Zapewnienie miejsc postojowych – a może platformy parkingowe?

Agnieszka Grabowska-Toś        14 czerwca 2016        Komentarze (0)

Miniatura Zamku Książ

Miniatura Zamku Książ

Drodzy czytelnicy!

Dzisiaj kilka słów o postępie. Mądre głowy wymyślają nowe rozwiązania techniczne, a prawnicy gimnastykują umysły, jak zastosować do tych nowoczesnych rozwiązań instytucje prawa tkwiące korzeniami w prawie rzymskim spisanym przed naszą erą….

Cóż, prawnik potrafi. Nad prawnikami nie ma się jednak co użalać, więc do rzeczy. Chciałam zasygnalizować Państwu problematykę związaną z platformami parkingowymi.

W miastach coraz ciaśniej i zmorą każdego dewelopera jest konieczność zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych przypadających na lokal. W związku z tym, deweloperzy wraz z architektami, coraz śmielej sięgają po platformy parkingowe, które na niewielkich działkach pozwalają osiągnąć odpowiedni współczynnik miejsc parkingowych w stosunku do liczby lokali.

Pojawia się jednak pytanie – jak to sprzedać? Trzeba powiedzieć jasno, że instalowanie w garażu podziemnym platform parkingowych niesie za sobą pewne niebezpieczeństwa. Dlatego też warto  je sobie zawczasu uświadomić.

Przede wszystkim w umowie, czy to przedwstępnej, czy końcowej, dotyczącej miejsca parkingowego z platformą parkingową, musi być wyraźnie określone jakie są ograniczenia w korzystaniu z takiego miejsca. Nie każdy bowiem samochód na taką platformę może wjechać (ograniczenia dotyczą np. długości, wysokości masy, nacisku na koło itp.) i jeżeli deweloper nie uprzedzi o tym nabywcy, może mieć poważne kłopoty.

Dostrzegam też problem związany z koniecznością ponoszenia wysokich kosztów utrzymania platform parkingowych.  Uważam, że nie ma podstaw, by koszt ten obciążał całą wspólnotę, skoro nie każdy korzysta z miejsca postojowego w garażu.

Koszt utrzymywania garażu i zainstalowanych w nim urządzeń ponosić powinni jego współwłaściciele, a to oznacza, że koszty rozłożą się na mniejszą liczbę osób, a ponadto ktoś (zarządca?/ współwłaściciele?) będzie musiał koszty te osobno rozliczać. Rodzi się więc pytanie, czy nie należałoby informować o tych niedogodnościach na etapie zawierania umów.

Ponadto, jeżeli platformy będą zainstalowane tylko na niektórych miejscach postojowych, to trzeba liczyć się z tym, że nie wszystkim konieczność utrzymywania urządzeń, z których korzysta sąsiad będzie się podobać.

Jeszcze więcej problemów pojawi się przy tak zwanych platformach zależnych (wyjechać z górnej platformy mogę dopiero, gdy samochód parkujący na dolnej platformie wyjedzie). Takie miejsca postojowe mogą być sprzedawane w zasadzie jednej rodzinie (przy czym pojęcie rodziny proszę traktować szeroko), bowiem nie wyobrażam sobie, że sąsiad zostawi korzystającemu z górnej platformy zapasowe kluczyki do swojego auta:)

Zapewne takich problemów pojawi się więcej, ale ponieważ prawnik jest od rozwiązywania problemów, a nie od ich wymyślania, kończę pisać i idę myśleć nad rozwiązaniami….

Raport NIK o inwestycjach wielorodzinnych – mój komentarz dla Dziennika Gazeta Prawna

Agnieszka Grabowska-Toś        05 czerwca 2016        Komentarze (0)

blog dla deweloperów_29Czy mieli Państwo do czynienia z sytuacjami, w których byliście przekonani, że prawo jest po Waszej stronie, a mimo to urząd odmawiał wydania pozwolenia na budowę? Albo kiedy w identycznych okolicznościach, w Państwa sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę organ interpretował przepis zupełnie inaczej, niż w analogicznej sprawie prowadzonej na wniosek innego dewelopera?

Założę się, że nie raz.

Ostatnio NIK wziął pod lupę urzędy zajmujące się wydawaniem decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków wielorodzinnych. Raport z kontroli przeprowadzonej w kilku największych miastach Polski, m. in. w Warszawie, Krakowie, czy Poznaniu, tylko potwierdził to, z czym nie jeden z Państwa na pewno choć raz bezpośrednio się zetknął.

Wielokrotnie, tu na blogu, pisałam o rozbieżnościach w interpretowaniu przez ten sam organ przepisów  z zakresu prawa budowlanego, mimo iż wykładnia tych przepisów dokonana przez sądy nie budzi wątpliwości, o przypadkach dyskryminacji podmiotów starających się o pozwolenie na budowę, czy o pomijaniu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Takie sytuacje zdarzają się i w sumie nie można się temu dziwić. Niewątpliwie przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele, a NIK postawił w tym zakresie konkretną diagnozę.

Moim zdaniem, problem tkwi zarówno w niejednoznacznych przepisach, zbyt dużej ilości spraw przypadających na urzędników, jak i w braku ich kompetencji. Nie raz miałam do czynienia z urzędnikami, którzy nie dość że byli zasypani tomami akt różnych postępowań, to jeszcze o trudnych sprawach (stricte prawnych) – nie technicznych, związanych z procedowaniem pozwoleń na budowę dla inwestycji deweloperskich, musieli rozstrzygać sami, bez żadnego wsparcia prawnego.

Gdyby urzędnicy mogli pracować w tandemie z prawnikiem, który przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, czy decyzji WZ, weryfikowałby akta sprawy pod kątem spełnienia wszystkich wymagań proceduralnych, który służyłby im merytorycznym wsparciem, opartym o znajomość orzecznictwa – śmiem twierdzić, że sytuacja byłaby o niebo lepsza.

I właśnie taka jest konkluzja mojego komentarza do raportu NIK, o który poprosiła mnie Pani Redaktor Gazety Prawnej. Artykuł w tej sprawie wraz z moim komentarzem ukazał się w Dzienniku Gazeta Prawna z dnia 1 czerwca 2016 roku.

Tych zaś z Państwa, których zainteresował raport NIK, odsyłam do jego lektury.

 

Kłopoty z dostępem do drogi publicznej

Agnieszka Grabowska-Toś        19 maja 2016        Komentarze (0)

Pałac Branickich w Białymstoku

Pałac Branickich w Białymstoku

Dziś kolejna historia z życia wzięta.

Chcę Państwa uczulić, zwłaszcza tych, którzy dopiero zdobywają pierwsze doświadczenia w branży deweloperskiej i nie nawykli do zlecania wykonania audytu prawnego nieruchomości, na kwestię, która musi być zbadana, zanim zdecydujecie się nabyć nieruchomość na realizację  inwestycji.

Chodzi o dostęp nieruchomości  do drogi publicznej.

Deweloper kupił pod Krakowem działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej niewielkiego osiedla kilku domów jednorodzinnych.  Działka przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną i powstała z podziału jednej dużej działki.

W decyzji podziałowej – obok działki dewelopera – została również wydzielona działka drogowa, która zgodnie z planem miejscowym miała stanowić drogę publiczną (drogę dojazdową) i jednocześnie zapewniać połączenie działki dewelopera z istniejącą już drogą publiczną.  Działka drogowa – z mocy decyzji podziałowej – stała się własnością gminy.

Problem w tym, że gmina nie planowała w najbliższym czasie budowy na niej drogi, nawet w zakresie, który zapewniałby dojazd do działki dewelopera.  A aktualnie rośnie na niej trawa. Deweloper ma zatem świetną działkę pod inwestycję, w urokliwym miejscu, ale faktycznie bez dostępu do drogi publicznej.

Teraz czeka go batalia z gminą, która postawiła warunek wybudowania na koszt dewelopera drogi dojazdowej do działki inwestycyjnej, w maksymalnie wysokim standardzie. Przy rozmiarach planowanej inwestycji, z oczywistych względów taki warunek jest dla dewelopera nie do zaakceptowania, z uwagi na koszty budowy drogi w standardzie oczekiwanym przez gminę.

Sęk w tym, że nawet jeśli deweloper wybuduje drogę, nie ma żadnej gwarancji, czy i kiedy droga ta zostanie uchwałą rady gminy włączona do dróg publicznych. A dopiero podjęcie takiej uchwały będzie oznaczało, że spełniony zostanie warunek zarówno faktycznego, jak i prawnego dostępu do drogi publicznej.

Nie ma też żadnej gwarancji, że gmina udzieli mu w innej formie prawnej zgody na korzystanie z działki drogowej dla celów dojazdu do jego działki.

Czy oznacza  to więc, że deweloper nie zrealizuje inwestycji?

Nie. Ale w takich okolicznościach, przy sztywnym stanowisku gminy co do wymogów  technicznych i materiałowych drogi, którą miałby wybudować deweloper, należy spodziewać się, że dojdzie do tego nieprędko.  Póki co, wspólnie walczymy z gminą na argumenty i mamy nadzieję, że uda się wypracować jakiś rozsądny kompromis co kosztów budowy drogi.

W ostateczności jednak dewelopera czeka długotrwały proces o ustanowienie na gminnej działce drogowej służebności drogi koniecznej, która zapewni mu dostęp do drogi publicznej i otworzy drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.

Dziś, z perspektywy czasu deweloper już wie, że zanim zdecyduje się na zakup nieruchomości,  poprosi mnie o dokładne sprawdzenie stanu prawnego, a zwłaszcza tego,  czy nie będzie problemów z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej.

 

Historia jednego e’maila, czyli o tym jak powstała moja pierwsza książka

Agnieszka Grabowska-Toś        15 maja 2016        Komentarze (4)

IMG_0086Pisać zawsze lubiłam. Odkąd sięgam pamięcią, zawsze sprawiało mi to ogromną przyjemność. Nawet kiedy w podstawówce musiałam za brata pisać wypracowania:). Nigdy jednak nie miałam ani planów, ani aspiracji, by napisać książkę, a już na pewno nie książkę, która będzie dotyczyła prawa.

Z tego mojego upodobania do pisania, choć oczywiście nie tylko, zrodziła się najpierw moja praca doktorska, potem ten blog, a teraz – moja pierwsza książka.

Pomysł jej napisania powstał zupełnie przypadkiem i w dość nietypowy  – jak dla mnie – sposób. Otóż kilka dni przed końcem roku, od jednego ze stałych czytelników mojego bloga otrzymałam maila, który brzmiał następująco: „Pani Agnieszko, mam dla Pani propozycję. Chciałem prosić Panią o rozważenie współautorstwa komentarza do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Pozwalam sobie przesłać tekst do zapoznania i wprowadzenia zmian, sugestii, praktycznych przykładów. Co Pani na to?

Autorem tego maila był Pan Piotr Wancke, który – jak się potem okazało – jest urzędnikiem, ale również autorem kilku książek dotyczących nieruchomości i wielu publikacji,  które ukazały się w różnych periodykach prawniczych.

Stwierdziłam, że połączenie mojego naukowego doświadczenia i mojego doświadczenia jako pełnomocnika reprezentującego użytkowników wieczystych w różnych postępowaniach administracyjnych, z doświadczeniem urzędnika, na co dzień wydającego decyzje administracyjne z zakresu gospodarki  nieruchomościami – może okazać  się strzałem w dziesiątkę.

Nie powiem,  żebym się nie wahała, czy przyjąć tę propozycję. W końcu, napisanie książki, to nie lada wyzwanie, a ja przecież na co dzień mam mnóstwo pracy w kancelarii, do tego obowiązki domowe, no i oczywiście mój blog. Gdzie w tym wszystkim znaleźć jeszcze czas na pisanie książki?

Poza tym nie wiedziałam, jak potoczy się nasza współpraca i czy gdzieś  w trakcie przygotowywania komentarza, nasze wizje co do jego ostatecznego kształtu się nie rozminą.

Kiedy jednak okazało się, że nasz komentarz zdecydowało się wydać jedno z największych wydawnictw prawniczych  w Polsce  – C.H.Beck, pomyślałam: „wchodzę w to”:)

I tak oto po trzech miesiącach intensywnej pracy, już niedługo ukaże się książka, której jestem współautorką.

Będzie to praktyczny Komentarz do ustawy o  przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.  Informacja o jej wydaniu właśnie ukazała się w zapowiedziach wydawnictwa.

Teraz z niecierpliwością czekam, kiedy w końcu pojawi się w księgarniach 🙂

blog dla deweloperow_32Kiedy kilka tygodniu temu wspominałam Państwu o wyroku WSA w Krakowie z dnia 16.03.2016 roku w głośnej sprawie zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. dotyczącego zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych na terenie miasta Krakowa. Obiecałam wówczas, że wkrótce wrócę do tego tematu, ponieważ dotyczy on wielu krakowskich deweloperów i to zarówno tych którzy już kupili, jak i tych, którzy dopiero planują zakup nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Zależało mi przede wszystkim na ustaleniu, czy w pisemnym uzasadnieniu WSA w Krakowie zajmie stanowisko odnośnie dopuszczalności obciążania użytkownika wieczystego opłatą za zmianę celu użytkowania wieczystego. Podczas rozprawy bowiem, w tej kwestii Sąd w ogóle się nie wypowiedział. I choć zarządzenie zostało unieważnione, nie było wiadomo, czy Prezydent Miasta Krakowa mógł nakładać na użytkowników wieczystych opłaty, czy też nie.

Czekałam więc cierpliwie na uzasadnienie wyroku. Byłam ciekawa, czy krakowski sąd pójdzie w swoich rozważaniach dalej, niż sąd warszawski,  który orzekał w sprawie analogicznego zarządzenia obowiązującego w Warszawie i odniesienie się wprost do jednego z podstawowych zarzutów skarżących, że wprowadzanie opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, która nie ma żadnego uzasadnienia i oparcia w obowiązujących przepisach prawnych, jest sprzeczne z prawem.

Zanim zdążyłam podzielić się z Państwem efektami moich ustaleń, w między czasie, skontaktowała się ze mną redaktor Gazety Prawnej z prośbą o skomentowanie tego wyroku i rozważenie jego skutków. Temat tego ważnego dla deweloperów orzeczenia pojawił się w naszej dyskusji przy okazji innej mojej rozmowy z Panią Redaktor odnośnie zmian, dotyczących uwłaszczenia niektórych użytkowników wieczystych, jakie szykuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Mój komentarz  co do  tych zmian, mogą Państwo przeczytać w Dzienniku Gazeta Prawna z 12 kwietnia tego roku.

Natomiast efekty mojej rozmowy na temat wspominanego wyroku i jego skutków dla deweloperów, zwłaszcza dla tych, którzy na podstawie unieważnionego zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa zapłacili już opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystych, znajdą Państwo w artykule Pani Redaktor Anny Krzyżanowskiej pt. Użytkowanie wieczyste: Deweloperzy mogą odzyskać pieniądze za korzystanie z gruntu, opublikowanym w Gazecie Prawnej 20 kwietnia.

Jeśli zaś chodzi o opłaty, to tak jak przypuszczałam –  WSA w Krakowie, podobnie jak WSA w Warszawie, zupełnie tę kwestię pominął. Sąd stwierdził jedynie, że Prezydent Miasta Krakowa nie mógł uregulować zasad pobierania tych opłat w formie zarządzenia.  Jednak takie stwierdzenie nie oznacza, że pobieranie od użytkownika wieczystego opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego, jest niedopuszczalne.

Sprawa opłat, jest więc nadal otwarta.