Czy postępowanie w sprawie drogi koniecznej zablokuje uzyskanie pozwolenia na budowę

Agnieszka Grabowska-Toś        16 sierpnia 2016        Komentarze (0)


Pałac Łabędnik

Moje dziecko kocha zagadki. Ma to chyba po mnie, bo ja też je bardzo lubię. W związku z tym ostatnie wieczory upływały mi na czytaniu zagadek dla przedszkolaków.

Patrząc z tej perspektywy można powiedzieć, że w mojej codziennej pracy zawodowej też mam ciągle do czynienia z różnymi zagadkami – tyle tylko że z konkretnej dziedziny – prawa. Każdego dnia klienci zadają mi różne pytania, a ja muszę znaleźć na nie odpowiedzi. Oczywiście najlepiej takie, które będą dla nich korzystne 🙂

I to jest fajne.

Muszę przyznać, że rozstrzyganie trudnych problemów prawnych, poszukiwanie odpowiedzi na pytania, które tylko z pozoru wydają się proste – daje mi ogromną satysfakcję i przyjemność.

Ostatnio z takim pozornie prostym pytaniem, zwrócił się do mnie jeden z deweloperów, który proceduje właśnie pozwolenie na budowę. Dowiedział się, że zostało wszczęte postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a jednym z wariantów poprowadzenia tej drogi, jest wariant zakładający jej przebieg po działce, na której planuje inwestycję.

I tu pojawiła się wątpliwość – czy to postępowanie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę? Jeśli bowiem sąd ustanowi służebność na działce dewelopera, to niewątpliwie uzyskanie pozwolenia na budowę i realizacja inwestycji uniemożliwi poprowadzenie tej drogi po działce dewelopera.

Oczywiście jak to zwykle bywa, przepisy nie przewidują takiej sytuacji, nie ma więc prostej odpowiedzi na to pytanie.

W pierwszej kolejności należało więc rozważyć, czy toczące się postępowanie o ustanowienie służebności, jest podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, do czasu wydania orzeczenia przez sąd, a więc czy rozstrzygnięcie o ustanowieniu służebności stanowi zagadnienie wstępne. Innymi słowy, czy rozstrzygnięcie sprawy z wniosku dewelopera, zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia sprawy ustanowienia służebności.

By mówić o zagadnieniu wstępnym, rozstrzygnięcie to musi być koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji (musi mieć na nie bezpośredni wpływ).

Moim zdaniem, rozstrzygnięcie w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej nie ma takiego bezpośredniego wpływu na wynik postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę,  a zatem nie stanowi zagadnienia wstępnego.

Takie też stanowisko zajął  NSA w wyroku z 15.05.2015 roku, sygn. II OSK 2511/13, czy WSA w Warszawie w wyroku z dnia 18.02.2015, sygn. VII SA/Wa 1453/14. Zdaniem sądów, uprzednie rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne do rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Fakt toczącego się postępowania w sprawie służebności nie zmienia tego, że deweloperowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do czasu ustanowienia służebności, może on swobodnie dysponować całą swoją nieruchomością.

Organ nie ma również obowiązku badania wpływu wykonania inwestycji na późniejszą możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Dlatego ustanowienie służebności nie powinno zablokować toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, tym bardziej, że nie wiadomo, który wariant przebiegu służebności ostatecznie wybierze sąd i czy służebność będzie przebiegała po działce dewelopera.

2016-07-12 19 23 37 (003)Kilka dni temu otrzymałam z Wydawnictwa  C.H. Beck egzemplarze autorskie mojego Komentarza do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Świeżutkie, jeszcze pachnące farbą drukarską:)

Muszę przyznać, że moment, kiedy otwierałam tę przesyłkę,  to była na pewno jedna z najbardziej emocjonujących chwil w moim życiu. W końcu nie co dzień wydaje się książkę pod własnym nazwiskiem:) Z jednej strony to była ogromna radość i satysfakcja, z drugiej zaś poczucie odpowiedzialności za merytoryczną zawartość tej książki.

To, że powstała ta książka, to niewątpliwie zasługa jej pomysłodawcy – Pana Piotra Wancke, któremu w tym miejscu bardzo dziękuję za to, że mnie namówił na to przedsięwzięcie. Ale tej książki nie byłoby także, gdyby nie ogromne wsparcie i wyrozumiałość moich Najbliższych i moich Wspólników.  Bardzo im za to dziękuję!

Książka jest już w sprzedaży. Można ją kupić w księgarni internetowej Wydawnictwa C.H. Beck oraz w księgarniach stacjonarnych. Jest też dostępna w programie prawniczym Legalis. Ci z Państwa, którzy mają dostęp do tego programu, mogą więc klikać do woli:)

 

blog dla deweloperów_33Emocje piłkarskie opadły, jest więc w końcu czas na napisanie paru słów na blogu. Przyznam szczerze, że specjalnie kibicem piłkarskim do tej pory nie byłam, ale ta atmosfera związana z polską drużyną, udzieliła się także i mnie:)

Ale do rzeczy.

Dzisiaj ponownie słów kilka o odpowiedzialności inwestora za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcom (czyli o art. 647Kodeksu cywilnego). Pretekstem, by ponownie powrócić do tego tematu jest poruszenie, jakie wywołała uchwała Sądu Najwyższego z 17 lutego 2016 roku III CZP 108/15. Tym razem Sąd Najwyższy zinterpretował prawo w sposób korzystny dla inwestorów – czyli właśnie dla Państwa.

Najważniejsza teza tego orzeczenia brzmi: ”Skuteczność wyrażonej w sposób dorozumiany zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą na podstawie art. 647Kodeksu cywilnego, jest uzależniona od zapewnienia mu możliwości zapoznania się z postanowieniami tej umowy, które wyznaczają zakres jego odpowiedzialności przewidzianej w art. 647§ 5 k.c.”

Kwestia, czy inwestor wyraził zgodę na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą jest kwestią zasadniczą, bowiem od tego, czy taka zgoda jest wyrażona, zależy odpowiedzialność inwestora, w przypadku, gdy wykonawca nie wypłaci wynagrodzenia podwykonawcy.

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego było bardzo przychylne podwykonawcom. Dla przykładu jedynie można przytoczyć orzeczenie z 4 lutego 2011 r. III CSK 152/10, w którym  Sąd Najwyższy uznał, że zgody dorozumianej inwestor może udzielić przez czynności faktyczne, na przykład przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w dzienniku budowy, odbieranie wykonywanych przez niego robót i tym podobne.

Tak więc, jeżeli po budowie kręcili się pracownicy w kurtkach z napisem np. ”ZBYSZEK”, to inwestor czym prędzej powinien sprawdzić, jaki Zbyszek za tym stoi i poprosić go o umowę. Zbyszek natomiast nie musiał robić nic.

Na tle tego wyroku uchwała z 17 lutego 2016 roku, może się okazać przełomowa dla inwestorów zwłaszcza, że w jej uzasadnieniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na dwie istotne kwestie.

Po pierwsze, podwykonawca powinien być zainteresowany wystąpieniem inwestora o wyrażenie zgody na zawarcie z nim umowy przez wykonawcę. To w końcu jego interes chroni art. 6471 § 5 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, możliwość zapoznania się przez inwestora z treścią umowy nie oznacza, że ma on zdobywać informacje w wyniku własnej aktywności.

Przekładając to na język „budowy” – podwykonawca powinien zadbać o swoje interesy i przynajmniej wysłać umowę do inwestora, bo ten ostatni, nie ma obowiązku o tę umowę prosić. A fakt, że inwestor widział jak podwykonawca pracuje, może nie wystarczyć, aby żądać od niego zapłaty należnego podwykonawcy wynagrodzenia.

I to akurat jest bardzo dobra wiadomość.

Zapewnienie miejsc postojowych – a może platformy parkingowe?

Agnieszka Grabowska-Toś        14 czerwca 2016        Komentarze (0)

Miniatura Zamku Książ

Miniatura Zamku Książ

Drodzy czytelnicy!

Dzisiaj kilka słów o postępie. Mądre głowy wymyślają nowe rozwiązania techniczne, a prawnicy gimnastykują umysły, jak zastosować do tych nowoczesnych rozwiązań instytucje prawa tkwiące korzeniami w prawie rzymskim spisanym przed naszą erą….

Cóż, prawnik potrafi. Nad prawnikami nie ma się jednak co użalać, więc do rzeczy. Chciałam zasygnalizować Państwu problematykę związaną z platformami parkingowymi.

W miastach coraz ciaśniej i zmorą każdego dewelopera jest konieczność zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych przypadających na lokal. W związku z tym, deweloperzy wraz z architektami, coraz śmielej sięgają po platformy parkingowe, które na niewielkich działkach pozwalają osiągnąć odpowiedni współczynnik miejsc parkingowych w stosunku do liczby lokali.

Pojawia się jednak pytanie – jak to sprzedać? Trzeba powiedzieć jasno, że instalowanie w garażu podziemnym platform parkingowych niesie za sobą pewne niebezpieczeństwa. Dlatego też warto  je sobie zawczasu uświadomić.

Przede wszystkim w umowie, czy to przedwstępnej, czy końcowej, dotyczącej miejsca parkingowego z platformą parkingową, musi być wyraźnie określone jakie są ograniczenia w korzystaniu z takiego miejsca. Nie każdy bowiem samochód na taką platformę może wjechać (ograniczenia dotyczą np. długości, wysokości masy, nacisku na koło itp.) i jeżeli deweloper nie uprzedzi o tym nabywcy, może mieć poważne kłopoty.

Dostrzegam też problem związany z koniecznością ponoszenia wysokich kosztów utrzymania platform parkingowych.  Uważam, że nie ma podstaw, by koszt ten obciążał całą wspólnotę, skoro nie każdy korzysta z miejsca postojowego w garażu.

Koszt utrzymywania garażu i zainstalowanych w nim urządzeń ponosić powinni jego współwłaściciele, a to oznacza, że koszty rozłożą się na mniejszą liczbę osób, a ponadto ktoś (zarządca?/ współwłaściciele?) będzie musiał koszty te osobno rozliczać. Rodzi się więc pytanie, czy nie należałoby informować o tych niedogodnościach na etapie zawierania umów.

Ponadto, jeżeli platformy będą zainstalowane tylko na niektórych miejscach postojowych, to trzeba liczyć się z tym, że nie wszystkim konieczność utrzymywania urządzeń, z których korzysta sąsiad będzie się podobać.

Jeszcze więcej problemów pojawi się przy tak zwanych platformach zależnych (wyjechać z górnej platformy mogę dopiero, gdy samochód parkujący na dolnej platformie wyjedzie). Takie miejsca postojowe mogą być sprzedawane w zasadzie jednej rodzinie (przy czym pojęcie rodziny proszę traktować szeroko), bowiem nie wyobrażam sobie, że sąsiad zostawi korzystającemu z górnej platformy zapasowe kluczyki do swojego auta:)

Zapewne takich problemów pojawi się więcej, ale ponieważ prawnik jest od rozwiązywania problemów, a nie od ich wymyślania, kończę pisać i idę myśleć nad rozwiązaniami….

Raport NIK o inwestycjach wielorodzinnych – mój komentarz dla Dziennika Gazeta Prawna

Agnieszka Grabowska-Toś        05 czerwca 2016        Komentarze (2)

blog dla deweloperów_29Czy mieli Państwo do czynienia z sytuacjami, w których byliście przekonani, że prawo jest po Waszej stronie, a mimo to urząd odmawiał wydania pozwolenia na budowę? Albo kiedy w identycznych okolicznościach, w Państwa sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę organ interpretował przepis zupełnie inaczej, niż w analogicznej sprawie prowadzonej na wniosek innego dewelopera?

Założę się, że nie raz.

Ostatnio NIK wziął pod lupę urzędy zajmujące się wydawaniem decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków wielorodzinnych. Raport z kontroli przeprowadzonej w kilku największych miastach Polski, m. in. w Warszawie, Krakowie, czy Poznaniu, tylko potwierdził to, z czym nie jeden z Państwa na pewno choć raz bezpośrednio się zetknął.

Wielokrotnie, tu na blogu, pisałam o rozbieżnościach w interpretowaniu przez ten sam organ przepisów  z zakresu prawa budowlanego, mimo iż wykładnia tych przepisów dokonana przez sądy nie budzi wątpliwości, o przypadkach dyskryminacji podmiotów starających się o pozwolenie na budowę, czy o pomijaniu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Takie sytuacje zdarzają się i w sumie nie można się temu dziwić. Niewątpliwie przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele, a NIK postawił w tym zakresie konkretną diagnozę.

Moim zdaniem, problem tkwi zarówno w niejednoznacznych przepisach, zbyt dużej ilości spraw przypadających na urzędników, jak i w braku ich kompetencji. Nie raz miałam do czynienia z urzędnikami, którzy nie dość że byli zasypani tomami akt różnych postępowań, to jeszcze o trudnych sprawach (stricte prawnych) – nie technicznych, związanych z procedowaniem pozwoleń na budowę dla inwestycji deweloperskich, musieli rozstrzygać sami, bez żadnego wsparcia prawnego.

Gdyby urzędnicy mogli pracować w tandemie z prawnikiem, który przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, czy decyzji WZ, weryfikowałby akta sprawy pod kątem spełnienia wszystkich wymagań proceduralnych, który służyłby im merytorycznym wsparciem, opartym o znajomość orzecznictwa – śmiem twierdzić, że sytuacja byłaby o niebo lepsza.

I właśnie taka jest konkluzja mojego komentarza do raportu NIK, o który poprosiła mnie Pani Redaktor Gazety Prawnej. Artykuł w tej sprawie wraz z moim komentarzem ukazał się w Dzienniku Gazeta Prawna z dnia 1 czerwca 2016 roku.

Tych zaś z Państwa, których zainteresował raport NIK, odsyłam do jego lektury.