Zawarcie w umowie deweloperskiej informacji o wznowieniu postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Znajomy deweloper miał pecha. Zaplanował inwestycję na nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością pana, który w całym mieście znany był z tego, że skarży wszystko co się da. Jednak nie wiadomo dlaczego, nie wniósł odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla  dewelopera, choć na etapie ustalania warunków zabudowy skarżył każde kolejne rozstrzygnięcie, aż sprawa znalazła się przed NSA.

Mając w ręku ostateczne pozwolenie na budowę, deweloper przystąpił do zawierania umów deweloperskich. Niestety, kilka tygodni później sąsiad złożył wniosek o wznowienie postepowania, twierdząc, że nie zostało mu doręczone pozwolenie na budowę i organ wznowił postępowanie.

Ta historia ma oczywiście swój ciąg dalszy, ale o nim – innym razem.

Dzisiaj chciałam skupić  się na jednym wątku, a mianowicie – czy deweloper powinien w takim przypadku zmienić prospekt informacyjny.

Ustawa deweloperska nakazuje zawrzeć w umowie deweloperskiej informacje, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne i czy zostało zaskarżone. Również w obowiązującym wzorze prospektu informacyjnego znajduje się rubryka, w której trzeba zaznaczyć, czy pozwolenie na budowę  zostało zaskarżone. 

I tu pojawia się wątpliwość – co to znaczy, że pozwolenie na budowę zostało zaskarżone? Czy jeśli został złożony wniosek o wznowienie postępowania lub np. wniosek o stwierdzenie  nieważności pozwolenia na budowę, to możemy mówić, że zostało ono zaskarżone?

Niestety, na to pytanie nie ma moim zdaniem prostej odpowiedzi.

Jeśli spojrzeć na zapis ustawy  zgodnie z jego dosłownym brzmieniem, to należałoby powiedzieć, że „zaskarżone” oznacza wyłącznie sytuacje, gdy została złożona skarga do sądu administracyjnego na ostateczne pozwolenie na budowę. Natomiast wniosek o wznowienie postępowania, ani tym bardziej wniosek o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę nie może być traktowany jako  przepadek zaskarżenia. Są to bowiem zupełnie odmienne instytucje prawne, dodatkowo regulowane odmiennymi przepisami.

W konsekwencji,  nawet w przypadku, gdyby organ wszczął takie postępowania, należałoby stwierdzić, że w świetle ustawy deweloperskiej deweloper nie ma obowiązku ujawniania tych okoliczności w prospekcie informacyjnym.

Z drugiej strony, biorąc pod uwagę cel całej regulacji ustawy deweloperskiej, którą jest ochrona nabywców lokali i domów jednorodzinnych, można powiedzieć, że nałożenie na dewelopera obowiązku informowania, czy pozwolenie na budowę zostało zaskarżone obejmuje także opisane wyżej sytuacje. W związku z tym, deweloper powinien zamieścić taką informację w prospekcie informacyjnym. Podobnie bowiem jak w  przypadku skargi do sądu, tak i w przypadku wznowienia postępowania, czy wszczęcia postepowania w sprawie stwierdzenia nieważności, może dojść do wyeliminowania z obrotu prawnego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na pewno więc każdy nabywca chciałby  móc świadomie podjąć decyzję o zakupie lokalu, mając pełną wiedzę o wszystkich postępowaniach dotyczących pozwolenia na budowę, które mogą doprowadzić do utraty przez dewelopera ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i  związanych z tym konsekwencjach.

Jak widać, można wskazać argumenty za jednym i drugim stanowiskiem.

Ostateczna decyzja, co do sposobu postępowania w takim przypadku i  tak należeć będzie do dewelopera, który będzie musiał rozważyć, jakie ryzyka będą wiązały się z  ujawnieniem tych informacji lub ich nieujawnieniem w prospekcie informacyjnym.