Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego na nowych zasadach

Agnieszka Grabowska-Toś        04 sierpnia 2019        Komentarze (0)


Wakacje, urlop i jak co roku Mazury. I w końcu trochę ciszy, spokoju i czasu na nadrabianie zaległości w czytaniu, oglądaniu dobrych filmów i pisaniu dla Was. Tego mi było trzeba po tych tygodniach wytężonej pracy w kancelarii i nad kolejną książką.😀

Dziś kilka słów trochę w temacie książki, tj. o użytkowaniu wieczystym, bo właśnie w wakacje zostały uchwalone istotne dla deweloperów zmiany w tym zakresie.

Wielokrotnie pisałam na tym blogu o konieczności zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy na nieruchomości chcemy wybudować budynek, który jest sprzeczny z celem, na jaki ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz o konieczności zapłaty z tego tytułu opłat, których wysokość osiągała nieraz nawet kilka milionów złotych. Deweloperzy podejmowali wiele starań, które miały na celu wyeliminowanie tego obowiązku. Jednak pomimo unieważnienia aktów prawnych, będących podstawą pobierania opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, zarówno Kraków, jak i Warszawa nadal pobierały gigantyczne opłaty. Po wielu latach starań w końcu jednak udało się dopiąć swego.

Lada moment wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami i uregulowała zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, o co przez wiele lat zabiegali deweloperzy.

Powiem tak: ta zmiana to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów, zwłaszcza tych z Krakowa i z Warszawy. Z dniem wejścia w życie ustawy zniknie bowiem obowiązek zapłaty opłat w wysokości 25% wartości nieruchomości ustalonej dla nowego sposobu korzystania i zagospodarowania – w przypadku Krakowa i 12,5% tej wartości – w przypadku Warszawy. Zniknie też widmo grożących deweloperom postępowań o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, którymi miasta straszyły, jeśli deweloper nie zmieni celu i nie zapłaci opłaty. Niestety, niejednokrotnie miasta nadużywały tej instytucji i pod rygorem wystąpienia do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, zmuszały do zmiany celu nawet wtedy, gdy ten cel nie był określony lub nie był dość jasno skonkretyzowany. Mało który deweloper chciał w takim przypadku ryzykować wieloletni proces i wstrzymywać inwestycję na wiele lat.

Co się zatem zmieniło?

Oto w skrócie najważniejsze fakty, które każdy deweloper powinien znać:

1. Cel użytkowania wieczystego nadal trzeba będzie zmieniać, jeśli planowana inwestycja będzie z nim sprzeczna.

2. Można to będzie zrobić, jeśli nowy cel będzie zgodny z decyzją WZ, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, podjętą na podstawie specustawy mieszkaniowej lub z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.

3. Zmiana celu wymagać będzie złożenia wniosku, a organ będzie miał 2 miesiące na zajęcie stanowiska co do tego wniosku.

4. Jeżeli organ nie zgodzi się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawi stanowiska w terminie, użytkownik wieczysty będzie mógł wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

5. Jeśli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony będą mogły ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości, jednakże nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Innymi słowy, jeśli cel był przemysłowy i stawka 3%, a po zmianie celu na mieszkaniowy stawka będzie 1%, to opłata za zmianę celu będzie mogła wynosić  nie więcej niż 2-krotność dotychczasowej opłaty rocznej.

Dostęp do drogi publicznej przez ogólnodostępną drogę wewnętrzną

Agnieszka Grabowska-Toś        30 lipca 2019        6 komentarzy

zamek w Krasiczynie

Czy dostęp do drogi publicznej przez dostępną dla wszystkich drogę wewnętrzną, spełnia wymóg dostępu do drogi publicznej niezbędny do uzyskania decyzji WZ i pozwolenia na budowę?

To pytanie zadał mi ostatnio jeden z naszych klientów, któremu jeden z organów zakwestionował  taki sposób komunikacji inwestycji z drogą publiczną i odmówił wydania decyzji WZ. Sprawa dodatkowo była w tym przypadku skomplikowana w ten sposób, że droga, po której miał się odbywać dojazd z drogi publicznej do terenu inwestycji, nie stanowiła własności gminy, choć miała nazwę, nadaną jej uchwałą rady gminy. Kiedy sprawdziliśmy jej stan prawny okazało się, że część działek, stanowiących tę drogę jest własnością osób trzecich, a tylko jedna stanowi własność gminy. Mimo to, droga ta była ogólnodostępna i w praktyce mógł z niej korzystać każdy.

Wracacjąc do pytania – czy organ miał rację? Czy słusznie uznał, że w takim przypadku, warunek dostępu do drogi publicznej, niezbędny do wydania decyzji WZ i pozwolenia na budowę nie jest spełniony?

Odpowiedź brzmi: nie.

Z całą pewnością w sprawie naszego klienta nie było podstaw do kwestionowania takiego dostępu do drogi publicznej. Potwierdzają to zresztą liczne wyroki sądów administracyjnych, z których wynika, że w sytuacjach takich jak ta, spełniony jest wymóg dostępu do drogi publicznej. W świetle orzecznictwa, w gminach o statusie miasta, ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W związku z tym, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej – ulicy o nadanej nazwie – to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W wyroku z dnia 18.02.2016 WSA w Łodzi jednoznacznie stwierdził, że fakt, iż  konkretna ulica nie jest na pewnym odcinku drogą gminną nie przesądza o braku spełnienia przesłanki dostępności do drogi publicznej (II SA/Łd 1021/15).

Jeśli spotkacie się z podobną sytuacją i organ będzie kwestionował dostęp Waszej inwestycji do drogi publicznej, to warto też powołać się na przykład na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18.07.2017 roku, w którym sąd ten stwierdził, że „warunek dostępu do drogi publicznej poprzez taką drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do takiej działki drogowej. Uregulowania zawarte w Upzp nie nakładają nań konieczności posiadania takiego tytułu prawnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2015 r., II OSK 2665/13, LEX nr 2089955). Warto także – w aspekcie twierdzeń skargi kasacyjnej – zauważyć, iż w judykaturze wywodzono, że w gminach o statusie miasta, ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W takim przypadku, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej – ulicy o nadanej nazwie – to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.”

Można zatem przyjąć, że z punktu widzenia zarówno postępowania o wydanie decyzji WZ, jak i postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, możliwy jest dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej przez ogólnodstępną drogę wewnętrzną, choćby nawet droga ta nie była drogą gminną. W związku z tym, organ nie ma prawa z powodu takiego dostępu do drogi publicznej odmówić nam wydania decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę.

Warto jednak pamiętać wówczas o tym, na co w innym wyroku zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 5.08.2010, II OSK 1337/09). Sąd ten stwierdził, że „jeśli (…) istnieje już prywatna droga wewnętrzna mająca charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, której nadano nazwę, to brak jest podstaw do tego, aby twierdzić, że nowe zamierzenie inwestycyjne, polegające na budowie domu jednorodzinnego przy tej ulicy, wymaga ustanowienia odpowiedniej służebności, której celem byłoby utworzenie dostępu do drogi publicznej (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jednak zdaniem NSA „kwestią odrębną, pozostającą poza sferą publicznoprawnych działań organów administracji, jest uregulowanie kwestii cywilnoprawnych, związanych z korzystaniem z takiej drogi.”

Tak więc to, że dostaniemy decyzję WZ, czy decyzję o pozwoleniu na budowę, nie gwarantuje nam, że ktoś – jakiś zapomniany właściciel takiej drogi, nie upomni się kiedyś o swoje prawa, kwestionując naszą możliwość korzystania z niej i dojazdu do naszej inwestycji.

Zamek w Łańcucie

Witajcie moi drodzy Czytelnicy!
Po długiej przerwie – w końcu wracam. Cieszę się, że niektórzy z Was martwili się tym moim długim milczeniem, że czekali na kolejne moje wpisy, a wręcz zarzucali, że się opuściłam w pisaniu:) Najlepszym tego przykładem jest moje spotkanie z jedną ze stałych czytelniczek bloga, która powiedziała mi: „Pani mecenas, ale coś ostatnio pani się zaniedbała, bo od dawna nic nowego nie pojawiło się na pani blogu.”

To prawda, zaniedbałam się i zaniedbałam tych, którzy czekali na moje wpisy. Mam jednak na to bardzo konkretne usprawiedliwienie i mam nadzieję, że moje milczenie zostanie mi wybaczone:)

Otóż przez ostatnie miesiące byłam zaangażowana w projekt, który jest już w zasadzie na ukończeniu. Pamiętacie Komentarz do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, którego jestem współautorką?  Jakiś czas temu otrzymałam ponownie propozycję napisania książki, ale tym razem nie komentarza, lecz swego rodzaju poradnika, dotyczącego nowej ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności.

Jak zapewne wielu z Was wie, bo wielokrotnie o tym pisałam, ustawa ta rodzi mnóstwo wątpliwości.  Najwięcej zamieszania i emocji wzbudzała już  pod koniec ubiegłego roku, kiedy to okazało się, że dzięki jej wadliwym regulacjom deweloperzy będą musieli płacić za przekształcenie wielomilionowe dopłaty.  Od początku wejścia w życie tej ustawy organy, które ją stosują mają sporo problemów z interpretacją jej zapisów, a Ministerswto Inwestycji i Rozwoju, które jest autorem tej ustawy, już trzykrotnie opracowywało jej nowelizację. Ostatnia – tj. ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, została uchwalona 13 czerwca tego roku i właśnie została podpisana przez Prezydenta.

Książka, której jestem współautorką nosi tytuł „Przekształcenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – pytania i odpowiedzi” i jest już w fazie składu. To takie kompendium najważniejszych wątpliwości i odpowiedzi na nie – zebrane w jednym miejscu. Mam nadzieję, że będą po nią sięgali nie tylko urzędnicy, ale też deweloperzy i ich prawnicy, tym bardziej, że uwzględniliśmy w niej także problemy, jakie pojawiają się w związku z uchwaleniem kolejnej zmiany do tej ustawy.

Powiem szczerze, że już nie mogę się doczekać, kiedy pojawi się w księgarniach:) A skoro książka została już napisana, będę mogła znowu wrócić do pisania dla Was. Kolejne wpisy – już niebawem! Zapraszam!

Wybaczcie moi drodzy czytelnicy, że temat ustawy uwłaszczeniowej pojawia się ponownie w moim kolejnym wpisie. Mam świadomość, że dla niektórych z Was zagadnienie to jest zupełnie obce. Niemniej jednak trudno o tym nie pisać, skoro tak wiele i w tak szybkim tempie dzieje się ostatnio w tym temacie.

Ci, których problem uwłaszczenia i związanych z nim dopłat dotyczy, mogą już odetchnąć z ulgą, bo właśnie wczoraj Sejm uchwalił nowelizację ustawy o przekształceniu prawa użytkowania użytkowania wieczystego w prawo własności. O zmianach, jakie ta nowelizacja niesie, pisałam Państwu raptem trzy dni temu, kiedy to projekt tej ustawy pojawił się na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Jak sami więc widzicie, projekt, który dopiero co został stworzony przez Ministerstwo, w ekspresowym tempie został uchwalony i właśnie trafił do Senatu.

Skąd ten pośpiech?

Akurat w tym przypadku był on jak najbardziej wskazany, gdyż co do zasady przekształcenie większości gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku i z tą właśnie datą wszyscy przedsiębiorcy będący właścicielami lokali lub budynków, w których nie sprzedali jeszcze wszystkich lokali, otrzymaliby pomoc publiczną. Nowelizacja ma to zmienić i w konsekwencji wyeliminować ryzyko zapłaty wysokich dopłat.

Więcej informacji  na ten temat mogą Państwo przeczytać na money.pl w artykule pt. Deweloperzy straszyli paraliżem na rynku. Ministerstwo za pięć dwunasta zmienia przepisy  autorstwa red. Martyny Kośki, która poprosiła mnie o komentarz, a także w moim ostatnim wpisie pt. Deweloperzy nie zapłacą dopłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego.

 

 

Deweloperzy nie zapłacą dopłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego

Agnieszka Grabowska-Toś        04 grudnia 2018        6 komentarzy

Zamek w Krasiczynie

Nie pamiętam, by kiedykolwiek projekt ustawy wywoływał u mnie tak wiele emocji. I jestem pewna, że nie tylko u mnie:)

Kiedy okazało się, że na skutek ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności  wielu deweloperom grozi upadłość, zaczęłam się naprawdę denerwować, co się stanie z tymi wszystkimi rozpocżętymi i niesprzedanymi inwetycjami naszych klientów, jeśli zmuszeni  będą płacić nawet kilkumilionowe dopłaty z tytułu udzielonej im pomocy publicznej. A że sprawy moich klientów traktuję tak, jakby to były moje sprawy, przyznam szczerze, że problem skutków tej ustawy spędzał mi sen z powiek tak samo, jak moim klientom.

Na szczęście światełkiem w tunelu okazał się projekt nowelizacji, o którym wspominałam Państwu zaledwie kilkanaście dni temu. Wprawdzie nie rozwiązywał on problemów wszystkich deweloperów, zwiazanych z przekształceniem, ale jak to się mówi- lepszy rydz, nic. Projekt dawał nadzieję, że ci, którzy jeszcze nie oddali budynków do użytkowania, mają szansę wyjść z tej opresji cało.

Tymczasem dzisiaj, Ministerstwo zabawiło się w Świętego Mikołaja i na stronie Rządowego Centrum Legislacji  zamieściło  zupełnie nowy projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego  gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Z treści udostępnionych publicznie dokumentów wynika, iż Ministerstwo zarzuciło procedowanie poprzedniej wersji nowelizacji ustawy przekształceniowej, która miała być elementem ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Obecnie, ustawa jest procedowana szybszą ścieżką. Jest więc zatem ogromna szansa, że projekt zostanie przyjęty przed końcem roku i wejdzie w życie jeszcze przed  Nowym Rokiem.

Co  dla deweloperów wynika z tego projektu? Poniżej najważniejsze kwestie:

1. Terminy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – bez zmian

Zgodnie z projektem, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe (tj. budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi lub jednorodzinnymi), które zostaną oddane do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. będzie podlegało przekształceniu w prawo własności z dniem oddania budynku do użytkowania. W tym zakresie więc zrezygnowano z pomysłu, że przekształcenie ma następować z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego. Podobnie bez zmian pozostaje termin przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości, zabudowanych budynkami, w których deweloperzy aktualnie sprzedają lokale i nie zdążą ich sprzedać przed końcem roku. Takie nieruchomości przekształcą się z dniem 1 stycznia 2019 roku.

2. Oświadczenie dewelopera o wyborze dłuższego niż 20 lat okresu płatności opłaty przekształceniowej

Zmienione zostały zasady płatności opłat przekształceniowych przez przedsiębiorców, tak aby przekształcenie nie generowało skutku pomocy publicznej.

I tak – zgodnie z projektem, opłata będzie płatna co do zasady przez okres 20 lat, jednakże deweloper – by uniknąć ryzyka zapłaty dopłaty z tytułu udzielonej pomocy publicznej będzie mógł w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia złożyć do urzędu oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez okres dłuższy niż 20 lat. Projekt przewiduje, że przy stawce opłaty przekształceniowej wynoszącej 1% – ten okres będzie wynosił 99 lat, przy stawce 2% – 50 lat, przy stawce 3% – 33 lata.

Złożenie takiego oświadczenia będzie oznaczało, że deweloper nabywa prawo własności de facto po cenie rynkowej nieruchomości, a zatem brak będzie podstaw do uznania, że w wyniku przekształcenia doszło do udzielenia mu pomocy publicznej. Jeśli deweloper nie złoży takiego oświadczenia – będzie to oznaczało, że została mu udzielona pomoc publiczna i zastosowanie znajdzie art. 14 dotyczący dopłat.

To rozwiązanie powoduje, że problemu dopłat nie będą mieć wszyscy deweloperzy, a nie tak, jak przewidywał poprzedni projekt – tylko ci, którzy będą oddawać budynki do użytkowania po 1 stycznia 2019 roku. Warunkiem będzie jednak złożenie we właściwym terminie oświadczenia.

3. Okres płatności opłaty przekształceniowej przez nabywców  lokali

Obowiązek zapłaty opłaty przekształceniowej przez okres 99 lat lub 33 lat – zgodnie ze złożonym przez dewelopera oświadczeniem – nie będzie miał jednak zastosowania do nabywców lokali – osób fizycznych nie będących przedsiębiorcami. Zgodnie z projektem, taki nabywca lokalu będzie mógł złożyć w terminie 30 dni od dnia nabycia lokalu wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty przekształceniowej. Organ wskaże wówczas w zaświadczeniu, że opłata będzie wnoszona przez okres właściwy dla podmiotów nie będących przedsiębiorcami (czyli maksymalnie będzie to okres 20 lat). Innymi słowy na nabywcę nie przejdzie obowiązek zapłaty opłaty np. przez okres 99 lat. W stosunku do niego znajdzie zastosowanie okres podstawowy, czyli 20 lat.

4. Zaświadczenia o przekształceniu

Wprowadzony został  też obowiązek wydawania zaświadczenia o przekształceniu w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku przez właściciela gruntu, jeśli taki wniosek będzie uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu lub dokonania czynności mającej za przedmiot lokal.

Tak więc jeśli po 1 .01.2019 deweloper będzie chciał sprzedać lokal, będzie musiał wystąpić o wydanie zaświadczenia i będzie musiał wykazać, że wniosek o wydanie tego zaświadczenia jest uzasadniony potrzebą sprzedaży kolejnych lokali. W takim przypadku organ będzie zobowiązany wydać zaświadczenie w terminie 30 dni. Tym samym został wyeliminowany problem oczekiwania nawet kilku miesięcy na uzyskanie zaświadczenia i dokonanie przez dewelopera sprzedaży  lokali po dacie przekształcenia.

Moim zdaniem nowy projekt powinien rozwiązać wszystkie problemy, związane z dopłatami i uzyskaniem zaświadczeń, które wygenerowała obowiązująca ustawa. Teraz pozostaje nam już tylko trzymać kciuki. Ja w każdym razie już trzymam ;).