Jakim prawem

Zamek w Krasiczynie

Nie pamiętam, by kiedykolwiek projekt ustawy wywoływał u mnie tak wiele emocji. I jestem pewna, że nie tylko u mnie:)

Kiedy okazało się, że na skutek ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności  wielu deweloperom grozi upadłość, zaczęłam się naprawdę denerwować, co się stanie z tymi wszystkimi rozpocżętymi i niesprzedanymi inwetycjami naszych klientów, jeśli zmuszeni  będą płacić nawet kilkumilionowe dopłaty z tytułu udzielonej im pomocy publicznej. A że sprawy moich klientów traktuję tak, jakby to były moje sprawy, przyznam szczerze, że problem skutków tej ustawy spędzał mi sen z powiek tak samo, jak moim klientom.

Na szczęście światełkiem w tunelu okazał się projekt nowelizacji, o którym wspominałam Państwu zaledwie kilkanaście dni temu. Wprawdzie nie rozwiązywał on problemów wszystkich deweloperów, zwiazanych z przekształceniem, ale jak to się mówi- lepszy rydz, nic. Projekt dawał nadzieję, że ci, którzy jeszcze nie oddali budynków do użytkowania, mają szansę wyjść z tej opresji cało.

Tymczasem dzisiaj, Ministerstwo zabawiło się w Świętego Mikołaja i na stronie Rządowego Centrum Legislacji  zamieściło  zupełnie nowy projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego  gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Z treści udostępnionych publicznie dokumentów wynika, iż Ministerstwo zarzuciło procedowanie poprzedniej wersji nowelizacji ustawy przekształceniowej, która miała być elementem ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Obecnie, ustawa jest procedowana szybszą ścieżką. Jest więc zatem ogromna szansa, że projekt zostanie przyjęty przed końcem roku i wejdzie w życie jeszcze przed  Nowym Rokiem.

Co  dla deweloperów wynika z tego projektu? Poniżej najważniejsze kwestie:

1. Terminy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – bez zmian

Zgodnie z projektem, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe (tj. budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi lub jednorodzinnymi), które zostaną oddane do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. będzie podlegało przekształceniu w prawo własności z dniem oddania budynku do użytkowania. W tym zakresie więc zrezygnowano z pomysłu, że przekształcenie ma następować z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego. Podobnie bez zmian pozostaje termin przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości, zabudowanych budynkami, w których deweloperzy aktualnie sprzedają lokale i nie zdążą ich sprzedać przed końcem roku. Takie nieruchomości przekształcą się z dniem 1 stycznia 2019 roku.

2. Oświadczenie dewelopera o wyborze dłuższego niż 20 lat okresu płatności opłaty przekształceniowej

Zmienione zostały zasady płatności opłat przekształceniowych przez przedsiębiorców, tak aby przekształcenie nie generowało skutku pomocy publicznej.

I tak – zgodnie z projektem, opłata będzie płatna co do zasady przez okres 20 lat, jednakże deweloper – by uniknąć ryzyka zapłaty dopłaty z tytułu udzielonej pomocy publicznej będzie mógł w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia złożyć do urzędu oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez okres dłuższy niż 20 lat. Projekt przewiduje, że przy stawce opłaty przekształceniowej wynoszącej 1% – ten okres będzie wynosił 99 lat, przy stawce 2% – 50 lat, przy stawce 3% – 33 lata.

Złożenie takiego oświadczenia będzie oznaczało, że deweloper nabywa prawo własności de facto po cenie rynkowej nieruchomości, a zatem brak będzie podstaw do uznania, że w wyniku przekształcenia doszło do udzielenia mu pomocy publicznej. Jeśli deweloper nie złoży takiego oświadczenia – będzie to oznaczało, że została mu udzielona pomoc publiczna i zastosowanie znajdzie art. 14 dotyczący dopłat.

To rozwiązanie powoduje, że problemu dopłat nie będą mieć wszyscy deweloperzy, a nie tak, jak przewidywał poprzedni projekt – tylko ci, którzy będą oddawać budynki do użytkowania po 1 stycznia 2019 roku. Warunkiem będzie jednak złożenie we właściwym terminie oświadczenia.

3. Okres płatności opłaty przekształceniowej przez nabywców  lokali

Obowiązek zapłaty opłaty przekształceniowej przez okres 99 lat lub 33 lat – zgodnie ze złożonym przez dewelopera oświadczeniem – nie będzie miał jednak zastosowania do nabywców lokali – osób fizycznych nie będących przedsiębiorcami. Zgodnie z projektem, taki nabywca lokalu będzie mógł złożyć w terminie 30 dni od dnia nabycia lokalu wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty przekształceniowej. Organ wskaże wówczas w zaświadczeniu, że opłata będzie wnoszona przez okres właściwy dla podmiotów nie będących przedsiębiorcami (czyli maksymalnie będzie to okres 20 lat). Innymi słowy na nabywcę nie przejdzie obowiązek zapłaty opłaty np. przez okres 99 lat. W stosunku do niego znajdzie zastosowanie okres podstawowy, czyli 20 lat.

4. Zaświadczenia o przekształceniu

Wprowadzony został  też obowiązek wydawania zaświadczenia o przekształceniu w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku przez właściciela gruntu, jeśli taki wniosek będzie uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu lub dokonania czynności mającej za przedmiot lokal.

Tak więc jeśli po 1 .01.2019 deweloper będzie chciał sprzedać lokal, będzie musiał wystąpić o wydanie zaświadczenia i będzie musiał wykazać, że wniosek o wydanie tego zaświadczenia jest uzasadniony potrzebą sprzedaży kolejnych lokali. W takim przypadku organ będzie zobowiązany wydać zaświadczenie w terminie 30 dni. Tym samym został wyeliminowany problem oczekiwania nawet kilku miesięcy na uzyskanie zaświadczenia i dokonanie przez dewelopera sprzedaży  lokali po dacie przekształcenia.

Moim zdaniem nowy projekt powinien rozwiązać wszystkie problemy, związane z dopłatami i uzyskaniem zaświadczeń, które wygenerowała obowiązująca ustawa. Teraz pozostaje nam już tylko trzymać kciuki. Ja w każdym razie już trzymam ;).

Drodzy Państwo, sprawa jest poważna!

Bez Waszego zaangażowania i zdecydowanych, szybkich działań, może okazać się, że po Nowym Roku wielu z Was stanie przed koniecznością zapłaty nawet kilku milionów złotych na rzecz Gminy lub Skarbu Państwa. I nie na raty, nie z bonifikatą. Po prostu. Dostaniecie z urzędu decyzję i trzeba będzie zapłacić, najpewniej w terminie 14 dni od dnia, w którym ta decyzja stanie się ostateczna.

Zapytacie – ale za co?

No cóż, mówiąc wprost, za to, że bez Waszej zgody, nie pytając Was o zdanie, ustawodawca postanowił dać Wam prezent. Jak już wspominałam, z dniem 1.01.2019 roku, a w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, prawo użytkowania tych nieruchomości przekształci się z mocy prawa w prawo właśności, a Państwo z dniem uwłaszczenia staniecie się właścielami tych gruntów.  Tyle tylko, że nikt z Państwa zapewne o taki prezent się nie prosił, a już na pewno nie o taki, za który trzeba będzie słono zapłacić.

Wszystkiemu winien jest art. 14 ustawy uwłaszczeniowej, zgodnie z którym  przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem  przepisów o pomocy de minimis. Zarówno z uzasadnienia do projektu tej ustawy, jak i stanowiska UOKIK zajmowanego w toku procesu legislacyjnego wynika, że w odniesieniu do deweloperów przekształcenie użytkowania wieczystego będzie w istocie stanowiło pomoc publiczną. Biorąc pod uwagę, że zgodnie z ustawą uwłaszczeniową użytkownik wieczysty z tytułu dokonanego z mocy prawa przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności  zobowiązany będzie  do zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych w wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste uznano, że takie nabycie prawa własności przez przedsiębiorcę, w zamian za obowiązek zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych, stanowić będzie dla deweloperów niewątpliwą korzyść, uzyskaną od  Państwa.

Abstrahując od tego, czy w związku z uwłaszczeniem deweloper faktycznie otrzymuje jakąkolwiek korzyść, skoro jego działalaność polega na tym, że  po wybudowaniu budynku zbywa wszystkie znajdujące się w nim lokale i to nie on, lecz nabywcy  faktycznie będą płacić opłaty przekształceniowe przez okres 20 lat, na dzień dziesiejszy trzeba niestety przyjąć, że z chwilą uwłaszczenia dojdzie do udzielenia deweloperowi pomocy publicznej i że w związku z tym będą Państwo zobowiązani do zapłaty tak zwanej dopłaty.

Zgodnie bowiem z unijanymi regulacjami, maksymalna kwoty pomocy, jaką państwo może udzielić przedsiębiorcy (tak zwana pomoc de minimis) w okresie 3 lat nie może przekroczyć kwoty 200.000 EUR. Dlatego też w art. 14 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej przyjęto, że jeśli  wartość pomocy publicznej udzielonej deweloperowi w związku z uwłaszczeniem przekroczy tę kwotę, deweloper zobowiązany będzie do zapłaty dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości z daty przekształcenia. Wysokość tej dopłaty zostanie ustalona z urzędu, w drodze decyzji administracyjnej.

Tyle na temat dopłat mówi wspomniany art. 14 ustawy uwłaszczeniowej.  Jak liczyć kwotę dopłaty, jak ustalać wartość udzielonej pomocy publicznej – tego  z ustawy niestety nie wyczytamy, ponieważ ustawodawca nie przewidział żadnej regulacji, która wyjaśniałaby wszystkie te wątpliwości. A zapewniam Państwa, że jest ich całe mnóstwo.

Spróbowałam policzyć, o jakiego rzędu kwotach dopłat możemy w tym wypadku mówić i jakich  kwot powinni się Państwo spodziewać.  Okazało się, że przepis ten można interpretować na wiele sposobów i w zależności od tego, jaką kwotę uznamy za kwotę pomocy publicznej, jaką wartość nieruchomości  przyjmiemy do ustalenia wysokości tej pomocy, kwota dopłaty  będzie  inna, a w niektórych przypadkach może okazać się, że dopłaty nie trzeba będzie płacić.

Moje obliczenia wykonałam przy przy założeniu, że obecnie opłata za użytkowanie wieczyste, którą płaci deweloper wynosi 51.000 zł (stawka 3%), wartość nieruchomości, od której ta opłata została ustalona wynosi 1.700.000 zł, a rzeczywista wartość rynkowa tej nieruchomości na dzień przekształcenia będzie wynosić 5.000.000 zł. Okazało się, że w takim przypadku dopłata może wynieść nawet 4.200.000 zł, a przy przyjęciu innego sposobu liczenia, obowiązek dopłaty w ogóle nie wystąpi.

Przyznacie, że wyniki są porażające, tym bardziej, że niektórzy z Was nie tylko zapłacili za nabycie użytkowania wieczystego, tak jak za nabycie nieruchomości będącej przedmiotem własności, ale również zapłacili  już za zmianę celu użytkowania wieczystego.

Co w tej sytuacji zrobić? Czy jest jakaś możliwość uniknięcia obowiązku zapłaty dopłaty? No cóż… sprawa nie jest prosta, ale pewne pomysły już mam. Na pewno jednak nie w każdym przypadku będzie można uciec od tego obowiązku. Niezależnie jednak warto już dziś mocno lobbować za szybką zmianą tej  absolutnie nieprzemyślanej  i bez wątpienia niezgodnej z Konstytucją regulacji.

A jeśli ktoś z Państwa chciałby dowiedzieć się czegoś wiecej na temat  ustawy uwłaszczeniowej – zapraszam na pyszną kawę w jesiennej scenerii.  W Krakowie wciąż jeszcze mamy złotą polską jesień:) Oto dowód!