Jak już ostatnio wspominałam, nowe warunki techniczne mogą wielu z Państwa zaskoczyć. Czy pozytywnie? – to już sami powiedzcie. Być może niektórzy z Was będą mieć inne zdanie, ale ja osobiście uważam, że na plus na pewno należy odnotować to, iż wprowadzone zmiany wyeliminowały szereg wątpliwości, które pojawiały się np. w odniesieniu do lokalizowania budynku na działce.

Spójrzmy więc po kolei, co się zmieniło.

1. Jak ustalamy odległość budynku od granicy działki?

Przede wszystkim nowe przepisy nakazują odmiennie niż dotychczas ustalać punkt, od którego mierzy się odległość budynku do granicy działki. Poprzednio była to granica z sąsiednią działką budowlaną, a obecnie jest to granica działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Zmiana w tym zakresie wynikała z  licznych wątpliwości związanych z  interpretacją pojęcia działki budowlanej oraz określeniem, czy ta sąsiednia działka jest działką budowlaną, czy nie.

Obecnie więc bez znaczenia jest to, czy działką sąsiednią jest działka budowlana, czy nie. Dla Państwa oznacza to tyle, że nawet jeśli sąsiednia działka objęta jest zakazem zabudowy, czy też jej parametry (np. wielkość) wskazują, iż nie ma na niej możliwości realizacji jakiejkolwiek inwestycji, to jest to bez znaczenia dla lokalizacji budynku.  Ustalone w rozporządzeniu odległości, tak ja dotychczas wynoszą:
– 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
– 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Kiedy można lokalizować budynek w odległości 1,5 m od granicy działki

Zgodnie z nowymi przepisami, dopuszczalna jest lokalizacja budynku w odległości 1,5 m od granicy, o ile jest on zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi i pod warunkiem, że taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie trzeba też w tym zakresie uzyskiwać zgody na odstępstwo. Natomiast nie ma możliwości lokalizacji w takiej odległości budynku zwróconego w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami. Do lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy niezbędne jest uzyskanie zgody na odstępstwo.

3. Kiedy wybudujemy budynek w granicy

Tu też mamy spore zmiany. Po pierwsze – można lokalizować w granicy z działką budowlaną taki budynek, który będzie zwrócony w jej stronę ścianą bez okien i drzwi i o ile taką możliwość przewiduje plan miejscowy. Podobnie jak w przypadku lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy, nie jest możliwa jego lokalizacja w granicy, nawet gdy decyzja WZ taką możliwość dopuszcza.

Po drugie – zmieniły się zasady lokalizowania bezpośrednio w granicy działki budowlanej budynku, który będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej. Warunkiem lokalizacji takiego budynku, jest zgodność jego wysokości z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przed nowelizacją, możliwość takiej lokalizacji budynku dotyczyła jedynie zabudowy jednorodzinnej. Teraz dotyczy wszystkich budynków.

4. Sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej

Dla tych z Państwa, którzy specjalizują się w budownictwie jednorodzinnym ważne będą zmiany dotyczące lokalizacji budynków w zabudowie jednorodzinnej. Rozporządzenie dopuszcza w takiej zabudowie budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

5. Odległość budynku od działki drogowej

Zachowanie odległości budynku, przewidzianych w rozporządzeniu nie jest wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. Niestety biorąc pod uwagę fakt, iż rozporządzenie nie zawiera definicji działki drogowej, zapewne na tym tle będą powstawały wątpliwości interpretacyjne, kiedy mamy do czynienia z działką drogową, a kiedy nie.

6. Inne ustalenia dotyczące sytuowania budynku

W związku z wątpliwościami interpretacyjnymi i pojawiającymi się problemami w praktyce, doprecyzowano w końcu takie kwestie, jak:

– minimalna odległość okapu i gzymsu od granicy działki budowlanej. Przyjęto, że odnosi się ona do granicy działki, w kierunku której okap i gzyms są zwrócone;

odległość od granicy działki budowlanej podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu. Przyjęto, że takiej odległości nie ustala się.

Ponadto należy pamiętać, że lokalizacja budynku w minimalnych odległościach wynikających z nowego rozporządzenia będzie możliwa pod warunkiem, że żadne inne ograniczenia  w tym zakresie nie będą wynikały  z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia ws warunków technicznych.

Czy po tych zmianach będzie się łatwiej projektowało? Będzie się budowało lepiej? Będzie mniej wątpliwości?

Mam nadzieję, że tak.

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki 2018 – zmiany istotne dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś        07 stycznia 2018        2 komentarze

Drodzy Czytelnicy!
Witam Was serdecznie w Nowym Roku:)

Jaki on będzie? Czy lepszy dla deweloperów, czy pozwoli na bezproblemową realizację nowych zamierzeń inwestycyjnych ? Czy nie zaskoczy nowymi, niekorzystnymi regulacjami? Mam nadzieję, że to będzie dobry rok i tego właśnie Państwu życzę.

A dziś na początek kilka słów o najważniejszych zmianach, jakie z nowym rokiem weszły w życie. Chodzi oczywiście o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie – czyli coś, z czym każdy deweloper ma do czynienia na co dzień. Od 1 stycznia  tego roku obowiązuje nowe rozporządzenie w tym zakresie, które wprowadziło szereg istotnych zmian do poprzednio obowiązującego rozporządzenia. Znajdą je Państwo tutaj. Myślę, że wiele z tych zmian pozytywnie Państwa zaskoczy.

Co się zatem zmieniło?

Po pierwsze – wprowadzono dwie istotne definicje:

definicję działki budowlanej, która brzmi następująco: działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Definicja ta stanowi powtórzenie definicji zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie będzie więc już wątpliwości, czy na gruncie prawa budowlanego można stosować definicję działki budowlanej zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

definicję parkingu, zgodnie z którą pod pojęciem parkingu – należy rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują.

Po drugie – zmieniono dotychczas obowiązujące definicje:

zabudowy śródmiejskiej, przez którą od 1 stycznia 2018 roku należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

powierzchni biologicznie czynnej, zgodnie z którą jest to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Po trzecie – wprowadzono zmiany dotyczące powierzchni mieszkań i pomieszczeń w mieszkaniach. I tak: ustalono, że minimalna powierzchnia nowobudowanych mieszkań, nie może być mniejsza niż 25 m2, ale jednocześnie zniesiono minimalną powierzchnię poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniach.

Po czwarte  – wprowadzono istotne zmiany dotyczące szerokości miejsc postojowych  i ich lokalizacji:

– zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu z 2,3 m do 2,5 m, ale jednocześnie umożliwiono zaprojektowanie większej ilości miejsc postojowych zewnętrznych dla samochodów osobowych, dzięki temu, że zwiększono liczbę stanowisk, których odległość od okien budynku mieszkalnego nie może być mniejsza niż 7 m. Dotychczas należało zachować odległość 7 m od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w przypadku, gdy mieliśmy do czynienia z maksymalnie  4 stanowiskami postojowymi, natomiast nowelizacja nakłada obowiązek zachowania takiej odległości przy maksymalnie 10 stanowiskach postojowych. Analogiczna zależność została przewidziana przy sytuowaniu parkingów od granicy działki budowlanej. Obecnie minimalną odległość parkingu od granicy działki budowlanej wynoszącą 3 m będzie mógł mieć parking składający się maksymalnie z 10 stanowisk,  podczas gdy poprzednio, były to tylko 4 stanowiska.

– w zabudowie jednorodzinnej dopuszczono w określonych przypadkach sytuowanie niezadaszonych parkingów, składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, bez konieczności zachowania minimalnych odległości od okien budynku, czy granicy działki. To niewątpliwie dobra wiadomość dla tych, którzy na małych działkach budują domy jednorodzinne.

– z obowiązku zachowania odpowiedniej odległości od okien budynków mieszkalnych zwolniono również stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych. Dotychczas należało zachować odległość 5 m.

– z obowiązku zachowania minimalnej odległości od granicy działki budowlanej zwolniono parkingi w przypadku, gdy działka sąsiednia jest działka drogową.

Po piąte – wprowadzono istotne zmiany dotyczące lokalizacji budynku na działce budowlanej w odniesieniu do granicy działki. Zmiana jest tak istotna, że Ministerstwo zdecydowało się na zastąpienie dotychczasowego § 12 rozporządzenia zupełnie nowym jego brzmieniem. O szczegółach opowiem jednak Państwu następnym razem.

Już dziś serdecznie zapraszam!

.

Po Świętach mieliśmy w kancelarii spokój. I dobrze, bo przedświąteczny okres był dla nas naprawdę bardzo gorący. Wszystkim przyda się chwila oddechu przed startem nowego roku – i nam, i naszym klientom. Wtedy znów wszystko ruszy pełną parą i trzeba będzie pracować na zdwojonych obrotach.

Korzystając z tego poświątecznego luzu pomyślałam, że opowiem Państwu o jednej ze spraw, którą zajmowałam się ostatnio.

Klient wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Starosta wydał postanowienie, w którym wezwał go do usunięcia nieprawidłowości projektu budowlanego. Niestety, klient nie usunął tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, w związku z tym starosta na podstawie art. 35 ust. 3 prawa budowlanego wydał decyzję odmawiającą udzielenia pozwolenia na budowę. Przepis ten stanowi, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Dodam, że w tym przypadku postępowanie organu było w pełni  prawidłowe i zasadnie wydano decyzję odmawiającą wydania pozwolenia na budowę.

Klient nie przejął się tą odmową, gdyż uznał, że spokojnie uzupełni dokumentację i złoży ponownie wniosek o pozwolenie na budowę. Swoimi planami co do dalszego postępowania w tej sprawie podzielił się ze mną zupełnie przez przypadek.

Nie mogłam nie zareagować.

Panie prezesie – przerwałam mu to snucie planów – obawiam się, że to nie jest dobra droga. Jeśli pan tak zrobi, to jest ryzyko,  że organ odmówi wszczęcia  postępowania, gdyż ten sam wniosek w tej samej sprawie został już załatwiony ostateczną decyzją odmawiającą wydania pozwolenia na budowę. Może więc okazać się, że nawet jak pan złoży kompletną i prawidłową dokumentację, to i tak nie dostanie Pan pozwolenia na budowę.

Być może dla niektórych z Państwa moja reakcja na plany naszego klienta będzie zaskoczeniem. Gdybym jednak osobiście nie zetknęła się wcześniej z podobnym przypadkiem, nie „dmuchałabym” teraz „na zimne”.

Skąd zatem moje obawy?

Otóż organy mogą w takim przypadku uznać, że ponowne rozpoznanie wniosku o pozwolenie na budowę stanowiłoby rozpoznanie tożsamej sprawy, a zgodnie z art. 156 § 1 pkt. 3 Kodeku postępowania administracyjnego decyzja, która dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, jest nieważna. Innymi słowy, nie można wydać decyzji w sprawie, w której już wcześniej organ wydał ostateczną decyzję. Skoro zaś wcześniej organ odmówił wydania pozwolenia na budowę, a inwestor ponownie składa wniosek o wydanie pozwolenia dla tej samej inwestycji, to ponownie wydana w tej sprawie decyzja będzie nieważna, jeśli obie decyzję będą dotyczyły tożsamej sprawy.

Co na ten temat orzecznictwo?

Najogólniej rzecz biorąc Sądy uważają, że trzeba bardzo dokładnie badać, czy zachodzi tożsamość podmiotowa i przedmiotowa w obu sprawach, czyli czy występują te same strony i czy wniosek dotyczy tej samej inwestycji. W szczególności trzeba sprawdzić, czy parametry inwestycji są takie same (WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 24.02.2016 roku).

Najwięcej problemów stwarza właśnie ocena, czy mamy do czynienia z tożsamą inwestycją.

Są sądy, które twierdzą, że jeśli odmowa wydania pozwolenia na budowę nastąpiła np. z powodu braku dostępu do drogi publicznej, a przy ponownym wniosku ta sama inwestycja już ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,  to nie ma tożsamości sprawy  i organ powinien prowadzić postępowanie i wydać decyzję.

Można spotkać też pogląd, że jeśli ponownie złożony projekt budowlany zawiera dodatkowe dokumenty, ważne z uwagi na poprzednią ocenę złożonej dokumentacji budowlanej dokonaną przez organ (a wyrażoną w ostatecznej decyzji tego organu, negatywnej dla inwestora), to nie sposób stwierdzić, że elementy stanu faktycznego w obu sprawach (z pierwszego i drugiego wniosku inwestorów) są tożsame (WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27.10.2017 roku).

Problem niewątpliwie jest, a stwierdzenie, czy mamy do czynienia z tożsamą sprawą, która została już załatwiona decyzją odmowną, będzie wymagało w każdym przypadku bardzo wnikliwej analizy. Skoro jednak jest ryzyko odmowy rozpoznania kolejnego wniosku o pozwolenie na budowę i tym samym braku możliwości uzyskania pozwolenia na budowę,  to chyba lepiej zrobić wszystko, by takiego ryzyka uniknąć.

Dlatego też zaproponowałam klientowi konkretne rozwiązanie, które takie ryzyko wyklucza.

Ciekawa jestem, czy ktoś z Państwa zgadnie jakie? 🙂

Ps.

Świąteczny tort makowy, o którym ostatnio pisałam, udał się i bardzo gościom smakował. Dokumentacja fotograficzna poniżej 🙂

.

.

 

 

Nie samym prawem żyje człowiek… czyli o przygotowaniach do Świąt

Agnieszka Grabowska-Toś        20 grudnia 2017        4 komentarze

Rzadko dzielę się z Wami – Drodzy Czytelnicy tym, co lubię robić poza studiowaniem skomplikowanych spraw i rozwiązywaniem problemów prawnych naszych deweloperów. Dziś postanowiłam zrobić wyjątek, bo chyba czas jest ku temu dobry.  Święta za pasem, więc i mnie ogarnęło świąteczne zawodowe rozluźnienie. 🙂  Głowę mam już trochę zajętą gorączkowym poszukiwaniem ostatnich prezentów dla najbliższych oraz planowaniem wypieków i innych świątecznych przysmaków.

Wczoraj na przykład wraz z córką popełniłam pierniczki świąteczne. W tym roku zaszalałam z niebieskim. Pod względem kolorystyki, bardzo ładnie komponują się z naszym kancelaryjnym logo, prawda? 🙂 Moją specjalnością nie są jednak pierniki, lecz torty – zwłaszcza takie okazjonalne. W tym roku zaplanowałam tort makowy z konfiturą pomarańczową, ozdobiony polewą czekoladową i gwiazdkami z marcepanu. Mam nadzieję, że wyjdzie pięknie. Jeśli rzeczywiście się uda – to nie omieszkam się nim pochwalić. 🙂

Tak sobie myślę, że dobrze jest czasem wyskoczyć z tych eleganckich butów prawnika i wskoczyć w domowe kapcie, by zająć się czymś równie twórczym, co rozwiązywanie problemów prawnych. Tylko pozornie te dwie sprawy nie mają ze sobą nic wspólnego.

Przyznam się, że bardzo lubię ten przedświąteczny czas, nawet mimo tego, że wtedy zwykle jest bardzo dużo pracy w kancelarii. Bo dla mnie i moich wspólników, to przede wszystkim czas spotkań z naszymi pracownikami przy wspólnej kolacji, spotkań z klientami, zwłaszcza z tymi, z którymi jesteśmy od lat. To czas nie tylko składania sobie życzeń na Święta i na Nowy Rok, ale  przede wszystkim czas dziękowania za dotychczasowe zaangażowanie,  za zaufanie i za dobrą współpracę.

To niewątpliwie ważny czas dla naszych relacji z naszymi klientami i pracownikami. Dlatego staramy się o nikim nie zapominać w tych dniach.

Cieszy też to, że i nasi klienci pamiętają o nas i doceniają nasz wkład w ich sukcesy. Dziś, wraz z moją wspólniczką zostałyśmy zaproszone na wigilijne spotkanie organizowane przez jednego z naszych wieloletnich klientów – spółki deweloperskiej, która w ciągu ostatnich kilku lat bardzo się rozwinęła. Jesteśmy z niej dumni i cieszymy się widząc, jak z każdą kolejną inwestycją rośnie w siłę i jak się zmienia.

Tak… to bez wątpienia bardzo miły czas…

tegoroczna rodzinna twórczość:)

W ramach rozpoczętego przeze mnie ostatnio cyklu Przychodzi deweloper do prawnika” Pani Bogusława opisała następującą sytuację:

Została wydana decyzja WZ dla budynku wielorodzinnego.  Inwestor odwołał się od niej, bo uznał, że PUM będzie za mały. W związku z tym sprawa trafiła do SKO  i tam „leżakowała” na tyle długo, że  warunki przyłączy straciły aktualność.  SKO rozpoznając odwołanie uchyliło decyzję WZ i odmówiło ustalenia warunków zabudowy uzasadniając to tym, że warunki przyłączy są nieaktualne.

I co ja na to?

Powiem tak: nie wiem, jak SKO w innych miastach, ale krakowskie SKO (po kilku niekorzystnych dla niego wyrokach) już nauczyło się, że po pierwsze – ma obowiązek przeprowadzić postępowanie dowodowe uzupełniające, a nie za każdym razem z byle powodu uchylać decyzję WZ  i przekazywać sprawę do ponownego rozpatrzenia,  gdy trzeba jeszcze coś w sprawie wyjaśnić. Po drugie zaś – że  takie dokumenty jak warunki przyłączy, inwestor może uzupełnić na każdym etapie postępowania, dlatego obowiązkiem SKO  jest zbadanie – przed wydaniem decyzji – czy warunki przyłączy nie straciły na aktualności.

Nie mam wątpliwości co do tego, że w opisanym przez Panią Bogusławę przypadku, SKO nie miało podstaw do uchylenia decyzji WZ i odmówienia ustalenia warunków zabudowy z powodu braku aktualnych warunków przyłączenia. Wielokrotnie moi klienci było wzywani przez SKO do dostarczenia aktualnych warunków, gdy te – znajdujące się w aktach sprawy – traciły ważność na skutek upływu czasu. Ma to miejsce zwłaszcza wtedy, gdy postępowanie toczy się bardzo długo.

Jak zatem w takim przypadku powinno wyglądać postępowanie SKO?

Odpowiedź jest prosta:

  1. SKO powinno sprawdzić, czy warunki przyłączy są aktualne;
  2. jeśli warunki utraciły ważność w toku postępowania odwoławczego lub jeśli już w dniu wydania decyzji były nieaktualne, SKO powinno wezwać inwestora do ich przedłożenia, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin;
  3. dopiero gdy inwestor, pomimo wezwania, nie dostarczy aktualnych warunków – SKO może uchylić decyzję WZ i odmówić ustalenia warunków zabudowy.

A jak to wygląda u Państwa? Czy spotkaliście się z takimi przypadkami, jak ten opisany przez Panią Bogusławę? Piszcie w komentarzach – chętnie dowiemy się, jaka jest praktyka w innych miastach.