dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Zamek Topacz

Historia jednej rozmowy…

– Pani Mecenas, słyszałem, że według nowej ustawy deweloperskiej jak będziemy sprzedawać mieszkania wraz z miejscami postojowymi w lokalu garażowym, to odnośnie tego miejsca będziemy musieli także zawierać umowę deweloperską i stosować wszystkie wymagania, tak jak w przypadku lokalu mieszkalnego. Czy to prawda?

Panie Prezesie – zaczęłamteoretycznie odpowiedź na to pytanie jest prosta i wynika z treści samej ustawy, a konkretnie z jej art. 2 ust. 2.

– W świetle tego przepisu, wszelkie obowiązki spoczywające na deweloperach w stosunku do nabywców znajdą zastosowanie również do umów mających za przedmiot lokal użytkowy (będący odrębną nieruchomością lokalową i nie służący działalności gospodarczej), o ile umowy te są zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Wszystko wydaje się więc jasne i precyzyjne – stwierdziłam.

Gdy Pana Klient decyduje się na zakup mieszkania wraz z miejscem postojowym w wyodrębnionym lokalu garażowym, to zawieramy z nim umowę deweloperską obejmującą obydwa przedmioty jego zainteresowania – tłumaczyłam dalej.

– Wszystkie obowiązki informacyjne odnoszą się do lokalu i garażu, podobnie jak ochrona  z rachunku powierniczego. Czyli wszyscy się cieszą: i Pan i Pana Klient.

Myślałam, że ta odpowiedź usatysfakcjonuje Pan Prezesa, ale nic z tego. Najwyraźniej mój rozmówca – który z natury jest bardzo dociekliwy – miał już ten temat „rozpracowany”.

Odnośnie nowej ustawy deweloperskiej przeczytał już sporo i wymienił się poglądami na jej temat ze swoimi kolegami deweloperami podczas ostatniej konferencji dla deweloperów.

No dobrze Pani Mecenas, ale wyobraźmy sobie taką oto sytuację.

– Buduję osiedle kilku budynków wielorodzinnych, w których wyodrębnione zostaną lokale garażowe z miejscami postojowymi. Wcześniej jednak podejmuję decyzję, że każdy z tych budynków będzie odrębnym zadaniem inwestycyjnym. W pierwszym budynku zostaje mi kilka niesprzedanych miejsc postojowych, a w drugim wszystkie już się sprzedały. W związku z tym proponuję klientom zakup miejsc postojowych znajdujących się w pierwszym budynku. I oni decydują sią na zakup mieszkania z drugim budynku, ale równocześnie chcą też kupić miejsce postojowe znajdujące się w tym pierwszym budynku.

– To co wtedy? Czy zakup udziału w tym lokalu garażowym też będzie podlegał nowej ustawie deweloperskiej?

Pytanie było z natury tych podchwytliwych, ale ja bardzo dokładnie przeczytałam ustawę i byłam do tej rozmowy bardzo dobrze przygotowana. Zresztą, nie wyobrażam sobie przychodzić na spotkanie nieprzygotowana, zwłaszcza gdy klient uprzedza, o czym będzie chciał rozmawiać.

Wydaje się, że nie – Panie Prezesie – odpowiedziałam.

– Jeśli Pana klient będzie chciał kupić udział w tym lokalu, to jego sprzedaż nie będzie podlegała nowej ustawie deweloperskiej, ponieważ w takim przypadku brak będzie tak zwanej tożsamości zadań inwestycyjnych. Po prostu będziemy mieć wtedy dwa przedmioty sprzedaży, „pochodzące” z różnych zadań inwestycyjnych.

Pani Mecenas, a co będzie w takim przypadku: klient decyduje się na zawarcie ze mną umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego. Po kilku tygodniach zgłasza się do mnie z zamiarem „dokupienia” miejsca postojowego, które będzie realizowane przeze mnie w ramach tego samego zadania inwestycyjnego. Czy na to miejsce postojowe też muszę mieć umowę deweloperską, czy nie?

Nie wydaje mi się – odpowiedziałam – w tym przypadku zakup udziału w lokalu garażowym też nie powinien podlegać przepisom nowej ustawy deweloperskiej, ale nie z powodu braku tożsamości zadań, lecz z powodu braku tożsamości czasowej obu zawieranych umów dotyczących lokalu i miejsca postojowego. Tak przynajmniej wynika z literalnego brzmienia ustawy.

Rozumiem odparł Pan Prezes.

Ta rozmowa miała oczywiście swój ciąg dalszy bowiem rozmawialiśmy również na temat innych zagadnień dotyczących nowej ustawy. Chciałabym jednak abyśmy dziś zatrzymali się dłużej na kwestii, która została przez nas poruszona właśnie na jej początku.

INTENCJE USTAWODAWCY

W pierwszej z omówionych sytuacji ustawodawca konsekwentnie oddziela od siebie zadania inwestycyjne (i przedsięwzięcia deweloperskie), nawet kosztem zakresu ochrony gwarantowanej nabywcom. Innymi słowy, nabycie przez klienta miejsca postojowego, nie podlega wówczas takiej ochronie jak nabycie lokalu.

W drugiej sytuacji –  trudno jednak zrozumieć intencje ustawodawcy. Czy na pewno w tym przypadku możemy kierować się tylko literalnym brzmieniem przepisu? Czy faktycznie jego zamiarem było stworzenie nabywcom tak iluzorycznej ochrony?

CO WYNIKA Z UZASADNIENIA DO PROJEKTU USTAWY

W uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej znajdziemy, jak się wydaje, dowód na to, że najwyraźniej właśnie taki był cel. Wskazano w nim bowiem, że w przepisie art. 2 ust. 2 chodzi jedynie o sytuacje, gdy umowy dotyczące lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego (miejsca postojowego) są zawierane równocześnie, a dokładnie rzecz ujmując „łącznie, równocześnie” czyli gdy mamy „jedność stron, czasu i miejsca zawarcia umowy”.

Dodano też, że ma to na celu wyeliminowanie dotychczasowej praktyki zawierania dwóch umów.

Doskonale jednak wiemy, że najczęściej te dwie umowy obejmował jeden akt notarialny, a taka konstrukcja wcale nie sprawiała stronom problemów.

CO OZNACZA SŁOWO „WRAZ”

W zasadzie moglibyśmy więc zakończyć w tym miejscu, uznając, że właściwie w temacie sprzedaży miejsc postojowych niewiele się zmieni.

Moglibyśmy, gdyby nie wyjaśnienia zawarte w dalszej części uzasadnienia do projektu ustawy. Wskazano w nim, że celem nowej regulacji jest również ochrona środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców tytułem ceny za garaż lub miejsce postojowe na równi z ceną za lokal mieszkalny.

Skoro tak, to dlaczego zatem w ustawie użyto słowa „wraz”, które przecież wcale nie oznacza „równocześnie”. Moim zdaniem bliżej mu do słowa „wspólnie”. Słowo „wraz” kładzie nacisk raczej na wymóg powiązania między umowami, niż na czas ich zawarcia. Jak zatem rozumieć ten przepis w kontekście celu w postaci ochrony środków wpłacanych przez nabywcę deweloperowi – jaki postawili sobie autorzy projektu ustawy? 

PYTANIA I ODPOWIEDZI

Czy jeśli zatem dojdzie do podpisania odrębnych umów dla lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w odstępie godziny, to Klient będzie chroniony, tak jak sobie życzył ustawodawca? Innymi słowy, czy do jego nabycia będzie miała zastosowanie nowa ustawa deweloperska?

A co, jeśli będzie je dzielił dzień, tydzień, czy tak – jak wskazał mój rozmówca –  kilka tygodni?

Czytając przepis „dosłownie” (literalnie), należałoby stwierdzić, że w takim przypadku nowa ustawa nie będzie miała zastosowania.  Jednak ja mam wątpliwości.

Póki co jest za wcześnie, aby cokolwiek definitywnie przesądzać.

Na pewno jeśli będziecie w przyszłości podejmować decyzję o sposobie prowadzenia sprzedaży miejsc postojowych musicie mieć w pamięci, że wszystkie zmiany wprowadzane nową ustawą deweloperską stoją pod szyldem „ochrony nabywcy”, więc w przypadkach spornych, interpretacja przepisów będzie prowadzona przez pryzmat zapewnienia nabywcy należytej ochrony.

A co ostatecznie poradziłam Panu Prezesowi w temacie sprzedaży miejsc postojowych? Jeśli chcesz wiedzieć lub masz wątpliwości jak postępować w takich przypadkach, by nie mieć problemów z UOKiK – zapraszam, do kontaktu 🙂

Zamek w Reszlu

Lato w pełni, aż chciałoby się usiąść na naszym kancelaryjnym tarasie z filiżanką dobrej kawy – ba! nawet bardzo dobrej, bo podobno serwujemy naszym Klientom bardzo dobrą kawę 🙂 –  i oddać się błogiemu relaksowi.

Nic z tego… 🙁

Obiecałam, że będę tu częściej „bywać”, więc słowa dotrzymuję. 🙂

Dziś wracamy do kwestii, która jest dla wszystkich deweloperów niezwykle istotna, czyli procedury odbiorowej i związanej z nią nowości jakie przewidziane są w nowej ustawie deweloperskiej.

Zacznijmy od szczegółów dotyczących protokołu odbioru, o którym już wspominałam poprzednio. To właśnie w tym dokumencie nabywca musi wskazać, czy i które wady lokalu/domu jednorodzinnego uważa za istotne oraz czy z powodu ich wystąpienia odmawia dokonania odbioru przedmiotu umowy. Gdy takie oświadczenie złoży, deweloper ma obowiązek oświadczyć czy tę wadę uznaje, czy nie.

WADY ISTOTNE – nowe uprawnienia nabywcy

Po pierwsze, nabywca ma prawo odmówić dokonania odbioru. Uprawnienie to przysługuje mu w przypadku, gdy stwierdzi wystąpienie wady istotnej lokalu /domu, a deweloper jej nie uzna.

Pamiętaj!

Oświadczenie o nieuznaniu wady zgłoszonej przez Klienta oraz przyczynach tej decyzji, możesz złożyć do protokołu odbioru, a jeśli potrzebujesz czasu na podjęcie decyzji, musisz je przekazać Klientowi w terminie 14 od, w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej, zastosowanie ma opisana przeze mnie kilka dni temu procedura, którą rozpoczyna 30-dniowy termin na usunięcie uznanych wad.

Ważne jednak, że w razie odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Do powtórnego odbioru stosuje się wszystkie omówione wyżej  zasady: tak jak za pierwszym razem, odbiór musi odbyć się w obecności nabywcy, sporządzamy z niego kolejny protokół, który zawiera odpowiednie oświadczenia stron dotyczące wad i  pamiętamy  o przestrzeganiu terminów – do uznania wady oraz jej usunięcia.

Po drugie, przy ponownym odbiorze nabywca może po raz kolejny odmówić dokonania odbioru ze względu na wadę istotną. Wymaga to jednak przedstawienia przez niego opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca musi zwrócić się o jej wydanie w terminie miesiąca od dnia złożenia do protokołu oświadczenia o odmowie odbioru.

Zatem – najpierw następuje odmowa – a potem wspólnie z nabywcą czekamy na opinię.

Ustawa nie przewiduje żadnych możliwości kwestionowania ani samej opinii, ani wyboru nabywcy co do osoby rzeczoznawcy. Nie stanowi także co się dzieje, gdy nabywca przekroczy miesięczny termin. Brak jest także możliwości przedstawienia „kontropinii” i na tej podstawie kwestionowania opinii wykonanej na zlecenie nabywcy. To niewątpliwie spory problem dla dewelopera.

Pytanie więc, czy nie mogłaby tego regulować umowa deweloperska, skoro nie uregulował tego ustawodawca. 

SKUTKI OPINII RZECZOZNAWCY

W przypadku potwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii, że lokal/dom ma wadę istotną, nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli natomiast rzeczoznawca stwierdzi, że wada jest nieistotna – uprawnienie do odstąpienia nie przysługuje i wówczas stosujemy „zwykłą” procedurę usuwania wad.

A CO Z KOSZTAMI OPINII?

Tu ustawodawca jednoznacznie wskazał: jeśli rzeczoznawca stwierdzi wady istotne, koszty sporządzenia opinii obciążają w całości dewelopera, jeśli zaś wady istotne nie zostaną potwierdzone – koszty ponosi nabywca.

Czy wykorzystanie wcześniejszej procedury oznacza, że po dniu skutecznego odbioru nabywca nie będzie mógł zgłosić wady? Przeciwnie! Uprawnienie do zgłaszania wad – tym razem osobnym oświadczeniem dalej przysługuje!

Na koniec bardzo istotna kwestia.

Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Tym samym brak jest możliwości ich modyfikowania – nawet za zgodą nabywcy – szkoda więc czasu i energii na ich wprowadzanie, zwłaszcza gdyby miały dotyczyć odbioru lokalu lub domu.😊

Na szczęście na dostosowanie się do nowych zasad – w przypadku przedsięwzięć już rozpoczętych – macie wciąż trochę czasu.

Tym, którzy nie czytali mojego wpisu „Nowa ustawa deweloperska – od kiedy trzeba będzie ją stosować? przypominam, że nowych przepisów nie stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, co do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto przynajmniej jedną umowę deweloperską – aż przez dwa lata od dnia wejścia w życie ustawy – czyli do 1 lipca 2024 r.

W tym okresie zawieranie umów przeniesienia własności, odstępowanie od umowy deweloperskiej oraz procedura odbioru lokalu i zgłaszania wad pozostają według zasad „starej” uchwały deweloperskiej.

A wracając do kawy i relaksu… Pamiętacie, jak kiedyś wspominałam, że lubię rysować? 

No to narysowałam …………. 😉

Taki oto „wykresik” o procedurze odbioru w przypadku odmowy przez klienta odbioru lokalu/domu z powodu wad istotnych. Może Wam się przyda.

.

 

 

 

Pałac w Korbielowicach

O nowej ustawie deweloperskiej wiele się mówi w środowisku deweloperów i ich prawników i to niestety niekoniecznie dobrze. Zanim jeszcze została uchwalona, deweloperzy zwracali szczególnie uwagę na jeden z jej najbardziej niekorzystnych zapisów, dotyczący odbioru lokali, wskazując jak wiele „złego” ten nieprzemyślany zapis może spowodować.

Niestety – bez efektu.

Niektórzy z Was liczyli być może jeszcze po cichu, że termin wejścia w życie ustawy zostanie przesunięty, bowiem do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy w tym zakresie. Ja też na to liczyłam.

Niestety –  tu też nic nie udało się wskórać.

Dziś mamy 1 lipca 2022 roku (jeszcze 1 lipca, bo kiedy to piszę, jest już prawie 23.00 🙂 ) i to właśnie dziś weszły w życie te niekorzystne dla deweloperów regulacje.

Przed nami wiele zmian, z którymi trzeba się będzie zmierzyć i pewnie sporo wody upłynie w Wiśle zanim doczekamy się stanowiska sądów w zakresie interpretacji i stosowania w praktyce najbardziej kontrowersyjnych przepisów, w tym właśnie dotyczących odbioru lokali.

Jak już wspominałam w ubiegłym roku, gdy informowałam Was o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej, ustawa ta przewiduje szczegółowy tryb odbioru lokali, wprowadza prawo nabywcy do odmowy jego odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej oraz umożliwia powierzenie wykonawstwa zastępczego na koszt dewelopera. 

Ale po kolei!

TERMIN I SPOSÓB DOKONANIA ODBIORU

Zgodnie z art. 41 ustawy, który reguluje procedurę odbioru,  zawarcie umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, musi być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ma to zabezpieczać nabywcę przed oczekiwaniem na wydanie przez dewelopera lokalu, mimo przeniesienia na niego praw i obowiązków właściciela (w tym –  co istotne – kosztów mediów, utrzymania porządku etc!) oraz umożliwić mu wcześniejsze wykonanie prac aranżacyjnych.

Odbiór będzie mógł nastąpić po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

O terminie odbioru, trzeba będzie oczywiście poinformować nabywcę. I tu natrafiamy na pierwszą pułapkę, bo nawet w przypadku wielokrotnego niestawiennictwa nabywcy w umówionych terminach nie będzie można dokonać go jednostronnie.

Nowe przepisy stanowią wprost – odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy. Pozostanie zatem czekać,  aż nabywca znajdzie dla nas czas……..

ZGŁASZANIE WAD DO PROTOKOŁU

Tak jak dotychczas, odbiór musi być potwierdzony protokołem, który powinien zawierać oświadczenie nabywcy o odmowie dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej, a także oświadczenie dewelopera – odpowiednio o uznaniu wady istotnej albo odmowie jej uznania. 

Zmianie nie ulega termin, w którym deweloper jest obowiązany do udzielenia nabywcy informacji o uznaniu wad nieistotnych lub o odmowie ich uznania. Tak jak dotychczas będzie to 14 dni.

Ważna kwestia: w przypadku, gdy nabywca odmówi odbioru, należy w protokole podać jego przyczynę.

NAJWAŻNIEJSZE SĄ TERMINY!

Pamiętajcie, że niezachowanie 14-dniowego terminu będzie miało poważne konsekwencje. Jeśli nie poinformujecie nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jego przyczynach w tym terminie, wówczas uważa się, że deweloper uznał wady. Konsekwencje tego domniemania mogą być opłakane…

W przypadku uznania wad, niezmieniony pozostał także 30-dniowy termin na ich usunięcie – liczony od dnia podpisania protokołu. Jeśli w tym czasie nie da się usunąć zgłoszonych usterek, konieczne będzie wskazanie nabywcy innego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Uwaga! Takie uprawnienie przysługuje wyłącznie w przypadku, gdy przy usuwaniu wad zachowacie należytą staranność. I co istotne – wyznaczony termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Kiedy taki termin będzie można uznać za dogodny lub niedogodny dla nabywcy – to jedna wielka niewiadoma.

GDY NIE USUNIESZ WADY…

Jeśli nie usuniesz wad w terminie, tym ponownie wskazanym nabywcy, albo wcale takiego terminu nie wyznaczysz, nabywca  będzie mógł sam wskazać Ci nowy termin na dokonanie napraw i usunięcie wad. I nieważne, że nie ma on wiedzy ani o czasie trwania prac naprawczych w konkretnym przypadku, ani o dostępności wykonawców, czy materiałów.

Termin ten jest wiążący i kropka, a jego bezskuteczny upływ skutkuje tym, że nabywca będzie mógł zlecić usunięcie wad na Wasz koszt – czyli zastosować tak owiane złą sławą wykonawstwo zastępcze.

Jest to niewątpliwie nowość, bowiem takiego uprawnienia nie przewiduje nawet kodeks cywilny w zakresie roszczeń z tytułu rękojmi – a w ustawie deweloperskiej jednak ustawodawca zrobił wyraźny ukłon w stronę nabywców. I trzeba będzie sobie z tym poradzić.

Takich ukłonów w stronę kupujących odnośnie procedury odbioru, w nowej ustawie deweloperskiej jest dużo więcej. Ale o tym już niedługo w kolejnym wpisie na blogu dotyczącym tej procedury. Tym razem będzie mowa  o szczegółach odbioru w przypadku wad istotnych lokalu lub domu.

Obiecuję, że nie będziecie musieli czekać na niego kolejnych kilka miesięcy :). Wracam tutaj już na dobre, a motywacją do tego byliście nie tylko Wy – moi Czytelnicy, ale także nasz niesamowity kancelaryjny zespół młodych ludzi, pełnych zapału do pracy i wspaniałych pomysłów. Dziękuję Im za to!!

Zamek Niedzica

Jeszcze do niedawna na to pytanie zapewne większość odpowiedziałaby – tak!

W końcu, mamy art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, który stanowi, że budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a skoro tak, to koszty z tym związane powinni ponieść inwestorzy.

Wiele miast nagminnie korzysta z tego przepisu i de facto uzależnia wydanie pozwolenia na budowę inwestycji deweloperskiej od podpisania przez dewelopera umowy, na mocy której zobowiązuje się on do wybudowania lub przebudowy drogi publicznej we wskazanym zakresie. Takie sytuacje mają miejsce także wtedy, gdy budowę drogi przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc także wtedy, gdy gmina – uchwalając plan miejscowy – przyjęła na siebie zobowiązanie, że w przyszłości wybuduje w danym miejscu drogę.

Deweloperzy z dużych miast, zwłaszcza z takich jak Kraków,  doskonale też wiedzą, jakie problemy rodzi ustalenie zakresu budowy lub przebudowy drogi i jak trudno jest w sposób wiążący ustalić już na etapie zakupu nieruchomości, że zakres tej inwestycji nie zmieni się, kiedy będą realizowali przedsięwzięcie deweloperskiego. 

W kontekście tych wszystkich problemów chciałam Wam dziś zwrócić uwagę na niedawny wyrok Sądu Apelacyjnego  w Krakowie, który  w wyroku z dnia 8 listopada 2021 r., w sprawie wytoczonej przez jednego z krakowskich deweloperów przeciwko Gminie Kraków orzekł, że niedopuszczalne jest przerzucanie na inwestora inwestycji niedrogowej ciężaru kosztów budowy/ przebudowy drogi publicznej w zakresie wykraczającym poza to, co spowodowało konieczność zawarcia takiej umowy, czyli co jest wymagane w związku realizacją inwestycji niedrogowej. Wyrok ten był konsekwencją wyroku Sądu Najwyższego z lutego 2021 roku, który uwzględnił skargę kasacyjną dewelopera i przekazał sprawę sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpatrzenia.

W sprawie, w której orzekał sąd apelacyjny, jeden z krakowskich deweloperów wniósł przeciwko Gminie Kraków powództwo o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość kosztów poniesionych na budowę drogi publicznej. Droga ta została wybudowana w wykonaniu  umowy o zastępstwo inwestycyjne zawartej z gminą Kraków, a podstawą zawarcia  tej umowy był oczywiście art. 16 ustawy o drogach publicznych. W umowie tej inwestor zobowiązał się pokryć koszty budowy drogi proporcjonalnie do wzrostu natężenia ruchu, a gdyby z jakichkolwiek przyczyn do dnia złożenia przez niego wniosku o pozwolenie użytkowanie pierwszego z planowanych budynków wielorodzinnych nie doszło do zbudowania tej drogi przez gminę – zobowiązał się,  że zbuduje  tę drogę na własny koszt.

Gmina oczywiście drogi nie wybudowała, dlatego ostatecznie zrealizował ją  deweloper, a potem wystąpił o zwrot kosztów jej realizacji.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że zapis umowy nakładający na inwestora obowiązek pokrycia wszystkich kosztów budowy drogi jest nieważny. Uznał natomiast ważność zapisu, na podstawie którego inwestor miał pokryć koszty budowy drogi proporcjonalnie do wzrostu natężenia ruchu. Co istotne – wskazał przy tym, że nawet gdyby uznać nieważność  całej – zawartej przez inwestora i gminę – umowy, to domaganie się przez inwestora od gminy zwrotu całej kwoty, stanowiłoby nadużycie prawa.

Reasumując, z wyroku wynika, że zapis umowy nakładający na inwestora obowiązek pokrycia całości kosztów inwestycji drogowej, w sytuacji gdy droga była przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego – jest nieważny. Gmina jednak może nałożyć obowiązek pokrycia kosztów w takiej części, w jakiej wykonanie inwestycji drogowej jest konieczne dla realizacji inwestycji niedrogowej. Problematyczne wydaje się jednak ustalenie, jaki powinien  być to zakres. W sprawie, w której wyrokował sąd, w umowie przewidziano zapis odnoszący się do przewidywanego wzrostu natężenia ruchu. Pytanie tylko, czy biegły będzie w stanie ustalić te wartości, jeżeli droga będzie budowana od przysłowiowego „zera”. Być może wtedy należałoby ustalić, jaki procent natężenia ruchu będzie generowany przez zrealizowaną przez inwestora inwestycje niedrogową?

Czy wyrok ten otwiera Wam – deweloperzy drogę do żądania zwrotu kosztów budowy lub przebudowy drogi, które realizujecie na podstawie umów zawieranych w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych.

Oczywiście można to rozważać, ale trzeba pamiętać, że co do zasady sądy nie są związane wyrokami zapadłymi w konkretnej sprawie. Dopiero utrwalona linia orzecznicza zwiększa istotnie szanse na to, że wyrok w kolejnych podobnych sprawach będzie podobny.

Problemem niewątpliwie będzie też ustalenie, w jakiej wysokości można domagać się zwrotu kosztów – tu z pewnością konieczna będzie opinia biegłego. Jeżeli jednak będziecie skłonni ponieść ryzyko, to gra z pewnością warta jest świeczki, bowiem koszty budowy dróg obciążające inwestorów są wysokie.

Pytanie tylko, czy wyrok ten ostatecznie nie okaże się bronią obosieczną i czy w związku z tym nie spowoduje zmiany praktyki zarządów dróg na niekorzyść deweloperów. W przypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej zarządca może nie uzgodnić zmiany sposobu zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a w konsekwencji inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę, dopóki gmina nie wybuduje drogi. Gmina natomiast nie ma terminu na realizację drogi przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc nie będzie miała środków na pokrycie nawet częściowo kosztów budowy drogi, to w świetle wyroku sądu apelacyjnego, inwestor nie będzie mógł wziąć na siebie obowiązku sfinansowania w całości budowy drogi niezbędnej do zapewnienia obsługi komunikacyjnej planowanej przez niego inwestycji.

Zamek Czorsztyn

Dawno mnie tu nie było, to fakt. Dużo w tym czasie się działo w naszej kancelarii. Ciężko i intensywnie pracowaliśmy, wspierając naszych Klientów w poszukiwaniu gruntów pod nowe inwestycje. Zbadaliśmy w tym czasie kilkanaście nieruchomości, przygotowaliśmy wiele umów, na podstawie których nasi klienci nabyli własność nowych terenów i będą teraz mogli realizować swoje plany deweloperskie. Czasem to były bardzo skomplikowane umowy i operacje, bo jak zapewne  zauważyliście, coraz trudniej kupić „bezproblemową” działkę.  Ale od rozwiązywania problemów jesteśmy my, dlatego z naszym wsparciem Klientom łatwiej jest podejmować trudne, nie pozbawione ryzyka decyzje.

Tyle autoreklamy:)

Skoro już mowa o nowych inwestycjach, to pora wrócić do wątku nowej ustawy deweloperskiej, który w ostatnim czasie poruszałam na blogu. 

Jak już zapewne wiecie, ustawa ta stała się faktem i nie ma od niej odwrotu. Mogę jednak wszystkich uspokoić – jest jeszcze czas na przygotowanie się do tych nowych regulacji, ponieważ  ustawa wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od jej ogłoszenia w dzienniku ustaw, czyli będzie obowiązywać od 1 lipca 2022 roku. Wyjątek stanowią przepisy dotyczące utworzenia deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, określenia źródła pochodzenia środków tego funduszu oraz ich lokowania oraz zwrotnego finansowania Funduszu przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny oraz pokrywania ze środków Funduszu obsługi sprawowanej przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Te weszły w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy.

Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet jeśli ustawa już zacznie obowiązywać, to nie oznacza to, że automatycznie od dnia jej wejścia w życie, będziecie zobowiązani stosować jej przepisy.
Ustawodawca dał deweloperom czas na dostosowanie się do nowych wymogów i przygotowania się do nowych regulacji.

Kiedy zatem trzeba będzie stosować nową ustawę deweloperską?

Oto najważniejsze informacje w tym zakresie:

I. Wejście w życie ustawy w toku prowadzonych inwestycji
Jeśli przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1 lipca 2022 roku deweloper rozpocznie sprzedaż w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego i przed tym dniem zawrze co najmniej 1 umowę deweloperską, to przez okres 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy w odniesieniu do tych przedsięwzięć będą miały zastosowanie przepisy starej ustawy.

Jednak w tym zakresie zostały przewidziane pewne wyjątki.

Do takich przedsięwzięć będą miały zastosowanie niektóre przepisy nowej ustawy związane z wypowiedzeniem deweloperowi przez bank umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego i obowiązkiem zawarcia wówczas nowej umowy z innym bankiem, poinformowania o tym nabywcy, a także prawem nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku niezawarcia takiej umowy lub niepoinformowania go o zawarciu nowej umowy.

Jeśli jednak po upływie 2 lat od zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do przedsięwzięcia, którego sprzedaż nastąpiła przed wejściem w życie nowej ustawy nie zostanie przeniesiona własność, nadal do tych umów będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe z analogicznymi, jak powyżej wyjątkami, kiedy będą miały zastosowanie nowe przepisy ustawy.

Aby zatem uniknąć stosowania nowej ustawy, przed  dniem jej wejścia w życie, trzeba będzie rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską. Ważne przy tym jest to, że rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania klientom sprzedaży lokali/domów w ramach przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnej i gotowości do zawierania umów.

II. Wejście w życie ustawy w toku inwestycji podzielonej na zadania inwestycyjne
Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper przewidział podział na konkretne zadania (etapy) i ustalenia w tym zakresie zostały dokonane przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, to w przypadku, gdy rozpoczęcie sprzedaży dotyczącej danego zadania (etapu) nastąpi po dniu wejścia w życie nowej ustawy, to do tego zadania inwestycyjnego będą już miały zastosowanie przepisy nowej ustawy.

III. Wejście w życie ustawy, a inwestycje prowadzone bez rachunku powierniczego
W nowej ustawie przewidziano również rozwiązanie dla dewelopera, który w dniu wejścia w życie nowej ustawy nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. W takim przypadku deweloper będzie miał obowiązek zawarcia takiej umowy w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie nowej ustawy.

Warto więc już dziś pomyśleć, na jakim jesteście etapie z planami i realizacją inwestycji. Czy „wpadniecie” w reżim nowej ustawy deweloperskiej, czy też jeszcze na jakiś czas będziecie zwolnieni z jej stosowania.