Zamek Bobolice

Zamek Bobolice

Po całej serii informacji o użytkowaniu wieczystym i ustawie uwłaszczeniowej, którymi – mam nadzieję, że nie do znudzenia;-) – raczyłam Państwa w ostatnich tygodniach, postanowiłam, że przez najbliższy czas nie powiem już na ten temat ani słowa.

Musiałam jednak zweryfikować moje mocne i szczere postanowienie, gdy okazało się, że w sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym ciągle coś ważnego się dzieje i trudno przejść obok tego obojętnie. Tak było, gdy przeczytałam artykuł, który ukazał się w Rzeczpospolitej  ponad dwa tygodnie temu. Tytuł brzmiał bardzo wymownie i sugestywnie: Zmiana celu dla użytkowania wieczystego – Kraków bezprawnie żądał haraczu od deweloperów.

Sam artykuł był z pewnością bardzo ważny dla deweloperów. Rzecz dotyczyła bowiem wyroku NSA z dnia 13 grudnia 2016 roku, którym utrzymany został w mocy wyrok WSA w Krakowie stwierdzający nieważność zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa.

Nie dlatego jednak zwróciłam na ten artykuł uwagę i postawiłam o nim Państwu opowiedzieć. Dla wielu czytelników, nie znających zawiłości związanych z prawem użytkowania wieczystego, jego tytuł może być swoistą pułapką. Dlaczego? Już wyjaśniam.

Tak, jak przypuszczałam, NSA utrzymał w mocy wyrok krakowskiego sądu, ponieważ podobne rozstrzygnięcie NSA wydał w odniesieniu do analogicznego zarządzenia obowiązującego na terenie Warszawy. Nie było więc dla mnie zaskoczeniem to, że zarządzenie ws zmiany celu użytkowania wieczystego krakowskich nieruchomości zostało prawomocnie unieważnione.

Zaskoczeniem było natomiast zawarte w tytule tego artykułu stwierdzenie, jednoznacznie wskazujące, że prawo nie pozwalało władzom Krakowa na pobieranie opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Tytuł sugeruje, że NSA wypowiedział się konkretnie i jednoznacznie w kwestii dopuszczalności pobierania opłat, a nie w kwestii istnienia podstaw prawnych do wydania przez prezydenta miasta zarządzenia, które w sposób wiążący wszystkich użytkowników wieczystych, reguluje zasady zmiany umów użytkowania wieczystego i wysokość związanych z tą zmianą opłat.

Tymczasem zgodność z prawem pobierania opłat i zgodność z prawem samego zarządzania, to zupełnie dwie różne sprawy, czego świadomości najprawdopodobniej nie miał autor rzeczonego artykułu. Nieważność zarządzenia, nie oznacza automatycznie, że pobieranie opłat za zmianę celu jest również niezgodne z prawem.

Muszą Państwo wiedzieć, że dotychczas, żaden sąd administracyjny orzekający w sprawie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego (za wyjątkiem WSA w Krakowie, który orzekał w sprawie uchwały Rady Miasta Krakowa dotyczącej zmiany celu użytkowania wieczystego), nie wypowiedział się wprost, że pobieranie opłat za zmianę celu jest niezgodne z prawem. Żaden sąd nie potwierdził, że skoro nie istnieje przepis ustawowy, który takie opłaty przewiduje (a nie istnieje), to miasto nie może nimi obciążać użytkowników wieczystych. Sądy stwierdzały jedynie, że nie można było wydać zarządzenia regulującego zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, albowiem Prezydent miasta nie ma kompetencji do wydawania aktów w tym zakresie.

Dlatego też Warszawa nadal pobiera opłaty, choć formalnie zarządzenie, które je wprowadzało już nie obowiązuje. Z informacji krakowskiego ratusza również wynika, że pomimo unieważnienia zarządzenia, opłaty będą pobierane. To akurat paradoksalnie dobra wiadomość dla krakowskich deweloperów. Istniała bowiem obawa, że Kraków, wzorem Gdańska, po unieważnieniu zarządzenia nie będzie zmieniać celu użytkowania wieczystego. Oznaczałoby to więc, że wielu deweloperów, posiadających grunty oddane w użytkowanie wieczyste, nie mogłoby na nich zrealizować planowanych inwestycji, gdyż inwestycje te byłyby sprzeczne z celem, na jaki te grunty zostały oddane w użytkowanie wieczyste.

Gdyby sądy jednoznacznie stwierdziły, że pobieranie opłat jest niedopuszczalne  w świetle obowiązującego prawa, to ani Kraków, ani Warszawa, ani żadne inne miasto, nie mogłoby takich opłat pobierać.

Sęk w tym, że w wyrokach stwierdzających nieważność i krakowskiego i warszawskiego zarządzenia, takie stwierdzenia się nie znalazły. Nie wydaje mi się, by również NSA w ustnym uzasadnieniu opisywanego przez Rzeczpospolitą wyroku wyraził w tym zakresie jakiekolwiek stanowisko. Gdyby tak było, urzędnicy krakowscy nie deklarowaliby teraz możliwości zmiany celu, w zamian za uiszczenie opłaty.

Jeśli więc po lekturze  tekstu tego artykułu, ktoś z Państwa stwierdził, że nie będzie już musiał płacić za zmianę celu, bo ten swoisty haracz – zgodnie z tytułem artykułu – był bezprawny, to niestety jest w błędzie.

Szkoda, że informując Państwa i wszystkich innych czytelników o rozstrzygnięciu NSA, autor tekstu nie zaczekał na pisemne uzasadnienie wyroku NSA, choć powinien to zrobić i dopiero potem formułować wnioski, które będą miały potwierdzenie w treści orzeczenia. Co ciekawe, jest to nie pierwszy już przykład kiedy dziennikarze wypowiadają się o wyroku ws unieważnienia zarządzenia ws zmiany użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w Krakowie i wyciągają z niego błędne wnioski. Szkoda tylko, że nie zasięgają wcześniej opinii prawników w tak skomplikowanych sprawach i wypowiadają kategoryczne stwierdzenia, wprowadzające czytelników w błąd.

Moja rada więc taka – zaczekajmy na pisemne stanowisko NSA. Być może znajdzie się w nim potwierdzenie tezy postanowionej przez autora artykułu i być może jakiś mocny argument, którym można będzie przekonywać urzędników, że opłata za zmianę celu nie znajduje uzasadnienia w żadnym obowiązującym przepisie prawa.

Obawiam się jednak, że w kontekście ostatniego wyroku WSA w Krakowie, o którym już Państwu wspominałam, a także wyjaśnień Urzędu Miasta Krakowa, może być to bardzo trudne.

dscn3884_1Prawo budowlane zmienia się jak w kalejdoskopie. I nie ma w tym ani krzty przesady.

Właśnie po roku obowiązywania nowych wzorów wniosków o pozwolenie na budowę, zgłoszenie robót budowlanych, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, Ministerstwo uznało, że pora na kolejną zmianę – także w tym zakresie.

I tak oto od 17 grudnia obowiązują zupełnie nowe, odświeżone i odchudzone wzory. Stare poszły do lamusa. Co ciekawe – te nowe – są nawet dostępne w wersji edytowalnej, dzięki czemu z łatwością będzie je można wypełnić w komputerze. Nowe wzory oznaczone symbolami B-1, B-2, B-3, B-4 i B-5 znajdą Państwo na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

W komunikacie Ministerstwa wydanym na tę okoliczność można przeczytać, że Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (które wprowadza nowe wzory), wychodzi naprzeciw oczekiwaniom społecznym.  Jakim? tego niestety nie wiem, bo Ministerstwo tego wątku już nie rozwija.

Zdaniem Ministerstwa wzory wniosków będą maksymalnie uproszczone oraz bardziej czytelne, a wzór decyzji o pozwoleniu na budowę uwzględnia uwagi NIK dotyczące pozostawienia dodatkowego miejsca na wpisanie stron postępowania.

Faktycznie, na pierwszy rzut oka, w porównaniu z poprzednimi wzorami, wyglądają one na znacznie prostsze – nie przypominają już formularzy deklaracji podatkowych, tak jak te, które wprowadzono w 2015 roku:). Ale czy rzeczywiście ich wypełnienie będzie łatwiejsze, czy znowu nie będą rodziły wątpliwości –  to już czas pokaże.

Ja w każdym razie liczę na to, że sami Państwo ocenicie, czy rzeczywiście to była dobra zmiana, a potem podzielicie się ze mną swoimi spostrzeżeniami na ten temat.

Świętowanie czas zacząć!

Agnieszka Grabowska-Toś        23 grudnia 2016        2 komentarze

swietaOkres świąteczny mam zawsze bardzo pracowity. I nie mam tu na myśli tylko mojej kuchni, ale przede wszystkim naszą kancelarię.

Dziwnym trafem, nagle wszyscy nasi Klienci chcą załatwić wszystko właśnie przed Świętami. Wszystko jest na już, na teraz, bo przecież za chwilę święta,  Efekt jest taki, że ciasta i inne świąteczne smakołyki muszę piec nocą:)

Ostatnie kilka dni upływało mi więc nie tylko na przygotowaniach do Świąt, ale przede wszystkim na załatwianiu różnych spraw, które – jak to zwykle bywa – oczywiście do łatwych nie należały. Muszę koniecznie o nich Państwu opowiedzieć, bo uważam, że  niektóre z nich są naprawdę interesujące. Proszę więc tu zaglądać:)

A tymczasem – pora zacząć świętować! Dla mnie to fajny czas, kiedy – mimo tej całej bieganiny, ostatnich zakupów, porządków i przygotowań, można się zatrzymać i po prostu pobyć z rodziną.

I właśnie takich Świąt Państwu życzę – spokojnych  i spędzonych z bliskimi, bez myślenia o pracy, bez polityki i bez Facebooka:)

Niech to będzie nasz czas…

Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego jednak legalna!

Agnieszka Grabowska-Toś        06 grudnia 2016        5 komentarzy

Pałac Brunów

Pałac Brunów

Wielokrotnie zwracałam już Państwu uwagę na różne problemy związane z inwestowaniem na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Chcecie, czy nie – będę o tym mówić do znudzenia:)

Uważam bowiem, że nadal wielu deweloperów nie uzmysławia sobie konsekwencji, jakie wiążą się z realizacją inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Jedną z nich jest konieczność zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy jest on niezgodny z realizowaną inwestycją. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na cele realizacji obiektów komunikacji lub obiektów rzemiosła, a my chcemy realizować inwestycję mieszkaniową.

Ci z Państwa, którzy regularnie śledzą mojego bloga już wiedzą, że w niektórych miastach obowiązują szczególne regulacje dotyczące zmiany celu użytkowania wieczystego. Najwięcej kontrowersji wzbudzają wśród deweloperów zasady zmiany celu użytkowania wieczystego obowiązujące w Warszawie i Krakowie. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że w obu tych miastach za zmianę celu trzeba niestety słono płacić. W Krakowie opłata za zmianę celu wynosi 25% wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu, a w Warszawie – 12,5%.

Kwoty są olbrzymie, biorąc pod uwagę fakt, że za nieruchomość w użytkowaniu wieczystym deweloperzy płacą w zasadzie tyle, co za prawo własności. Jeśli więc doliczyć do tego opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, często okazywało się, że  przy tak wysokiej cenie gruntu, inwestycja przestaje być opłacalna.

Deweloperzy wzięli się więc na sposób i zaskarżyli najpierw zarządzenia prezydentów obu miast, które regulowały zasady zmiany celu użytkowania wieczystego dla gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a potem uchwały rad miejskich dotyczące gruntów gminnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny Krakowie oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdziły nieważność obu zarządzeń, dotyczących gruntów Skarbu Państwa. O skutkach krakowskiego rozstrzygnięcia wspominałam Państwu we wpisie pt. Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego.

Ani sąd warszawski, ani krakowski nie wypowiedziały się jednak, czy pobieranie przez urzędników opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego jest w świetle prawa dopuszczalne, dlatego urzędnicy bez przeszkód nadal pobierali opłaty za zmianę celu.

Przełomowe w tej sprawie okazało się dopiero rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który w niedawnym wyroku (z dnia 3.10.2016 roku, sygn. II SA/Kr 613/16) wydanym w sprawie skargi jednego z deweloperów na uchwałę Rady Miasta Krakowa nr LX/772/08 z 17.12.1998 roku w przedmiocie zmiany uchwały dotyczącej zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków uznał, że zaskarżona uchwała w zakresie zawierającym określenie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego – jest zgodna z prawem.

Nie wdając się w szczegóły wywodu prawnego, zawartego w uzasadnieniu tego wyroku trzeba powiedzieć, że rozstrzygnięcie to potwierdza zarówno dopuszczalność zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie celu użytkowania wieczystego, jak i dopuszczalność pobierania przez gminę opłat za zmianę tego celu. Zdaniem sądu, „(…) nie ma podstaw, aby kwestionować jednolite dla wszystkich użytkowników wieczystych transparentne i przejrzyste oraz gospodarne reguły ustalone przez Radę Miasta Krakowa na wypadek zgłoszenia przez użytkownika wieczystego  chęci zmiany treści tego prawa na treść zasadniczo inną niż ta, na którą zdecydował się zawierając umowę.”

 

Ustawa uwłaszczeniowa po liftingu – mój komentarz dla Gazety Prawnej

Agnieszka Grabowska-Toś        16 listopada 2016        Komentarze (1)

Zamek Czocha

Zamek Czocha

I wszystko jasne!

Projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność tych gruntów, przeszedł całkiem konkretny lifting – poczynając od samej jego nazwy. Właśnie na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazała się nowa wersja tej ustawy o zmienionej nazwie – ustawa o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własność tych gruntów.

Zmian jest wiele, ale generalnie trzeba powiedzieć, że na korzyść deweloperów. I właśnie o skomentowanie tych zmian, pod kątem ich znaczenia dla deweloperów, zostałam poproszona przez panią redaktor z Gazety Prawnej. Mój komentarz odnośnie nowego projektu ustawy uwłaszczeniowej mogą Państwo przeczytać w Gazecie Prawnej z 8 listopada 2016 roku.

Myślę, że ostatecznie wszystko dobrze się skończy i Ci z Państwa, którzy rozpoczęli inwestycje na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, będą mogli spokojnie je dokończyć, bez obaw, że po 1 stycznia 2017 roku, nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali.

Jak już Państwu wspominałam, z nowego projektu ustawy zniknął bowiem zakaz ustanawiania – po 1 stycznia 2017 roku – odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na gruncie oddanym w użytkowaniu wieczystym.  Nie ma również zakazu oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, więc nie będzie przeszkód w realizacji inwestycji deweloperskich na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Będę śledzić losy tego projektu i na bieżąco Państwa o nim informować.