Przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Czy Starostowie uszczelniają system?

Agnieszka Grabowska-Toś        16 marca 2017        2 komentarze

Wczoraj napisał do mnie jeden z moich stałych czytelników takiego oto krótkiego, ale jakże wymownego maila:
Pani Agnieszko! Dlaczego Pani nic nie pisze nowego na blogu?!!

Sięgnęłam więc pamięcią do mojej ostatniej aktywności na blogu i cóż…. przyznać muszę ze skruchą, że ostatnio trochę Państwa zaniedbałam 🙁

Jedyne, co mam na usprawiedliwienie to wyłącznie to, że zostałam zasypana ogromną ilością nowych, ciekawych spraw, które pochłonęły mnie bez reszty.

Jedną z nich, była kolejna sprawa przekształcenia budynków jednorodzinnych w wielorodzinne. Zgłosił się do mnie inwestor, który otrzymał zawiadomienie z PINB o planowanej kontroli sposobu użytkowania wybudowanego przez niego budynku jednorodzinnego. Chciał się dowiedzieć, jaka jest jego sytuacja prawna, co może zrobić i co mu grozi.

Okazało się, że za namową architekta, który podpowiedział mu takie rozwiązanie, dokonał rozbudowy istniejącego na jego działce budynku jednorodzinnego w taki sposób, że po zakończeniu robót może bez żadnych większych nakładów i bez żadnych skomplikowanych robót (wystarczy tylko wstawić trzy ścianki działowe) wydzielić w tym budynku 6 lokali.  Z takim też zamierzeniem wziął kredyt na rozbudowę i z takim zamierzeniem kalkulował przyszłe zyski z tej inwestycji.

Budynek został rozbudowany, zakończenie robót zgłoszone do nadzoru, a ten nie zgłosił sprzeciwu co do przystąpienia do użytkowania. Mój Klient otrzymał zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu, co uprawniało go do rozpoczęcia użytkowania budynku, a następnie wystąpił z wnioskami o wydanie zaświadczeń o samodzielności 6 lokali.

Żeby było ciekawiej – faktycznie w dacie wystąpienia o zaświadczenie o samodzielności lokali ścianki nie były jeszcze wykonane. Nie przeszkodziło to jednak architektowi w  sporządzeniu inwentaryzacji budynku i potwierdzeniu, że faktycznie istnieje 6 lokali, choć rzeczywiście było ich wtedy dwa. Następnym krokiem miało być już tylko wystąpienie o zaświadczenie o samodzielności i postanowienie  trzech ścianek działowych, tak by powstało 6 lokali gotowych do sprzedaży.

Zanim jednak inwestor zdążył postawić rzeczone ścianki, otrzymał z nadzoru zawiadomienie o terminie kontroli. Zastanawiające  było to, że zawiadomienie to zostało mu doręczone niespełna 2 tygodnie po tym, jak odebrał zaświadczenia o samodzielności lokali.

Okazało się, że sprawcą zamieszania w nadzorze budowlanym był starosta – organ właściwy w sprawach zaświadczeń.

Zaświadczenia dla wspomnianych 6 lokali zostały wydane z datą 28 lutego, a już z datą 2 marca ten sam organ wystosował do nadzoru budowlanego „donos” – prośbę o przeprowadzenie kontroli sposobu użytkowania budynku, gdyż jego zdaniem inwestor wystąpił o zaświadczenie o samodzielności 6 lokali, a budynek, w którym te lokale się znajdują, jest budynkiem jednorodzinnym.

Jak już Państwo wiecie, starosta nie mógł odmówić mojemu Klientowi wydania zaświadczenia, mimo że wydając je, na pewno już wiedział, że wydzielane lokale znajdują się w budynku wybudowanym jako budynek jednorodzinny. Ale jak to się stało, że dowiedział się o tym, że budynek jest budynkiem jednorodzinnym – tego nie wiadomo.

Kiedy zapytałam mojego Klienta co na to wszystko jego architekt, odpowiedział, że ten tylko rozłożył ręce w geście bezsilności. Praktyka takiego właśnie obchodzenia przepisów była bowiem tak powszechna, że zapewne nie przypuszczał, iż ktokolwiek może to zakwestionować.

Ta historia powinna być dla Was drodzy deweloperzy kolejną przestrogą przed stosowaniem procedury zmiany budynku jednorodzinnego na wielorodzinny, z pominięciem zmiany sposobu użytkowania.

Najwyraźniej niektórzy Starostowie wypracowali już sobie mechanizm kontroli jakiego budynku dotyczą wydawane zaświadczenia. Nie mogąc tego zrobić oficjalnie w ramach postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń, gdyż w ramach tego postępowania nie przeprowadza się postępowania wyjaśniającego, Starosta zrobił to nieformalnie, poza procedurą.

Być może to, co spotkało mojego Klienta, jest zwiastunem uszczelnienia systemu na szerszą skalę. Dopóki bowiem nie zostaną uchwalone stosowne regulacje, a te – jak Państwo wiedzą są jak na razie tylko w planie – Starostowie nie mają innej możliwości przeciwdziałania temu procederowi, jak właśnie poprzez dokonywanie takich nieformalnych ustaleń, a następnie kierowanie zawiadomień do nadzoru budowlanego z prośbą o przeprowadzenie stosownej kontroli.

 

Zamek w Baranowie Sandomierskim

Kiedy przeczytałam w końcu dzisiaj uzasadnienie wyroku NSA z 13 grudnia 2016 roku, którym utrzymany został w mocy wyrok WSA w Krakowie stwierdzający nieważność zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa, powiedziałam do mojej wspólniczki:

– A nie mówiłam?! Oczywiście miałam rację!

– Ale o co chodzi? Z czym miałaś rację? – zapytała

– Pamiętasz, jak mówiłam ci o tym artykule w Rzeczpospolitej, w którym opisywano wyrok NSA w sprawie naszego krakowskiego zarządzenia dotyczącego zmiany celu użytkowania wieczystego?

– Jasne, że pamiętam. Pamiętam też,  że byłaś wtedy bardzo oburzona.

– Oczywiście, że byłam. Z artykułu tego płynął przecież dla użytkowników wieczystych jednoznaczny komunikat: Kraków bezprawnie pobierał opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego. Sugerował przy tym, że miasto w ogóle nie ma podstaw do pobierania tych opłat. Napisałam wtedy na moim blogu, że ten wyrok wcale nie musi oznaczać, że po unieważnieniu zarządzenia Wydział Skarbu Urzędu Miasta Krakowa rzeczywiście nie będzie miał prawa pobierać opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Miałam przeczucie, że NSA nie wypowiedział się w sprawie dopuszczalności pobierania tych opłat. Nie powiedział, że na gruncie obowiązujących przepisów prawa nie ma podstaw do obciążania użytkowników wieczystych opłatą za zmianę celu użytkowania wieczystego, gdyż ani kodeks cywilny, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie przewidują opłaty z tego tytułu. Przewidują jedynie opłatę jednorazową z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego i opłaty roczne.

– I co z tym Twoim przeczuciem?

– Tak jak Ci mówiłam, miałam rację. Przeczytałam teraz ten wyrok i okazało się, że sąd w ogóle nie wypowiedział się na ten temat. Potwierdził jedynie, że Prezydent Miasta Krakowa nie był uprawniony do wydania zarządzenia w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego, bo nie miał w tym zakresie ustawowych kompetencji. Na temat samej opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego i możliwości obciążania nią użytkowników wieczystych nie ma w uzasadnieniu ani słowa.

– I co o to oznacza dla naszych klientów?

– No cóż… myślę, że będą mocno rozczarowani. A już na pewno będą rozczarowani ci, którzy doprowadzili do unieważnienia tego zarządzenia. W końcu odnieśli tylko połowiczny sukces. Jestem przekonana, że spodziewali się, iż po unieważnieniu, nie będą musieli płacić opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego.

– A muszą? Sprawdzałaś to?

– Tak, oczywiście. Okazuje się, że Prezydent Miasta Krakowa nadal pobiera opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego i wcale nie zamierza tego zmieniać. W końcu to całkiem niezły zastrzyk finansowy i dla Gminy i dla Skarbu Państwa.

– To fakt. Ale myślisz, że nie ma już naprawdę żadnej możliwości ucieczki przed tą opłatą?

– W tej chwili nie ma, chyba że nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy opłata nie powinna być pobierana. Ale może niedługo wszystko się zmieni i deweloperzy w ogóle nie będą musieli płacić za zmianę celu użytkowania wieczystego.

– Masz coś konkretnego na myśl?

– Tak. Może to być konsekwencja wejścia w życie  projektu ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

– To napisz coś więcej o tym na blogu. W końcu to bardzo ważna informacja dla deweloperów.

– Masz rację. Napiszę, ale teraz już muszę zająć się tym odwołaniem dla pana Krzysztofa……

 

Deweloperze! nie daj się zaskoczyć zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Agnieszka Grabowska-Toś        06 lutego 2017        Komentarze (0)

Ferie, ferie i po feriach… 🙁

Nie wiem, jak Państwo, ale ja nie pamiętam, kiedy ostatnio w górach była taka piękna zima i tak dużo świeżego śniegu. Dlatego szusowanie w tym roku po ośnieżonych stokach było dla mnie ogromną przyjemnością, zwłaszcza, że również pogoda wyjątkowo nam dopisała i przez większość pobytu mieliśmy słoneczną, lekko mroźną pogodę. Muszę przyznać, że z wielkim żalem pożegnałam ten zimowy, bajkowy krajobraz okolic Krynicy i wróciłam do pracy.

A tu – jak zawsze – czekały już na mnie nowe, ciekawe sprawy. O jednej z nich postanowiłam na szybko Państwu opowiedzieć, bo myślę, że prędzej, czy później mogą się Państwo z podobną sytuacją zetknąć.

Wszyscy wiedzą, że w przypadku, gdy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,  projekt budowlany dotyczący inwestycji realizowanej na terenie objętym tym planem, musi być zgodny z jego ustaleniami.

Ktoś powie – to oczywista oczywistość.

Zgadzam się.

Co jednak w sytuacji, gdy w toku postępowania o pozwolenie na budowę dojdzie do zmiany ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to w taki sposób, że projekt budowlany, który jeszcze dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę był zgodny ze starym planem –  po wejściu w życie nowego – wymaga wprowadzenia istotnych zmian (np. w zakresie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, czy liczby kondygnacji).

Właśnie z taką sytuacją zetknął się jeden z naszych Klientów.

Okazało się, że starostwo wydało mu decyzję odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego powołując się na niezgodność projektu z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Niestety, nasz Klient miał pecha, bo nowy plan wszedł w życie zanim organ zdążył wydać decyzję. I trudno tu nawet dyskutować ze stanowiskiem organu, skoro projekt ma być zgodny z obowiązującymi w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę przepisami.

Wymóg ten odnosi się zarówno do aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i do przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w szczególności norm techniczno-budowlanych). Jeśli więc okazuje się, że od daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do daty wydawania decyzji w tym przedmiocie stan prawny uległ zmianie, czyli np. doszło do zmiany planu miejscowego, to organ administracji ma obowiązek fakt ten uwzględnić i wydać decyzję zgodną z obowiązującym prawem.

W sprawie naszego Klienta Starostwo popełniło jednak inny błąd. Otóż w sytuacji, gdy złożony projekt budowlany nie jest zgodny z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas organ powinien nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu, powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Takiego wezwania nasz Klient jednak nie otrzymał, a starostwo od razu wydało decyzję negatywną.

Faktem jednak jest, że nawet gdyby takie wezwanie nasz Klient otrzymał i tak nie byłby w stanie przystosować projektu do ustaleń nowego planu. W tym przypadku, trzeba bowiem przygotować projekt od nowa, co oczywiście będzie się wiązało z koniecznością zapłaty po raz drugi kilkuset tysięcy złotych i stratą kolejnych kilku miesięcy.

Czy można było tego uniknąć? Czy nasz Klient mógł się jakoś zabezpieczyć przed taką sytuacją?

Odpowiedź jest prosta – oczywiście, że tak!!

Wystarczyło tylko przed przystąpieniem do projektowania sprawdzić, czy nie jest procedowany nowy plan, a jeśli jest – to czy planowana inwestycja będzie zgodna z ustaleniami nowego planu. Gdyby nasz Klient to zrobił, dziś nie miałby problemu. Miałby pozwolenie na budowę, mógłby rozpocząć budowę i nie byłby stratny o kwotę, którą będzie musiał zapłacić za nowy projekt.

Dlatego  deweloperze – bądź czujny i nie daj się zaskoczyć zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego!

 

Koniec z nielegalnym przekształceniem budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś        24 stycznia 2017        13 komentarzy

Kilka dni temu zadzwoniła do mnie Pani red. Anna Krzyżanowska z Gazety Prawnej z bardzo dobrą wiadomością. Pani mecenas  – od razu przeszła do rzeczy –  mam informację od Wiceministra Infrastruktury i Budownictwa, że nie będzie już możliwości wydzielenia lokali w budynkach jednorodzinnych wbrew postanowieniom prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chciałam Panią poprosić o komentarz. Pani pisała o tym na swoim blogu, prawda?

Ministerstwo chce wprowadzić  obowiązek przedkładania przez deweloperów do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali pozwolenia na budowę budynku, w którym te lokale będą wyodrębniane – relacjonowała mi Pani redaktor.  I co Pani na to?

Odpowiedziałam bez wahania: Podpisuję się pod tym pomysłem obiema rękami! 

Tak oto zaczęła się moja rozmowa, która swój efekt miała w  Gazecie Prawnej z 18 stycznia tego roku, w artykule pod wiele znaczącym tytułem „Koniec z cudownym rozmnażaniem mieszkań”.

Ci z Państwa, którzy śledzą mojego bloga wiedzą, że poświeciłam tej sprawie już sporo uwagi i pewnie jeszcze będą pisać o tym nie raz.  Okazuje się bowiem, że Kraków – co stwierdzam z ubolewaniem –  ale nie tylko Kraków, tego typu inwestycjami stoi.

Od tych, którzy już kupili mieszkania w takich przekształconych nielegalnie budynkach i teraz muszą mierzyć się z nadzorem budowlanym słyszałam słowa pełne żalu i rozgoryczania: dlaczego nikt tego nie sprawdził, dlaczego nikt nas nie ostrzegł. Gdzie był notariusz, który pisał nam umowę? bank, który dawał nam kredyt? starosta, który wydawał zaświadczenie o samodzielności lokalu? i nadzór który dał pozwolenie na użytkowanie? 

Od tych, którzy dopiero zamierzali kupić lokal, a byli na tyle wnikliwi, by dokładnie sprawdzić dokumenty, słyszałam z kolei: czy nie ma już uczciwych deweloperów?

A od deweloperów – że zaufali architektowi, który powiedział im, że tak można, że to jest korzystne i że w ten sposób już wielu deweloperów wybudowało i żadnych problemów nie było.

Pisząc o tym procederze po raz pierwszy, nawet nie zdawałam  sobie sprawy, jaka jest jego skala. Winni są na pewno nie tylko deweloperzy, ale i notariusze, którzy przy wyodrębnianiu trzeciego i kolejnego lokalu nie żądali od dewelopera dokumentów potwierdzających, że budynek został legalnie wybudowany i może być legalnie użytkowany jako budynek wielorodzinny. Niestety, tylko nieliczni notariusze (na szczęście znam takich!) dostrzegają tę wcale nie subtelną różnicę między budynkiem jednorodzinnym i wielorodzinnym i do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu żądają od dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, której uzyskanie jest wymagane w przypadku budynku wielorodzinnego.

Dlatego cieszę się, że wejdą w życie zmiany, które ukrócą ten mechanizm, bo w ostatecznym rozrachunku na takim przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny deweloperzy przede wszystkim tracą, a nie zyskują.

Zamek Bobolice

Zamek Bobolice

Po całej serii informacji o użytkowaniu wieczystym i ustawie uwłaszczeniowej, którymi – mam nadzieję, że nie do znudzenia;-) – raczyłam Państwa w ostatnich tygodniach, postanowiłam, że przez najbliższy czas nie powiem już na ten temat ani słowa.

Musiałam jednak zweryfikować moje mocne i szczere postanowienie, gdy okazało się, że w sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym ciągle coś ważnego się dzieje i trudno przejść obok tego obojętnie. Tak było, gdy przeczytałam artykuł, który ukazał się w Rzeczpospolitej  ponad dwa tygodnie temu. Tytuł brzmiał bardzo wymownie i sugestywnie: Zmiana celu dla użytkowania wieczystego – Kraków bezprawnie żądał haraczu od deweloperów.

Sam artykuł był z pewnością bardzo ważny dla deweloperów. Rzecz dotyczyła bowiem wyroku NSA z dnia 13 grudnia 2016 roku, którym utrzymany został w mocy wyrok WSA w Krakowie stwierdzający nieważność zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa.

Nie dlatego jednak zwróciłam na ten artykuł uwagę i postawiłam o nim Państwu opowiedzieć. Dla wielu czytelników, nie znających zawiłości związanych z prawem użytkowania wieczystego, jego tytuł może być swoistą pułapką. Dlaczego? Już wyjaśniam.

Tak, jak przypuszczałam, NSA utrzymał w mocy wyrok krakowskiego sądu, ponieważ podobne rozstrzygnięcie NSA wydał w odniesieniu do analogicznego zarządzenia obowiązującego na terenie Warszawy. Nie było więc dla mnie zaskoczeniem to, że zarządzenie ws zmiany celu użytkowania wieczystego krakowskich nieruchomości zostało prawomocnie unieważnione.

Zaskoczeniem było natomiast zawarte w tytule tego artykułu stwierdzenie, jednoznacznie wskazujące, że prawo nie pozwalało władzom Krakowa na pobieranie opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Tytuł sugeruje, że NSA wypowiedział się konkretnie i jednoznacznie w kwestii dopuszczalności pobierania opłat, a nie w kwestii istnienia podstaw prawnych do wydania przez prezydenta miasta zarządzenia, które w sposób wiążący wszystkich użytkowników wieczystych, reguluje zasady zmiany umów użytkowania wieczystego i wysokość związanych z tą zmianą opłat.

Tymczasem zgodność z prawem pobierania opłat i zgodność z prawem samego zarządzania, to zupełnie dwie różne sprawy, czego świadomości najprawdopodobniej nie miał autor rzeczonego artykułu. Nieważność zarządzenia, nie oznacza automatycznie, że pobieranie opłat za zmianę celu jest również niezgodne z prawem.

Muszą Państwo wiedzieć, że dotychczas, żaden sąd administracyjny orzekający w sprawie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego (za wyjątkiem WSA w Krakowie, który orzekał w sprawie uchwały Rady Miasta Krakowa dotyczącej zmiany celu użytkowania wieczystego), nie wypowiedział się wprost, że pobieranie opłat za zmianę celu jest niezgodne z prawem. Żaden sąd nie potwierdził, że skoro nie istnieje przepis ustawowy, który takie opłaty przewiduje (a nie istnieje), to miasto nie może nimi obciążać użytkowników wieczystych. Sądy stwierdzały jedynie, że nie można było wydać zarządzenia regulującego zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, albowiem Prezydent miasta nie ma kompetencji do wydawania aktów w tym zakresie.

Dlatego też Warszawa nadal pobiera opłaty, choć formalnie zarządzenie, które je wprowadzało już nie obowiązuje. Z informacji krakowskiego ratusza również wynika, że pomimo unieważnienia zarządzenia, opłaty będą pobierane. To akurat paradoksalnie dobra wiadomość dla krakowskich deweloperów. Istniała bowiem obawa, że Kraków, wzorem Gdańska, po unieważnieniu zarządzenia nie będzie zmieniać celu użytkowania wieczystego. Oznaczałoby to więc, że wielu deweloperów, posiadających grunty oddane w użytkowanie wieczyste, nie mogłoby na nich zrealizować planowanych inwestycji, gdyż inwestycje te byłyby sprzeczne z celem, na jaki te grunty zostały oddane w użytkowanie wieczyste.

Gdyby sądy jednoznacznie stwierdziły, że pobieranie opłat jest niedopuszczalne  w świetle obowiązującego prawa, to ani Kraków, ani Warszawa, ani żadne inne miasto, nie mogłoby takich opłat pobierać.

Sęk w tym, że w wyrokach stwierdzających nieważność i krakowskiego i warszawskiego zarządzenia, takie stwierdzenia się nie znalazły. Nie wydaje mi się, by również NSA w ustnym uzasadnieniu opisywanego przez Rzeczpospolitą wyroku wyraził w tym zakresie jakiekolwiek stanowisko. Gdyby tak było, urzędnicy krakowscy nie deklarowaliby teraz możliwości zmiany celu, w zamian za uiszczenie opłaty.

Jeśli więc po lekturze  tekstu tego artykułu, ktoś z Państwa stwierdził, że nie będzie już musiał płacić za zmianę celu, bo ten swoisty haracz – zgodnie z tytułem artykułu – był bezprawny, to niestety jest w błędzie.

Szkoda, że informując Państwa i wszystkich innych czytelników o rozstrzygnięciu NSA, autor tekstu nie zaczekał na pisemne uzasadnienie wyroku NSA, choć powinien to zrobić i dopiero potem formułować wnioski, które będą miały potwierdzenie w treści orzeczenia. Co ciekawe, jest to nie pierwszy już przykład kiedy dziennikarze wypowiadają się o wyroku ws unieważnienia zarządzenia ws zmiany użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w Krakowie i wyciągają z niego błędne wnioski. Szkoda tylko, że nie zasięgają wcześniej opinii prawników w tak skomplikowanych sprawach i wypowiadają kategoryczne stwierdzenia, wprowadzające czytelników w błąd.

Moja rada więc taka – zaczekajmy na pisemne stanowisko NSA. Być może znajdzie się w nim potwierdzenie tezy postanowionej przez autora artykułu i być może jakiś mocny argument, którym można będzie przekonywać urzędników, że opłata za zmianę celu nie znajduje uzasadnienia w żadnym obowiązującym przepisie prawa.

Obawiam się jednak, że w kontekście ostatniego wyroku WSA w Krakowie, o którym już Państwu wspominałam, a także wyjaśnień Urzędu Miasta Krakowa, może być to bardzo trudne.