2016-07-12 19 23 37 (003)Kilka dni temu otrzymałam z Wydawnictwa  C.H. Beck egzemplarze autorskie mojego Komentarza do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Świeżutkie, jeszcze pachnące farbą drukarską:)

Muszę przyznać, że moment, kiedy otwierałam tę przesyłkę,  to była na pewno jedna z najbardziej emocjonujących chwil w moim życiu. W końcu nie co dzień wydaje się książkę pod własnym nazwiskiem:) Z jednej strony to była ogromna radość i satysfakcja, z drugiej zaś poczucie odpowiedzialności za merytoryczną zawartość tej książki.

To, że powstała ta książka, to niewątpliwie zasługa jej pomysłodawcy – Pana Piotra Wancke, któremu w tym miejscu bardzo dziękuję za to, że mnie namówił na to przedsięwzięcie. Ale tej książki nie byłoby także, gdyby nie ogromne wsparcie i wyrozumiałość moich Najbliższych i moich Wspólników.  Bardzo im za to dziękuję!

Książka jest już w sprzedaży. Można ją kupić w księgarni internetowej Wydawnictwa C.H. Beck oraz w księgarniach stacjonarnych. Jest też dostępna w programie prawniczym Legalis. Ci z Państwa, którzy mają dostęp do tego programu, mogą więc klikać do woli:)

 

blog dla deweloperów_33Emocje piłkarskie opadły, jest więc w końcu czas na napisanie paru słów na blogu. Przyznam szczerze, że specjalnie kibicem piłkarskim do tej pory nie byłam, ale ta atmosfera związana z polską drużyną, udzieliła się także i mnie:)

Ale do rzeczy.

Dzisiaj ponownie słów kilka o odpowiedzialności inwestora za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcom (czyli o art. 647Kodeksu cywilnego). Pretekstem, by ponownie powrócić do tego tematu jest poruszenie, jakie wywołała uchwała Sądu Najwyższego z 17 lutego 2016 roku III CZP 108/15. Tym razem Sąd Najwyższy zinterpretował prawo w sposób korzystny dla inwestorów – czyli właśnie dla Państwa.

Najważniejsza teza tego orzeczenia brzmi: ”Skuteczność wyrażonej w sposób dorozumiany zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą na podstawie art. 647Kodeksu cywilnego, jest uzależniona od zapewnienia mu możliwości zapoznania się z postanowieniami tej umowy, które wyznaczają zakres jego odpowiedzialności przewidzianej w art. 647§ 5 k.c.”

Kwestia, czy inwestor wyraził zgodę na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą jest kwestią zasadniczą, bowiem od tego, czy taka zgoda jest wyrażona, zależy odpowiedzialność inwestora, w przypadku, gdy wykonawca nie wypłaci wynagrodzenia podwykonawcy.

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego było bardzo przychylne podwykonawcom. Dla przykładu jedynie można przytoczyć orzeczenie z 4 lutego 2011 r. III CSK 152/10, w którym  Sąd Najwyższy uznał, że zgody dorozumianej inwestor może udzielić przez czynności faktyczne, na przykład przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w dzienniku budowy, odbieranie wykonywanych przez niego robót i tym podobne.

Tak więc, jeżeli po budowie kręcili się pracownicy w kurtkach z napisem np. ”ZBYSZEK”, to inwestor czym prędzej powinien sprawdzić, jaki Zbyszek za tym stoi i poprosić go o umowę. Zbyszek natomiast nie musiał robić nic.

Na tle tego wyroku uchwała z 17 lutego 2016 roku, może się okazać przełomowa dla inwestorów zwłaszcza, że w jej uzasadnieniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na dwie istotne kwestie.

Po pierwsze, podwykonawca powinien być zainteresowany wystąpieniem inwestora o wyrażenie zgody na zawarcie z nim umowy przez wykonawcę. To w końcu jego interes chroni art. 6471 § 5 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, możliwość zapoznania się przez inwestora z treścią umowy nie oznacza, że ma on zdobywać informacje w wyniku własnej aktywności.

Przekładając to na język „budowy” – podwykonawca powinien zadbać o swoje interesy i przynajmniej wysłać umowę do inwestora, bo ten ostatni, nie ma obowiązku o tę umowę prosić. A fakt, że inwestor widział jak podwykonawca pracuje, może nie wystarczyć, aby żądać od niego zapłaty należnego podwykonawcy wynagrodzenia.

I to akurat jest bardzo dobra wiadomość.

Zapewnienie miejsc postojowych – a może platformy parkingowe?

Agnieszka Grabowska-Toś        14 czerwca 2016        Komentarze (0)

Miniatura Zamku Książ

Miniatura Zamku Książ

Drodzy czytelnicy!

Dzisiaj kilka słów o postępie. Mądre głowy wymyślają nowe rozwiązania techniczne, a prawnicy gimnastykują umysły, jak zastosować do tych nowoczesnych rozwiązań instytucje prawa tkwiące korzeniami w prawie rzymskim spisanym przed naszą erą….

Cóż, prawnik potrafi. Nad prawnikami nie ma się jednak co użalać, więc do rzeczy. Chciałam zasygnalizować Państwu problematykę związaną z platformami parkingowymi.

W miastach coraz ciaśniej i zmorą każdego dewelopera jest konieczność zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych przypadających na lokal. W związku z tym, deweloperzy wraz z architektami, coraz śmielej sięgają po platformy parkingowe, które na niewielkich działkach pozwalają osiągnąć odpowiedni współczynnik miejsc parkingowych w stosunku do liczby lokali.

Pojawia się jednak pytanie – jak to sprzedać? Trzeba powiedzieć jasno, że instalowanie w garażu podziemnym platform parkingowych niesie za sobą pewne niebezpieczeństwa. Dlatego też warto  je sobie zawczasu uświadomić.

Przede wszystkim w umowie, czy to przedwstępnej, czy końcowej, dotyczącej miejsca parkingowego z platformą parkingową, musi być wyraźnie określone jakie są ograniczenia w korzystaniu z takiego miejsca. Nie każdy bowiem samochód na taką platformę może wjechać (ograniczenia dotyczą np. długości, wysokości masy, nacisku na koło itp.) i jeżeli deweloper nie uprzedzi o tym nabywcy, może mieć poważne kłopoty.

Dostrzegam też problem związany z koniecznością ponoszenia wysokich kosztów utrzymania platform parkingowych.  Uważam, że nie ma podstaw, by koszt ten obciążał całą wspólnotę, skoro nie każdy korzysta z miejsca postojowego w garażu.

Koszt utrzymywania garażu i zainstalowanych w nim urządzeń ponosić powinni jego współwłaściciele, a to oznacza, że koszty rozłożą się na mniejszą liczbę osób, a ponadto ktoś (zarządca?/ współwłaściciele?) będzie musiał koszty te osobno rozliczać. Rodzi się więc pytanie, czy nie należałoby informować o tych niedogodnościach na etapie zawierania umów.

Ponadto, jeżeli platformy będą zainstalowane tylko na niektórych miejscach postojowych, to trzeba liczyć się z tym, że nie wszystkim konieczność utrzymywania urządzeń, z których korzysta sąsiad będzie się podobać.

Jeszcze więcej problemów pojawi się przy tak zwanych platformach zależnych (wyjechać z górnej platformy mogę dopiero, gdy samochód parkujący na dolnej platformie wyjedzie). Takie miejsca postojowe mogą być sprzedawane w zasadzie jednej rodzinie (przy czym pojęcie rodziny proszę traktować szeroko), bowiem nie wyobrażam sobie, że sąsiad zostawi korzystającemu z górnej platformy zapasowe kluczyki do swojego auta:)

Zapewne takich problemów pojawi się więcej, ale ponieważ prawnik jest od rozwiązywania problemów, a nie od ich wymyślania, kończę pisać i idę myśleć nad rozwiązaniami….

Raport NIK o inwestycjach wielorodzinnych – mój komentarz dla Dziennika Gazeta Prawna

Agnieszka Grabowska-Toś        05 czerwca 2016        Komentarze (2)

blog dla deweloperów_29Czy mieli Państwo do czynienia z sytuacjami, w których byliście przekonani, że prawo jest po Waszej stronie, a mimo to urząd odmawiał wydania pozwolenia na budowę? Albo kiedy w identycznych okolicznościach, w Państwa sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę organ interpretował przepis zupełnie inaczej, niż w analogicznej sprawie prowadzonej na wniosek innego dewelopera?

Założę się, że nie raz.

Ostatnio NIK wziął pod lupę urzędy zajmujące się wydawaniem decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków wielorodzinnych. Raport z kontroli przeprowadzonej w kilku największych miastach Polski, m. in. w Warszawie, Krakowie, czy Poznaniu, tylko potwierdził to, z czym nie jeden z Państwa na pewno choć raz bezpośrednio się zetknął.

Wielokrotnie, tu na blogu, pisałam o rozbieżnościach w interpretowaniu przez ten sam organ przepisów  z zakresu prawa budowlanego, mimo iż wykładnia tych przepisów dokonana przez sądy nie budzi wątpliwości, o przypadkach dyskryminacji podmiotów starających się o pozwolenie na budowę, czy o pomijaniu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Takie sytuacje zdarzają się i w sumie nie można się temu dziwić. Niewątpliwie przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele, a NIK postawił w tym zakresie konkretną diagnozę.

Moim zdaniem, problem tkwi zarówno w niejednoznacznych przepisach, zbyt dużej ilości spraw przypadających na urzędników, jak i w braku ich kompetencji. Nie raz miałam do czynienia z urzędnikami, którzy nie dość że byli zasypani tomami akt różnych postępowań, to jeszcze o trudnych sprawach (stricte prawnych) – nie technicznych, związanych z procedowaniem pozwoleń na budowę dla inwestycji deweloperskich, musieli rozstrzygać sami, bez żadnego wsparcia prawnego.

Gdyby urzędnicy mogli pracować w tandemie z prawnikiem, który przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, czy decyzji WZ, weryfikowałby akta sprawy pod kątem spełnienia wszystkich wymagań proceduralnych, który służyłby im merytorycznym wsparciem, opartym o znajomość orzecznictwa – śmiem twierdzić, że sytuacja byłaby o niebo lepsza.

I właśnie taka jest konkluzja mojego komentarza do raportu NIK, o który poprosiła mnie Pani Redaktor Gazety Prawnej. Artykuł w tej sprawie wraz z moim komentarzem ukazał się w Dzienniku Gazeta Prawna z dnia 1 czerwca 2016 roku.

Tych zaś z Państwa, których zainteresował raport NIK, odsyłam do jego lektury.

 

Kłopoty z dostępem do drogi publicznej

Agnieszka Grabowska-Toś        19 maja 2016        Komentarze (0)

Pałac Branickich w Białymstoku

Pałac Branickich w Białymstoku

Dziś kolejna historia z życia wzięta.

Chcę Państwa uczulić, zwłaszcza tych, którzy dopiero zdobywają pierwsze doświadczenia w branży deweloperskiej i nie nawykli do zlecania wykonania audytu prawnego nieruchomości, na kwestię, która musi być zbadana, zanim zdecydujecie się nabyć nieruchomość na realizację  inwestycji.

Chodzi o dostęp nieruchomości  do drogi publicznej.

Deweloper kupił pod Krakowem działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej niewielkiego osiedla kilku domów jednorodzinnych.  Działka przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną i powstała z podziału jednej dużej działki.

W decyzji podziałowej – obok działki dewelopera – została również wydzielona działka drogowa, która zgodnie z planem miejscowym miała stanowić drogę publiczną (drogę dojazdową) i jednocześnie zapewniać połączenie działki dewelopera z istniejącą już drogą publiczną.  Działka drogowa – z mocy decyzji podziałowej – stała się własnością gminy.

Problem w tym, że gmina nie planowała w najbliższym czasie budowy na niej drogi, nawet w zakresie, który zapewniałby dojazd do działki dewelopera.  A aktualnie rośnie na niej trawa. Deweloper ma zatem świetną działkę pod inwestycję, w urokliwym miejscu, ale faktycznie bez dostępu do drogi publicznej.

Teraz czeka go batalia z gminą, która postawiła warunek wybudowania na koszt dewelopera drogi dojazdowej do działki inwestycyjnej, w maksymalnie wysokim standardzie. Przy rozmiarach planowanej inwestycji, z oczywistych względów taki warunek jest dla dewelopera nie do zaakceptowania, z uwagi na koszty budowy drogi w standardzie oczekiwanym przez gminę.

Sęk w tym, że nawet jeśli deweloper wybuduje drogę, nie ma żadnej gwarancji, czy i kiedy droga ta zostanie uchwałą rady gminy włączona do dróg publicznych. A dopiero podjęcie takiej uchwały będzie oznaczało, że spełniony zostanie warunek zarówno faktycznego, jak i prawnego dostępu do drogi publicznej.

Nie ma też żadnej gwarancji, że gmina udzieli mu w innej formie prawnej zgody na korzystanie z działki drogowej dla celów dojazdu do jego działki.

Czy oznacza  to więc, że deweloper nie zrealizuje inwestycji?

Nie. Ale w takich okolicznościach, przy sztywnym stanowisku gminy co do wymogów  technicznych i materiałowych drogi, którą miałby wybudować deweloper, należy spodziewać się, że dojdzie do tego nieprędko.  Póki co, wspólnie walczymy z gminą na argumenty i mamy nadzieję, że uda się wypracować jakiś rozsądny kompromis co kosztów budowy drogi.

W ostateczności jednak dewelopera czeka długotrwały proces o ustanowienie na gminnej działce drogowej służebności drogi koniecznej, która zapewni mu dostęp do drogi publicznej i otworzy drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.

Dziś, z perspektywy czasu deweloper już wie, że zanim zdecyduje się na zakup nieruchomości,  poprosi mnie o dokładne sprawdzenie stanu prawnego, a zwłaszcza tego,  czy nie będzie problemów z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej.