Dwa pozwolenia na budowę dla jednej nieruchomości

Czasem zdarzają się takie przypadki,  gdy na rynku dostępna jest nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji i przygotowana już do inwestycji (wydane ostateczne pozwolenie na budowę), ale deweloper – z różnych względów – nie jest zainteresowany realizacją tej inwestycji. Na tej nieruchomości widziałby bowiem piękny elegancki apartamentowiec z ciekawą infrastrukturą dla mieszkańców, a pozwolenie na budowę dotyczy dwóch budynków -wielorodzinnego i biurowego, które zupełnie nie przystają do jego założeń biznesowych. Dlatego jest gotów jest podjąć starania o uzykanie nowego pozwolenia, ale na przeszkodzie- stoi to, które już zostało wydane.

I tu pojawia się dylemat – kupić nieruchomość, czy nie? Czy będzie mógł uzyskać dla tej nieruchomości nowe pozwolenie, skoro to „stare” nadal obowiązuje? A może będzie musiał czekać, aż „stare” pozwolenie wygaśnie z mocy prawa i dopiero wówczas możliwe będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie nowego pozwolenia?

Pytania oczywiście można mnożyć i niestety, jak to zwykle bywa, nie ma na nie oczywistej odpowiedzi. Zarówno bowiem w orzecznictwie, jak i w doktrynie prezentowane są na ten temat skrajnie odmienne poglądy.

Z jednej strony uznaje się, że brak jest możliwości wydania pozwolenia na budowę w odniesieniu do inwestycji planowanej na nieruchomości, co do której uprzednio zostało już wydane pozwolenie na budowę. Niektórzy zauważają, że niedopuszczalne jest wydanie kolejnego pozwolenia na budowę,  jeśli pokrywają się zakresy obu decyzji, to jest dotyczą tych samych robót. Inni podnoszą, że wydanie w takim przypadku kolejnego pozwolenia na budowę jest niemożliwe, ponieważ brak  jest w prawie budowlanym analogicznego przepisu, jaki obowiązuje  na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzję o warunkach zabudowy można wydać dla tego samego terenu kilku inwestorom.

Z drugiej strony, ponoszone są argumenty, że utrata prawa do dysponowania nieruchomością nie oznacza, że nowy właściciel nieruchomości nie może uzyskać nowego pozwolenia na budowę, skoro poprzednie – na skutek utraty prawa do gruntu przez poprzedniego inwestora stało się bezprzedmiotowe. W jednym z wyroków NSA stwierdził, że brak jest podstaw prawnych do uznania, iż fakt posiadania pozwolenia na budowę na określonej nieruchomości przez jeden podmiot stoi na przeszkodzie udzieleniu pozwolenia na budowę na tej samej nieruchomości innemu podmiotowi.

Niektóre sądy wskazują, że można stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na budowę, jeśli pierwotny inwestor utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wygaśnięcie starego pozwolenia na budowę – otworzyłoby drogę do uzyskania nowego. Jednak także i w tym przypadku – można spotkać przeciwne poglądy sądów i doktryny.

Gdybym to ja stanęła przed dylematem, czy kupić nieruchomość, dla której zostało już wydane pozwolenie na budowę, przede wszystkim udałabym się do urzędu, żeby ustalić, jaka jest w tym zakresie praktyka organu (czy dopuszcza wygaśnięcie pozwolenia na budowę, jeśli inwestor utraci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne i czy wydaje pozwolenie na budowę, gdy dla tego samego terenu zostało już wydane inne). Jak się bowiem mogłam niejednokrotnie przekonać, właśnie w takich sytuacjach, poglądy sądów to jedno – a praktyka organów – to drugie. Niektórzy urzędnicy wprost mówią, że „u nich orzecznictwo sądów się nie przyjęło” 🙂

Może więc okazać się, że problem, który – w świetle orzecznictwa- istnieje, w praktyce – w ogóle nie wystąpi, bo organy nie będą widziały żadnych przeszkód, czy to w wydaniu nowego pozwolenia na budowę (mimo obowiązywania starego), czy też w wygaszeniu starego pozwolenia na budowę.