Nowe zasady zmiany celu użytkowania wieczystego w przypadku inwestycji deweloperskich

Agnieszka Grabowska-Toś        27 października 2019        Komentarze (0)

Kiedy w wakacje uchwalona została ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła nowe zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, deweloperzy zacierali ręce z radości, że w końcu nie będą zmuszani do zapłaty wysokich opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Klienci naszej kancelarii, podobnie jak wszyscy inni deweloperzy z niecierpliwością wyczekiwali tej zmiany. Ja również pisałam na blogu, że zmniejszenie wysokich opłat z tego tytułu, to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów.  Cel nowych przepisów wydawał się jasny – zmniejszenie wysokości opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Tak też zresztą deklarowali autorzy projektu ustawy w jej uzasadnieniu.

Postanowiłam sprawdzić, jak po wejściu w życie ustawy, urzędnicy stosują jej nowe przepisy i czy rzeczywiście deweloperzy na tej nowej regulacji skorzystali.

Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta – mamy użytkowanie wieczyste, chcemy zmienić jego cel, więc składamy wniosek do Gminy lub Skarbu Państwa, żeby nam ten cel został zmieniony. Następnie czekamy 2 miesiące, po czym dostajemy informację o zgodzie na zmianę celu oraz o wysokości należnej z tego tytułu opłaty.  Tak jest jednak tylko na pierwszy rzut oka. I choć nowe przepisy miały ułatwić życie deweloperom, niewykluczone, że w rzeczywistości pozbawią ich możliwości  dokonania zmiany celu na cel mieszkaniowy, a konsekwencji pozbawią ich możliwości realizacji inwestycji deweloperskich na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Dlaczego?

Po pierwsze – przepis art. 73 2b- 2g ustawy o gospodarce nieruchomościami,  który  dotyczy zmiany celu użytkowania wieczystego, nie daje użytkownikowi wieczystemu roszczenia o zmianę celu użytkowania wieczystego. Oznacza to, że nawet jeśli złożymy wniosek, to właściciel nieruchomości (Gmina lub Skarb Państwa) wcale nie musi tego wniosku uwzględnić. Tu zresztą nic się nie zmieniło, bo przed zmianą przepisów również nie można było domagać się od właściciela zawarcia umowy o zmianie celu użytkowania wieczystego. Jednak przed zmianą przepisów dla takich miast jak Kraków czy Warszawa, zmiana celu stanowiła naprawdę niezły zastrzyk finansowy i dlatego deweloperzy w zasadzie nie mieli większych problemów ze zmianą celu. Wystarczyło po prostu zgodzić się na dyktowaną przez urzędników opłatę.

Po drugie – przepis  art. 73 ust. 2c ustawy mówi, że za zmianę celu użytkowania wieczystego można ustalić opłatę w wysokości nie wyższej niż dwukrotność dotychczasowej opłaty  rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ta zaś przez lata nie była aktualizowana i w wielu przypadkach nie odnosi się do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że jeśli zgodzi się na zmianę celu, to będzie mógł pobrać opłatę w takiej wysokości, w jakiej nakazuje ustawa. W praktyce może okazać się, że będą to po prostu grosze w porównaniu z rzeczywistą wartością nieruchomości.

Po trzecie – zmiana celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, przy tak niskiej (nierynkowej) opłacie  za dokonanie tej zmiany, pozbawi właściciela nieruchomości wpływów z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, gdyż po zrealizowaniu przez dewelopera inwestycji zgodnie ze zmienionym celem i oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania, prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności i opłaty będą uiszczane jedynie przez 20 lat. W związku z tym urzędnicy już  teraz zadają sobie  pytanie, jaki interes może mieć w takim przypadku Gmina/Skarb Państwa? Czy dokonanie w takich okolicznościach zmiany celu użytkowania wieczystego na pewno jest opłacalne z  punktu widzenia finansów publicznych? Czy wyrażenie zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy za zapłatą dwukrotności dotychczasowej (niezaktualizowanej) opłaty rocznej, nie będzie potraktowane jako działanie na szkodę finansów gminy/ Skarbu Państwa? Czy nie będzie uznane za naruszenie wynikającego z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku gospodarowania nieruchomościami zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki?

Po czwarte – niby użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do wniesienia sprawy do sądu, jeśli po upływie 2 miesięcy właściciel nie wyrazi zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego. Pytanie jednak, co użytkownik będzie mógł takim działaniem osiągnąć, skoro przepis nie mówi nic, o czym ma rozstrzygnąć sąd. Biorąc pod uwagę to, że użytkownik wieczysty nie ma roszczenia o zmianę celu, wyrok sądu nie może zastąpić oświadczenia właściciela o zmianie celu użytkowania wieczystego. Co zatem ma być przedmiotem orzeczenia sądu – to z przepisów w ogóle  nie wynika.

Niestety, wiele wskazuje na to, że urzędnicy będą podchodzili z dużą ostrożnością do zmiany  celu użytkowania wieczystego, zwłaszcza na cel mieszkaniowy i będą poważnie zastanawiać się, czy zmieniać cel użytkowania wieczystego. Już dziś docierają do mnie właśnie takie stwierdzenia. Niewykluczone, że będą woleli zostawić tę kwestię rozstrzygnięciu sadu i dlatego będą odmawiali zgody na zmianę celu, twierdząc na przykład, że Gmina/Skarb Państwa nie są taką zmianą zainteresowani.

Dlatego Wy również bądźcie ostrożni, jeśli teraz pojawi Wam się perspektywa zakupu działki oddanej w użytkowanie wieczyste. Zanim zdecydujecie się na nabycie takiej nieruchomości – sprawdźcie, czy w ogóle możliwe będzie jej wykorzystanie na cele mieszkaniowe. Nie jest bowiem tak, że zmiana przepisów otworzyła Wam bezproblemową drogę do inwestowania na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Tak się nam wszystkim tylko wydawało 🙁

Wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Czy deweloper powinien się go obawiać?

Agnieszka Grabowska-Toś        17 października 2019        2 komentarze

Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć tak, jak to zwykle robią prawnicy, czyli  ulubionym przez klientów stwierdzeniem: “to zależy”. 🙂  Wszystko zależy bowiem od tego, w jakim momencie realizacji inwestycji i w jakim momencie od daty doręczenia stronom pozwolenia na budowę – wniosek o wznowienie zostanie złożony.  Najlepiej wyjaśnić to na konkretnym przykładzie.

Deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę, a gdy stało się ono ostateczne, rozpoczął roboty budowlane. W trakcie budowy, właściciel sąsiedniej nieruchomości złożył wniosek o wznowienie postępowania twierdząc, że powinien był być stroną stroną postępowania zakończonego decyzją o pozwoleniu na budowę.

Starosta odmówił wznowienia postępowania uznając, że sąsiad nie miał interesu prawnego i nie powinien być stroną postępowania. Sąsiad odwołał się od decyzji Starosty do Wojewody, a ten uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, uznając, iż Starosta nie dość wnikliwie rozpoznał sprawę i że jego rozstrzygnięcie miało niewłaściwą formę prawną.

Od decyzji Wojewody z kolei odwołał się deweloper, a po wydaniu niekorzystnego dla niego wyroku przez wojewódzki sąd administracyjny, wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Niestety także i NSA uznał, że decyzja Wojewody była prawidłowa.

W międzyczasie, nasz deweloper zdążył spokojnie zrealizować inwestycję i  oddać ją do użytkowania. Postępowanie przed Wojewodą i sądami administracyjnymi trwało tak długo, że upłynęło ponad 5 lat od doręczenia deweloperowi pozwolenia na budowę. I wtedy właśnie sprawa wróciła do Starosty, który zgodnie z decyzją  Wojewody powinien  był ponownie rozpoznać wniosek sąsiada o wznowienie postępowania.

Czy jest się czym martwić? – zapytał wówczas deweloper. Czy istnieje w takim przypadku ryzyko uchylenia pozwolenia na budowę? 

W tej konkretnej sprawie – już nie – ponieważ upłynęło  5 lat od daty doręczenia deweloperowi decyzji, a zgodnie z  art. 146 §  1 Kodeksu postępowania administracyjnego w przypadku pominięcia strony w postępowaniu, nie można uchylić decyzji, jeśli od daty jej doręczenia upłynęło 5 lat.  Jednak w innym przypadku – skutki  wniosku o wznowienie postępowania mogłyby być znacznie poważniejsze, gdyż organ mógłby uchylić pozwolenie na budowę.

Jeśli więc dostajecie z urzędu informację, że w odniesieniu do wydanego pozwolenia na budowę dla planowanej przez Was inwestycji został złożony wniosek o wznowienie postępowania – don’t panic! 🙂 Idźcie do prawnika i zapytajcie go, jaka jest Wasza sytuacja i co możecie w tej sprawie zrobić. Może bowiem okazać się, że nie taki diabeł straszny, jak go malują.

Cel użytkowania wieczystego nie zablokuje wydania pozwolenia na budowę

Agnieszka Grabowska-Toś        14 października 2019        5 komentarzy

Czytam rozstrzygnięcia organów i czytam, i mam czasem wrażenie, że funkcjonuję w dwóch różnych rzeczywistościach – jednej kreowanej przez wyroki sądów, które określają kierunek wykładni przepisów prawnych, drugiej – kreowanej przez organy, które tej wykładni często w ogóle nie dostrzegają i orzekają po swojemu.

Nie wiem, co jest tego przyczyną. W sumie nie powinno mnie to specjalnie obchodzić, a jednak nie potrafię się od tego wszystkiego całkowicie zdystansować. A to dlatego, że sprawy moich klientów traktuję tak, jakby to były moje prywatne sprawy i jakby chodziło nie o pieniądze klienta, lecz o moje. I kiedy po raz kolejny wpada mi w ręce rozstrzygnięcie, które pokazuje, że urzędnik nie zadał sobie nawet odrobiny trudu, by dowiedzieć się, jak na dany problem patrzą sądy, albo też po prostu zupełnie zignorował poglądy sądów, to mówiąc szczerze – krew mnie zalewa.

Obrońcy urzędników i pewnie sami urzędnicy, który czytają mojego bloga zaraz powiedzą: no dobrze, ale przecież nie mamy systemu common law, a każda sprawa jest inna.

To prawda.

Jak jednak w takim razie mam wytłumaczyć klientowi, że pomimo ugruntowanej linii orzeczniczej, która przecież powinna nam wszystkim dawać choć minimalną pewność prawa, organ całkowicie ją zignorował i postawił przed inwestorem warunek, którego w świetle prawa i tejże właśnie linii orzeczniczej nie powinien był stawiać? I nie chodzi tylko o to, że jak sprawa znajdzie się w sądzie, to ją zapewne wygramy, ale o to, że przez takie działania organu klient traci czas i pieniądze, bo zamiast od razu otrzymać prawidłową decyzję, uzyska ją pewnie za rok, albo jeszcze później. Przyznam szczerze, że w takim przypadku jestem bezsilna i jedyne co mogę zrobić, to zachęcić klienta, by dochodził swojej racji w postępowaniu odwoławczym, czy przed sądem.

Jakiś czas temu właśnie taka niemoc ogarnęła mnie, gdy pomimo przedstawienia organowi w piśmie kilkunastu wyroków sądów, w tym wielu wyroków NSA, z których jasno wynikało, że wydając pozwolenie na budowę organ nie może badać zgodności celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, gdyż takie uprawnienie nie wynika z definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawartej w art. 4 pkt. 12 ustawy prawo budowlane, Prezydent i tak zażądał od mojego klienta zmiany projektu budowlanego w taki sposób, by inwestycja była zgodna z celem użytkowania wieczystego. Gdy klient nie zmienił projektu – otrzymał decyzję odmowną.

Dodam jeszcze, że kwestia zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego nie była wcale oczywista, bo w decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego wskazano jedynie, że użytkownik ma korzystać z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, a na dzień wydawania decyzji przeznaczenie to było określone w decyzji WZ. Mimo to, organ uznał, że po pierwsze mamy w tym przypadku niezgodność inwestycji z celem użytkowania wieczystego, a po drugie, że jest to powód do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, choć wcześniej ten sam organ wydał dla tej inwestycji decyzję WZ.

Na szczęście dla deweloperów, takie sytuacje nie będą już miały miejsca. Zgodnie bowiem z dodanym do art. 32 prawa budowlanego ustępu 4b “jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.”  Przepis usankcjonował więc to, co było wiadome od dawna, a czego urzędnicy – zwłaszcza krakowscy – nie chcieli respektować.

Pamiętajcie jednak, że uzyskanie decyzji WZ i pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy faktycznie istnieje niezgodność inwestycji z celem użytkowania wieczystego wcale nie oznacza, że inwestor jest zwolniony z dokonania zmiany tego celu. Uzyskanie tych decyzji, zwłaszcza zaś pozwolenia na budowę, takiej niezgodności w żaden sposób nie sanuje.

Bardzo lubię niespodzianki 🙂 Kiedy wróciłam z urlopu, taka oto właśnie niespodzianka czekała na mnie na moim kancelaryjnym biurku: 3 egzemplarze autorskie mojej nowej książki pt. Przekształcenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – pytania i odpowiedzi”, o której wspominałam ostatnio.

Cieszę się ogromnie, że pomimo wielu obowiązków i tych służbowych i tych prywatnych udało mi się znaleźć czas na jej napisanie. I muszę przyznać, że jestem z siebie naprawdę dumna, tym bardziej, że to już kolejna pozycja, której jestem współautorką 🙂

Dziękuję bardzo pomysłodawcy tego projektu – Piotrowi Wancke, który po raz kolejny namówił mnie do współpracy oraz naszej cierpliwej redaktorce Pani Renacie Maciejczak.

Książka już od kilku tygodni jest w księgarniach oraz na stronie Wydawnictwa C.H. Beck.  Dlatego parafrazując klasyka: koniec i bomba, kto nie czytał …….  ten powinien ją koniecznie kupić! 🙂

Serdecznie zapraszam!

Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego na nowych zasadach

Agnieszka Grabowska-Toś        04 sierpnia 2019        Komentarze (0)


Wakacje, urlop i jak co roku Mazury. I w końcu trochę ciszy, spokoju i czasu na nadrabianie zaległości w czytaniu, oglądaniu dobrych filmów i pisaniu dla Was. Tego mi było trzeba po tych tygodniach wytężonej pracy w kancelarii i nad kolejną książką.😀

Dziś kilka słów trochę w temacie książki, tj. o użytkowaniu wieczystym, bo właśnie w wakacje zostały uchwalone istotne dla deweloperów zmiany w tym zakresie.

Wielokrotnie pisałam na tym blogu o konieczności zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy na nieruchomości chcemy wybudować budynek, który jest sprzeczny z celem, na jaki ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz o konieczności zapłaty z tego tytułu opłat, których wysokość osiągała nieraz nawet kilka milionów złotych. Deweloperzy podejmowali wiele starań, które miały na celu wyeliminowanie tego obowiązku. Jednak pomimo unieważnienia aktów prawnych, będących podstawą pobierania opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, zarówno Kraków, jak i Warszawa nadal pobierały gigantyczne opłaty. Po wielu latach starań w końcu jednak udało się dopiąć swego.

Lada moment wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami i uregulowała zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, o co przez wiele lat zabiegali deweloperzy.

Powiem tak: ta zmiana to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów, zwłaszcza tych z Krakowa i z Warszawy. Z dniem wejścia w życie ustawy zniknie bowiem obowiązek zapłaty opłat w wysokości 25% wartości nieruchomości ustalonej dla nowego sposobu korzystania i zagospodarowania – w przypadku Krakowa i 12,5% tej wartości – w przypadku Warszawy. Zniknie też widmo grożących deweloperom postępowań o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, którymi miasta straszyły, jeśli deweloper nie zmieni celu i nie zapłaci opłaty. Niestety, niejednokrotnie miasta nadużywały tej instytucji i pod rygorem wystąpienia do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, zmuszały do zmiany celu nawet wtedy, gdy ten cel nie był określony lub nie był dość jasno skonkretyzowany. Mało który deweloper chciał w takim przypadku ryzykować wieloletni proces i wstrzymywać inwestycję na wiele lat.

Co się zatem zmieniło?

Oto w skrócie najważniejsze fakty, które każdy deweloper powinien znać:

1. Cel użytkowania wieczystego nadal trzeba będzie zmieniać, jeśli planowana inwestycja będzie z nim sprzeczna.

2. Można to będzie zrobić, jeśli nowy cel będzie zgodny z decyzją WZ, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, podjętą na podstawie specustawy mieszkaniowej lub z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.

3. Zmiana celu wymagać będzie złożenia wniosku, a organ będzie miał 2 miesiące na zajęcie stanowiska co do tego wniosku.

4. Jeżeli organ nie zgodzi się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawi stanowiska w terminie, użytkownik wieczysty będzie mógł wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

5. Jeśli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony będą mogły ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości, jednakże nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Innymi słowy, jeśli cel był przemysłowy i stawka 3%, a po zmianie celu na mieszkaniowy stawka będzie 1%, to opłata za zmianę celu będzie mogła wynosić  nie więcej niż 2-krotność dotychczasowej opłaty rocznej.