Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki deweloperów

24 kwietnia 2025 r. Sejm uchwalił tzw. ustawę o jawności cen mieszkań – czyli zmianę ustawy deweloperskiej.

14 maja 2025 r. będzie nad nią pracował Senat. Jeśli przyjmie ją bez poprawek – pozostanie podpis Prezydenta i ustawa wejdzie w życie.

Ustawa o jawności cen mieszkań miała zwiększyć przejrzystość rynku nieruchomości w zakresie cen i wzmocnić pozycję nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych w relacji z deweloperami.

Jeśli jednak Senat przyjmie ustawę o jawności cen mieszkań, to deweloperzy będą mieć poważny problem z wykonaniem nałożonych nią obowiązków. Natomiast nabywcy – wbrew temu co wynika z uzasadnienia projektu ustawy – nie uzyskają uprawnień, które ta ustawa miała im dać.

Uchwalona na prędce, bez wsłuchania się w głosy ekspertów ustawa o jawności cen mieszkań rodzi tak wiele wątpliwości interpretacyjnych, że właściwie nie wiem, od czego zacząć…

I. Ustawa o jawności cen mieszkań– obowiązek ujawniania cen mieszkań i domów

1. Ujawnianie cen mieszkań na własnej stronie internetowej

Zgodnie z dodanym do ustawy deweloperskiej art. 19a deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową, na której, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, do dnia przeniesienia własności ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, ma zamieszczać konkretne informacje.

Własnej, czyli jakiej?

Skoro ma to być własna strona, to znaczy, że nie będzie można realizować tego obowiązku na stronie innego podmiotu, który w imieniu dewelopera prowadzi sprzedaż.

Nie będzie też można podawać tych informacji na stronie innego podmiotu, nawet jeśli jest on powiązany osobowo, czy kapitałowo z deweloperem.

Oznacza to, że zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań każda spółka celowa realizująca inwestycję będzie musiała mieć odrębną stronę dedykowaną inwestycji i na niej podawać ceny.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy o jawności cen mieszkań obowiązek posiadania strony internetowej dotyczyć ma każdego dewelopera.

Powinien zatem objąć wszystkich deweloperów, czyli także tych inwestorów, którzy realizują niewielkie inwestycje, np. domy jednorodzinne i dotychczas nie musieli posiadać własnej strony internetowej, a sprzedaż realizowali za pośrednictwem stron innych podmiotów – np. pośredników nieruchomości.

Taki cel przyświecał autorom projektu ustawy o jawności cen mieszkań.

2. Obowiązek ujawniania cen mieszkań przez dewelopera – w ustawie o jawności cen mieszkań

Jednakże art. 19a ustawy o jawności cen mieszkań został tak skonstruowany, że jego interpretacja, zgodnie z literalnym brzmieniem wskazuje, iż obowiązek ten odnosi się wyłącznie do tych deweloperów, którzy sprzedają gotowe mieszkania i domy, a nie przede wszystkim tych którzy zawierają umowy deweloperskie, czy rezerwacyjne.

Stanowi on, że:

Przepisy ust. 1–3 (nakładające obowiązek ujawniania cen) stosuje się do deweloperów, o których mowa w art. 3 pkt 1, i przedsiębiorców, o których mowa w art. 4 pkt 1, od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży przedmiotów umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1 

Innymi słowy, zgodnie z aktualnym brzmieniem ustawy o jawności cen mieszkań deweloperzy mają obowiązek ujawniania cen dopiero wtedy, gdy uzyskają pozwolenie na użytkowanie zrealizowanej inwestycji i nadal pozostaną im niesprzedane lokale, czy domy. Do tych deweloperów odnosi się bowiem wprost art. 19aust. 4 ustawy o jawności cen mieszkań.

Obowiązek ujawniania cen mieszkań na własnej stronie dotyczy również filperów, czyli osób, które kupiły lokal lub dom od dewelopera, w celu jego dalszej odsprzedaży.

W myśl nowego przepisu, dodanego ustawą o jawności cen mieskzań oni również będą mieć obowiązek posiadania własnej strony i ujawniania na niej cen oferowanych lokali i domów nabytych od dewelopera w celu ich odsprzedaży.

Poza zakresem tego przepisu znalazły się natomiast te lokale i domy, których sprzedaż prowadzona jest przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie, mimo iż sprzedaż tych lokali stanowi ponad 80% rynku.

Zabrakło precyzji, a właściwie jednego słowa.

W trakcie prac sejmowych, przedstawiciele środowiska deweloperów, wprost na tę lukę wskazywali, jednakże zapis art. 19a ust. 4 nie został zmieniony – ze szkodą dla klientów i deweloperów.

Tymczasem wystarczyło do ust. 4 po słowach: „Przepisy ust. 1–3 stosuje się” dodać jedno słowo: „odpowiednio” i luka zostałby wyeliminowana.

3. Jakie informacje deweloper musi zamieścić na stronie internetowej zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań?

Ustawa o jawności cen mieszkań w art. 19a ust. 1 przewiduje, że na stronie internetowej deweloper musi zamieścić:

☑ część ogólną prospektu informacyjnego
☑ informację o adresie siedziby dewelopera
☑ cenę m2 uwzględniającą podatek VAT powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości
☑ ceny pomieszczeń przynależnych, jeśli cena nie jest uwzględniona w cenie mieszkania
☑ informację o innych niż cena m2 powierzchni użytkowej lokalu i domu oraz cena pomieszczeń przynależnych, świadczeniach. które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

I tu pojawiają się nam kolejne wątpliwe kwestie.

Po pierwsze – jak rozumieć ostatni punkt, dotyczący innych świadczeń, które nabywca zobowiązany będzie spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Ustawa o jawności cen nie precyzuje, o jakie tu świadczenia chodzi, co rodzi wątpliwości dotyczące wykonania wskazanego obowiązku. Należy przyjąć, że będzie to na przykład cena miejsca postojowego, w garażu stanowiącym odrębny lokal.

Pojawia się jednak pytanie, czy jeśli na podstawie umowy deweloperskiej nabywca będzie zobowiązany do pokrycia kosztów eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu przed zawarciem umowy przenoszącej własność, których deweloper nie będzie w stanie z góry określić, ewentualnie kosztów związanych z aranżacją lokalu pod indywidualne potrzeby nabywcy, takie informacje również powinny znaleźć się na stronie.

Po drugie – obowiązek publikowania prospektu informacyjnego.

Jeśli przyjmiemy, że ustawa – ze względu na wskazaną lukę ma zastosowanie tylko do umów dotyczących sprzedaży gotowych lokali i domów, to deweloperzy i przedsiębiorcy realizujący taką sprzedaż, nie mają obowiązku sporządzania prospektu informacyjnego. Wyłącza to art. 3 i 4 ustawy deweloperskiej.

Czy to oznacza, że w przypadku takiej sprzedaży podmioty te będą musiały sporządzić prospekt, mimo że ustawa deweloperska taki obowiązek wyłącza? 

4. Terminy udostępniania informacji zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań

Ustawa o jawności cen mieszkań w art. 19a ust. 1 przewiduje, że deweloper ma udostępniać na stronie internetowej wymagane informacje od dnia rozpoczęcia sprzedaży, do dnia przeniesienia własności ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym.

Rozpoczęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w ustawie deweloperskiej.

Zgodnie z art. 5 pkt. 12:

rozpoczęcie sprzedaży to podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2,

czyli umów:
• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę

• przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;

• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli zatem deweloper rozpocznie sprzedaż w rozumieniu ustawy deweloperskiej, to w tym samym dniu powinien zamieścić na swojej stronie internetowej wszystkie informacje wskazane w ustawie o jawności cen mieszkań.

Zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań deweloper obowiązek ten powinien realizować aż do dnia przeniesienia własności ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, czyli w istocie do „wyprzedania” wszystkich lokali, czy domów.

Nie jest jednak jasne, czy w związku z tym, także po zawarciu umowy deweloperskiej w odniesieniu do konkretnego lokalu, na stronie internetowej powinny być nadal utrzymywane informacje dotyczące cen tego lokalu.

Ponadto, z wadliwie sformułowanego przepisu art. 19a ust. 4 wynika, że obowiązek ujawniania cen mieszkań, deweloper i przedsiębiorca mają realizować od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży gotowych lokali i domów.

Zapis ten pozostaje w sprzeczności z art. 19a ust. 1 wprowadzonym ustawą o własności cen mieszkań, z którego wynika, że obowiązek ten należy realizować od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a przecież rozpoczęcie sprzedaży następuje jeszcze przed przystąpieniem do zawierania umów deweloperskich, czy rezerwacyjnych, kiedy deweloper nie dysponuje gotowymi lokalami.

Jak zatem ma wykonać obowiązki nałożone ustawą o jawności cen mieszkań? Ustawa na to pytanie nie odpowiada.

5. Obowiązek aktualizowania cen mieszkań zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań

Jeśli podawane przez dewelopera ceny ulegną zmianie, będzie on musiał je uaktualnić na stronie internetowej w dniu dokonania zmiany.

Będzie też musiał podać datę tej zmiany.

Na stronie internetowej trzeba będzie też pozostawić dotychczasowe informacje odnośnie stosowanych cen.

Załóżmy, że w okresie kilku miesięcy, w czasie których oferta sprzedaży konkretnego lokalu będzie widniała na stronie internetowej i w tym czasie deweloper będzie stosował promocje cenowe lub będzie zwiększał ceny kilkakrotnie – to każda taka zmiana w odniesieniu do tego lokalu musi figurować na stronie internetowej.

Innymi słowy, każdy do wejdzie na stronę z wykazem mieszkań, powinien mieć możliwość dowiedzenia się, jak na przestrzeni tego czasu cena konkretnego mieszkania, czy domu ulegała zmianie.

WAŻNE!
W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców trzeba będzie podawać adres strony internetowej, na której znajdują się powyższe informacje.

Pojawia się jednak pytanie, czy deweloper będzie zobowiązany do nadzorowania, by podawane na stronach pośredników ceny sprzedaży również były aktualizowane w tym samym czasie, co na stronie dewelopera?

Deweloperzy często sprzedają swoje lokale we współpracy z biurami pośrednictwa, czy z portalami zawierającymi oferty sprzedaży nieruchomości

Ustawa o jawności jednak cen mieszkań wprost takiego obowiązku nie przewiduje. Wiążąca będzie cena podana na stronie internetowej dewelopera.

6. Sprzedaż na rzecz klienta po najkorzystniejszej cenie zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań

Ustawa o jawności cen mieszkań przewiduje rozwiązanie, które pozwala nabywcy żądać od dewelopera zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej, jeśli okaże się, że cena podana na stronie internetowej różni się od tej oferowanej w trakcie zawarcia umowy.

Jeśli zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań, na stronie internetowej mają być ujawnione ceny historyczne danego lokalu, czy domu, to po której cenie deweloper?

Za najniższą cenę, za jaką oferował lokal w całym okresie udostępniania informacji na stronie internetowej?

I czy obowiązek ten będzie spoczywał na deweloperze, nawet jeśli w wyniku procesu budowlanego, zwiększy się powierzchnia lokalu, co zgodnie z dotychczas stosowanymi przez deweloperów zasadami, w określonym w umowie deweloperskiej zakresie uprawniało dewelopera do żądania dopłaty do ceny (oczywiście z zachowaniem prawa do odstąpienia od umowy).

7. Kara za naruszenie obowiązku ujawniania cen

Zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań naruszenie opisanych wyżej obowiązków, w szczególności dotyczących ujawniania na stronie internetowej cen mieszkań i innych wymaganych informacji, ich uaktualniania, zawierania umów po najkorzystniejszej cenie,  stanowić będzie praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Oznacza to, że za naruszenie któregokolwiek z tych obowiązków, nawet jeśli będzie ono nieumyślne, Prezes UOKiK będzie mógł nałożyć na dewelopera karę w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

II. Ustawa o jawności cen mieszkań – obowiązek przekazywania informacji o cenach do ministra

Ustawa o jawności cen mieszkań nakłada na deweloperów oraz podlegających jej przedsiębiorców również obowiązek przekazywania ujawnianych na stronie internetowej danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.

UWAGA!!
Dane te muszą być przekazywane raz na dobę!

Bez względu na to, czy w danym dniu ulegną zmianie, deweloper będzie je musiał przekazywać do ministra.

Do przekazywania danych mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1524).

Obowiązek codziennego przekazywania ministrowi ds informatyzacji danych dotyczących cen mieszkań i domów będzie wiązał się posiadaniem przez każdego dewelopera, a więc także niewielkiego inwestora, odpowiedniego systemu spełniającego wymogi techniczne do przekazywania tych danych zgodnie z ustawą o otwartych danych i ponownym wykorzystaniu informacji sektora publicznego.

Oznacza to, że nie tylko strona internetowa, ale też odpowiedni system teleinformatyczny deweloper i przedsiębiorca będzie musiał zapewnić.

Niewykonanie tego obowiązku, choćby nieumyślne (np. z powodu awarii sytemu po stronie dewelopera) również będzie karane. Tak samo jak nieujawnianie cen mieszkań.

III. Ustawa o jawności cen mieszkań – od kiedy deweloperzy muszą ją stosować?

Ustawa o jawności cen mieszkań w art. 2 przewiduje, że deweloperzy mają zaledwie 2 miesiące, na przygotowanie stron internetowych i wdrożenie obowiązków wynikających z ustawy o jawności cen mieszkań .

Wprawdzie w tym przepisie nie odwołano się wprost również do konieczności dostosowania się w tym terminie do obowiązku przekazywania danych ministrowi, ale nie jest wykluczona interpretacja, że także i w odniesieniu do przekazywania danych do ministra deweloperzy będą mieć tylko 2 miesiące.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna

***

Decyzja o warunkach zabudowy od 2026 roku — darmowy ebook

Decyzja o warunkach zabudowy — czyli co się zmieni od 1 stycznia 2026 roku. Tak brzmi tytuł mojego najnowszego ebooka, który przygotowałam z myślą o deweloperach, inwestorach i właścicielach działek.

Temat zmian, jakie zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy, jest niezwykle istotny z punktu widzenia planowania procesu inwestycyjnego [Czytaj dalej…]