Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego jednak legalna!

Agnieszka Grabowska-Toś        06 grudnia 2016        Komentarze (1)

Pałac Brunów

Pałac Brunów

Wielokrotnie zwracałam już Państwu uwagę na różne problemy związane z inwestowaniem na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Chcecie, czy nie – będę o tym mówić do znudzenia:)

Uważam bowiem, że nadal wielu deweloperów nie uzmysławia sobie konsekwencji, jakie wiążą się z realizacją inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Jedną z nich jest konieczność zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy jest on niezgodny z realizowaną inwestycją. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na cele realizacji obiektów komunikacji lub obiektów rzemiosła, a my chcemy realizować inwestycję mieszkaniową.

Ci z Państwa, którzy regularnie śledzą mojego bloga już wiedzą, że w niektórych miastach obowiązują szczególne regulacje dotyczące zmiany celu użytkowania wieczystego. Najwięcej kontrowersji wzbudzają wśród deweloperów zasady zmiany celu użytkowania wieczystego obowiązujące w Warszawie i Krakowie. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że w obu tych miastach za zmianę celu trzeba niestety słono płacić. W Krakowie opłata za zmianę celu wynosi 25% wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu, a w Warszawie – 12,5%.

Kwoty są olbrzymie, biorąc pod uwagę fakt, że za nieruchomość w użytkowaniu wieczystym deweloperzy płacą w zasadzie tyle, co za prawo własności. Jeśli więc doliczyć do tego opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, często okazywało się, że  przy tak wysokiej cenie gruntu, inwestycja przestaje być opłacalna.

Deweloperzy wzięli się więc na sposób i zaskarżyli najpierw zarządzenia prezydentów obu miast, które regulowały zasady zmiany celu użytkowania wieczystego dla gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a potem uchwały rad miejskich dotyczące gruntów gminnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny Krakowie oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdziły nieważność obu zarządzeń, dotyczących gruntów Skarbu Państwa. O skutkach krakowskiego rozstrzygnięcia wspominałam Państwu we wpisie pt. Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego.

Ani sąd warszawski, ani krakowski nie wypowiedziały się jednak, czy pobieranie przez urzędników opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego jest w świetle prawa dopuszczalne, dlatego urzędnicy bez przeszkód nadal pobierali opłaty za zmianę celu.

Przełomowe w tej sprawie okazało się dopiero rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który w niedawnym wyroku (z dnia 3.10.2016 roku, sygn. II SA/Kr 613/16) wydanym w sprawie skargi jednego z deweloperów na uchwałę Rady Miasta Krakowa nr LX/772/08 z 17.12.1998 roku w przedmiocie zmiany uchwały dotyczącej zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków uznał, że zaskarżona uchwała w zakresie zawierającym określenie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego – jest zgodna z prawem.

Nie wdając się w szczegóły wywodu prawnego, zawartego w uzasadnieniu tego wyroku trzeba powiedzieć, że rozstrzygnięcie to potwierdza zarówno dopuszczalność zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie celu użytkowania wieczystego, jak i dopuszczalność pobierania przez gminę opłat za zmianę tego celu. Zdaniem sądu, „(…) nie ma podstaw, aby kwestionować jednolite dla wszystkich użytkowników wieczystych transparentne i przejrzyste oraz gospodarne reguły ustalone przez Radę Miasta Krakowa na wypadek zgłoszenia przez użytkownika wieczystego  chęci zmiany treści tego prawa na treść zasadniczo inną niż ta, na którą zdecydował się zawierając umowę.”

 

Ustawa uwłaszczeniowa po liftingu – mój komentarz dla Gazety Prawnej

Agnieszka Grabowska-Toś        16 listopada 2016        Komentarze (1)

Zamek Czocha

Zamek Czocha

I wszystko jasne!

Projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność tych gruntów, przeszedł całkiem konkretny lifting – poczynając od samej jego nazwy. Właśnie na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazała się nowa wersja tej ustawy o zmienionej nazwie – ustawa o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własność tych gruntów.

Zmian jest wiele, ale generalnie trzeba powiedzieć, że na korzyść deweloperów. I właśnie o skomentowanie tych zmian, pod kątem ich znaczenia dla deweloperów, zostałam poproszona przez panią redaktor z Gazety Prawnej. Mój komentarz odnośnie nowego projektu ustawy uwłaszczeniowej mogą Państwo przeczytać w Gazecie Prawnej z 8 listopada 2016 roku.

Myślę, że ostatecznie wszystko dobrze się skończy i Ci z Państwa, którzy rozpoczęli inwestycje na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, będą mogli spokojnie je dokończyć, bez obaw, że po 1 stycznia 2017 roku, nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali.

Jak już Państwu wspominałam, z nowego projektu ustawy zniknął bowiem zakaz ustanawiania – po 1 stycznia 2017 roku – odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na gruncie oddanym w użytkowaniu wieczystym.  Nie ma również zakazu oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, więc nie będzie przeszkód w realizacji inwestycji deweloperskich na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Będę śledzić losy tego projektu i na bieżąco Państwa o nim informować.

Deweloperzy mogą spać spokojnie. Ustawa uwłaszczeniowa nie pogrąży rynku deweloperskiego

Agnieszka Grabowska-Toś        08 listopada 2016        Komentarze (0)

Zamek w Frydlant w Czechach

Zamek w Frydlant w Czechach

Kiedy na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt tak zwanej ustawy uwłaszczeniowej, wśród deweloperów zapanowało poruszenie, a urzędników zalała fala wniosków o jak najszybszą zmianę celu użytkowania wieczystego gruntów na cel mieszkaniowy. Czas naglił, bo aby móc po 1 stycznia 2017 roku ustanawiać odrębną własność wybudowanych, czy dopiero planowanych lokali, trzeba było do 31 grudnia 2016 roku zmienić cel użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy.

Muszę przyznać, że z niepokojem czekałam na efekty wielu krytycznych komentarzy prasowych i uwag składanych do Ministerstwa w ramach uzgodnień i konsultacji społecznych dotyczących projektu tej ustawy.  Wygląda jednak na to, że wszystko dobrze się skończy i deweloperzy będą mogli nie tylko spokojnie dokończyć inwestycje realizowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale też nie będzie problemów z realizacją nowych.

Udało mi się nieoficjalnie dotrzeć do projektu nowej ustawy uwłaszczeniowej o zmienionym tytule – ustawa o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym  gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów. Moim zdaniem eliminuje on wszystkie najważniejsze negatywne skutki uwłaszczenia, jakie deweloperzy dostrzegali na gruncie poprzedniego projektu.

Jeśli w tym kształcie projekt zostanie uchwalony, to zarówno deweloperzy, jak i ich klienci mogą spać spokojnie. Zmiany poszły znacznie dalej, niż można się było tego spodziewać, co niewątpliwie świadczy o zrozumieniu problemów, z jakimi musiałaby się zmierzyć branża deweloperska.

Przede wszystkim Ministerstwo zrezygnowało z dwóch bardzo niekorzystnych zapisów, które w istocie prowadziły do tego, że po 1 stycznia 2017 roku w zasadzie niemożliwa byłaby budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Deweloperzy, którzy kupili grunt z zamiarem realizacji takiej inwestycji, mieliby związane ręce.

Po pierwsze  – zlikwidowano zakaz ustanawiania  po 1 stycznia 2017 roku odrębnej własności lokalu w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, a po drugie – zlikwidowano zakaz oddawania po dniu wejścia w życie ustawy gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.

Usunięcie tych zapisów oznacza, że nadal na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste będą Państwo mogli realizować inwestycje deweloperskie (budynki wielorodzinne), ustanawiać  w nich odrębną własność lokali i je sprzedawać.

Dla Państwa, to niewątpliwie bardzo dobra wiadomość.

Z punktu widzenia moich Klientów i tych z Państwa, którzy jesteście właśnie w trakcie realizacji inwestycji deweloperskich, najważniejsze jest jednak to, że z projektu został usunięty przepis, zgodnie z którym po wejściu w życie ustawy odrębna własności lokali mogła być ustanowiona w budynkach wybudowanych wyłącznie na takich gruntach, które przed 1 stycznia 2017 roku były oddane w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Ten zapis doprowadziłby do zablokowania ogromnej liczby inwestycji, gdyż nie wszystkim deweloperom udałoby się do końca 2016 roku zmienić cel użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy.

Teraz, zgodnie z nowym projektem, nie będzie żadnych problemów z zakończeniem inwestycji i wywiązaniem się z zawartych umów deweloperskich. W odniesieniu bowiem do już rozpoczętych inwestycji realizowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

Warunek jest taki, że budynek musi być wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zgodnie z decyzją WZ lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i co najmniej połowę liczby wszystkich lokali znajdujących się w takim budynku muszą stanowić lokale mieszkalne.

Bez znaczenia natomiast dla dokonania się przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów, w udziały we własności tych gruntów, będzie to, czy cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste był mieszkaniowy i czy był jednoznacznie określony.

Warsztaty dewelopera, czyli o tym co krakowscy deweloperzy robili w Wiśle

Agnieszka Grabowska-Toś        03 listopada 2016        2 komentarze

warsztaty-dla-dewelopera_2Nie ma to jak piękny i słoneczny weekend w górach o tej porze:)  Niewielu turystów, cisza, spokój… No i oczywiście te wspaniałe kolory jesieni, cieszące oczy każdego. Nawet jeden dzień w takim otoczeniu pozwala naładować akumulatory i oderwać się od prawniczej codzienności.

W przedostatni, wyjątkowo ciepły weekend października miałam okazję zakosztować uroków górskich klimatów Wisły. Wprawdzie podczas mojego pobytu w tym miejscu nie do końca udało mi się odpocząć od prawa, to jednak miałam wrażenie, że przyjechałam tam na krótki urlop:)

Okazja do odwiedzenia Wisły miała kontekst bardzo zawodowy, ponieważ zostałam zaproszona do wygłoszenia prelekcji podczas „Warsztatów dewelopera” zorganizowanych właśnie w Wiśle przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań z Krakowa (SBDiM).

Okazało się, że moje ostatnie wpisy na blogu dotyczące zmian w prawie, a zwłaszcza zmian w zakresie możliwości realizacji budownictwa wielorodzinnego na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, nie pozostały bez echa. Projekt, o którym wielokrotnie wspominałam Państwu zarówno tu na blogu, jak na łamach Gazety Prawnej, wzbudził tak wiele emocji i tak wiele wątpliwości, że krakowscy deweloperzy zrzeszeni w Stowarzyszeniu SBDiM poprosili mnie o przedstawienie najważniejszych założeń tej ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów we współwłasność tych gruntów i konsekwencji dla branży deweloperskiej, jeśli ustawa wejdzie w życie.

Muszę przyznać, że warsztaty były bardzo udane. Uczestnicy zadali wiele interesujących pytań, podzielili się swoimi spostrzeżeniami i problemami związanymi z realizacją inwestycji na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste i porozmawiali o planach Stowarzyszenia na najbliższe miesiące.

A ja – miło spędziłam czas. Udało mi się nawet znaleźć chwilę na spacer i mały reset:)

michalczak-40_1

Grunt to cierpliwość, czyli o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wpis gościnny

Agnieszka Grabowska-Toś        15 października 2016        3 komentarze

dscn3642_1Zapraszam Państwa do lektury wpisu na blogu autorstwa mojego gościa – Pana Piotra Majewskiego redaktora bloga Morizon.pl. Swoją pasję do pisania o nieruchomościach Pan Piotr czerpie głównie z zamiłowania do wszelkiego rodzaju designu użytkowego, zaś jako redaktor Morizon.pl, większość czasu spędza szukając ciekawych tematów i szlifując opublikowane artykuły. Dziś postanowił napisać kilka słów o tym, co jest bliskie każdemu deweloperowi, czyli o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Często na drodze do realizacji inwestycji stają nam założenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jego brak. Wiedzą to doskonale choćby ci, którzy podjęli się budowy domu na działce rolnej. Co robić w takim wypadku? Oczywiście – wnieść o zmianę (lub uchwalenie) planu. To jednak czasochłonny (a dla gminy – również bardzo kosztowny) proces, który nie zawsze kończy się po naszej myśli. Wójt, burmistrz lub prezydent z bardzo różnych powodów może zwyczajnie nie wyrazić zgody na zmiany.

Jeśli chcemy podjąć próbę zmiany MPZP, najpierw powinniśmy złożyć w biurze wójta, burmistrza lub prezydenta miasta stosowny wniosek. Oprócz podstawowych danych dotyczących gruntu powinien on zawierać silne argumenty, które przekonają władze, że planowana inwestycja przysłuży się gminie i jej mieszkańcom. Musimy w końcu skłonić radę gminy do wszczęcia długotrwałego i kosztownego procesu.

Potem pozostaje nam tylko… czekać. Czasem naprawdę długo. Zgodnie z przepisami, nasz wniosek ma jedynie charakter postulatywny, więc przy jego rozpatrywaniu nie obowiązują żadne konkretne terminy czy prawo do odwołania.

Jak wygląda procedura? Najpierw wójt, burmistrz lub prezydent musi uznać zmianę MPZP za zasadną. Następnie wykonuje niezbędne analizy, sprawdza zgodność wnioskowanych zmian z już istniejącymi zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (najważniejszego dokumentu związanego z planowaniem przestrzeni), przygotowuje wszelkie materiały dodatkowe i składa wniosek o podjęcie stosownej uchwały do rady miasta lub gminy.

Teraz pałeczka jest po stronie rady – podejmuje ona uchwałę o przystąpieniu do zmiany MPZP, korzystając również z dostarczonych przez wójta, burmistrza lub prezydenta okresowych analiz. To właśnie na ich podstawie zapadnie ostateczna decyzja o zmianie MPZP – dotyczą one bowiem przede wszystkim zgodności z ustaleniami studium.

Pozytywna decyzja rady miasta lub gminy o przystąpieniu do zmiany MPZP to jeszcze nie koniec. Wójt, burmistrz lub prezydent zobowiązany jest do poinformowania mieszkańców (w obwieszczeniu oraz w lokalnej prasie), zebrania i rozpatrzenia ich uwag oraz przedstawienia projektu zmian innym organom – m.in. wojewodzie i konserwatorowi zabytków.

Po uzyskaniu wszelkich zgód (np. na zmianę przeznaczenia gruntu), gotowy projekt przedstawiany jest opinii publicznej – na tym etapie znów każdy mieszkaniec może wnosić swoje uwagi. Dopiero po ich rozpatrzeniu wójt/burmistrz/prezydent może przedstawić gotowy projekt (wraz z uwzględnionymi i nieuwzględnionymi uwagami) do rady gminy, która ponownie sprawdza jego zgodność z treścią studium, a następnie – jeśli nie ma dalszych uwag – uchwala zmianę MPZP.

Uff! Ale… to jeszcze nie koniec. Uchwała rady musi jeszcze trafić do wojewody, który sprawdza zgodność zmian z przepisami prawnymi. Dopiero gdy nie będzie miał żadnych zastrzeżeń, nowy MPZP trafia wchodzi w życie i trafia do dziennika urzędowego województwa.

Cała procedura jest dość zawiła, a gmina musi ponieść spore koszta – m.in. na zatrudnienie urbanistów i szczegółowe analizy planowanych zmian. Na zmiany MPZP decydują się głównie największe gminy, których budżet pozwala na przejście przez każdy krok procesu. Właśnie dlatego tak wiele gruntów wciąż nie posiada uchwalonych planów, często hamując korzystne dla gmin inwestycje. Pozostaje liczyć na to, że prawodawstwo w końcu przejrzy na oczy i zareaguje na sytuację biedniejszych gmin, uwalniając inwestycyjny potencjał wielu gruntów.