Ostatnio w mediach na nowo rozgorzała dyskusja, kiedy powinny wejść w życie przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024.
W tej sprawie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii apelowały organizacje branżowe.
Również komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej, którego jestem członkiem wystąpił z postulatem odsunięcia w czasie terminu obowiązywania przepisów o patodeweloperce, co najmniej o pół roku.
Pismo, zwierające nasze postulaty możecie przeczytać tutaj.
Niestety, przepisy o patodeweloperce, czyli zmiany do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wejdą w życie – zgodnie z planem – 1 kwietnia.
Ministerstwo potwierdziło, że ten termin nie zostanie wydłużony. To oznacza, że deweloperów i inwestorów czekają konkretne zmiany.
Jakie zmiany wprowadzają przepisy o patodeweloperce – nowe warunki techniczne 2024
Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024, wprowadzają zmiany, które głównie dotyczą inwestycji deweloperskich.
Jeśli do 1 kwietnia 2024 roku nie uda Wam się złożyć kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę, trzeba będzie dostosować projekt budowlany do wymogów, jakie narzucają przepisy o patodeweloperce.
Oto najważniejsze z nich:
1. Odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki
Przepisy o patodeweloperce (nowe warunki techniczne 2024) wprowadziły zwiększenie dopuszczalnej minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych, o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, od granicy działki.
Obecnie, zgodnie z rozporządzeniem ws warunków technicznych odległość tych budynków od granicy działki, niezależnie od liczby ich kondygnacji nadziemnych, powinna wynosić 3 lub 4 metry – w zależności od tego, czy usytuowana względem granicy działki ściana tego budynku posiada drzwi albo okna.
Gdy przepisy o patodewelopersce wejdą w życie, wówczas bez względu na to, czy ściana budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych posiada drzwi albo okna, czy ich nie posiada, jego odległość od granicy działki będzie wynosiła nie mniej niż 5 metrów.
Wyjątki od zasady lokalizowania budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji
Nie w każdym jednak przypadku deweloperzy zobowiązani będą do lokalizowania budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych w odległości minimum 5 metrów od granicy działki.
Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 przewidują w tym zakresie 3 wyjątki:
Po pierwsze – jak wynika z § 12 rozporządzenia ws warunków technicznych, lokalizacja takiego budynku zwróconego w stronę granicy działki ścianą bez okien lub drzwi, będzie dopuszczalna w odległości nie mniejszej niż 1,5m lub bezpośrednio przy granicy jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.
Oznacza to, że w planie miejscowym musi być wprost wskazane, że w konkretnym terenie o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną dopuszcza się sytuowanie budynku przy granicy.
>>> Przeczytaj e-book pt. Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów
Po drugie – lokalizacja takiego budynku będzie możliwa bezpośrednio przy granicy działki jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Istotne jednak jest, że w takim przypadku muszą być uwzględnione przepisy odrębne oraz wymogi wynikające z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 rozporządzenia.
Po trzecie – taki budynek będzie można zlokalizować bez względu na przewidziane w rozporządzeniu wymogi, co do minimalnej odległości od granicy działki, jeśli sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.
Co to jest publicznie dostępny plac?
To również wyjaśniają przepisy o patodeweloperce, które wprowadzają do rozporządzenia jego definicję.
Będzie to zatem ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.
2. Miejsca parkingowe
Zwróćcie również uwagę, że przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 określają maksymalną liczbę miejsc parkingowych, z których korzystać będą wyłącznie osoby niepełnosprawne, a które mogą być zbliżone do okien budynków bez ograniczeń, jakie wymagane są dla miejsc parkingowych.
Od 1 kwietnia deweloperzy będą mogli zaprojektować taką liczbę tych miejsc, która stanowić będzie maksymalnie 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych i tylko te miejsca zwolnione będą z obowiązku lokalizowania ich w przewidzianej w rozporządzeniu odległości od okien budynków.
Miejsca te oczywiście będą musiały zostać odpowiednio oznakowane.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu rozporządzenia wprowadzającego przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024, nie oznacza to, że tylko taką pulę miejsc dla osób niepełnosprawnych będzie można zrealizować w ramach inwestycji.
Przeciwnie – tylko taki procent tych miejsc będzie mógł powstać z pominięciem zastosowania ograniczeń związanych z usytuowaniem miejsc parkingowych względem zabudowy.
Jeśli inwestor będzie chciał zaprojektować więcej miejsc dla niepełnosprawnych, to oczywiście będzie mógł to zrobić.
Dotychczas brak było regulacji, która wprowadzałaby takie ograniczenia w odniesieniu do miejsc parkingowych dla niepełenosprawnych.
Jej celem jest przeciwdziałanie sytuacji, w której w ramach inwestycji projektowane były nadmiarowe miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych po to, by uniknąć obowiązku ich lokalizowania w wymaganej odległości od okien budynku.
Dzięki temu można było osiągnąć większy współczynnik miejsc postojowych na terenie inwestycji.
3. Teren biologicznie czynny
Nowym wymogiem, które przewidują przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 jest obowiązek urządzenia co najmniej 25% powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego.
A co jeśli plan miejscowy będzie przewidywał wyższy wskaźnik niż określony w rozporządzeniu?
Wówczas zastosowanie będzie miał wskaźnik określony w planie, ponieważ tak właśnie przewidują nowe przepisy.
Wymóg dotyczący minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, ma dotyczyć działek budowlanych przeznaczonych m. in. pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych.
4. Place zabaw i miejsca rekreacyjne
Dotychczas place zabaw i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych trzeba było projektować tylko dla zespołu budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę i tylko w zależności od potrzeb użytkowych.
Przepisy o patodewelopece, czyli nowe warunki techniczne 2024 wprowadzają w tym zakresie istotne zmiany i w sposób drobiazgowy regulują tę kwestię.
>>> Sprawdź dlaczego przepisy, które mają tak istotny wpływ na zagospodarowanie gruntów rolnych, zostały wprowadzone bez zapewnienia ochrony inwestorom? Decyzja WZ dla działki rolnej – ważne zmiany dla inwestorów
Najważniejsza informacja jest taka, że plac zabaw dla dzieci, dostępny także dla osób ze szczególnymi potrzebami trzeba będzie zaprojektować zarówno w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jeśli liczba mieszkań w tym budynku przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.
Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym.
Dodatkowo w ramach zespołu zabudowy wielorodzinnej konieczne będzie urządzenie miejsca rekreacyjnego, dostępnego również dla osób ze szczególnymi potrzebami.
Przepisy o patodewelopece, czyli nowe warunki techniczne 2024 szczegółowo określają wymagania dotyczące placów zabaw w zakresie ich minimalnego nasłonecznienia oraz odległości od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów.
Place zabaw będą musiały być odpowiednio zabezpieczone poprzez realizację ogrodzenia o określonych parametrach) oraz odpowiednio wyposażane tak, aby zapewnić możliwość korzystania z niego przez dzieci w różnym wieku.
Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024 określają powierzchnię placu zabaw dla dzieci, która jest uzależniona od liczby mieszkań w budynku lub w zespole budynków:
Kiedy nie trzeba projektować placu zabaw?
Deweloperzy będą zwolnieni z obowiązku wykonania placu zabaw w dwóch przypadkach:
(1) jeżeli w określonej odległości od granicy działki, na której znajduje się budynek zlokalizowany jest publicznie dostępny plac zabaw, lub
(2) jeśli wykonają salę zabaw wewnątrz budynku.
Będzie to jednak możliwe tylko w ściśle określonych sytuacjach.
>>> Zapoznaj się z moją kolejną publikacją pt. Rewolucja w planowaniu przestrzennym. Nowe przepisy
Jeśli chodzi o możliwość odstąpienia od projektowania placu zabaw na terenie inwestycji, gdy w bliskim sąsiedztwie będzie znajdował się publicznie dostępny placu zabaw, to tu przepisy o patodeweloperce przewidują 2 przypadki.
Po pierwsze – w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, gdy publicznie dostępny plac zabaw znajduje się w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się ten budynek.
Po drugie – w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajdują się te budynki, istnieje publicznie dostępny plac zabaw.
Natomiast niewykonanie placu zabaw i zamiast tego zrealizowanie sali zabaw nie mniejszej niż 50 m2, wewnątrz budynku, będzie możliwe przypadku, gdy ten budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej.
5. Przegrody balkonowe i standardy akustyczne
Dodatkowo przepisy o patodeweloperce, czyli warunki techniczne 2024 wprowadzają obowiązek zapewnienia w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przegród między balkonami znajdującymi się na jednej płycie balkonowej, o odpowiedniej wysokości, a także przepuszczalności światła. Ma to zwiększyć komfort mieszkańców.
W budynkach wielorodzinnych deweloperzy będą musieli również spełnić odpowiednią izolacyjność akustyczną drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej. Ich izolacyjność akustyczna ma wynosić nie mniej niż 37 dB.
W przypadku budynków jednorodzinnych trzeba będzie stosować takie standardy akustyczne dla ścian i stropów oddzielających lokale mieszkalne znajdujące się w tych budynkach jak dla wymagań akustycznych dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Kiedy należy stosować nowe warunki techniczne 2024 (przepisy o patodeweloperce)
Nowe warunki techniczne, które wprowadzają przepisy o patodeweloperce zaczną obowiązywać już za niespełna miesiąc.
Nie oznacza to jednak, że nowe przepisy znajdą zastosowanie do wszystkich nowych inwestycji.
Jeśli 1 kwietnia 2024r. będziecie już w trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej albo będzie się toczyło postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę dla tej inwestycji – w takim przypadku nowe przepisy nie będą miały zastosowania.
>>> Przeczytaj także artykuł: Podsumowanie 2023 roku
Jeśli przed 1 kwietnia uzyskacie pozwolenie na budowę – nowe przepisy również nie będą miały zastosowania, nawet gdy nie będzie ono jeszcze ostateczne.
Podobnie, jeśli przed 1 kwietnia zdążycie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i przed tą datą zostanie wszczęte postepowanie, pozwolenie na budowę zostanie wydane na podstawie dotychczasowych przepisów.
Jeśli jednak nie zdążycie złożyć wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 kwietnia – wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę będzie możliwe pod warunkiem, że projekt budowlany dostosujecie do nowych przepisów.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
Zdjęcie: Quang Nguyen Vinh
***
Budowa budynku w granicy działki
Budowa budynku w granicy działki jest wyjątkiem od zasady, że powinien być on sytuowany w konkretnej, minimalnej odległości od granic działki budowlanej.
W czasach, kiedy deweloperzy i inwestorzy coraz częściej wskazują na problemy związane z dostępnością działek pod zabudowę wielorodzinną, czy usługową, budowa takich budynków w granicy działki może okazać się jedynym rozwiązaniem, pozwalającym na realizację na niej konkretnej zabudowy [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }