Miejsca parkingowe zależne

Agnieszka Grabowska-Toś        22 września 2017        Komentarze (1)

ruiny zamku Tenczyn

Jakiś czas temu, jeden z naszych blogowych klientów zadzwonił do mnie z informacją, że Starostwo zobowiązało go do dostosowania projektu budowlanego do wymogów wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie liczby miejsc parkingowych. Według Starostwa bilans się nie zgadzał, ponieważ nasz klient zaprojektował kilka tak zwanych miejsc zależnych.

Co to są miejsca parkingowe zależne? Otóż są to miejsca, do których dostęp odbywa się poprzez inne miejsce parkingowe. Niektórzy  deweloperzy  korzystają z takiej opcji,  np. kiedy ze względu na rozmiar działki mają trudności z zapewnieniem minimalnego wymaganego bilansu miejsc parkingowych.

Czy z punktu widzenia przyszłej sprzedaży takich miejsc jest to dobre rozwiązanie – nie mnie to oceniać. Wszystko przecież zależy od ceny:)

Bardziej interesujące jest według mnie to, czy rzeczywiście takie miejsca parkingowe można było w tym przypadku zaprojektować i czy organ powinien je uwzględnić w bilansie, a nie rzucać mojemu klientowi przysłowiowe kłody pod nogi.

Okazuje się, że dotychczas sądy tylko w pojedynczych przypadkach zajmowały się sprawą miejsc postojowych zależnych.

Przykładowo, WSA w Krakowie, w wyroku z dnia 7.04.2016 roku,  analizował stan faktyczny z którego wynikało, że liczba miejsc postojowych przewidziana dla planowanej inwestycji wynosiła 180, z czego według projektu 26 miejsc to tak zwane stanowiska „zależne”, do których dostęp odbywał się za pośrednictwem miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego.  16 z tych 26 miejsc stanowić miało przedłużenie miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego, natomiast 10 usytuowanych miało być na platformach wznoszących się ponad miejsce postojowe dostępne z pasa dojazdowego. Deweloper planował 150 mieszkań.

Charakter „zależny” tych miejsc postojowych wynikał jedynie z faktu możliwości korzystania z nich za pośrednictwem innego miejsca postojowego. Zdaniem sądu, nie zmienia to jednak charakteru tego miejsca, jako miejsca na stałe przewidzianego do parkowania pojazdów. Zatem skoro na planowanych 150 mieszkań przewidzianych zostało 180 miejsc postojowych, to słusznie organy przyjęły, że spełniony został wymóg planu dotyczący konieczności zagwarantowania co najmniej 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie.

Z kolei w innym wyroku, wprawdzie WSA we Wrocławiu nie wypowiedział się jednoznacznie odnośnie miejsc zależnych, jednak uznał decyzję, która takich miejsc dotyczyła za prawidłową. Z uzasadnienia tego wyroku wynikało, że organ II instancji podobnie jak WSA w Krakowie uznał, że nie narusza prawa zaprojektowanie miejsc postojowych zależnych (wg projektu budowlanego 17 miejsc z 96 projektowanych nie miało połączenia z drogą manewrową, lecz było zależnych).  Rozpoznając tę sprawę sąd w wyroku z dnia 11.05.2016 roku uznał, że decyzja organu II instancji jest prawidłowa i skargę oddalił.

Również WSA w Warszawie  w jednym z wyroków uznał, że projekt budowlany, w którym przewidziano zlokalizowane na platformach miejsca parkingowe zależne, spełnia wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ilości miejsc postojowych, mimo iż w toku postępowania, strony podnosiły, że miejsca parkingowe usytuowane na platformach, są niezgodne z przepisami technicznymi i winny zostać wyeliminowane z projektu budowlanego.

W odpowiedzi na wezwanie Starostwa przygotowaliśmy więc odpowiednią argumentację, powołując się na te orzeczenia sądów. Teraz czekamy na jego stanowisko, ale jestem dobrej myśli.

A czy Państwo kiedyś spotkaliście się z podobnymi wątpliwościami organów wydających pozwolenia na budowę? Czy mieliście problemy z uwzględnieniem miejsc postojowych zależnych?

Podzielcie się proszę własnymi doświadczeniami. Jestem pewna, że dla wielu czytelników ten temat jest niezwykle interesujący.

Kupujesz nieruchomość z decyzją WZ? Sprawdź, czy decyzja ta jest prawidłowa.

Agnieszka Grabowska-Toś        27 sierpnia 2017        Komentarze (0)

Kilka dni temu zadzwoniła do mnie jedna z klientek – pani Anna.

Pani mecenas, niech pani mnie ratuje!!! – usłyszałam w słuchawce jej roztrzęsiony głos.

Planowałam sprzedać moją działkę. Dostałam na tą działkę warunki zabudowy, nikt się od tych warunków nie odwoływał, a teraz dowiedziałam się od pośrednika, że gmina chce mi te warunki odebrać, bo podobno działka nie ma dostępu do drogi publicznej. I ja teraz tej działki nie sprzedam, bo klient, który chciał ją ode mnie kupić powiedział, że bez warunków zabudowy, to on tej działki nie chce – próbowała mi wyjaśnić przed czym mam ją ratować:)
Pani mecenas, no ale jak gmina może mi te warunki zabudowy anulować, skoro napisała w decyzji, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Przecież to jest niemożliwe, prawda? – wykrzyczała wzburzona,  jednocześnie szukając potwierdzenia  dla swoich przypuszczeń.

Po tym, co usłyszałam, musiałam przede wszystkim panią Annę najpierw uspokoić, bo z tych jej chaotycznych wyjaśnień nie wynikało, czy problem rzeczywiście jest, czy go nie ma. Kiedy już się uspokoiła, dowiedziałam się, że kupujący, któremu miała sprzedać działkę, zlecił prawnikowi zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Elementem tego badania była także decyzja WZ.

Prawnikowi nie spodobał się zapis w decyzji o dostępie do drogi publicznej, w związku z tym  zaczął drążyć temat w gminie. A tam okazało się, że gmina prawdopodobnie popełniła błąd, bo według urzędnika, z którym rozmawiał prawnik, działka mojej klientki, faktycznie nie ma dostępu do drogi publicznej. Zgodnie zaś art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pod pojęciem dostępu do drogi publicznej  rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przyjmuje się w orzecznictwie, że musi to być dostęp faktyczny i prawny.

To, co mogłam w tej sprawie zrobić, to przede wszystkim umówić się z panią Anną na zbadanie dokumentów. To, że jakiś urzędnik coś powiedział pośrednikowi, wcale nie oznacza, że miał rację i że sytuacja Pani Anny jest trudna, by nie powiedzieć beznadziejna.

Dlaczego beznadziejna? Ano dlatego, że jeśli rzeczywiście nieruchomość nie miała zapewnionego dostępu drogi publicznej, to faktycznie gmina może – jak to ujęła Pani Anna – „cofnąć ”  wydane dla jej nieruchomości warunki zabudowy.  Sądy administracyjne stoją bowiem na stanowisku, że wydanie decyzji WZ dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, stanowi rażące naruszenie prawa i daje podstawę do wystąpienia przez organ który taką decyzję wydał do SKO, o stwierdzenie jej nieważności.

Gdyby okazało się, że nieruchomość Pani Anny nie ma dostępu do drogi publicznej i że istnieje ryzyko unieważnienia z tego powodu decyzji WZ, Pani Anna będzie musiała liczyć się z tym, że nieruchomości raczej nie sprzeda i  interesu życia na tej transakcji nie zrobi.

Jaka nauka płynie z tej historii?

Jeśli kupujecie nieruchomość i przy podejmowaniu decyzji o jej nabyciu kierujecie się przede wszystkim tym, że nieruchomość ta „ma” decyzję WZ, koniecznie skontaktujcie się z prawnikiem, by sprawdzić, czy decyzja ta została wydana prawidłowo i czy nie ma ryzyka jej unieważnienia, bądź uchylenia w wyniku wznowienia postępowania. Koniecznie też skonsultujcie się z architektem, który oceni, jak duży budynek będziecie mogli wybudować na podstawie tej decyzji i czy nie zawiera ona szczególnych zapisów, które mogłyby skutkować tym, że realizacja inwestycji w zakładanym przez Was zakresie – ze względów technicznych lub finansowych będzie niemożliwa.

Natomiast jeśli to Wy sprzedajecie nieruchomość wraz z decyzją WZ – musicie być pewni, że decyzja ta jest prawidłowa. Po pierwsze dlatego, że jakiekolwiek wątpliwości co do prawidłowości decyzji WZ mogą spowodować wycofanie się kupującego z transakcji, a po drugie dlatego, że niejednokrotnie kupujący żądają od sprzedających złożenia w umowie oświadczenia, że nie ma podstaw do unieważnienia decyzji WZ i wznowienia postępowania w sprawie zakończonej taką decyzją.

Deweloperze uważaj! W budynku jednorodzinnym nie sprzedasz już więcej niż 2 mieszkań

Agnieszka Grabowska-Toś        18 sierpnia 2017        5 komentarzy

Jak co roku, pierwsze dwa tygodnie sierpnia spędziłam na Mazurach. To moje ukochane miejsce od dziecka. Tu są moje korzenie i tylko tu jeziora o zachodzie słońca mają swój szczególny zapach. Ten zapach przypomina mi wakacje mojego dzieciństwa, kiedy przyjeżdżałam z rodzicami  w rodzinne strony mojej mamy. Pewnie dlatego, kiedy zbliżają się wakacje tak bardzo „ciągnie”mnie tamte strony:)

Urlop urlopem (szkoda, że tak szybko się skończył), a tu w międzyczasie pojawiły się  kolejne ważne dla deweloperów zmiany w prawie.  Zanim wyjechałam na Mazury, Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, którą właśnie podpisał Prezydent. Ustawa ta w istotny sposób zmienia między innymi ustawę o własności lokali w zakresie, w jakim odnosi się ona do zasad ustanawiania odrębnej własności lokali.

Zgodnie z zapowiedziami  Ministerstwa Infrastruktury, wprowadzone do ustawy o własności lokali regulacje, mają na celu uniemożliwienie inwestorom przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Proceder ten opisywałam już Państwu kilkakrotnie na moim blogu.

W związku z uchwaleniem nowych przepisów  zostałam poproszona przez Panią red. Annę Krzyżanowską z Gazety Prawnej o komentarz. Artykuł na ten temat ukazał się 31 lipca 2017 roku na łamach Gazety Prawnej pt. Dom jednorodzinny nie stanie się już miniblokiem. Zachęcam Państwa oczywiście do jego lektury.

Wyjaśniając w skrócie, jakie zmiany zostały wprowadzone, trzeba wspomnieć o 2 istotnych kwestiach:

Po pierwsze –  zgodnie z dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali – ust. 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie wówczas, gdy będzie to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Po drugie zaś – został wprowadzony zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy, czy planem miejscowym.

Co ta zmiana oznacza dla tych wszystkich, którzy planowali wydzielić w budynkach jednorodzinnych więcej niż dwa lokale?

Obecnie, nie będzie można tego zrobić, jeśli budynek został wybudowany na terenach  przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i jeśli inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie dla  budynku wielorodzinnego. Nie będzie też można znieść współwłasności budynku jednorodzinnego, w którym znajduje się więcej niż 2 lokale poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli na terenie, na którym znajduje się taki budynek plan miejscowy dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.

Jak to zwykle bywa – nowe przepisy już dziś budzą wątpliwości.

Przede wszystkim nie wynika z nich, kto będzie czuwał na ich przestrzeganiem. Innymi słowy – do kogo są one adresowane?

Czy na ich podstawie Starosta będzie mógł zażądać od inwestora występującego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności więcej niż 2 lokali dokumentów, potwierdzających, że wydzielenie to jest zgodne z planem miejscowym, decyzją WZ, wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie?

Czy obowiązek kontroli w tym zakresie będzie także spoczywał na notariuszach, przed którymi zawierane są umowy ustanowienia odrębnej własności lokali?

Myślę, że jedni i drudzy powinni weryfikować zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z nowymi przepisami, choć ze względu na istotę postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń – można mieć wątpliwości, czy Starosta w takim postępowaniu jest uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego i analizowania dokumentów, o których mowa w nowo dodanym ust. 1a.  Zapewne już niedługo przekonamy się, jak te przepisy zafunkcjonują w praktyce.

Druga moja wątpliwość dotyczy zawartego w dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1a zdania, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym  mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zapis ten pozostaje w sprzeczności z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt. 2a prawa budowlanego zgodnie, z którą budynek jednorodzinny to taki,  w którym dopuszcza się wydzielenie  nie więcej niż dwóch lokali  mieszkalnych, albo jednego  mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej. Moim zdaniem, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego, w którym zaprojektowano dwa lokale – jeden mieszkalny, drugi użytkowy, nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu użytkowego.  Zdaje się na to wskazywać literalne brzmienie tego przepisu.

Trzeba sobie powiedzieć jasno: zmiana przepisów, choć pożądana, niestety nie rozwiązuje wszystkich problemów. Nadal bowiem nie wiadomo, co z tymi wszystkimi budynkami, w których niezgodnie z prawem budowlanym doszło do zmiany funkcji –  z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Należałoby zastanowić się, jak pomóc tym wszystkim poszkodowanym, którzy w tej chwili toczą batalię z nadzorem budowlanym i obawiają się utraty swoich mieszkań, z powodu działań nieuczciwych, bądź niedoświadczonych deweloperów.

Może Ministerstwo Infrastruktury pójdzie za ciosem i wymyśli jakieś salomonowe rozwiązanie. Pożyjemy, zobaczymy:)

 

 

Warto walczyć do końca! – historia z wokandy

Agnieszka Grabowska-Toś        19 lipca 2017        3 komentarze

Widok z pendolino:)

Chciałabym dziś opowiedzieć Państwu o sprawie, która wprawdzie nie wiąże się z inwestycjami deweloperskimi, jednak jest dowodem na to, że wbrew temu, co my prawnicy mówimy Państwu o szansach na wygranie sprawy, warto mimo wszystko walczyć o swoje prawa do końca.

Warto i trzeba to robić zwłaszcza wtedy, gdy czujemy się pokrzywdzeni taką, czy inną decyzją organu lub wyrokiem sądu, gdy mamy wewnętrzne przekonanie, że sprawiedliwość powinna być po naszej stronie.

Właśnie wracam z rozprawy przed Naczelnym Sądem Administracyjnym i nie mogę przestać myśleć o tym, co wydarzyło się dziś na sali sądowej. A że warunki do pisania mam znakomite (pendolino całkiem dobrze się tu sprawdza:) ), postanowiłam od razu podzielić się z Państwem moim wrażeniami.

Nie wdając się w szczegóły, powiem, że mój klient wraz z innymi osobami, był uprawniony do uzyskania rekompensaty za mienie zabużańskie i żeby trwająca od blisko 20 lat sprawa o wypłatę tej rekompensaty mogła się wreszcie zakończyć, wszyscy uprawnieni wskazali jedną osobę do uzyskania całej rekompensaty w imieniu pozostałych. Jednocześnie umówili się, że osoba ta, po uzyskaniu rekompensaty, przekaże każdej z uprawnionych osób należną jej część.

I tak też się stało.

Jednak urząd skarbowy uznał, że przekazana mojemu klientowi kwota należnej mu rekompensaty, stanowi darowiznę, a nie rekompensatę i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. I organy i nawet wojewódzki sąd administracyjny konsekwentnie przyjmowały, że mój klient podatek musi zapłacić.

Paradoks polegał na tym, że gdyby nie wskazał swojej krewnej jako uprawnionej i sam uzyskał decyzję o wypłacie rekompensaty – nie musiałby płacić podatku. Ponieważ jednak wypłatę niejako za niego uzyskała jego krewna i następnie przekazała należną mu część – i organy i WSA uznały, że podatek zapłacić musi.

I choć robiłam wszystko, by znaleźć jak najbardziej przekonywujące argumenty, byłam sceptyczna co do tego, czy uda się ostatecznie przekonać Naczelny Sąd Administracyjny do naszych racji (skoro dotychczas konsekwentnie nasze argumenty odbijały się od ściany). Zdecydowanie więcej wiary miał mój klient, który mimo wszystko czuł, że racja w tym sporze jest po jego stronie.

Wiara w sprawiedliwość sądów, zaprowadziła go aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego i okazało się, że słusznie. Warto było walczyć, gdyż ostatecznie NSA przesądził, że klient podatku płacić nie musi.

Powiem Państwu, że chwila, kiedy sąd zwracając się do mojego klienta powiedział:
Podziwiam Pana za Pana determinację, za to, że pomimo kolejnych niekorzystnych rozstrzygnięć, nie odpuścił Pan i szukał sprawiedliwości w sądzie”– była bezcenna i na pewno na długo zapadnie w mojej pamięci.

A jeszcze większe wrażenie zrobiły na mnie słowa sądu wypowiedziane na koniec uzasadnienia wyroku: „Niech Państwo szuka innych źródeł pozyskiwania pieniędzy, a nie odbiera obywatelom to, co im się należy!”

To co dziś usłyszałam, było niezwykle budujące i daje nadzieję, że pomimo zmieniającej się rzeczywistości i trudnych czasów dla sądownictwa, będziemy spotykać na swojej drodze sędziów, którzy będą wydawali sprawiedliwe wyroki, nawet jeśli politycznie nie będą one poprawne.

Z drugiej zaś strony ta historia powinna być dla nas wszystkim przykładem, że upór, determinacja i zaangażowanie, mogą nas doprowadzić do szczęśliwego zakończenia.

Warto więc walczyć! – do końca!

Czy odwołanie od decyzji administracyjnej można uzupełnić?

Agnieszka Grabowska-Toś        14 lipca 2017        2 komentarze

Zamek w Reszlu

Często zdarza się tak, że sprawy dotyczące odwołań od decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym, czy to decyzji WZ, czy decyzji o pozwoleniu na budowę trafiają do mnie na dwa, trzy dni przed upływem terminu do wniesienia odwołania.

Zwykle nie mam wtedy nawet kompletu akt sprawy zakończonej taką decyzją, bo przecież rzadko który klient dysponuje kopią całości akt sprawy.

Kiedy więc dostaję zlecenie, czasu na wnikliwe zbadanie sprawy, a więc przede wszystkim dokładnie przeczytanie akt, wymyślenie zarzutów i przygotowanie rzetelnego odwołania, jest naprawdę niewiele. A ja nie wyobrażam sobie, by takie istotne pismo było pisane „na kolanie”. Jeśli się za coś zabieram, to robię to najlepiej, jak tylko możliwe. Klient ma otrzymać najlepszy produkt. W końcu za to płaci. A ja, muszę mieć przekonanie, że zrobiłam w sprawie wszystko, co było możliwe.

Jeśli do wniesienia odwołania został jeden, czy dwa dni, trudno w takich warunkach wspiąć się na wyżyny intelektualne i wymyślić skuteczne, przekonywujące zarzuty, zwłaszcza w sprawach, które na pierwszy rzut oka wydają się beznadziejne (z małym prawdopodobieństwem wygrania) i kiedy na biurku czekają jeszcze inne, równie ważne i terminowe sprawy.

Zresztą klienci też mają świadomość tego, że czasu zostało niewiele, bo najczęściej wpadają do kancelarii mocno zdenerwowani i pełni obaw, czy w ogóle coś da się zrobić i czy zdążymy, skoro za dwa dni upływa termin.

Na szczęście mam zawsze dla nich jedną odpowiedź:

– Spokojnie…., proszę się nie martwić, na pewno zdążymy. Najpierw złożymy takie krótkie, kilkuzdaniowe odwołanie. Napiszemy w nim zarzuty, które zawsze w takich sprawach się podnosi, a potem, kiedy przeanalizujemy dokładnie sprawę, zbadamy akta w urzędzie, przygotujemy pismo stanowiące uzupełnienie tego odwołania. To pismo będzie już zawierało konkretne zarzuty i uzasadnienie, poparte dodatkowo orzecznictwem.

Ale jak to? Tak można? – pytają zazwyczaj mocno zdziwieni.

Oczywiście!– wyjaśniam.

Po pierwsze, kodeks postępowania administracyjnego nie wymaga, by odwołanie zawierało uzasadnienie zarzutów. Oczywiście, warto je uzasadnić, ale nie jest to wymóg, od którego zależy dopuszczalność odwołania. Wystarczy nawet napisać, że nie zgadzamy się z decyzją, od której się odwołujemy. Po drugie – kodeks nie zawiera również przepisów, które zabraniałyby uzupełniać odwołanie.

I to działa? – pyta wtedy klient.

Jasne wielokrotnie tak robiłam!

Jeśli więc upływa Państwu termin do złożenia odwołania od niekorzystnej decyzji WZ lub pozwolenia na budowę, a nie zdążyliście jeszcze skontaktować się w tej sprawie z prawnikiem – nie wpadajcie w panikę. 🙂

Zróbcie wszystko, by przede wszystkim zachować termin. Napiszcie odwołanie, a potem jak najszybciej skontaktujcie się z prawnikiem, który przeanalizuje sprawę i przygotuje w Waszym imieniu stosowne pismo zawierające uzupełnienie złożonego odwołania. Można to bez problemu zrobić.

Pamiętajcie tylko o dwóch sprawach.

Po pierwsze – by odwołanie wysłać do organu, który wydał decyzję. Zgodnie bowiem z art. 129 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego, odwołanie wnosi się do organu wyższej instancji za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

Po drugie – by uzupełnienie odwołania przygotować i wysłać do organu jak najszybciej, żeby nie okazało się, że zanim wpłynie Wasze pismo, organ odwoławczy już zdąży wydać decyzję, bez rozpatrzenia Waszych argumentów.