Czytam rozstrzygnięcia organów i czytam, i mam czasem wrażenie, że funkcjonuję w dwóch różnych rzeczywistościach – jednej kreowanej przez wyroki sądów, które określają kierunek wykładni przepisów prawnych, drugiej – kreowanej przez organy, które tej wykładni często w ogóle nie dostrzegają i orzekają po swojemu.

Nie wiem, co jest tego przyczyną. W sumie nie powinno mnie to specjalnie obchodzić, a jednak nie potrafię się od tego wszystkiego całkowicie zdystansować. A to dlatego, że sprawy moich klientów traktuję tak, jakby to były moje prywatne sprawy i jakby chodziło nie o pieniądze klienta, lecz o moje. I kiedy po raz kolejny wpada mi w ręce rozstrzygnięcie, które pokazuje, że urzędnik nie zadał sobie nawet odrobiny trudu, by dowiedzieć się, jak na dany problem patrzą sądy, albo też po prostu zupełnie zignorował poglądy sądów, to mówiąc szczerze – krew mnie zalewa.

Obrońcy urzędników i pewnie sami urzędnicy, który czytają mojego bloga zaraz powiedzą: no dobrze, ale przecież nie mamy systemu common law, a każda sprawa jest inna.

To prawda.

Jak jednak w takim razie mam wytłumaczyć klientowi, że pomimo ugruntowanej linii orzeczniczej, która przecież powinna nam wszystkim dawać choć minimalną pewność prawa, organ całkowicie ją zignorował i postawił przed inwestorem warunek, którego w świetle prawa i tejże właśnie linii orzeczniczej nie powinien był stawiać? I nie chodzi tylko o to, że jak sprawa znajdzie się w sądzie, to ją zapewne wygramy, ale o to, że przez takie działania organu klient traci czas i pieniądze, bo zamiast od razu otrzymać prawidłową decyzję, uzyska ją pewnie za rok, albo jeszcze później. Przyznam szczerze, że w takim przypadku jestem bezsilna i jedyne co mogę zrobić, to zachęcić klienta, by dochodził swojej racji w postępowaniu odwoławczym, czy przed sądem.

Jakiś czas temu właśnie taka niemoc ogarnęła mnie, gdy pomimo przedstawienia organowi w piśmie kilkunastu wyroków sądów, w tym wielu wyroków NSA, z których jasno wynikało, że wydając pozwolenie na budowę organ nie może badać zgodności celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, gdyż takie uprawnienie nie wynika z definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawartej w art. 4 pkt. 12 ustawy prawo budowlane, Prezydent i tak zażądał od mojego klienta zmiany projektu budowlanego w taki sposób, by inwestycja była zgodna z celem użytkowania wieczystego. Gdy klient nie zmienił projektu – otrzymał decyzję odmowną.

Dodam jeszcze, że kwestia zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego nie była wcale oczywista, bo w decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego wskazano jedynie, że użytkownik ma korzystać z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, a na dzień wydawania decyzji przeznaczenie to było określone w decyzji WZ. Mimo to, organ uznał, że po pierwsze mamy w tym przypadku niezgodność inwestycji z celem użytkowania wieczystego, a po drugie, że jest to powód do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, choć wcześniej ten sam organ wydał dla tej inwestycji decyzję WZ.

Na szczęście dla deweloperów, takie sytuacje nie będą już miały miejsca. Zgodnie bowiem z dodanym do art. 32 prawa budowlanego ustępu 4b “jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.”  Przepis usankcjonował więc to, co było wiadome od dawna, a czego urzędnicy – zwłaszcza krakowscy – nie chcieli respektować.

Pamiętajcie jednak, że uzyskanie decyzji WZ i pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy faktycznie istnieje niezgodność inwestycji z celem użytkowania wieczystego wcale nie oznacza, że inwestor jest zwolniony z dokonania zmiany tego celu. Uzyskanie tych decyzji, zwłaszcza zaś pozwolenia na budowę, takiej niezgodności w żaden sposób nie sanuje.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Bardzo lubię niespodzianki 🙂 Kiedy wróciłam z urlopu, taka oto właśnie niespodzianka czekała na mnie na moim kancelaryjnym biurku: 3 egzemplarze autorskie mojej nowej książki pt. Przekształcenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – pytania i odpowiedzi”, o której wspominałam ostatnio.

Cieszę się ogromnie, że pomimo wielu obowiązków i tych służbowych i tych prywatnych udało mi się znaleźć czas na jej napisanie. I muszę przyznać, że jestem z siebie naprawdę dumna, tym bardziej, że to już kolejna pozycja, której jestem współautorką 🙂

Dziękuję bardzo pomysłodawcy tego projektu – Piotrowi Wancke, który po raz kolejny namówił mnie do współpracy oraz naszej cierpliwej redaktorce Pani Renacie Maciejczak.

Książka już od kilku tygodni jest w księgarniach oraz na stronie Wydawnictwa C.H. Beck.  Dlatego parafrazując klasyka: koniec i bomba, kto nie czytał …….  ten powinien ją koniecznie kupić! 🙂

Serdecznie zapraszam!

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl


Wakacje, urlop i jak co roku Mazury. I w końcu trochę ciszy, spokoju i czasu na nadrabianie zaległości w czytaniu, oglądaniu dobrych filmów i pisaniu dla Was. Tego mi było trzeba po tych tygodniach wytężonej pracy w kancelarii i nad kolejną książką.😀

Dziś kilka słów trochę w temacie książki, tj. o użytkowaniu wieczystym, bo właśnie w wakacje zostały uchwalone istotne dla deweloperów zmiany w tym zakresie.

Wielokrotnie pisałam na tym blogu o konieczności zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy na nieruchomości chcemy wybudować budynek, który jest sprzeczny z celem, na jaki ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz o konieczności zapłaty z tego tytułu opłat, których wysokość osiągała nieraz nawet kilka milionów złotych. Deweloperzy podejmowali wiele starań, które miały na celu wyeliminowanie tego obowiązku. Jednak pomimo unieważnienia aktów prawnych, będących podstawą pobierania opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, zarówno Kraków, jak i Warszawa nadal pobierały gigantyczne opłaty. Po wielu latach starań w końcu jednak udało się dopiąć swego.

Lada moment wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami i uregulowała zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, o co przez wiele lat zabiegali deweloperzy.

Powiem tak: ta zmiana to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów, zwłaszcza tych z Krakowa i z Warszawy. Z dniem wejścia w życie ustawy zniknie bowiem obowiązek zapłaty opłat w wysokości 25% wartości nieruchomości ustalonej dla nowego sposobu korzystania i zagospodarowania – w przypadku Krakowa i 12,5% tej wartości – w przypadku Warszawy. Zniknie też widmo grożących deweloperom postępowań o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, którymi miasta straszyły, jeśli deweloper nie zmieni celu i nie zapłaci opłaty. Niestety, niejednokrotnie miasta nadużywały tej instytucji i pod rygorem wystąpienia do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, zmuszały do zmiany celu nawet wtedy, gdy ten cel nie był określony lub nie był dość jasno skonkretyzowany. Mało który deweloper chciał w takim przypadku ryzykować wieloletni proces i wstrzymywać inwestycję na wiele lat.

Co się zatem zmieniło?

Oto w skrócie najważniejsze fakty, które każdy deweloper powinien znać:

1. Cel użytkowania wieczystego nadal trzeba będzie zmieniać, jeśli planowana inwestycja będzie z nim sprzeczna.

2. Można to będzie zrobić, jeśli nowy cel będzie zgodny z decyzją WZ, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, podjętą na podstawie specustawy mieszkaniowej lub z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.

3. Zmiana celu wymagać będzie złożenia wniosku, a organ będzie miał 2 miesiące na zajęcie stanowiska co do tego wniosku.

4. Jeżeli organ nie zgodzi się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawi stanowiska w terminie, użytkownik wieczysty będzie mógł wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

5. Jeśli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony będą mogły ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości, jednakże nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Innymi słowy, jeśli cel był przemysłowy i stawka 3%, a po zmianie celu na mieszkaniowy stawka będzie 1%, to opłata za zmianę celu będzie mogła wynosić  nie więcej niż 2-krotność dotychczasowej opłaty rocznej.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

zamek w Krasiczynie

Czy dostęp do drogi publicznej przez dostępną dla wszystkich drogę wewnętrzną, spełnia wymóg dostępu do drogi publicznej niezbędny do uzyskania decyzji WZ i pozwolenia na budowę?

To pytanie zadał mi ostatnio jeden z naszych klientów, któremu jeden z organów zakwestionował  taki sposób komunikacji inwestycji z drogą publiczną i odmówił wydania decyzji WZ. Sprawa dodatkowo była w tym przypadku skomplikowana w ten sposób, że droga, po której miał się odbywać dojazd z drogi publicznej do terenu inwestycji, nie stanowiła własności gminy, choć miała nazwę, nadaną jej uchwałą rady gminy. Kiedy sprawdziliśmy jej stan prawny okazało się, że część działek, stanowiących tę drogę jest własnością osób trzecich, a tylko jedna stanowi własność gminy. Mimo to, droga ta była ogólnodostępna i w praktyce mógł z niej korzystać każdy.

Wracacjąc do pytania – czy organ miał rację? Czy słusznie uznał, że w takim przypadku, warunek dostępu do drogi publicznej, niezbędny do wydania decyzji WZ i pozwolenia na budowę nie jest spełniony?

Odpowiedź brzmi: nie.

Z całą pewnością w sprawie naszego klienta nie było podstaw do kwestionowania takiego dostępu do drogi publicznej. Potwierdzają to zresztą liczne wyroki sądów administracyjnych, z których wynika, że w sytuacjach takich jak ta, spełniony jest wymóg dostępu do drogi publicznej. W świetle orzecznictwa, w gminach o statusie miasta, ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W związku z tym, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej – ulicy o nadanej nazwie – to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W wyroku z dnia 18.02.2016 WSA w Łodzi jednoznacznie stwierdził, że fakt, iż  konkretna ulica nie jest na pewnym odcinku drogą gminną nie przesądza o braku spełnienia przesłanki dostępności do drogi publicznej (II SA/Łd 1021/15).

Jeśli spotkacie się z podobną sytuacją i organ będzie kwestionował dostęp Waszej inwestycji do drogi publicznej, to warto też powołać się na przykład na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18.07.2017 roku, w którym sąd ten stwierdził, że “warunek dostępu do drogi publicznej poprzez taką drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do takiej działki drogowej. Uregulowania zawarte w Upzp nie nakładają nań konieczności posiadania takiego tytułu prawnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2015 r., II OSK 2665/13, LEX nr 2089955). Warto także – w aspekcie twierdzeń skargi kasacyjnej – zauważyć, iż w judykaturze wywodzono, że w gminach o statusie miasta, ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W takim przypadku, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej – ulicy o nadanej nazwie – to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.”

Można zatem przyjąć, że z punktu widzenia zarówno postępowania o wydanie decyzji WZ, jak i postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, możliwy jest dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej przez ogólnodstępną drogę wewnętrzną, choćby nawet droga ta nie była drogą gminną. W związku z tym, organ nie ma prawa z powodu takiego dostępu do drogi publicznej odmówić nam wydania decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę.

Warto jednak pamiętać wówczas o tym, na co w innym wyroku zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 5.08.2010, II OSK 1337/09). Sąd ten stwierdził, że “jeśli (…) istnieje już prywatna droga wewnętrzna mająca charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, której nadano nazwę, to brak jest podstaw do tego, aby twierdzić, że nowe zamierzenie inwestycyjne, polegające na budowie domu jednorodzinnego przy tej ulicy, wymaga ustanowienia odpowiedniej służebności, której celem byłoby utworzenie dostępu do drogi publicznej (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jednak zdaniem NSA “kwestią odrębną, pozostającą poza sferą publicznoprawnych działań organów administracji, jest uregulowanie kwestii cywilnoprawnych, związanych z korzystaniem z takiej drogi.”

Tak więc to, że dostaniemy decyzję WZ, czy decyzję o pozwoleniu na budowę, nie gwarantuje nam, że ktoś – jakiś zapomniany właściciel takiej drogi, nie upomni się kiedyś o swoje prawa, kwestionując naszą możliwość korzystania z niej i dojazdu do naszej inwestycji.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zamek w Łańcucie

Witajcie moi drodzy Czytelnicy!
Po długiej przerwie – w końcu wracam. Cieszę się, że niektórzy z Was martwili się tym moim długim milczeniem, że czekali na kolejne moje wpisy, a wręcz zarzucali, że się opuściłam w pisaniu:) Najlepszym tego przykładem jest moje spotkanie z jedną ze stałych czytelniczek bloga, która powiedziała mi: “Pani mecenas, ale coś ostatnio pani się zaniedbała, bo od dawna nic nowego nie pojawiło się na pani blogu.”

To prawda, zaniedbałam się i zaniedbałam tych, którzy czekali na moje wpisy. Mam jednak na to bardzo konkretne usprawiedliwienie i mam nadzieję, że moje milczenie zostanie mi wybaczone:)

Otóż przez ostatnie miesiące byłam zaangażowana w projekt, który jest już w zasadzie na ukończeniu. Pamiętacie Komentarz do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, którego jestem współautorką?  Jakiś czas temu otrzymałam ponownie propozycję napisania książki, ale tym razem nie komentarza, lecz swego rodzaju poradnika, dotyczącego nowej ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności.

Jak zapewne wielu z Was wie, bo wielokrotnie o tym pisałam, ustawa ta rodzi mnóstwo wątpliwości.  Najwięcej zamieszania i emocji wzbudzała już  pod koniec ubiegłego roku, kiedy to okazało się, że dzięki jej wadliwym regulacjom deweloperzy będą musieli płacić za przekształcenie wielomilionowe dopłaty.  Od początku wejścia w życie tej ustawy organy, które ją stosują mają sporo problemów z interpretacją jej zapisów, a Ministerswto Inwestycji i Rozwoju, które jest autorem tej ustawy, już trzykrotnie opracowywało jej nowelizację. Ostatnia – tj. ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, została uchwalona 13 czerwca tego roku i właśnie została podpisana przez Prezydenta.

Książka, której jestem współautorką nosi tytuł „Przekształcenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – pytania i odpowiedzi” i jest już w fazie składu. To takie kompendium najważniejszych wątpliwości i odpowiedzi na nie – zebrane w jednym miejscu. Mam nadzieję, że będą po nią sięgali nie tylko urzędnicy, ale też deweloperzy i ich prawnicy, tym bardziej, że uwzględniliśmy w niej także problemy, jakie pojawiają się w związku z uchwaleniem kolejnej zmiany do tej ustawy.

Powiem szczerze, że już nie mogę się doczekać, kiedy pojawi się w księgarniach:) A skoro książka została już napisana, będę mogła znowu wrócić do pisania dla Was. Kolejne wpisy – już niebawem! Zapraszam!

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl