Zmiana zasad solidarnej odpowiedzialności deweloperów za wynagrodzenie podwykonawców

Agnieszka Grabowska-Toś        07 maja 2017        Komentarze (1)

Wiosna. Cieplejszy wiatr obudził niedźwiedzie w Bieszczadach i posłów w Warszawie, przynosząc kolejne zmiany w prawie.

Tym razem ustawodawca zmienił jeden z najistotniejszych dla inwestorów (deweloperów) przepisów, to jest mój ulubiony art. 647[1] Kodeksu cywilnego, dotyczący solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy za wynagrodzenie podwykonawców. Cel tej zmianie przyświecał szczytny – teraz ma być lepiej.

Przyjrzałam się więc, czy i komu będzie teraz lepiej.

Na gruncie dotychczas obowiązującego art. 647[1] Kodeksu cywilnego powstał spory galimatias związany choćby z tym, że sądy powszechnie przyjmowały, iż zgoda inwestora na zawarcie  przez wykonawcę umowy z podwykonawcą, od której zależała solidarna odpowiedzialność inwestora, mogła być wyrażona w dowolnej formie, nawet przez tak zwane czynności konkludentne (np. poprzez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy).

Wydaje się, że wprowadzona zmiana uporządkuje tę kwestię.

W nowym brzmieniu art. 647[1] Kodeksu cywilnego ustawodawca wprost wskazał, że inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że inwestor złoży sprzeciw. Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określą w pisemnej umowie (pod rygorem nieważności) szczegółowy przedmiot robót wykonywanych przez podwykonawcę.

Sytuacja wyglądać powinna teraz prosto.

Jest zgłoszenie albo umowa określająca zakres robót podwykonawcy – inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia i nie musi szczegółowo odpytywać, kim jest pan w niebieskim ubraniu roboczym, siedzący w kącie na naradzie koordynacyjnej dotyczącej budowy. Proszę zwrócić uwagę, że do zgłoszenia nie ma potrzeby wysyłania już pełnej treści umowy. Wystarczy określenie przedmiotu, czyli tego co będzie robione przez podwykonawcę.

W znowelizowanym przepisie ograniczono też odpowiedzialność inwestora. Zasadą jest, że nie może ona przekraczać wynagrodzenia ustalonego w umowie między wykonawcą, a podwykonawcą. To także budziło wątpliwości.

Komu więc wiosna przyniosła zmiany na lepsze?

W moim odczuciu i inwestorom i podwykonawcom. Wprawdzie ci ostatni będą musieli zadbać o swoje interesy zanim zabiorą się do pracy, ale dokonanie pisemnego zgłoszenia zakresu robót, nie wydaje się barierą nie do przebycia.

Zmiana wchodzi w życie 1 czerwca 2017 roku. Do umów zawartych przed jej wejściem w życie, będą mieć zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Czy w postępowaniu odwoławczym SKO może zmienić warunki zabudowy?

Agnieszka Grabowska-Toś        30 marca 2017        2 komentarze

Ostatnio nadzwyczaj dobrze pracuje mi się kawiarni. Tak! Wiem, że brzmi to paradoksalnie, ale jakoś wyjątkowo w takich miejscach przychodzi mi natchnienie:) Nie, żebym miała narzekać na nasze biuro z pięknym tarasem. Po prostu tutaj, nikt mi nie zawraca głowy. Nikt nie przychodzi raz po raz, by o coś dopytać,  skonsultować, ustalić…. Zresztą, muszę się przyznać, że pół mojej pracy doktorskiej napisałam w pociągu – na trasie Kraków-Warszawa-Kraków. Chyba więc potrafię pracować w każdych warunkach:)

Właśnie przygotowuję skargę na decyzję, na mocy której Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję WZ i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Jestem pewna, że nie raz mieliście Państwo do czynienia z sytuacją, kiedy to po wielu miesiącach uzyskaliście w końcu korzystną decyzję o warunkach zabudowy, a decyzja ta – na skutek złożonego odwołania – została następnie uchylona i sprawa wróciła do ponownego rozpatrzenia.

Można by rzec – „to standard”. Zwłaszcza dotyczy to Krakowa, gdzie – nie wiedzieć czemu – utrzymanie w mocy decyzji WZ, niemal graniczy z cudem. Wszyscy wiemy, jak takie sytuacje Państwa denerwują. Dzięki takim rozstrzygnięciom SKO, deweloperzy mają z głowy sprawę WZ na kolejnych kilka miesięcy i to bez gwarancji, że nowa decyzja będzie prawidłowa i  nie zostanie znowu uchylona w wyniku kolejnego odwołania.

Wracając jednak do mojej skargi …

SKO uchyliło naszemu Klientowi decyzję WZ z dwóch powodów. Po pierwsze dlatego, że organ nie wyjaśnił prawidłowo, czy teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a po drugie dlatego, że nieprawidłowo została ustalona szerokość elewacji frontowej dla planowanego budynku.

Trzeba jasno powiedzieć: uchylenie decyzji wyłącznie z tych powodów i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, było niedopuszczalne w świetle art 138 par. 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia może nastąpić tylko wtedy, gdy  decyzja  została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, przepis ten pozwala organowi odwoławczemu wydać decyzję kasacyjną, czyli taką jak w mojej sprawie, jedynie wówczas, gdy organ I instancji w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, albo przeprowadził je w taki sposób, że zachodzi potrzeba uzupełnienia go w znacznej części. Jeśli zaś organ drugiej instancji może przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe na podstawie art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego, w celu prawidłowego załatwienia sprawy,  to podjęcie w takim przypadku przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej, stanowi naruszenie prawa.

Tak też było w sprawie naszego Klienta. Ponieważ tak naprawdę tylko wspomniane dwie kwestie należało raz jeszcze dokładnie wyjaśnić, brak było podstaw do uchylania decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, skoro organ uznał ją w pozostałym zakresie za prawidłową.

SKO mogło przecież zwrócić się do inwestora lub do zarządcy drogi, z którym uzgadnia się sposób komunikacji inwestycji, z prośbą o wyjaśnienie, czy teren inwestycji posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Organ II instancji mógł także zwrócić się do autora analizy urbanistycznej o wyjaśnienie wątpliwości związanych z ustaleniem szerokości elewacji frontowej, ewentualnie o uzupełnienie analizy urbanistycznej, jeśli uznał, że wymaga ona w tym zakresie uzupełnienia.

Po dokonaniu tych ustaleń, SKO powinno wydać decyzję merytoryczną, czyli decyzję o warunkach zabudowy, w której określiłoby prawidłowo szerokość elewacji frontowej i wyjaśniło, na jakich zasadach inwestor posiada dostęp do drogi publicznej.

Zwykle w takich przypadkach SKO argumentuje jednak, że nie jest uprawnione do wydania decyzji WZ, nawet w sytuacji kiedy wcześniej organ I instancji ustalił warunki zabudowy, ale tylko niektóre, z nich zostały określone nieprawidłowo. Jest to oczywiście argumentacja całkowicie nieuzasadniona, gdyż sądy administracyjne, w tym zwłaszcza Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie wskazują, że w pewnych sytuacjach możliwe jest ustalenie warunków zabudowy przez SKO nawet wtedy, gdy w I instancji organ odmówił wydania decyzji WZ. Tym bardziej więc, SKO ma prawo zmienić te warunki w postępowaniu odwoławczym, jeśli zostały one ustalone przez organ I instancji nieprawidłowo.

W opisywanej dziś przeze mnie sytuacji, mało który inwestor zdecydowałby się na zaskarżenie decyzji SKO do sądu. Zwykle większość z nich odpuszcza, uznając że to strata czasu. Myślę jednak, że to błąd. Efekt jest bowiem taki, że SKO z byle powodu uchyla decyzję i zamiast orzec merytorycznie, zwraca sprawę organowi I instancji.

A czas płynie…

Przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Czy Starostowie uszczelniają system?

Agnieszka Grabowska-Toś        16 marca 2017        2 komentarze

Wczoraj napisał do mnie jeden z moich stałych czytelników takiego oto krótkiego, ale jakże wymownego maila:
Pani Agnieszko! Dlaczego Pani nic nie pisze nowego na blogu?!!

Sięgnęłam więc pamięcią do mojej ostatniej aktywności na blogu i cóż…. przyznać muszę ze skruchą, że ostatnio trochę Państwa zaniedbałam 🙁

Jedyne, co mam na usprawiedliwienie to wyłącznie to, że zostałam zasypana ogromną ilością nowych, ciekawych spraw, które pochłonęły mnie bez reszty.

Jedną z nich, była kolejna sprawa przekształcenia budynków jednorodzinnych w wielorodzinne. Zgłosił się do mnie inwestor, który otrzymał zawiadomienie z PINB o planowanej kontroli sposobu użytkowania wybudowanego przez niego budynku jednorodzinnego. Chciał się dowiedzieć, jaka jest jego sytuacja prawna, co może zrobić i co mu grozi.

Okazało się, że za namową architekta, który podpowiedział mu takie rozwiązanie, dokonał rozbudowy istniejącego na jego działce budynku jednorodzinnego w taki sposób, że po zakończeniu robót może bez żadnych większych nakładów i bez żadnych skomplikowanych robót (wystarczy tylko wstawić trzy ścianki działowe) wydzielić w tym budynku 6 lokali.  Z takim też zamierzeniem wziął kredyt na rozbudowę i z takim zamierzeniem kalkulował przyszłe zyski z tej inwestycji.

Budynek został rozbudowany, zakończenie robót zgłoszone do nadzoru, a ten nie zgłosił sprzeciwu co do przystąpienia do użytkowania. Mój Klient otrzymał zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu, co uprawniało go do rozpoczęcia użytkowania budynku, a następnie wystąpił z wnioskami o wydanie zaświadczeń o samodzielności 6 lokali.

Żeby było ciekawiej – faktycznie w dacie wystąpienia o zaświadczenie o samodzielności lokali ścianki nie były jeszcze wykonane. Nie przeszkodziło to jednak architektowi w  sporządzeniu inwentaryzacji budynku i potwierdzeniu, że faktycznie istnieje 6 lokali, choć rzeczywiście było ich wtedy dwa. Następnym krokiem miało być już tylko wystąpienie o zaświadczenie o samodzielności i postanowienie  trzech ścianek działowych, tak by powstało 6 lokali gotowych do sprzedaży.

Zanim jednak inwestor zdążył postawić rzeczone ścianki, otrzymał z nadzoru zawiadomienie o terminie kontroli. Zastanawiające  było to, że zawiadomienie to zostało mu doręczone niespełna 2 tygodnie po tym, jak odebrał zaświadczenia o samodzielności lokali.

Okazało się, że sprawcą zamieszania w nadzorze budowlanym był starosta – organ właściwy w sprawach zaświadczeń.

Zaświadczenia dla wspomnianych 6 lokali zostały wydane z datą 28 lutego, a już z datą 2 marca ten sam organ wystosował do nadzoru budowlanego „donos” – prośbę o przeprowadzenie kontroli sposobu użytkowania budynku, gdyż jego zdaniem inwestor wystąpił o zaświadczenie o samodzielności 6 lokali, a budynek, w którym te lokale się znajdują, jest budynkiem jednorodzinnym.

Jak już Państwo wiecie, starosta nie mógł odmówić mojemu Klientowi wydania zaświadczenia, mimo że wydając je, na pewno już wiedział, że wydzielane lokale znajdują się w budynku wybudowanym jako budynek jednorodzinny. Ale jak to się stało, że dowiedział się o tym, że budynek jest budynkiem jednorodzinnym – tego nie wiadomo.

Kiedy zapytałam mojego Klienta co na to wszystko jego architekt, odpowiedział, że ten tylko rozłożył ręce w geście bezsilności. Praktyka takiego właśnie obchodzenia przepisów była bowiem tak powszechna, że zapewne nie przypuszczał, iż ktokolwiek może to zakwestionować.

Ta historia powinna być dla Was drodzy deweloperzy kolejną przestrogą przed stosowaniem procedury zmiany budynku jednorodzinnego na wielorodzinny, z pominięciem zmiany sposobu użytkowania.

Najwyraźniej niektórzy Starostowie wypracowali już sobie mechanizm kontroli jakiego budynku dotyczą wydawane zaświadczenia. Nie mogąc tego zrobić oficjalnie w ramach postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń, gdyż w ramach tego postępowania nie przeprowadza się postępowania wyjaśniającego, Starosta zrobił to nieformalnie, poza procedurą.

Być może to, co spotkało mojego Klienta, jest zwiastunem uszczelnienia systemu na szerszą skalę. Dopóki bowiem nie zostaną uchwalone stosowne regulacje, a te – jak Państwo wiedzą są jak na razie tylko w planie – Starostowie nie mają innej możliwości przeciwdziałania temu procederowi, jak właśnie poprzez dokonywanie takich nieformalnych ustaleń, a następnie kierowanie zawiadomień do nadzoru budowlanego z prośbą o przeprowadzenie stosownej kontroli.

 

Zamek w Baranowie Sandomierskim

Kiedy przeczytałam w końcu dzisiaj uzasadnienie wyroku NSA z 13 grudnia 2016 roku, którym utrzymany został w mocy wyrok WSA w Krakowie stwierdzający nieważność zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa, powiedziałam do mojej wspólniczki:

– A nie mówiłam?! Oczywiście miałam rację!

– Ale o co chodzi? Z czym miałaś rację? – zapytała

– Pamiętasz, jak mówiłam ci o tym artykule w Rzeczpospolitej, w którym opisywano wyrok NSA w sprawie naszego krakowskiego zarządzenia dotyczącego zmiany celu użytkowania wieczystego?

– Jasne, że pamiętam. Pamiętam też,  że byłaś wtedy bardzo oburzona.

– Oczywiście, że byłam. Z artykułu tego płynął przecież dla użytkowników wieczystych jednoznaczny komunikat: Kraków bezprawnie pobierał opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego. Sugerował przy tym, że miasto w ogóle nie ma podstaw do pobierania tych opłat. Napisałam wtedy na moim blogu, że ten wyrok wcale nie musi oznaczać, że po unieważnieniu zarządzenia Wydział Skarbu Urzędu Miasta Krakowa rzeczywiście nie będzie miał prawa pobierać opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Miałam przeczucie, że NSA nie wypowiedział się w sprawie dopuszczalności pobierania tych opłat. Nie powiedział, że na gruncie obowiązujących przepisów prawa nie ma podstaw do obciążania użytkowników wieczystych opłatą za zmianę celu użytkowania wieczystego, gdyż ani kodeks cywilny, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie przewidują opłaty z tego tytułu. Przewidują jedynie opłatę jednorazową z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego i opłaty roczne.

– I co z tym Twoim przeczuciem?

– Tak jak Ci mówiłam, miałam rację. Przeczytałam teraz ten wyrok i okazało się, że sąd w ogóle nie wypowiedział się na ten temat. Potwierdził jedynie, że Prezydent Miasta Krakowa nie był uprawniony do wydania zarządzenia w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego, bo nie miał w tym zakresie ustawowych kompetencji. Na temat samej opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego i możliwości obciążania nią użytkowników wieczystych nie ma w uzasadnieniu ani słowa.

– I co o to oznacza dla naszych klientów?

– No cóż… myślę, że będą mocno rozczarowani. A już na pewno będą rozczarowani ci, którzy doprowadzili do unieważnienia tego zarządzenia. W końcu odnieśli tylko połowiczny sukces. Jestem przekonana, że spodziewali się, iż po unieważnieniu, nie będą musieli płacić opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego.

– A muszą? Sprawdzałaś to?

– Tak, oczywiście. Okazuje się, że Prezydent Miasta Krakowa nadal pobiera opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego i wcale nie zamierza tego zmieniać. W końcu to całkiem niezły zastrzyk finansowy i dla Gminy i dla Skarbu Państwa.

– To fakt. Ale myślisz, że nie ma już naprawdę żadnej możliwości ucieczki przed tą opłatą?

– W tej chwili nie ma, chyba że nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy opłata nie powinna być pobierana. Ale może niedługo wszystko się zmieni i deweloperzy w ogóle nie będą musieli płacić za zmianę celu użytkowania wieczystego.

– Masz coś konkretnego na myśl?

– Tak. Może to być konsekwencja wejścia w życie  projektu ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

– To napisz coś więcej o tym na blogu. W końcu to bardzo ważna informacja dla deweloperów.

– Masz rację. Napiszę, ale teraz już muszę zająć się tym odwołaniem dla pana Krzysztofa……

 

Deweloperze! nie daj się zaskoczyć zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Agnieszka Grabowska-Toś        06 lutego 2017        Komentarze (0)

Ferie, ferie i po feriach… 🙁

Nie wiem, jak Państwo, ale ja nie pamiętam, kiedy ostatnio w górach była taka piękna zima i tak dużo świeżego śniegu. Dlatego szusowanie w tym roku po ośnieżonych stokach było dla mnie ogromną przyjemnością, zwłaszcza, że również pogoda wyjątkowo nam dopisała i przez większość pobytu mieliśmy słoneczną, lekko mroźną pogodę. Muszę przyznać, że z wielkim żalem pożegnałam ten zimowy, bajkowy krajobraz okolic Krynicy i wróciłam do pracy.

A tu – jak zawsze – czekały już na mnie nowe, ciekawe sprawy. O jednej z nich postanowiłam na szybko Państwu opowiedzieć, bo myślę, że prędzej, czy później mogą się Państwo z podobną sytuacją zetknąć.

Wszyscy wiedzą, że w przypadku, gdy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,  projekt budowlany dotyczący inwestycji realizowanej na terenie objętym tym planem, musi być zgodny z jego ustaleniami.

Ktoś powie – to oczywista oczywistość.

Zgadzam się.

Co jednak w sytuacji, gdy w toku postępowania o pozwolenie na budowę dojdzie do zmiany ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to w taki sposób, że projekt budowlany, który jeszcze dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę był zgodny ze starym planem –  po wejściu w życie nowego – wymaga wprowadzenia istotnych zmian (np. w zakresie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, czy liczby kondygnacji).

Właśnie z taką sytuacją zetknął się jeden z naszych Klientów.

Okazało się, że starostwo wydało mu decyzję odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego powołując się na niezgodność projektu z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Niestety, nasz Klient miał pecha, bo nowy plan wszedł w życie zanim organ zdążył wydać decyzję. I trudno tu nawet dyskutować ze stanowiskiem organu, skoro projekt ma być zgodny z obowiązującymi w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę przepisami.

Wymóg ten odnosi się zarówno do aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i do przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w szczególności norm techniczno-budowlanych). Jeśli więc okazuje się, że od daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do daty wydawania decyzji w tym przedmiocie stan prawny uległ zmianie, czyli np. doszło do zmiany planu miejscowego, to organ administracji ma obowiązek fakt ten uwzględnić i wydać decyzję zgodną z obowiązującym prawem.

W sprawie naszego Klienta Starostwo popełniło jednak inny błąd. Otóż w sytuacji, gdy złożony projekt budowlany nie jest zgodny z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas organ powinien nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu, powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Takiego wezwania nasz Klient jednak nie otrzymał, a starostwo od razu wydało decyzję negatywną.

Faktem jednak jest, że nawet gdyby takie wezwanie nasz Klient otrzymał i tak nie byłby w stanie przystosować projektu do ustaleń nowego planu. W tym przypadku, trzeba bowiem przygotować projekt od nowa, co oczywiście będzie się wiązało z koniecznością zapłaty po raz drugi kilkuset tysięcy złotych i stratą kolejnych kilku miesięcy.

Czy można było tego uniknąć? Czy nasz Klient mógł się jakoś zabezpieczyć przed taką sytuacją?

Odpowiedź jest prosta – oczywiście, że tak!!

Wystarczyło tylko przed przystąpieniem do projektowania sprawdzić, czy nie jest procedowany nowy plan, a jeśli jest – to czy planowana inwestycja będzie zgodna z ustaleniami nowego planu. Gdyby nasz Klient to zrobił, dziś nie miałby problemu. Miałby pozwolenie na budowę, mógłby rozpocząć budowę i nie byłby stratny o kwotę, którą będzie musiał zapłacić za nowy projekt.

Dlatego  deweloperze – bądź czujny i nie daj się zaskoczyć zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego!