Zamek w Ogrodzieńcu
We wczorajszym krakowskim dodatku do Gazety Wyborczej ukazał się artykuł pt. Podchody deweloperów. Obok domków mogą stanąć bloki.
Rzecz dotyczy inwestycji realizowanej przez jednego z deweloperów w krakowskich Jugowicach. Okazuje się, że deweloper planuje tam budowę 8 domków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, przy czym – jak wynika z treści artykułu – będą to budynki czterokondygnacyjne o wysokości ponad 12 m.
Sąsiedzi terenu planowanej inwestycji – za wyjątkiem jednego – nie wiedzieli o planowanej inwestycji, ponieważ w toku uzyskiwania przez dewelopera pozwolenia na budowę, nie byli stronami postępowania. Teraz obawiają się – że tuż przed oknami ich domów stanie osiedle, w którym nie będzie 16 lokali, lecz znacznie więcej i że w ten sposób dojdzie do przekształcenia budynków jednorodzinnych w budynki wielorodzinne.
O takim sposobie obchodzenia przepisów z zakresu planowania przestrzennego, które na danym obszarze nie dopuszczają lokalizacji budynków wielorodzinnych, wspominałam już nie raz na moim blogu.
Czy tak będzie w tym przypadku?
Nie wiem. Nie znam sprawy, nie znam tej inwestycji.
W każdym razie na tym etapie na pewno nie jest jeszcze przesądzone, czy obawy sąsiadów są słuszne. Jeśli deweloper uzyskał pozwolenie na budowę budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, to zgodnie z obowiązującymi przepisami, taką inwestycję może zrealizować i w każdym budynku jednorodzinnym będzie mógł wydzielić nie więcej niż dwa lokale.
Być może właśnie taki był jego zamysł – wybudować osiedle, w którym nabywcy będą mogli kupić duże, przestronne, dwupoziomowe lokale w ciekawej, spokojnej lokalizacji, a sąsiedzi zupełnie niepotrzebnie zrobili wokół tej sprawy zamieszanie.
Czas pokaże…
Ja wspominam Państwu o tej sprawie z zupełnie innego powodu.
Otóż moją uwagę zwróciła wypowiedź urzędnika Wydziału Architektury Urzędu Miasta Krakowa, który stwierdził: Organ wydający decyzję pozwolenia na budowę zdaje sobie sprawę, że inwestycje zrealizowane mogą ulec dalszym zmianom i przebudowom. Na etapie wydania pozwolenia bada jednak zgodność projektowanej inwestycji z obowiązującymi przepisami i zatwierdza konkretne rozwiązanie projektowe – w tym przypadku budynki jednorodzinne dwulokalowe. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, nie może opierać się na domniemaniach co do przyszłych, ewentualnych, działań inwestora”.
Muszę przyznać, że stanowisko to jest dla mnie co najmniej zaskakujące, zwłaszcza wobec faktu, że w jednej ze spraw, która ostatecznie znalazła swój finał w sądzie administracyjnym, Wydział Architektury Urzędu Miasta Krakowa odmówił udzielenia pozwolenia na budowę wskazując, iż projektowane trzy budynki posiadają wszystkie cechy budynków wielorodzinnych, a nie jak określił ich funkcję projektant – budynków jednorodzinnych.
Zdaniem organu taki projekt faktycznie stanowił próbę ominięcia obowiązujących przepisów prawa, w tym w szczególności postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dopuszczał na działce inwestora wyłącznie budynki jednorodzinne i dlatego należało odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.
Dodać należy, że każdy z trzech projektowanych budynków jednorodzinnych posiadał 22 pokoje (oraz dodatkowo 4 dostępne z wydzielonej klatki schodowej antresole z tarasami), 2 aneksy kuchenne, 18 łazienek w każdym z budynków. Zdaniem Wydziału Architektury oznaczało to, że w każdym z omawianych budynków jednorodzinnych można wyodrębnić co najmniej 18 samodzielnych lokali mieszkalnych na co wskazywał zarówno układ i rodzaj zaprojektowanych pomieszczeń, jak i dostępność zespołów pomieszczeń (umożliwiających prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego) z wydzielonych, odrębnych klatek schodowych.
Czy zatem odmawiając udzielenia pozwolenia na budowę Wydział Architektury – wbrew temu, co stwierdził urzędnik – oparł się właśnie na domniemaniu co do przyszłych działań inwestora?
Moim zdaniem – oczywiście tak.
Rzecz w tym, że organ zrobił to prawidłowo, dlatego taka asekuracyjna wypowiedź jego urzędnika we wspomnianym artykule bardzo mnie dziwi.
Jeśli już na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie reagował prawidłowo, praktyka przekształcania budynków jednorodzinnych w wielorodzinnych będzie nadal stosowana, choć wobec kolejnych wypowiedzi urzędników – nie można mieć już wątpliwości, iż jest ona sprzeczna z prawem.
Obowiązek organów wydających pozwolenie na budowę w zakresie dokonywania – już na etapie procedowania pozwolenia na budowę – oceny rzeczywistej funkcji projektowanych budynków, a więc czy posiadają faktycznie atrybuty zabudowy jednorodzinnej, czy wielorodzinnej, potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21.07.2014 roku, uznając iż prawidłowo Wydział Architektury odmówił udzielenia pozwolenia na budowę wspomnianych 3 budynków wielorodzinnych, o wskazanym wyżej układzie, liczbie i rodzaju pomieszczeń.
Uzasadniając swoje stanowisko Sąd stwierdził, a ja się pod tym stwierdzeniem podpisuję obiema rękami, że „Organ administracji publicznej działając zgodnie z zasadą legalności powinien także rozważyć, czy przez wydawaną decyzję administracja publiczna nie uzyskuje efektu obejścia prawa, które w swej istocie, jako instytucja prawna, jest sprzeczne z prawem.”
I tym akcentem o zasadzie legalizmu, która w pewnym sensie wpisuje się też w to nasze dzisiejsze narodowe święto, żegnam się z Państwem i życzę udanego wieczornego Świętowania:)
{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam. Bardzo ciekawy artykuł. Co prawda z zasadą legalności w opisanym przez Panią ujęciu (antycypacją przez organ ewentualnych dalszych działań inwestora) sam się jeszcze nie spotkałem, lecz z różnorodnym podejściem do jednego zagadnienia – odmiennym stosowaniem tych samych przepisów przez urzędników pracujących w obrębie tego samego wydziału już niestety tak.
Witam Panie Jakubie!
Bardzo dziękuję za komentarz. Muszę przyznać, że niestety mam podobne doświadczenia z urzędnikami jak Pan.
Pozdrawiam!
Witam Pani Mecenas
Pragnę tylko dodać, że potwierdzam to co napisał Pan Jakub, rażąco skrajne opinie tego samego Urzędu są przerażające (przykład mój o którym już Pani wspominałem), i tutaj odpowiem na Pani przemyślenia z przed kilku tygodni o problemie który opisywałem „że jak to sobie wyobrażam, że inwestor ma chodzić po wszystkich sąsiadach” otóż tak! powinien dopilnować osobiście o poinformowaniu stron i spotkać się z wszystkimi sąsiadami w pierwszej linii zabudowy, a przy inwestycji gdzie będą usługi – z sąsiadami drugiej i trzeciej linii zabudowy (usługi to strefa zaopatrzenia – często w godzinach nocnych). Zapewniam Panią, że czas rozpoczęcia budowy został by niesamowicie skrócony a wszystkie strony zadowolone. Są kraje gdzie Inwestor robi makietę inwestycji, zaprasza wszystkich z okolicy tej inwestycji, wyjaśnia wątpliwości i na nanosi poprawki na które zainteresowani się zgadzają. Budowa rusza bez problemów- nikt się nie odwołuje – nie podważa słuszności WZ czy zgody na budowę itp.
Witam. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjne w Krakowie z dnia 21.07.2014 r. zapadł jak mniemam w sprawie o sygn. akt II SA/Kr 704/14.
Uwzględniając szeroko opisywane w innych artykułach Pani Mecenas problemy związane z bardzo zawężoną kontrolą dokonywaną przez organy przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali oraz opłakane skutki dla osób, które później nabywają lokale wyodrębnione w takich budynkach podpisałbym się pod tym wyrokiem, tak jak Pani Mecenas, obydwoma rękoma.
Niestety Naczelny Sąd Administracyjny całkowicie się nie zgodził z argumentacją WSA w Krakowie (vide wyrok NSA z 16 września 2016 r., II OSK 3103/14).
Jedyne na co można więc liczyć to interwencja ustawodawcy, który wreszcie zajmie się tym problemem od tej lub innej strony.
Pozdrawiam!
Szanowna Pani Mecenas,
W uzupełnieniu mojego poprzedniego wpisu, po doczytaniu wyroku NSA z 22 kwietnia 2016 r., I OSK 2772/14, stwierdzam, że orzecznictwo dot. zaświadczeń o samodzielności lokali dalekie jest jednak od jednolitości.
W uzasadnieniu wyroku jw. szczególnie ciekawe jest jeden z ostatnich akapitów uzasadnienia cyt. „zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Niewątpliwie stanowisko zajęte w zaskarżonym wyroku w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych.”
Bardzo to krzepiące, tyle że moim przypadku zaświadczenia zostały wydane zgodnie z linią orzeczniczą zaprezentowaną np. w wyroku WSA we Wrocławiu z 28.03.2007, II SA/Wr 55/07, czyli że organ nie bada niczego poza tym, że lokal ma ściany. Ludziska kupili potem te lokale i teraz płaczą. I co teraz mają wystąpić o odszkodowanie do starosty, że nie sprawdził projektu i planu miejscowego lub że nie żądał pozwolenia na użytkowanie? Byłoby super, bo przynajmniej znalazłby się ktoś odpowiedzialny poza pseudo-deweloperem, który oczywiście wystarczającego majątku już nie ma.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Panie Wojciechu!
Jak powiedział NSA w cytowanym przez Pana wyroku: „Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu.”
To, że taki lokal może być przedmiotem obrotu, to się zgadza, ale że zaświadczenie potwierdza, że lokal został wybudowany legalnie – to z całym szacunkiem dla NSA – uważam, iż takie stwierdzenie to bzdura. Przeczy to wszak istocie postępowania ws zaświadczeń, w którym organ nie prowadzi żadnego postępowania wyjaśniającego, dowodowego, a jedynie stwierdza fakty lub stan prawny. Organ nie prowadzi w tym postępowaniu żadnych ustaleń, gdyż nie ma w tym zakresie kompetencji ustawowej. Właśnie dlatego niektórzy Starostowie, chcąc chronić przyszłych nabywców lokali,przed skutkami nielegalnego przekształcania budynków jednorodzinnych, zaczęli na własną rękę, poza postępowaniem ws zaświadczeń, weryfikować, jakiego budynku dotyczą wydawane zaświadczenia o samodzielności lokali. Pisałam o tym na blogu we wpisie https://jakim-prawem.pl/przeksztalcenie-budynku-jednorodzinnego-w-wielorodzinny-czy-starostowie-uszczelniaja-system/.
Jedynie co pozostaje, to czekać na zmiany, jakie w tym zakresie planuje ministerstwo, o czym wspominałam we wpisie https://jakim-prawem.pl/koniec-z-nielegalnym-przeksztalceniem-budynku-jednorodzinnego-w-wielorodzinny/
Pozdrawiam!
Panie Wojciechu,
dokładnie tak jest. NSA uchylił ten wyrok. Muszę Panu powiedzieć, że spotkałam się jednak z kilkoma podobnymi wyrokami innych sądów, które podobnie jak krakowski sąd uznały, że organy słusznie odmówiły wydania pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy projekt wskazywał na zamiar obejścia prawa. Cóż.. można by rzec, że w tym przypadku wyrok NSA, o którym Pan pisze, choć literalnie jest zgodny z prawem, to jednak z całą pewnością – bardzo niesprawiedliwy, zwłaszcza dla tych, którzy wpadli w pułapkę przekształconych budynków jednorodzinnych.
Pozdrawiam!