę i tylko w zależności od potrzeb użytkowych.

Przepisy o patodewelopece, czyli nowe warunki techniczne 2024 wprowadzają w tym zakresie istotne zmiany i w sposób drobiazgowy regulują tę kwestię.

>>> Sprawdź dlaczego przepisy, które mają tak istotny wpływ na zagospodarowanie gruntów rolnych, zostały wprowadzone bez zapewnienia ochrony inwestorom? Decyzja WZ dla działki rolnej – ważne zmiany dla inwestorów

Najważniejsza informacja jest taka, że plac zabaw dla dzieci, dostępny także dla osób ze szczególnymi potrzebami trzeba będzie zaprojektować zarówno w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jeśli liczba mieszkań w tym budynku przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.

Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym.

Dodatkowo w ramach zespołu zabudowy wielorodzinnej konieczne będzie urządzenie miejsca rekreacyjnego, dostępnego również dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Przepisy o patodewelopece, czyli nowe warunki techniczne 2024 szczegółowo określają wymagania dotyczące placów zabaw w zakresie ich minimalnego nasłonecznienia oraz odległości od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów.

Place zabaw będą musiały być odpowiednio zabezpieczone poprzez realizację ogrodzenia o określonych parametrach) oraz odpowiednio wyposażane tak, aby zapewnić możliwość korzystania z niego przez dzieci w różnym wieku.

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 określają powierzchnię placu zabaw dla dzieci, która jest uzależniona od liczby mieszkań w budynku lub w zespole budynków:

Kiedy nie trzeba projektować placu zabaw?

Deweloperzy będą zwolnieni z obowiązku wykonania placu zabaw w dwóch przypadkach:

(1) jeżeli w określonej odległości od granicy działki, na której znajduje się budynek zlokalizowany jest publicznie dostępny plac zabaw, lub

(2) jeśli wykonają salę zabaw wewnątrz budynku.

Będzie to jednak możliwe tylko w ściśle określonych sytuacjach.

>>> Zapoznaj się z moją kolejną publikacją pt. Rewolucja w planowaniu przestrzennym. Nowe przepisy

Jeśli chodzi o możliwość odstąpienia od projektowania placu zabaw na terenie inwestycji, gdy w bliskim sąsiedztwie będzie znajdował się publicznie dostępny placu zabaw, to tu przepisy o patodeweloperce przewidują 2 przypadki.

Po pierwsze – w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, gdy publicznie dostępny plac zabaw znajduje się w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się ten budynek.

Po drugie – w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajdują się te budynki, istnieje publicznie dostępny plac zabaw.

Natomiast niewykonanie placu zabaw i zamiast tego zrealizowanie sali zabaw nie mniejszej niż 50 m2, wewnątrz budynku, będzie możliwe przypadku, gdy ten budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej.

5. Przegrody balkonowe i standardy akustyczne

Dodatkowo przepisy o patodeweloperce, czyli warunki techniczne 2024 wprowadzają obowiązek zapewnienia w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przegród między balkonami znajdującymi się na jednej płycie balkonowej, o odpowiedniej wysokości, a także przepuszczalności światła. Ma to zwiększyć komfort mieszkańców.

W budynkach wielorodzinnych deweloperzy będą musieli również spełnić odpowiednią izolacyjność akustyczną drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej. Ich izolacyjność akustyczna ma wynosić nie mniej niż 37 dB.

W przypadku budynków jednorodzinnych trzeba będzie stosować takie standardy akustyczne dla ścian i stropów oddzielających lokale mieszkalne znajdujące się w tych budynkach jak dla wymagań akustycznych dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Kiedy należy stosować nowe warunki techniczne 2024 (przepisy o patodeweloperce)

Nowe warunki techniczne, które wprowadzają przepisy o patodeweloperce zaczną obowiązywać już za niespełna miesiąc.

Nie oznacza to jednak, że nowe przepisy znajdą zastosowanie do wszystkich nowych inwestycji.

Jeśli 1 kwietnia  2024r. będziecie już w trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej albo będzie się toczyło postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę dla tej inwestycji – w takim przypadku nowe przepisy nie będą miały zastosowania.

>>> Przeczytaj także artykuł: Podsumowanie 2023 roku

Jeśli przed 1 kwietnia uzyskacie pozwolenie na budowę – nowe przepisy również nie będą miały zastosowania, nawet gdy nie będzie ono jeszcze ostateczne.

Podobnie, jeśli przed 1 kwietnia zdążycie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i przed tą datą zostanie wszczęte postepowanie, pozwolenie na budowę zostanie wydane na podstawie dotychczasowych przepisów.

Jeśli jednak nie zdążycie złożyć wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 kwietnia – wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę będzie możliwe pod warunkiem, że projekt budowlany dostosujecie do nowych przepisów.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

Zdjęcie: Quang Nguyen Vinh

***

Budowa budynku w granicy działki

Budowa budynku w granicy działki jest wyjątkiem od zasady, że powinien być on sytuowany w konkretnej, minimalnej odległości od granic działki budowlanej. 

W czasach, kiedy deweloperzy i inwestorzy coraz częściej wskazują na problemy związane z dostępnością działek pod zabudowę wielorodzinną, czy usługową, budowa takich budynków w granicy działki może okazać się jedynym rozwiązaniem, pozwalającym na realizację na niej konkretnej zabudowy [Czytaj dalej…]

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 0 komentarze… dodaj teraz swój }

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: