Inwestycja deweloperska na użytkowaniu wieczystym

Jeżeli rozważają Państwo realizację nowej inwestycji na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, radzę dobrze  zastanowić się, zanim podejmą Państwo ostateczną decyzję o zakupie takiej nieruchomości. Okazuje się bowiem, że choć na rynku ceny takich nieruchomości praktycznie nie odbiegają od cen prawa własności, to jednak znacznie częściej są one dla deweloperów źródłem  dodatkowych problemów i kosztów, jakie muszą ponieść, żeby zrealizować inwestycję.

Moje doświadczenia ze współpracy z deweloperami, zwłaszcza tymi, którzy dopiero stawiają w branży pierwsze kroki pokazują, że nie zawsze dostrzegają oni różnicę pomiędzy własnością, a prawem użytkowania wieczystego nieruchomości.  Dlatego pomyślałam, że warto zwrócić Państwu uwagę po krótce, na  kilka najważniejszych kwestii dotyczących użytkowania wieczystego, które odróżniają to prawo, od prawa własności.

Planując inwestycję deweloperską  na użytkowaniu wieczystym trzeba przede wszystkim wiedzieć, że:

1. Zawarcie umowy, na podstawie której  nabywamy prawo użytkowania wieczystego, nie oznacza, że już z  tą chwilą stajemy się użytkownikiem wieczystym. Nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości, w odróżnieniu od nabycia własności nieruchomości, wymaga bowiem dodatkowo wpisu do księgi wieczystej.

2. Użytkowanie wieczyste jest prawem celowym, co oznacza, że użytkownik wieczysty ma obowiązek korzystać z nieruchomości zgodnie z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Sposób korzystania z nieruchomości, wiąże każdego kolejnego użytkownika wieczystego. Jeśli w umowie nałożony został na użytkownika wiecztystego obowiązek zabudowy nieruchomości we wskazany sposób i w określonym terminie, to także i te postanowienia będą wiążące dla każdego kolejnego użytkownika wieczystego. Dlatego z punktu widzenia dewelopera, istotna jest treść umowy użytkowania wieczystego nieruchomości, którą zamierza nabyć. Większość użytkowań wieczystych powstała z mocy prawa i w związku z tym nie wymagała zawarcia umowy, a jedynie jego potwierdzenia w formie decyzji administracyjnej. Bez względu jednak na to, czy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie umowy, czy powstało z mocy prawa, pamiętajmy, by przed nabyciem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, dokładnie sprawdzić treść tej umowy lub decyzji i ustalić, czy planowana przez nas inwestycja będzie zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

3. Użytkowanie wieczyste jest prawem ograniczonym czasowo – zwykle jest to okres 99 lat, ale zdarzają się użytkowania wieczyste ustanowione np. na lat 40. Dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, jaki jest okres użytkowania wieczystego interesującej nas nieruchomości i jaki okres tego użytkowania już upłynął. Ta kwestia może bowiem w przyszłości przesądzić o tym, czy nasza inwestycja znajdzie nabywców, zwłaszcza gdyby okazało się, że pozostały okres użytkowania wieczystego jest stosunkowo krótki.

4. Z użytkowaniem wieczystym wiąże się konieczność ponoszenia opłat rocznych. Wysokość tych opłat jest uzależniona od celu, na jaki nieruchonmość została oddana w użytkowanie wieczyste. Dla nieruchomości wykorzystywanych na cele budownictwa mieszkaniowego, stawka wynosi 1% ceny nieruchomości określonej w umowie ustanowienia użytkowania wieczystego. Jednak w przypadku zmiany wartości nieruchomości, opłata ta może być aktualizowana (nie częściej niż raz na 3 lata).

W kolejnych moich wpisach na blogu na pewno  poruszę temat najważniejszych ryzyk związanych z realizacją inwestycji deweloperskiej na użytkowaniu wieczystym. Jeśli więc ta tematyka jest dla Państwa interesująca – zapraszam do śledzenia mojego bloga:)