Kłopoty z dostępem do drogi publicznej

Agnieszka Grabowska-Toś        19 maja 2016        Komentarze (0)

Pałac Branickich w Białymstoku

Pałac Branickich w Białymstoku

Dziś kolejna historia z życia wzięta.

Chcę Państwa uczulić, zwłaszcza tych, którzy dopiero zdobywają pierwsze doświadczenia w branży deweloperskiej i nie nawykli do zlecania wykonania audytu prawnego nieruchomości, na kwestię, która musi być zbadana, zanim zdecydujecie się nabyć nieruchomość na realizację  inwestycji.

Chodzi o dostęp nieruchomości  do drogi publicznej.

Deweloper kupił pod Krakowem działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej niewielkiego osiedla kilku domów jednorodzinnych.  Działka przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną i powstała z podziału jednej dużej działki.

W decyzji podziałowej – obok działki dewelopera – została również wydzielona działka drogowa, która zgodnie z planem miejscowym miała stanowić drogę publiczną (drogę dojazdową) i jednocześnie zapewniać połączenie działki dewelopera z istniejącą już drogą publiczną.  Działka drogowa – z mocy decyzji podziałowej – stała się własnością gminy.

Problem w tym, że gmina nie planowała w najbliższym czasie budowy na niej drogi, nawet w zakresie, który zapewniałby dojazd do działki dewelopera.  A aktualnie rośnie na niej trawa. Deweloper ma zatem świetną działkę pod inwestycję, w urokliwym miejscu, ale faktycznie bez dostępu do drogi publicznej.

Teraz czeka go batalia z gminą, która postawiła warunek wybudowania na koszt dewelopera drogi dojazdowej do działki inwestycyjnej, w maksymalnie wysokim standardzie. Przy rozmiarach planowanej inwestycji, z oczywistych względów taki warunek jest dla dewelopera nie do zaakceptowania, z uwagi na koszty budowy drogi w standardzie oczekiwanym przez gminę.

Sęk w tym, że nawet jeśli deweloper wybuduje drogę, nie ma żadnej gwarancji, czy i kiedy droga ta zostanie uchwałą rady gminy włączona do dróg publicznych. A dopiero podjęcie takiej uchwały będzie oznaczało, że spełniony zostanie warunek zarówno faktycznego, jak i prawnego dostępu do drogi publicznej.

Nie ma też żadnej gwarancji, że gmina udzieli mu w innej formie prawnej zgody na korzystanie z działki drogowej dla celów dojazdu do jego działki.

Czy oznacza  to więc, że deweloper nie zrealizuje inwestycji?

Nie. Ale w takich okolicznościach, przy sztywnym stanowisku gminy co do wymogów  technicznych i materiałowych drogi, którą miałby wybudować deweloper, należy spodziewać się, że dojdzie do tego nieprędko.  Póki co, wspólnie walczymy z gminą na argumenty i mamy nadzieję, że uda się wypracować jakiś rozsądny kompromis co kosztów budowy drogi.

W ostateczności jednak dewelopera czeka długotrwały proces o ustanowienie na gminnej działce drogowej służebności drogi koniecznej, która zapewni mu dostęp do drogi publicznej i otworzy drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.

Dziś, z perspektywy czasu deweloper już wie, że zanim zdecyduje się na zakup nieruchomości,  poprosi mnie o dokładne sprawdzenie stanu prawnego, a zwłaszcza tego,  czy nie będzie problemów z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej.

 

Historia jednego e’maila, czyli o tym jak powstała moja pierwsza książka

Agnieszka Grabowska-Toś        15 maja 2016        Komentarze (4)

IMG_0086Pisać zawsze lubiłam. Odkąd sięgam pamięcią, zawsze sprawiało mi to ogromną przyjemność. Nawet kiedy w podstawówce musiałam za brata pisać wypracowania:). Nigdy jednak nie miałam ani planów, ani aspiracji, by napisać książkę, a już na pewno nie książkę, która będzie dotyczyła prawa.

Z tego mojego upodobania do pisania, choć oczywiście nie tylko, zrodziła się najpierw moja praca doktorska, potem ten blog, a teraz – moja pierwsza książka.

Pomysł jej napisania powstał zupełnie przypadkiem i w dość nietypowy  – jak dla mnie – sposób. Otóż kilka dni przed końcem roku, od jednego ze stałych czytelników mojego bloga otrzymałam maila, który brzmiał następująco: „Pani Agnieszko, mam dla Pani propozycję. Chciałem prosić Panią o rozważenie współautorstwa komentarza do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Pozwalam sobie przesłać tekst do zapoznania i wprowadzenia zmian, sugestii, praktycznych przykładów. Co Pani na to?

Autorem tego maila był Pan Piotr Wancke, który – jak się potem okazało – jest urzędnikiem, ale również autorem kilku książek dotyczących nieruchomości i wielu publikacji,  które ukazały się w różnych periodykach prawniczych.

Stwierdziłam, że połączenie mojego naukowego doświadczenia i mojego doświadczenia jako pełnomocnika reprezentującego użytkowników wieczystych w różnych postępowaniach administracyjnych, z doświadczeniem urzędnika, na co dzień wydającego decyzje administracyjne z zakresu gospodarki  nieruchomościami – może okazać  się strzałem w dziesiątkę.

Nie powiem,  żebym się nie wahała, czy przyjąć tę propozycję. W końcu, napisanie książki, to nie lada wyzwanie, a ja przecież na co dzień mam mnóstwo pracy w kancelarii, do tego obowiązki domowe, no i oczywiście mój blog. Gdzie w tym wszystkim znaleźć jeszcze czas na pisanie książki?

Poza tym nie wiedziałam, jak potoczy się nasza współpraca i czy gdzieś  w trakcie przygotowywania komentarza, nasze wizje co do jego ostatecznego kształtu się nie rozminą.

Kiedy jednak okazało się, że nasz komentarz zdecydowało się wydać jedno z największych wydawnictw prawniczych  w Polsce  – C.H.Beck, pomyślałam: „wchodzę w to”:)

I tak oto po trzech miesiącach intensywnej pracy, już niedługo ukaże się książka, której jestem współautorką.

Będzie to praktyczny Komentarz do ustawy o  przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.  Informacja o jej wydaniu właśnie ukazała się w zapowiedziach wydawnictwa.

Teraz z niecierpliwością czekam, kiedy w końcu pojawi się w księgarniach 🙂

blog dla deweloperow_32Kiedy kilka tygodniu temu wspominałam Państwu o wyroku WSA w Krakowie z dnia 16.03.2016 roku w głośnej sprawie zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. dotyczącego zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych na terenie miasta Krakowa. Obiecałam wówczas, że wkrótce wrócę do tego tematu, ponieważ dotyczy on wielu krakowskich deweloperów i to zarówno tych którzy już kupili, jak i tych, którzy dopiero planują zakup nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Zależało mi przede wszystkim na ustaleniu, czy w pisemnym uzasadnieniu WSA w Krakowie zajmie stanowisko odnośnie dopuszczalności obciążania użytkownika wieczystego opłatą za zmianę celu użytkowania wieczystego. Podczas rozprawy bowiem, w tej kwestii Sąd w ogóle się nie wypowiedział. I choć zarządzenie zostało unieważnione, nie było wiadomo, czy Prezydent Miasta Krakowa mógł nakładać na użytkowników wieczystych opłaty, czy też nie.

Czekałam więc cierpliwie na uzasadnienie wyroku. Byłam ciekawa, czy krakowski sąd pójdzie w swoich rozważaniach dalej, niż sąd warszawski,  który orzekał w sprawie analogicznego zarządzenia obowiązującego w Warszawie i odniesienie się wprost do jednego z podstawowych zarzutów skarżących, że wprowadzanie opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, która nie ma żadnego uzasadnienia i oparcia w obowiązujących przepisach prawnych, jest sprzeczne z prawem.

Zanim zdążyłam podzielić się z Państwem efektami moich ustaleń, w między czasie, skontaktowała się ze mną redaktor Gazety Prawnej z prośbą o skomentowanie tego wyroku i rozważenie jego skutków. Temat tego ważnego dla deweloperów orzeczenia pojawił się w naszej dyskusji przy okazji innej mojej rozmowy z Panią Redaktor odnośnie zmian, dotyczących uwłaszczenia niektórych użytkowników wieczystych, jakie szykuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Mój komentarz  co do  tych zmian, mogą Państwo przeczytać w Dzienniku Gazeta Prawna z 12 kwietnia tego roku.

Natomiast efekty mojej rozmowy na temat wspominanego wyroku i jego skutków dla deweloperów, zwłaszcza dla tych, którzy na podstawie unieważnionego zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa zapłacili już opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystych, znajdą Państwo w artykule Pani Redaktor Anny Krzyżanowskiej pt. Użytkowanie wieczyste: Deweloperzy mogą odzyskać pieniądze za korzystanie z gruntu, opublikowanym w Gazecie Prawnej 20 kwietnia.

Jeśli zaś chodzi o opłaty, to tak jak przypuszczałam –  WSA w Krakowie, podobnie jak WSA w Warszawie, zupełnie tę kwestię pominął. Sąd stwierdził jedynie, że Prezydent Miasta Krakowa nie mógł uregulować zasad pobierania tych opłat w formie zarządzenia.  Jednak takie stwierdzenie nie oznacza, że pobieranie od użytkownika wieczystego opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego, jest niedopuszczalne.

Sprawa opłat, jest więc nadal otwarta. 

Deweloperze! Od 30 kwietnia czekają Cię ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

Agnieszka Grabowska-Toś        24 kwietnia 2016        Komentarze (0)

blog dla deweloperów_31Jak głosi przysłowie „lepsze jest wrogiem dobrego”. Ludowa mądrość tego przysłowia pasuje idealnie do zmian prawa, jakie w zakresie obrotu ziemią rolną przygotował nasz ustawodawca.

Jak już pewnie Państwo słyszeli, 30 kwietnia 2016 roku wejdzie w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta drastycznie zmienia ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego po to, by lepiej niż dotychczas chronić grunty rolne przed ….no właśnie, już sama nie wiem, przed kim.

Niestety, nowe przepisy będą miały bardzo duże znaczenie dla deweloperów, a to choćby z tego powodu, że spora część gruntów leżących w granicach miasta, to właśnie grunty rolne (nawet małe działeczki), które -póki co – będą chronione, niczym żyzny czarnoziem.

Na gruncie dotychczasowych przepisów sytuacja była jasna. Jeżeli deweloper zamierzał nabyć grunt rolny, to musiał sprawdzić, czy dzierżawcy tego gruntu lub Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługuje prawo pierwokupu, przy czym Agencji prawo pierwokupu przysługiwało tylko w stosunku do nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 5 hektarów (co – jak wiemy – zdarzało się niezbyt często). Ustawa nie przewidywała jednak żadnych ograniczeń co do tego, kto może być nabywcą gruntu rolnego.

Od 30 kwietnia bieżącego roku nabywcą nieruchomości rolnej może być (co do zasady) wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawy nie stosuje się jedynie do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne).

Tak więc – drogi deweloperze, jeśli przypadkiem okaże się, że grunt, który zamierzasz kupić jest gruntem rolnym, ma powierzchnię 0,3 ha (lub więcej) i nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie tego gruntu jest na cele nierolnicze, to choćby grunt ten leżał w centrum miasta, przy najbardziej ruchliwej ulicy, nie będziesz mógł go kupić chyba, że zamierzasz zostać rolnikiem i siać tam marchewkę 😉

Zamek Krzyżtopór

Zamek Krzyżtopór

Jakiś czas temu media opisywały sprawę inwestycji zrealizowanej w jednej z willowych dzielnic Warszawy. Deweloper wybudował tam osiedle dużych domów jednorodzinnych (miały prawie 500 m2), które przekształcił w budynki wielorodzinne.

Po uzyskaniu pozwolenia  na użytkowanie, deweloper wystąpił do Burmistrza tej dzielnicy o wydanie zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali. A że Burmistrz nie mógł odmówić wydania takiego zaświadczenia – o czym już Państwu wspominałam kilka miesięcy temu – deweloper uzyskał możliwość oferowania lokali nabywcom.

Nieświadomi problemów klienci, zawarli z nim umowy i zaczęli wprowadzać się do swoich lokali. W międzyczasie właściciele nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, niezadowoleni z faktu, że w ich sąsiedztwie rośnie osiedle wielorodzinne mimo, iż zgodnie z obowiązującym planem miejscowym na tym terenie dopuszczalna była wyłącznie zabudowa jednorodzinna, zgłosili ten fakt do nadzoru budowlanego.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że deweloper dokonał zmiany sposobu użytkowania polegającej na przekształceniu budynków jednorodzinnych w wielorodzinne. W budynkach, które miały być dwulokalowe, faktycznie wykonano po 9 lokali, z których każdy spełniał wymogi odrębnego lokalu mieszkalnego.

W pierwszej kolejności nadzór budowlany wstrzymał użytkowanie budynku. Następnie wydał decyzję, w której nakazał deweloperowi przywrócić poprzedni sposób użytkowania budynku, czyli doprowadzić do takiego stanu, w którym budynek będzie budynkiem dwulokalowym, tak jak to wynikało z pozwolenia na budowę.

Od decyzji tej deweloper odwołał się, lecz Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w ją mocy.

I tak sprawa trafiła na wokandę wojewódzkiego sądu administracyjnego. Miesiąc temu WSA w Warszawie oddalił skargę dewelopera, potwierdzając tym samym, że jego działanie było niegodne z prawem. Zmiana sposobu użytkowania nie tylko została dokonana bez wymaganych zgód, ale przede wszystkim była niedopuszczalna w świetle obowiązującego planu miejscowego. Co więcej, właśnie ze względu na ustalenia tego planu, nie będzie możliwe jej zalegalizowanie.

W tej sprawie nie to jest jednak moim zdaniem najbardziej interesujące.

Otóż deweloper bronił się tym, że nie dokonał zmiany sposobu użytkowania, a jedynie zniósł współwłasność budynku i to właśnie sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności ustanowił odrębną własność tych lokali. W wyniku postanowienia sądu budynek stał się wielorodzinny.

Jak wynika z medialnych doniesień po rozprawie przed WSA w Warszawie – Sąd uznał, że fakt ten nie miał znaczenia, ponieważ do zniesienia współwłasności budynków doszło po kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a w chwili uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, to deweloper był jedynym właścicielem budynku.

Ponadto realizując inwestycję deweloper dokonał zmian, które stanowiły istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego.  Można przypuszczać, że już w trakcie budowy deweloper dokonywał takich zmian w układzie wewnętrznym budynku oraz w układzie instalacji, by z dwóch lokali przewidzianych w projekcie budowlanym móc wydzielić dziewięć.

Póki co uzasadnienia tego wyroku jeszcze nie ma, jednak już teraz wiadomo, że jego treść może okazać się istotną wskazówką dla tych, którzy podobny mechanizm zamierzali zastosować.

Ja w każdym razie przed takimi działaniami przestrzegam.

Jak widać, metoda na „zniesienie współwłasności” również nie pozwala na skuteczne „obejście” ustaleń miejscowego planu i wybudowanie budynku wielorodzinnego tam, gdzie plan miejscowy na to nie zezwala.