dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy

Agnieszka Grabowska-Toś07 listopada 20242 komentarze

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy to temat, który kilka lat temu pojawił się już tu na blogu. W tym czasie jednak wiele się zmieniło w podejściu do zmiany decyzji o warunkach zabudowy.

Sądy administracyjnie, a w ślad za nimi organy, różnie podchodziły do tematu zmiany decyzji o warunkach zabudowy. Część uważała, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest niemożliwa, a część – że wręcz odwrotnie.

To powodowało dużą niepewność wśród inwestorów.

Obecnie stanowisko sądów jest w większości takie, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalna.

Nie oznacza to jednak, że decyzję WZ można dowolnie zmieniać.

Nie oznacza też, że jeśli inwestor wystąpi o zmianę decyzji o warunkach zabudowy, to organ w każdym przypadku ją zmieni.

Warto więc wiedzieć, w jakich przypadkach zamiana decyzji o warunkach zabudowy jest możliwa i jakie warunki trzeba spełnić by tak się stało. Jest to szczególnie ważne dlatego, że w ostatnim czasie mieliśmy istotne zmiany przepisów dotyczących wydawania decyzji WZ.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • jakie warunki musisz spełnić, aby zmienić decyzję o warunkach zabudowy
  • w jakich przypadkach zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwa
  • dlaczego starych decyzji WZ nie będzie można zmienić.

Wyobraźcie sobie inwestora, który zamierza kupić nieruchomość z decyzja o warunkach zabudowy. Po przeanalizowaniu jej zapisów doszedł do wniosku, że wprawdzie ta decyzja nie ma takich parametrów, które pozwalałyby na osiągnięcie zamierzonej przez niego rentowności inwestycji, ale wystarczy, że zostanie nieznacznie zmieniona i założenia biznesowe zostaną zrealizowane.

Inwestor kupił działkę, przeniósł na siebie decyzję WZ , a następnie wystąpił o jej zmianę.

I tu zaczęły się schody, bo okazało się, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwa.

A powodów, było kilka.

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy -prawnik dla dewelopera


Zmiana decyzji o warunkach zabudowy – jakie warunki muszą być spełnione

Aby wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy, inwestor musi dysponować decyzją, która jest ostateczna, czyli taką, od której nie przysługuje odwołanie. Chodzi tu przede wszystkim o niezaskarżone przez strony decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymują je w mocy.

Więcej o tym kiedy decyzja jest ostateczna  możecie przeczytać tutaj.

Czytaj dalej >>>

Remont i odbudowa budynku po powodzi

Agnieszka Grabowska-Toś19 września 2024Komentarze (0)

Od tygodnia z obserwujemy tragiczne skutki powodzi, która dotknęła południowo-zachodnie tereny naszego kraju. Kiedy woda już opadnie, remont i odbudowa budynku po powodzi będą kluczowym problemem, z którym przyjdzie mierzyć się tym wszystkim, którym woda zabrała lub zniszczyła domy.

To będzie też ogromny problem dla gmin, które staną przed koniecznością szybkiej odbudowy i remontu infrastruktury drogowej i technicznej.

Dzięki obowiązującej od 2001 roku ustawie o szczególnych zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, remont i odbudowa budynków po powodzi, a także ich rozbiórka będzie mogła zostać zrealizowana na uproszczonych zasadach.

Ten wpis wyjątkowo nie jest kierowany do deweloperów.   

Przygotowałam go dla tych wszystkich poszkodowanych, którzy będą szukali wiedzy, co mają zrobić w sytuacji, gdy ich dom, firma uległy zniszczeniu w wyniku powodzi i wymagają odbudowy lub remontu.

Zasady remontu i odbudowy budynków po powodzi reguluje ustawa z o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu stosuje się do odbudowy, remontu i rozbiórek obiektów budowlanych, które zostały dotknięte działaniem żywiołu.

Ma ona szeroki zakres zastosowania – nie tylko do usuwania skutków powodzi i nie jest uzależniona od wprowadzenia stanu klęski żywiołowej.

Na podstawie danych przekazywanych przez wojewodów Premier wyda rozporządzenie, w którym określi gminy lub miejscowości, których mieszkańcy będą mogli zastosować szczególne zasady dotyczące odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych.

Tak zapewne będzie i teraz, w związku z aktualną sytuacją powodziową.

Rozporządzenie jest wydawane na okres nie dłuższy niż 24 miesiące. Decyzja co do czasu jego obowiązywania należy do Prezesa Rady Ministrów.

Należy spodziewać się w najbliższych tygodniach takie rozporządzenie zostanie wydane w odniesieniu do tych wszystkich gmin, które ucierpiały w wyniku powodzi.

W okresie obowiązywania tego rozporządzenia właściciele uszkodzonych i zniszczonych w wyniku działania powodzi budynków, będą mogli skorzystać z uproszczonej i szybszej procedury. 


I. Remont budynku po powodzi – kiedy można wykonać roboty budowlane bez formalności

Jeśli dom, budynek w którym przedsiębiorca prowadził firmę, uległ zniszczeniu w wyniku powodzi i jest on w takim stanie, że wymaga remontu, czyli wykonania robót które nie są bieżącą konserwacją, ale polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego budynku, to bez jakichkolwiek formalności taki remont będzie można bardzo szybko wykonać.

Właściciel budynku nie musi występować do Starosty o pozwolenie na budowę, ani nie musi dokonywać żadnego zgłoszenia zamiaru wykonywania robót budowlanych.

Czytaj dalej >>>

Kilka tygodni temu informowałam Was, że 26 lipca br. weszły w życie nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Co to oznacza dla już toczących się postępowań, które zostały wszczęte przed tą datą?

W tych postępowaniach nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie będą obowiązywały – organ będzie stosował dotychczasowe przepisy.

Natomiast w postępowaniach wszczynanych po tej dacie, zastosowanie będą już miały nowe zasady ustalania warunków zabudowy. W decyzjach o warunkach zabudowy pojawią się więc nowe wskaźniki.

O niektórych z nich wspominałam w poprzednim wpisie pt. „Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – cz. I.”

Dziś omówię kolejne parametry, które będą ustalane w decyzji o warunkach zabudowy: 

szerokość elewacji frontowej,
• wysokość zabudowy,
• geometrię dachu (kąt nachylenia i układu połaci dachowych),
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
• minimalną liczbę miejsc do parkowania.

Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – szerokość elewacji frontowej

Szerokość elewacji frontowej będzie wyznaczana na dotychczasowych zasadach, czyli na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %.

Dopuszczalne będzie ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli będzie to wynikać z analizy urbanistycznej.

Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy - cz II

Wysokość zabudowy

Jednym ze wskaźników, do którego odnoszą się nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest wysokości zabudowy. Dotychczas w decyzjach WZ spotykaliście ten wskaźnik pod inną nazwą: wysokości „górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Wskaźnik wysokości zabudowy będzie ustalany na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich.

Jeżeli wysokość ta będzie przebiegać tworząc uskok, wówczas powinno się przyjąć średnią wielkość występującą na tych działkach.

Dopuszczalne będzie jednak ustalanie innej wysokości zabudowy, jeżeli będzie to wynikało z analizy urbanistycznej.

Czytaj dalej >>>

Drodzy Czytelnicy, deweloperzy, inwestorzy!

Nowe warunki techniczne 2024 i nowy e-book na ten temat jest już dla Was dostępny na blogu.

Z ogromną radością i dumą oddaję w Wasze ręce mój najnowszy e-book pt. „Nowe warunki techniczne budynków i ich usytuowania. Ściąga z przepisów dla dewelopera.”

To praktyczna ściąga z nowych warunków technicznych 2024 r.

I lektura obowiązkowa dla każdego dewelopera i inwestora, ale też dla nabywców lokali i domów.

Nowe warunki techniczne 2024

Nowe warunki techniczne 2024 — ściąga dla deweloperów

E-book „nowe warunki techniczne 2024” dotyczy przepisów, które zostały wprowadzone dwiema nowelizacjami rozporządzenia ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Pierwsza, to rozporządzenie w sprawie tzw. „patodeweloperki”, które weszło w życie 1 sierpnia 2024 roku. O jego ogólnych założeniach wspominałam kilka miesięcy temu, kiedy jej wejście w życie planowane było na 1 kwietnia 2024 roku.  Wpis pt. ” Przepisy o patodeweloperce czyli nowe warunki techniczne 2024″ cieszył się Waszym dużym zainteresowaniem. 

Na nowe warunki techniczne 2024 składa się również druga nowelizacja, która weszła w życie 2 tygodnie po pierwszej, czyli 15 sierpnia 2024 r. Jej celem było m.in. wyeliminowanie wątpliwości związanych z projektowaniem budynków na działkach o nieregularnym kształcie oraz budynków o nietypowym kształcie, który powoduje, że nie jest możliwie usytuowanie jego ściany równolegle do granicy działki.

Czytaj dalej >>>

Kiedy ponad rok temu pisałam tu na blogu, że w związku z reformą planowania przestrzennego będą również ustalone nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, nie spodziewałam się, że tak długo przyjdzie nam czekać na rozporządzenie, które określi, w jaki sposób organ ma ustalać wskaźniki nowej zabudowy w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy.

Przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wprowadzone reformą planowania przestrzennego weszły w życie już w ubiegłym roku, ale dopiero od kilku dni, to jest od 26 lipca tego roku zaczęły obowiązywać nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i ustalania wskaźników przyszłej zabudowy.

Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lica 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Reguluje ono, w jaki sposób mają być ustalane w decyzji o warunkach zabudowy poszczególne parametry nowej zabudowy.

 

Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy - część I

Na początek, ważna dla wszystkich deweloperów i inwestorów informacja:

UWAGA!

Zmieniają się tylko zasady ustalania wskaźników nowej zabudowy.

Obszar analizy nadal będzie ustalany na dotychczasowych zasadach, czyli jako trzykrotność frontu działki budowlanej, ale nie mniej niż 50 m.

Ograniczenie obszaru analizy do maksymalnie 200 metrów, bez względu na wielkość frontu działki zacznie obowiązywać dopiero wtedy, gdy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny.

Gdy do 31 grudnia 2025 roku gmina nie uchwali planu ogólnego, zasada 200 m zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku.

Jeśli obawiacie się, że przez to ograniczenie możecie mieć problem z uzyskaniem decyzji WZ – powinniście złożyć wnioski zanim wejdzie w życie plan ogólny.

Czytaj dalej >>>