Jakim prawem

Drodzy Czytelnicy!

Za mną niezwykle pracowite miesiące, dlatego też na blogu nic ostatnio nie pisałam. Byłam zaangażowana w duży projekt dotyczący decyzji środowiskowej dla inwestycji związanej z eksploatacją złoża dolomitu. Proszę się jednak nie obawiać, nie porzuciłam spraw deweloperów na rzecz spraw dotyczących ochrony środowiska, choć przyznam szczerze, taka odskocznia była jak najbardziej wskazana. 🙂 Zresztą, z decyzjami środowiskowymi spotykacie się także Państwo przy większych inwestycjach, kiedy wpadacie w progi przewidziane w rozporządzeniu w sprawie inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zanim rozpoczniecie proces inwestycyjny, musicie uzyskać DUŚ.

Wszyscy wiemy, że deweloperzy bronią się przed DUŚ-em rękami i nogami, gdyż znacznie wydłuża to proces inwestycyjny. Kiedy jednak już staną przed koniecznością uzyskania tej decyzji, warto w mojej ocenie dokładnie przyjrzeć się temu postępowaniu, sprawdzić, czy zostało prawidłowo przeprowadzone, gdyż zaskarżenie decyzji i jej uchylenie z powodu błędów formalnych, może Państwa wiele kosztować.

Ale nie o DUŚ-u miał być dzisiejszy wpis 🙂

Chciałam Państwu opowiedzieć o interesującej konferencji zorganizowanej przez nasze rodzime krakowskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, w której miałam zaszczyt uczestniczyć w charakterze jednego z panelistów. 20 kwietnia tego roku krakowscy deweloperzy i zaproszeni przez organizatorów goście już po raz siódmy spotkali się, by dyskutować o nowych wyzwaniach rynku mieszkaniowego.

Konferencja była podzielona na 3 bloki tematyczne.

Pierwszy – dotyczył podsumowania prowadzonej przez Stowarzyszenie debaty pod nazwą „Stwórzmy razem dobre miasto”, drugi – rynku mieszkaniowego w liczbach, natomiast trzeci panel dotyczył spraw najbardziej mi bliskich, czyli prawnych. Tematem dyskusji były zmiany, jakie przygotowuje ustawodawca w 2018 roku oraz jaki będzie ich wpływ na rynek deweloperski. Naszą dyskusję zdominował oczywiście projekt specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, choć nie obyło się też bez poruszenia tematu projektu ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, co do której z niewiadomych przyczyn zaprzestano prac legislacyjnych oraz proponowanych przez UOKIK zmian w ustawie deweloperskiej. Ostatni panel dotyczył nowych kierunków rozwoju inwestycji deweloperskich. Ten panel był również interesujący, gdyż pokazał, że rynek deweloperski ma duże możliwości rozwoju i nie musi koncertować się wyłącznie na budownictwie wielorodzinnym.

Dobrze, że są takie konferencje. Dobrze, że deweloperzy dyskutują i wymieniają się doświadczeniami. To niezwykle poszerza horyzonty. Cieszę się ogromnie, że mogłam uczestniczyć w tym ważnym dla krakowskiego rynku mieszkaniowego wydarzeniu.

Ruiny zamku Chęciny

Jak Państwo wiecie, klientami naszej kancelarii są nie tylko deweloperzy, ale również osoby, które zamierzają kupić mieszkanie lub lokal użytkowy. Zwracają się one do nas z prośbą o analizę stanu prawnego nieruchomości, na której budowany jest budynek oraz analizę zapisów umowy deweloperskiej.  Dzięki temu, mamy przegląd różnych wzorów umów deweloperskich i widzimy, jakie błędy popełniają deweloperzy przy ich konstruowaniu. Najczęściej dotyczy to stosowania w tych umowach klauzul niedozwolonych, czyli tak zwanych klauzul abuzywnych.

Często zdarza się, że do umowy deweloperskiej deweloperzy wprowadzają zapis o takiej treści:

„Nabywca oświadcza, iż zapoznał się z projektem budowlanym i nie wnosi do niego zastrzeżeń.”

Celem tego zapisu, jest zwolnienie się z odpowiedzialności za ewentualne wady sprzedawanego lokalu oraz za wady budynku.

Czy rzeczywiście mając w umowie taki zapis deweloper może powiedzieć klientom: „To już nie mój problem, przecież złożyli Państwo w umowie oświadczenie”?

Otóż drodzy Państwo – nie.

Co więcej – wbrew temu, co może się na pierwszy rzut oka klientowi wydawać  – taki zapis wcale nie jest sprzeczny z prawem.

Wprawdzie UOKIK uznał, że jest to klauzula abuzywna, albowiem istotnie ogranicza odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana, jednakże Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji  i Konsumentów nie zgodził się z tym stanowiskiem. Sąd uznał, że zapis ten stanowi jedynie oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z dokumentacją techniczną, parametrami standardu budynku i lokalu mieszkalnego, natomiast w żadnym razie nie pozbawia go możliwości dochodzenia od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi.

Stanowisko to zostało podtrzymane w wyroku z dnia 3 lutego 2016 roku w sprawie o sygnaturze akt VI ACa 11/15,  w którym Sąd Apelacyjny w Warszawie zwrócił uwagę, iż sprzedaż nieruchomości w takim przypadku odbywa się jeszcze przed rzeczywistym powstaniem lokalu. Wobec tego, w momencie podpisania umowy, kupujący nie wie i nie może wiedzieć o przyszłych wadach. Dlatego też nie można ani wyłączyć, ani ograniczyć odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi poprzez złożone przez nabywcę w umowie oświadczenie o braku zastrzeżeń co do dokumentacji technicznej. Zdaniem sądu, taki zapis w umowie ma na celu jedynie zapewnienie, że konsument jest świadomy gabarytów budynku i lokalu, ich  powierzchni, rozkładu klatek schodowych i pomieszczeń, a także rodzaju i lokalizacji infrastruktury towarzyszącej.

Jeśli więc deweloperze stosujesz w swoich umowach taki oto właśnie zapis, to po pierwsze – nie obawiaj się, że naruszasz tym prawo, a po drugie – miej  jednak świadomość, że absolutnie nie zwalnia Cię on z odpowiedzialności przed kupującym za ewentualne wady lokalu/budynku.