Pomoc de minimis i dopłaty-czyli pułapki dla deweloperów w ustawie uwłaszczeniowej

Agnieszka Grabowska-Toś        30 października 2018        Komentarze (1)

Drodzy Państwo, sprawa jest poważna!

Bez Waszego zaangażowania i zdecydowanych, szybkich działań, może okazać się, że po Nowym Roku wielu z Was stanie przed koniecznością zapłaty nawet kilku milionów złotych na rzecz Gminy lub Skarbu Państwa. I nie na raty, nie z bonifikatą. Po prostu. Dostaniecie z urzędu decyzję i trzeba będzie zapłacić, najpewniej w terminie 14 dni od dnia, w którym ta decyzja stanie się ostateczna.

Zapytacie – ale za co?

No cóż, mówiąc wprost, za to, że bez Waszej zgody, nie pytając Was o zdanie, ustawodawca postanowił dać Wam prezent. Jak już wspominałam, z dniem 1.01.2019 roku, a w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, prawo użytkowania tych nieruchomości przekształci się z mocy prawa w prawo właśności, a Państwo z dniem uwłaszczenia staniecie się właścielami tych gruntów.  Tyle tylko, że nikt z Państwa zapewne o taki prezent się nie prosił, a już na pewno nie o taki, za który trzeba będzie słono zapłacić.

Wszystkiemu winien jest art. 14 ustawy uwłaszczeniowej, zgodnie z którym  przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem  przepisów o pomocy de minimis. Zarówno z uzasadnienia do projektu tej ustawy, jak i stanowiska UOKIK zajmowanego w toku procesu legislacyjnego wynika, że w odniesieniu do deweloperów przekształcenie użytkowania wieczystego będzie w istocie stanowiło pomoc publiczną. Biorąc pod uwagę, że zgodnie z ustawą uwłaszczeniową użytkownik wieczysty z tytułu dokonanego z mocy prawa przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności  zobowiązany będzie  do zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych w wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste uznano, że takie nabycie prawa własności przez przedsiębiorcę, w zamian za obowiązek zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych, stanowić będzie dla deweloperów niewątpliwą korzyść, uzyskaną od  Państwa.

Abstrahując od tego, czy w związku z uwłaszczeniem deweloper faktycznie otrzymuje jakąkolwiek korzyść, skoro jego działalaność polega na tym, że  po wybudowaniu budynku zbywa wszystkie znajdujące się w nim lokale i to nie on, lecz nabywcy  faktycznie będą płacić opłaty przekształceniowe przez okres 20 lat, na dzień dziesiejszy trzeba niestety przyjąć, że z chwilą uwłaszczenia dojdzie do udzielenia deweloperowi pomocy publicznej i że w związku z tym będą Państwo zobowiązani do zapłaty tak zwanej dopłaty.

Zgodnie bowiem z unijanymi regulacjami, maksymalna kwoty pomocy, jaką państwo może udzielić przedsiębiorcy (tak zwana pomoc de minimis) w okresie 3 lat nie może przekroczyć kwoty 200.000 EUR. Dlatego też w art. 14 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej przyjęto, że jeśli  wartość pomocy publicznej udzielonej deweloperowi w związku z uwłaszczeniem przekroczy tę kwotę, deweloper zobowiązany będzie do zapłaty dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości z daty przekształcenia. Wysokość tej dopłaty zostanie ustalona z urzędu, w drodze decyzji administracyjnej.

Tyle na temat dopłat mówi wspomniany art. 14 ustawy uwłaszczeniowej.  Jak liczyć kwotę dopłaty, jak ustalać wartość udzielonej pomocy publicznej – tego  z ustawy niestety nie wyczytamy, ponieważ ustawodawca nie przewidział żadnej regulacji, która wyjaśniałaby wszystkie te wątpliwości. A zapewniam Państwa, że jest ich całe mnóstwo.

Spróbowałam policzyć, o jakiego rzędu kwotach dopłat możemy w tym wypadku mówić i jakich  kwot powinni się Państwo spodziewać.  Okazało się, że przepis ten można interpretować na wiele sposobów i w zależności od tego, jaką kwotę uznamy za kwotę pomocy publicznej, jaką wartość nieruchomości  przyjmiemy do ustalenia wysokości tej pomocy, kwota dopłaty  będzie  inna, a w niektórych przypadkach może okazać się, że dopłaty nie trzeba będzie płacić.

Moje obliczenia wykonałam przy przy założeniu, że obecnie opłata za użytkowanie wieczyste, którą płaci deweloper wynosi 51.000 zł (stawka 3%), wartość nieruchomości, od której ta opłata została ustalona wynosi 1.700.000 zł, a rzeczywista wartość rynkowa tej nieruchomości na dzień przekształcenia będzie wynosić 5.000.000 zł. Okazało się, że w takim przypadku dopłata może wynieść nawet 4.200.000 zł, a przy przyjęciu innego sposobu liczenia, obowiązek dopłaty w ogóle nie wystąpi.

Przyznacie, że wyniki są porażające, tym bardziej, że niektórzy z Was nie tylko zapłacili za nabycie użytkowania wieczystego, tak jak za nabycie nieruchomości będącej przedmiotem własności, ale również zapłacili  już za zmianę celu użytkowania wieczystego.

Co w tej sytuacji zrobić? Czy jest jakaś możliwość uniknięcia obowiązku zapłaty dopłaty? No cóż… sprawa nie jest prosta, ale pewne pomysły już mam. Na pewno jednak nie w każdym przypadku będzie można uciec od tego obowiązku. Niezależnie jednak warto już dziś mocno lobbować za szybką zmianą tej  absolutnie nieprzemyślanej  i bez wątpienia niezgodnej z Konstytucją regulacji.

A jeśli ktoś z Państwa chciałby dowiedzieć się czegoś wiecej na temat  ustawy uwłaszczeniowej – zapraszam na pyszną kawę w jesiennej scenerii.  W Krakowie wciąż jeszcze mamy złotą polską jesień:) Oto dowód!

 

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności- skutki dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś        02 października 2018        9 komentarzy

Drodzy deweloperzy!

Już w najbliższy piątek wejdzie w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów za – budowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak zapewne większość z Was wie,  ustawa ta dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lub stanowić będą w przyszłości lokale mieszkalne. W wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dojdzie do powstania prawa własności takich właśnie gruntów.

Z uwagi na fakt, iż ustawa ta wprowadza szereg uregulowań istotnych z punktu widzenia deweloperów, chciałam Państwu zwrócić uwagę na najważniejsze kwestie, które powinniście uwzględnić, jeśli realizujecie inwestycję na  gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

1. Nadal trzeba będzie występować o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, jeśli inwestycja będzie realizowana na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przed 1.01.2019 roku na cel inny niż cel mieszkaniowy. Zmiana celu będzie możliwa jeśli w odniesieniu do tej nieruchomości plan miejscowy lub decyzja WZ dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Nadal też trzeba będzie ponosić opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, Jak wiemy, w niektórych miastach takie opłaty są pobierane i niestety ta ustawa nic w tym zakresie nie zmienia.

2. Jeśli deweloper wybudował lub wybuduje budynek mieszkalny przed 31.12.2018 i odda go przed tą datą do użytkowania – przekształcenie nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku. Jeśli natomiast budynek zostanie oddany do użytkowania po 1.01.2019 roku, wówczas przekształcenie nastąpi z dniem oddania do użytkowania, czyli z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

3. Po 1.01.2019 roku do sprzedaży lokalu (ustanowienia odrębnej własności) wraz z udziałem w prawie własności gruntu konieczne będzie uzyskanie przez Państwa zaświadczenia o przekształceniu. Zaświadczenie wydawać będzie prezydent miasta dla gruntów gminnych lub starosta dla gruntów Skarbu Państwa. Bez tego zaświadczenia notariusz nie sporządzi umowy, gdyż po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność. Na wydanie zaświadczenia organ będzie miał maksymalnie 4 miesiące od daty złożenia wniosku, co oznacza, że po 1.01.2019 roku nie będzie możliwe zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokali – trzeba będzie bowiem czekać na wydanie przez urząd zaświadczenia o przekształceniu. Muszą Państwo tę okoliczność uwzględnić i przewidzieć w umowach z klientami odpowiednio dłuższy okres na ustanowienie odrębnej własności lokalu, tak by nie ponosili Państwo odpowiedzialności za niewykonanie umowy z przyczyn w istocie od Was niezależnych.

4. Organ z urzędu natomiast prześle zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego (w terminie 14 dni), a sąd  – również z urzędu wpisze własność gruntu  do księgi wieczystej oraz roszczenie o zapłatę opłaty za przekształcenie. Roszczenie to będzie wpisane w dziale III księgi wieczystej.

5. Z przekształceniem wiąże się obowiązek uiszczania opłaty za przekształcenie, która płatna będzie przez właścicieli nieruchomości przez okres 20 lat w terminie do 31 marca, a nie jak dotychczas przez okres trwania użytkowania wieczystego, które maksymalnie mogło wynosić 99 lat. Przy przekształceniu z dniem 1.01.2019 opłatę za 2019 rok będzie się wnosiło do 29 lutego 2020 lutego, natomiast przy przekształceniu które nastąpi po 1.01.2019 roku, opłata będzie płatna dopiero od roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

6. Opłata za przekształcenie, co do zasady będzie wynosiła tyle, ile wynosiła opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Aby uniknąć sytuacji, w której w dacie przekształcenia będzie jeszcze obowiązywała stawka 3%, i w związku z tym oznaczałoby to konieczność uiszczania opłaty za przekształcenie w stawce 3% a nie 1%, będą Państwo musieli podjąć odpowiednie działania w celu zmiany stawki, czyli wypowiedzieć wysokość dotychczasowej stawki w odpowiednim terminie.

Niestety, okazuje się, że ustawa uwłaszczeniowa będzie też miała dla deweloperów bardzo poważne konsekwencje finansowe w postaci obowiązku zapłaty na rzecz gminy i Skarbu Państwu astronomicznych dopłat z tytułu udzielonej pomocy de minimis. O co chodzi? Ponieważ sprawa jest niezwykle ważna i wymagać będzie natychmiastowych działań ze strony deweloperów, jeszcze w tym tygodniu  szczegółowo wszystko Państwu wyjaśnię.

Już dziś zapraszam do odwiedzenia bloga.

Specustawa mieszkaniowa podpisana

Agnieszka Grabowska-Toś        04 sierpnia 2018        Komentarze (0)

 

Kiedy ja, jak co roku, odpoczywam na Mazurach, Prezydent RP nie próżnuje. Właśnie podpisał tak zwaną specustawę mieszkaniową. Jak wszyscy wiemy, o tej ustawie już od dłużeszego czasu było głośno w mediach. Nieprzychylne deweloperom gremia grzmiały, że to ustawa napisana pod kątem interesów deweloperów, że faworyzuje branżę deweloperską. Niektórzy nawet zaczęli nazywać ją Lex deweloper twierdząc, że skorzystają  na niej wyłącznie deweloperzy.

Czy tak jest faktycznie? Czy specustawa mieszkaniowa to rzeczywiście lex deweloper?

W przerwie od plażowania, bo pogoda w tym roku wyjątkowo nas rozpieszcza, a temperatura wody w jeziorze (25 stopni) sprzyja szaleństwom wodnym, postanowiłam przyjrzeć się dokładnie, co ostatecznie wyszło spod „pióra” naszego ustawodawcy. Byłam ciekawa, czy po tym całym larum, jakie podniosły różne środowiska przeciwne deweloperom, Ministerstwo odeszło od pierwotnych rozwiązań, które rzeczywiście, w wielu przypadkach były korzystne dla deweloperów i faktycznie mogły uprościć i przyspieszyć proces realizacji inwestycji deweloperskich. Chciałam przekonać się, ile prawdy jest w tych wszystkich nagłówkach, które zaraz po tym, jak PAD podpisał ustawę, znowu pojawiły się w prasie: „Specustawa PIS faworyzuje deweloperów.”

Po lekturze zarówno ustawy, jak i uzasadnienia, nam wrażenie, że niektórzy autorzy tych najnowszych publikacji o specustawie, czytali zupełnie inną ustawę niż ta, która została uchwalona przez parlament i podpisana przez Prezydenta. Obecny jej kształt daleki jest bowiem od pierwotnych rozwiązań, które na pewno mogłyby znacznie ułatwić realizację inwestycji deweloperskich. A szkoda!

Z całą pewnością można wiele o tej ustawie powiedzieć, ale bynajmniej nie to, że jakoś szczególnie uprzywilejowuje deweloperów. Wręcz przeciwnie – wymogi, jakie specustawa mieszkaniowa stawia deweloperom, a których dotychczas  nie musieli spełniać wskazują, że w praktyce mogą oni bardzo rzadko korzystać z  jej rozwiązań.

Ja osobiście mam wiele wątpliwości, czy rzeczywiście warto będzie realizować inwestycje przy wykorzystaniu ścieżki prawnej, jaką przewiduje specustawa. Może bowiem okazać się, że w rzeczywistości o wiele łatwiej będzie uzyskać decyzję WZ, czy pozwolenie na budowę, niż pozytywną uchwałę Rady Gminy/Miasta zezwalającą na lokalizację inwestycji. Zgodnie bowiem z ustawą, żadna inwestycja realizowana w trybie specustawy, nie powstanie bez zgody lokalnego samorządu wyrażonej właśnie w formie uchwały.

Ale to tylko wierzchołek góry lodowej. O szczegółach postaram się napisać zaraz po powrocie z urlopu.😀

A tymczasem – wszystkim odpoczywającym życzę odrobiny chłodu w te upalne dni i takich pięknych zachodów słońca😀

.

O garażu podziemnym wyniesionym ponad poziom terenu i kibicowaniu w czasie mundialu

Agnieszka Grabowska-Toś        20 czerwca 2018        4 komentarze

Kibicem piłki nożnej specjalnie nie jestem, ale kiedy cały naród zasiada przed telewizorem, żeby oglądać mecz polskiej reprezentacji na mistrzostwach świata, trudno nie ulec tej atmosferze.

Wczoraj po raz kolejny okazało się, że piłka nożna to zdecydowanie sport nie dla mnie, gdyż za bardzo mnie emocjonuje. Kiedy więc Polska przegrywała z Senegalem po samobójczym golu 0:1, postanowiłam, że muszę coś „ze sobą” zrobić, gdyż to nie na moje nerwy. 🙂 A jedną z rzeczy, która mnie niewątpliwie odpręża, jest pisanie tekstów na moim blogu – pisanie dla Was – moi czytelnicy.

I tak słuchając jednym uchem niezastąpionego Tomasza Zimocha, pomyślałam, że muszę napisać Państwu o ciekawym, choć kontrowersyjnym przypadku, który był przedmiotem analizy jednego z organów wydajających pozwolenie na budowę. Chodzi mianowicie o możliwość wyniesienia części garażowej budynku ponad poziom terenu, poprzez utworzenie nasypu. Tego typu rozwiązania deweloperzy stosują bardzo często. Ja przynajmniej spotkałam z tym się nie raz.  W dużym uproszczeniu, bo architektem nie jestem i rysowanie bynajmniej nie jest moją mocną stroną :-), wygląda to mniej więcej tak:

Okazuje się jednak, że w praktyce, takie rozwiązanie może generować więcej problemów, niż pożytku i ostatecznie skutkować wydaniem decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego budynku z takim garażem oraz koniecznością przeprojektowania tego budynku. Warto więc dobrze zastanowić się na tym, czy gra jest warta przysłowiowej świeczki.

W sprawie, którą analizowałam, organ stanął na stanowisku, że takie wyniesienie części garażu podziemnego ponad istniejący poziom terenu skutkuje: po pierwsze  – koniecznością uwzględnienia tej części garażu, która jest wyniesiona powyżej poziomu przy ustalaniu bilansu powierzchni zabudowy, a po drugie – że ta część musi być wliczana do wysokości całego budynku.  Niestety w obu przypadkach inwestor tej części nie uwzględnił, co w efekcie spowodowało, że parametry inwestycji, zarówno co do powierzchni zabudowy, jak i dopuszczalnej wysokości budynku znacznie przekraczały wartości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Niestety ów inwestor, z uporem wywodził przed organem, że ten ostatni nie ma racji. Oczywiście nie dziwię się przyjętej linii obrony, gdyż likwidacja tego rozwiązania będzie oznaczała dla niego albo istotne zwiększenie kosztów związanych z wykonaniem dodatkowego poziomu garażu podziemnego, albo konieczność rezygnacji z zaplanowanej ilości mieszkań, by ostatecznie – bez tworzenia dodatkowego poziomu garażu – spełnić wymogi planu co do minimalnej liczby miejsc postojowych. I tak źle, i tak niedobrze.

Niestety projektant tegoż dewelopera nie przeanalizował orzecznictwa, które w tej kwestii w zasadzie nie budzi wątpliwości.

Przede wszystkim sądy wprost mówią, że  w zestawieniu z definicją kondygnacji podziemnej, trudno uznać, iż wyniesienie kondygnacji podziemnej ponad poziom istniejącego terenu i obsypanie jej ziemią nie narusza definicji poziomu kondygnacji podziemnej. Wskutek zasypania kondygnacji nie może być mowy o jej zagłębieniu poniżej przylegającego do niej terenu. Fakt umieszczenia kondygnacji w zasypanej przestrzeni i stworzenie przez to w sztuczny sposób wyniesienia terenu, powoduje obejście przepisów w zakresie określenia rzędnej terenu w danym miejscu działki budowlanej.

Zdaniem sądów, rzutuje to właśnie na ustalenia powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy, odległości od granicy działki i innych parametrów techniczno – budowlanych, w tym zabezpieczeń przed spływem wód.

Warto więc trzy razy zastanowić się, czy takie rozwiązanie stosować. A jeśli już je wprowadzamy do projektu, koniecznie sprawdźmy, czy spełnione będą wymogi planu w zakresie wysokości budynku oraz powierzchni zabudowy.

No i oczywiście trzymajmy kciuki za biało-czerwonych podczas meczu z Kolumbią! 🙂 🙂

Deweloperze! Czy jesteś przygotowany do RODO?

Agnieszka Grabowska-Toś        25 maja 2018        Komentarze (0)

25 maja 2018 roku – to data, która w ostatnich kilku tygodniach nie schodzi z ust przedsiębiorców i ich prawników. Wszyscy o tej dacie dyskutują i piszą, wszyscy zastanawiają się, czy RODO też ich dotyczy. Z czołówek gazet i serwisów informacyjnych nie schodzi temat RODO i jego konsekwencji zarówno dla dużych jak i małych przedsiębiorstw. Skrzynki mailowe zasypywane są ofertami usług związanych z wdrożeniem RODO.  I jak mantrę powtarza się datę jego wejścia w życie.

Śmiem twierdzić, że tę datę wszyscy będą pamiętać równie dobrze, jak datę naszego przystąpienia do UE. 🙂

Wypadałoby zatem zadać Państwu – drodzy deweloperzy – pytanie: czy jesteście przygotowani do RODO?

Jeśli nie – proszę,  nie wpadajcie w panikę! Przede wszystkim spokojnie i metodycznie ustalcie, w jaki sposób następuje przepływ danych osobowych w Waszej spółce/grupie kapitałowej – jakie to są dane, skąd pochodzą, w jaki sposób je przetwarzacie. To pozwoli Wam później stworzyć rejestr przetwarzania danych osobowych i podjąć dalsze czynności wymagane przez RODO.

Jeśli nie wiecie jak to zrobić, jeśli Wasz prawnik tego nie wie (w końcu nie musi znać się na wszystkim), to zajrzycie na bloga mojej wspólniczki mec. Jowity Kani-Stachury pt. WSZYSTKO O RODO. Znajdziecie tam wiele cennych wskazówek, między innymi właśnie o tym, jak się zabrać za to całe RODO.

A jeśli nadal będziecie mieć wątpliwości, po prostu skontaktujcie się z nią lub drugim naszym specjalistą od RODO – Piotrem Potockim. Jestem pewna, że udzielą Wam wyczerpujących wskazówek i doradzą, jak bez szaleństwa, na spokojnie temat RODO ogarnąć.