Przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś        10 września 2015        12 komentarzy

blog dla deweloperów9Jakiś czas temu przestrzegałam Państwa przed stosowaniem nieuczciwej – moim zdaniem – w stosunku do klientów metody przekształcania budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Opisywałam wówczas schemat takiego postępowania.

Dziś ponawiam mój apel do Państwa o niepodejmowanie tego typu działań i proszę mi wierzyć, że leży to w dobrze pojętym Państwa interesie.

Wbrew bowiem opiniom tych, którzy zdecydowali się na wcielenie takich praktyk w życie i tych, którzy im w tym pomagali – czyli projektantom, nie są one zgodne z prawem. Problem ten dostrzegła już jakiś czas temu Małopolska Okręgowa Izba Architektów, która przygotowała nawet w tym zakresie postulaty legislacyjne.

Zmiana funkcji i kategorii budynku  jednorodzinnego – na wielorodzinny, stanowi niewątpliwie zmianę sposobu użytkowania budynku, a taka zmiana wymaga – przed jej dokonaniem – zgłoszenia właściwemu organowi. Do takiego zgłoszenia należy dołączyć szereg dokumentów, jednak do najważniejszych z punktu widzenia takiego przekształcenia zalicza się zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budynku wielorodzinnego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na fakt, że zmiana budynku jednorodzinnego na wielorodzinny wiąże się ze zmianą w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, konieczne jest także przedłożenie ekspertyzy technicznej.

Jeśli organ nie wniesie sprzeciwu co do takiej zmiany – wówczas można przystąpić do użytkowania przekształconego budynku.

Problem w tym, że deweloperzy, którzy wybudowali budynek jednorodzinny z zamiarem przekształcenia go – po zakończeniu budowy – na wielorodzinny, nie zgłaszają organowi zmiany sposobu użytkowania. Wiedzą bowiem doskonale, że nie uzyskaliby stosownego zaświadczenia o zgodności takiej zmiany z ustaleniami planu w sytuacji, gdy plan miejscowy przewiduje dla nieruchomości wyłącznie zabudowę jednorodzinną, a nie wielorodzinną.

Jeśli natomiast plan nie obowiązuje, jest  mało prawdopodobne, by deweloper mógł  na dokonanie przekształcenia uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Gdyby bowiem na nieruchomości dopuszczalna była zabudowa wielorodzinna, jest oczywiste, że deweloper starałby się od razu o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego, a nie jednorodzinnego.

Konsekwencje są takie, że przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny, bez zachowania procedury zmiany sposobu użytkowania stanowi samowolę, której nawet nie będzie można zalegalizować ze względu na niezgodność rodzaju budynku z ustaleniami planu i niemożliwością uzyskania na taką zmianę decyzji WZ.

W związku z tym, ci którzy zdecydowali się na ten proceder muszą liczyć się z tym, że organ nałoży na nich obowiązek przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania z budynku wielorodzinnego, na jednorodzinny.

{ 12 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Krzysztof Październik 27, 2015 o 21:01

🙂

Odpowiedz

Marcin Luty 25, 2016 o 12:08

Pani mecenas, a co w sytuacji gdy deweloper sądownie (np w postępowaniu o zniesienie współwłasności) wydzieli kilka lokali w domu jednorodzinnym, a nie przed notariuszem? Sąd może dokonać takiego podziału nawet wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.

Po za tym, jeżeli sprzedaż trzeciego lub następnych lokali w domu jednorodzinnym dokonywana jest przed notariuszem, to wówczas wpis do KW ma charakter konstytutywny i tym samy dopiero wpis w KW ustanawia samodzielny lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym. Czy biorąc pod uwagę charakter wpisu do KW można mówić o SAMOWOLNEJ zmianie sposobu użytkowania, jeżeli to sąd swoim wpisem zmienił charakter budynku z jednorodzinnego na wielorodzinny?

Odpowiedz

Robert Marzec 14, 2016 o 15:54

Pani mecenas, jestem w podobnej sytuacji jak opisana powyżej. Ciekaw jestem Pani opinii, jak też tego, jak orzeka NSA w sytuacji gdy sąd orzekł samodzielność kilku lokali w domu jednorodzinnym.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Marzec 15, 2016 o 22:51

Witam Panie Robercie,
W najbliższych dniach, pojawi się na blogu nowy wpis właśnie na ten temat.
Już dziś zapraszam do lektury 🙂

Odpowiedz

Zdzisław Kwiecień 16, 2016 o 21:19

Z niekłamaną przyjemnością czytam kolejny wpis Pani Mecenas dotyczący tematyki przekształcania budynków jednorodzinnych w wielorodzinne za przeproszeniem – psim swędem w majestacie prawa. Myślę, że fajnie byłoby wskazywać podstawy prawne regulujące określone procedury, tak jak przykładowo tę opisaną powyżej. Podkreślam jednak, że artykuły są jak najbardziej na plus, są bardzo pomocne i napisane przystępnym językiem.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 18, 2016 o 11:24

Witam Panie Zdzisławie.
Bardzo dziękuję za komentarz. Jeśli chodzi o Pana uwagę, odnośnie podawania podstawy prawnej, to powiem tak: ja celowo staram się nie podawać zbyt wielu informacji w tym zakresie, żeby teksty które piszę, były przystępne i zrozumiałe. Z doświadczenia wiem, że tekst wypełniony licznymi odniesieniami do przepisów, do orzeczeń staje się trudny w odbiorze dla czytelnika, który przecież prawnikiem nie jest. A ten blog jest adresowany do deweloperów, a nie do prawników, dlatego wydaje mi się, że im prostszy tekst, tym lepiej dla czytelnika. Jeśli to, co piszę, czytają także prawnicy, to jest mi oczywiście z tego powodu miło, ale jednocześnie wiem, że oni spokojnie podstawę prawną sobie ustalą.
Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Teresa Kwiecień 18, 2016 o 16:50

Witam, Pani mecenas mam pytanie:-) moj klient maly deweloper chce kupic nieruchomosc która od 27 lat jest w trakcie budowy / jest aktualny dziennik budowy/jest to dom jednorodzinny z mozliwoscia wydzielenia dwoch mieszkan oraz lokalu na parterze pod dzialalność.
Mam pytanie czy jest szansa aby mój klient zakupił ten dom i podzielił ten dom na pare mieszkan oczywiści za zgoda kierownika budowy. Czy z prawnego punktu widzenia jest to realne,,???: zmiana warunków zabudowy oraz przekształcenie pozwolenia na budowe domu jednorodzinnego na wielorodzinny

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 19, 2016 o 12:49

Pani Tereso,
wszystko zależy od okoliczności. Zapraszam do lektury innego mojego wpisu w tym temacie
http://jakim-prawem.pl/deweloperze-nie-idz-ta-droga-czyli-o-przeksztalceniu-budynku-jednorodzinnego-w-wielorodzinny/
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Sebastian Październik 17, 2016 o 23:53

Witam,

Czy to również dotyczy wynajmu? Zawsze takie sporne kwestie poruszane są w przypadku późniejszej odsprzedaży. A w przypadku wynajęcia 4-5 mieszkań wydzielonych z domu jednorodzinnego również jest tak interpretowane i grozi jakimiś konsekwencjami, czy jest to mniej ryzykowne?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 20, 2016 o 08:58

Panie Sebastianie,
Tak dotyczy to również najmu:)
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Edek Listopad 24, 2016 o 21:09

Witam!
Pytanie odnośnie najmu.
wynajmuję 5 niezależnych mieszkań w moim dużym domu (pomad 300 metrów) . Z tego co Pani mecenas pisze jest to nie do końca zgodne z literą prawa. Czy tak? I jeśli tak to w jaki sposób mogę to naprawić?
Z Góry Dziękuję.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 28, 2016 o 09:27

Panie Marcinie,
czy będzie Pan mógł to naprawić i ewentualnie w jaki sposób, wymaga niestety wnikliwej analizy stanu faktycznego i posiadanych przez Pana dokumentów związanych z budową domu. Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem konkretnej porady prawnej w tym zakresie, serdecznie zapraszam do kancelarii.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: