Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Mam dziś dla Państwa krótką historię, z życia zawodowego wziętą.

Deweloper opóźnił się nieznacznie i z przyczyn od siebie niezależnych z zapłatą ostatniej części wynagrodzenia na rzecz generalnego wykonawcy. W związku z tym, generalny wykonawca zażądał od dewelopera przedstawienia gwarancji zapłaty za roboty budowlane w terminie 45 dni. W trakcie biegu 45-dniowego terminu zaległa część wynagrodzenia została przez dewelopera zapłacona i dlatego nie przedstawił on generalnemu wykonawcy gwarancji zapłaty. Był bowiem przekonany, że skoro płaci, to nie ma już takiej potrzeby.

Tymczasem generalny wykonawca– choć otrzymał zapłatę, od umowy odstąpił, pozbawiając tym samym dewelopera uprawnień gwarancyjnych i dodatkowo żądając zastrzeżonej w umowie zapłaty kary umownej za odstąpienie z przyczyn leżących po stronie dewelopera. Generalny wykonawca uznał, że skoro deweloper nie dostarczył gwarancji zapłaty, a odbiór końcowy inwestycji jeszcze nie nastąpił i umowy nie można było uznać za wykonaną – miał prawo od niej odstąpić.

Jaki będzie wynik sporu dewelopera z generalnym wykonawcą – to już oczywiście rozstrzygnie sąd. Nie mniej jednak ta historia pokazuje, że problemy prawne deweloperów, to nie tylko zmaganie się z prawem budowlanym, czy ustawą deweloperską, ale także trudności związane z wykonywaniem umowy o roboty budowlane.

I właśnie dlatego, dzisiaj kilka słów o instytucji prawnej, która – moim zdaniem – budzi sporo kontrowersji. Mowa o gwarancji zapłaty za roboty budowlane przewidzianej w art. 649¹ do 649⁵ Kodeksu cywilnego.

Przypomnijmy po krótce, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, generalny wykonawca (bądź wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Jeżeli generalny wykonawca zażąda gwarancji zapłaty, a inwestor jej nie przedstawi w zakreślonym przez niego terminie (nie krótszym niż 45 dni), wówczas generalny wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora.

Proszę przy tym zwrócić uwagę, że generalny wykonawca może wystąpić z żądaniem gwarancji zapłaty nawet wówczas, gdy inwestor wywiązuje się ze wszystkich swoich zobowiązań terminowo. Przepis nie uzależnia bowiem możliwości zgłoszenia żądania udzielenia gwarancji zapłaty od jakiejkolwiek okoliczności obciążającej inwestora.

Dlaczego w mojej ocenie jest to kontrowersyjny przepis?

Otóż nie bardzo rozumiem, dlaczego ustawodawca postanowił chronić interes jednego przedsiębiorcy (generalnego wykonawcy), kosztem drugiego (dewelopera). Mam wrażenie, że przypadki nierzetelnych wykonawców, którzy wpędzają w poważne kłopoty rzetelnych deweloperów są częstsze, niż sytuacje, w których generalny wykonawca nie może doprosić się od dewelopera wynagrodzenia za należycie wykonaną umowę.