Możliwość podważenia pozwolenia na budowę w przypadku pominięcia strony w postępowaniu

Ostatnio jeden z czytelników bloga po przeczytaniu wpisu o ustaleniu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę zadał mi pytanie: w jaki sposób może dojść do podważenia pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy ktoś nie został uznany za stronę tego postępowania, a uważa, że inwestycja oddziałuje na jego nieruchomość.

Przyznam, że problem jest interesujący nie tylko z punktu widzenia takiej pominiętej w postępowaniu osoby, ale przede wszystkim z punktu widzenia deweloperów. Nie należą bowiem wcale do rzadkości takie sytuacje, gdy mamy pozwolenie na budowę i właśnie zaczynamy lub planujemy zacząć inwestycję, a tu nagle okazuje się, że ktoś próbuje je kwestionować  właśnie z powodu pominięcia go w postępowaniu.

Chciałabym więc na początek uspokoić Państwa i powiedzieć, że nie taki diabeł straszny,  jak go malują i że nawet jeśli rzeczywiście pojawia się ktoś, kto twierdzi, że powinien być stroną postępowania  w sprawie zakończonej pozwoleniem na budowę,  to wcale nie oznacza to od razu, że właśnie z tego powodu nasze pozwolenie na budowę zostanie uchylone.

Nie mniej trzeba mieć świadomość, że co do zasady nieuznanie danej osoby za stronę postępowania  o pozwolenie na budowę w sytuacji, gdy powinna w tym postępowaniu uczestniczyć, stanowi podstawę do wznowienia postępowania. Dotyczy to jednak tylko takich przypadków, gdy decyzja stała  się już ostateczna (o tym, kiedy decyzja jest ostateczna, pisałam już na blogu: „Decyzja ostateczna  i prawomocna -pojęcia przydatne deweloperowi”).

Jeśli natomiast  decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest jeszcze ostateczna i nie upłynął termin do wniesienia od niej odwołania, pominięcie danej osoby w postępowaniu może być kwestionowane poprzez złożenie odwołania od takiej decyzji.

Z punktu widzenia Państwa jako deweloperów, najmniej pożądana jest sytuacja, gdy macie Państwo ostateczne pozwolenie na budowę, zaczynacie budowę lub jesteście w trakcie jej realizacji i nagle okazuje się, że ktoś złożył wniosek o wznowienie podnosząc, że nie brał udziału w postępowaniu ws pozwolenia na budowę, chociaż powinien był.

Z doświadczenia wiem, że taki wniosek wprowadza u deweloperów nerwową atmosferę i rodzi mnóstwo pytań: co dalej z inwestycją – zaczynać budowę, czy nie, wstrzymywać budowę, zawierać umowy deweloperskie.. itd.

Staram się w takich przypadkach uspokajać moich klientów, bo sam wniosek o wznowienie  postępowania to dopiero początek drogi.

Żeby w ogóle doszło do wznowienia postępowania muszą być spełnione co najmniej dwa warunki: po pierwsze – wnioskodawca musi mieć interes prawny do wznowienia postępowania, a po drugie – musi wnieść wniosek w terminie miesiąca od dnia, w którym dowiedział się o tym, że została wydana decyzja i że nie był stroną postępowania.

Wbrew pozorom spełnienie obu warunków nie jest wcale takie łatwe.

Jeśli wniosek o wznowienie postępowania złoży osoba, która nie będzie w stanie wykazać swojego interesu  prawnego, czyli tego, że zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego powinna być stroną postępowania o pozwolenie na budowę lub nie będzie w stanie wykazać, że dochowała terminu – organ wyda postanowienie  o odmowie wszczęcia postępowania.

Tak więc drogi Czytelniku – jeśli ktoś próbuje podważyć Twoje pozwolenie na budowę składając wniosek o wznowienie postępowania – podejdź do tego spokojnie i przede wszystkim sprawdź, czy przesłanki do wznowienia postępowania rzeczywiście zostały spełnione i jak tylko otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wznowienia – kwestionuj spełnienie tych przesłanek przez wnioskodawcę.

W zdecydowanej większości przypadków, właśnie z tego powodu, udaje się uniknąć sytuacji wznowienia postępowania i ponownego prowadzenia postępowania  w sprawie pozwolenia  na budowę.