.

Na pewno nie raz zdarzyło się Wam, że w związku z realizacją inwestycji musieliście na pewien czas zająć pas drogowy. Każdy kto miał do czynienia z taką sytuacją wie, że w takim przypadku trzeba uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego. Ma ono formę decyzji i jest wydawane przez zarządcę drogi.

Niby prosta sprawa i nie powinna rodzić problemów, a okazuje się że deweloperzy często napotykają tu na schody w postaci – np. żądania przez zarządcę przedłożenia porozumienia/umowy, na podstawie której korzystający z pasa drogowego przejmie wszystkie obowiązki z tytułu rękojmi za wady i z tytułu gwarancji, ciążące na podmiocie (np. innym deweloperze), który kilka miesięcy wcześniej przebudował ten pas drogowy.

Zapytacie pewnie – czy to jest zgodne z prawem?

Otóż drodzy Państwo – moim zdaniem – nie jest.

Zasady wydawania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 roku ws w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego. Wyraźnie wskazano w nim, jakie dokumenty muszą zostać dołączone do wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogowego. Żaden z zawartych w nim przepisów nie odnosi się do kwestii przejęcia obowiązków z gwarancji czy rękojmi.

Na brak takiego obowiązku wskazują także pośrednio  przepisy ustawy o drogach publicznych. Wynika z nich jedynie, że zarządca drogi określa w decyzji warunki zajęcia pasa drogowego oraz warunki jego przywrócenia do stanu poprzedniego, a także że zajmujący pas drogowy jest obowiązany zapewnić bezpieczne warunki ruchu i przywrócić pas do poprzedniego stanu użyteczności w określonym terminie. Tak więc to decyzja ma wskazywać warunki przywrócenia pasa drogowego do stanu poprzedniego, a nie ma niejako legalizować wymagane przez zarządcę wcześniejsze uzgodnienia dewelopera z wykonawcą pasa drogowego  ws przejęcia gwarancji.

Zwykle też oczekiwane przez zarządcę przejęcie gwarancji wiąże się z dłuższym okresem odpowiedzialności za wady powstałe w związku z zajęciem pasa drogowego. Tymczasem przepis wspomnianego przeze mnie rozporządzenia (§ 3 ust. 3 ) wyraźnie wskazuje, że w warunkach przywrócenia pasa drogowego, określa się zasady usuwania usterek i wad technicznych, powstałych w ciągu 24 miesięcy od daty odbioru pasa drogowego.

Tak więc jeśli oczekuje się od was że zobowiążecie się usuwać wady przez okres dłuższy niż 24 m-ce, to także i to oczekiwanie jest pozbawione podstaw prawnych.

Zanim jednak wytoczycie  przeciwko zarządcy wszystkie działa, pamiętajcie, że:

1. Decyzja o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego, jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ może, ale nie musi zezwolić na zajęcie pasa drogowego. Jeśli jednak wydaje decyzję odmowną, to musi ją uzasadnić, ponieważ uznaniowość, nie oznacza dowolności.

2. Zawsze jest ryzyko, że z powodu nieprzedłożenia gwarancji, czy jakiegokolwiek innego dokumentu, który nie jest przewidziany w ustawie i rozporządzeniu organ pozostawi Wasz wniosek bez rozpoznania, a Wam pozostanie toczyć boje w sądzie, że było to niezgodne z prawem.

3. Jeśli wejdziecie na drogę sporu, musicie liczyć się, że szybko zezwolenia nie dostaniecie, a przecież zazwyczaj to właśnie czas ma dla Was największe znaczenie.

4. Korzystając z pasa drogowego bez zezwolenia musicie liczyć się z nałożeniem na Was wysokich sankcji. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, za zajęcie pasa drogowego: bez zezwolenia zarządcy drogi lub  z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu zarządcy drogi lub o powierzchni większej niż określona w zezwoleniu zarządcy drogi – zarządca drogi może Wam wymierzyć karę pieniężną w wysokości 10-krotności opłaty, jaka byłaby należna za zajęcie pasa.

Nie mówię, że macie godzić się na łamanie przez zarządców prawa i wykorzystywanie przez nich Waszej przymusowej sytuacji. Ale zanim podejmiecie decyzję – dobrze skalkulujcie, co Wam się bardziej opłaca – czy iść na tak zwane zwarcie, czy machnąć ręką i dać zarządcy to, czego żąda.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zamek w Łańcucie

Ostatnio u naszych klientów dużo dzieje. Powiem szczerze, jest bardzo nerwowo, bo czas goni. Do końca roku pozostało niewiele czasu i ci, którzy właśnie procedują pozwolenie na budowę – z niecierpliwością czekają na wydanie decyzji i zastanawiają się, czy zdążą do 31 grudnia, czy nie.

Skąd te nerwy? Dlaczego tak im zależy na jak najszybszym uzyskaniu pozwolenia na budowę?

Być może niektórzy z Was już słyszeli (ostatnio mówiło się o tym w mediach), że od 1 stycznia przyszłego roku wchodzi w życie nowy wskaźnik EP związany z energią odnawialną budynków. Jest to związane ze zmianą przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczących charakterystyki energetycznej budynków. Jak wyjaśniają specjaliści, wskaźnik EP oznacza wielkość rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną niezbędną do zaspokajania potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Problem w tym, że dla zmiany regulacji związanych ze wskaźnikami EP nie przewidziano w tym rozporządzeniu żadnych przepisów przejściowych.

Co to zatem oznacza dla projektów budowlanych złożonych np. w ostatnich dniach?

Jeśli do końca roku nie zostanie wydane pozwolenie na budowę, deweloper będzie musiał zmienić projekt i ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę. Brak przepisów przejściowych skutkuje bowiem tym, że przy wydawaniu decyzji, organ ma obowiązek stosowania przepisów, które obowiązują w dacie jej wydania. Jeśli postępowanie się przeciągnie i organ do końca roku nie wyda pozwolenia na budowę, będzie musiał ocenić zgodność projektu z nowymi wskaźnikami obowiązującymi od 1 stycznia i w konwekcji odmówi zatwierdzenia projektu.

To niestety jednak nie wszystko. Jeśli nawet organ zdąży wydać pozwolenie na budowę przed końcem roku, ale jedna ze stron wniesie od niego odwołanie, które nie zostanie rozpoznane przed końcem roku, wówczas organ odwoławczy będzie musiał uchylić wydane pozwolenie na budowę i odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego. Organ II instancji jest bowiem również związany stanem prawnym obowiązującym w dacie wydania przez niego decyzji.

Taki tryb postępowania już zapowiedzieli krakowscy urzędnicy i moim zdaniem, niestety mają rację. Dochodzą mnie jednak słuchy, że w różnych miejscowościach urzędnicy różnie podchodzą do tego tematu.

Związki i Stowarzyszenia zrzeszające deweloperów, Izby Architektów i inne podmioty, wystąpiły do Ministerstwa w tej sprawie. Narazie wiemy tylko, że Ministerstwo problem analizuje, a czy podejmie jakieś działania przed końcem roku – trudno powiedzieć.

Póki co więc deweloperów czeka walka z czasem. Przegrana oznaczać będzie dodatkowe koszty realizacji inwestycji związane ze zmianą projektu i znaczne koszty związane z samą budową i zastosowaniem nowych materiałów pozwalających spełnić wyższe normy wskaźnika EP.

Trzymajcie więc rękę na pulsie i trzymajcie kciuki. Może Ministerstwo zmieni zdanie i przed końcem roku wprowadzi zmiany, które rozwiążą ten problem. 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

W związku z nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie niespełna miesiąc temu, wielu z Was zapewne stanęło przed dylematem, jakie przepisy znajdą zastosowanie do projektów budowlanych, które zostały sporządzone według przepisów dotychczasowych.

Kto z Was nie zadał sobie pytania: czy jeśli złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowych przepisów, to musimy zmieniać projekt? Co z projektem, który został sporządzony według dotychczasowych przepisów, ale wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2020 roku? Czy trzeba będzie go zmieniać? Jakie przepisy znajdą wówczas zastosowanie – czy organ będzie stosował “stare” prawo budowlane” czy nowe.

Dodatkowe wątpliwości spowodowało wejście w życie nowego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Okazuje się bowiem, że nie zostały w nim przewidziane żadne przepisy przejściowe, a przepisy przejściowe zawarte w ustawie nowelizującej prawo budowlane, nie odnoszą się bezpośrednio do zmiany rozporządzenia i wpływu tej zmiany na już sporządzone na zlecenie deweloperów projekty budowlane.

Pytań jest mnóstwo.

Dlatego Główny Urząd Nadzoru Budowlanego i Ministerstwo Rozwoju  publicznie wypowiedziały się w tych sprawach.

Z wyjaśnień GUNB wynika, że:

“W okresie przejściowym (który wynosi 12 miesięcy od daty wejścia w życie zmienionych przepisów prawa budowlanego) inwestor ma wybór.  Może do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami:
1) nowymi (wprowadzonymi przez nowelizację);
2) dotychczasowymi (obowiązującymi przed wejściem w życie nowelizacji).

Powyższy wybór ma jednak swoje konsekwencje co do przebiegu całego procesu budowlanego, w tym co do przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę (rozpatrzenia zgłoszenia). Jeśli inwestor zdecyduje się na opracowanie projektu budowlanego zgodnie z nowymi przepisami, wówczas do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) inwestor będzie dołączał trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takimi projektami będzie oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) będzie się odbywał według nowych przepisów.

Jeśli zaś inwestor zdecyduje się na opracowanie projektu budowlanego zgodnego z dotychczasowymi przepisami, wówczas będzie zobowiązany dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takim projektem będzie oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) będzie się odbywał według dotychczasowych przepisów (co wynika z art. 27 nowelizacji). Tym samym do 19 września 2021 r. organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (wnieść sprzeciwu do zgłoszenia) tylko z tego względu, że inwestor dostarczył do organu projekt budowlany na dotychczasowych zasadach.”

Z kolei MIR na swojej stronie internetowej  odniósł się do kwestii zastosowania przepisów starego rozporządzenia do projektów budowlanych dołączonych do wniosku o pozwolenie na budowę w terminie 12 miesięcy od daty wejścia w życie nowego prawa budowlanego i stwierdził, że: 

Przepisy rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2018 r. poz. 1935), mogą być stosowane w terminie 12 miesięcy od 19 września 2020 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471). Podstawę prawną stanowi art. 26 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.”

Co tak naprawdę wynika z tych wyjaśnień?

Spójrzcie na schemat, który dla Was przygotowałam (oczywiście tradycyjnie wykorzystałam moje nie-umiejętności plastyczne;-) ) Możecie go pobrać tutaj: prawo budowlane 2020_przepisy przejsciowe. Jestem pewna, że rozwieje on Wasze wątpliwości dotyczące projektu budowlanego i przepisów, w oparciu o które należy go sporządzać oraz w oparciu o które organ będzie go zatwierdzał. 

Nowelizacja prawa budowlanego 2020 – przepisy przejściowe

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zamek Gryf (Dolny Śląsk)

Kilkanaście dni temu wspominałam Wam o planowanych przez Ministerstwo Finansów zmianach w zakresie opodatkowania spółek komandytowych, które są jedną z najczęściej występujących w praktyce form prawnych realizacji inwestycji deweloperskich. Obiecałam wówczas, że będę śledzić, co się w tej sprawie dzieje i jak tylko pojawi się projekt zawierający już konkretne rozwiązania – natychmiast Was o tym poinformuję.

I rzeczywiście – projekt nowelizacji wraz z jej uzasadnieniem już jest na stronach Rządowego Centrum Legislacji, tak więc można się już z nim zapoznać.  Ponieważ jednak w ostatnich dnia mogliśmy śledzić w mediach niekończąca się historię rozwiązywania i nawiązywania koalicji rządzącej i obserwować  kolejne zwroty akcji, trudno było stwierdzić, na ile realne będzie dalsze procedowanie tego projektu. Gdyby koalicja się rozpadła, prawdopodobnie  zapowiadane zmiany dotyczące spółek komandytowych nie zostałyby uchwalone. Teraz, gdy sytuacja polityczna wydaje się ustabilizowana, obawiam się, że rząd zrobi wszystko, by weszły one w życie od 1 stycznia 2021 roku.

Trzeba więc do tych zmian się przygotować. Żeby Wam to ułatwić, zebrałam w formie krótkiego e-booka najważniejsze informacje dotyczące planowanych zmian w zakresie opodatkowania spółek komandytowych oraz spółek jawnych, jakie znalazły się w projekcie.  Znajdziecie go tutaj: Opodatkowanie spółek komandytowych_założenia projektu. 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

zamek w Płakowicach (Dolny Śląsk)

Czy decyzja o warunkach zabudowy wydana dla osoby, która po jej wydaniu zmarła, może zostać przeniesiona na inny podmiot?

Z takim oto pytaniem zwrócił się do nas jeden z klientów naszej kancelarii. Sprawa dotyczyła niedużej inwestycji wielorodzinnej w atrakcyjnej części miasta, dla której wcześniej została już wydana decyzja WZ. Klient planował zrealizować tam ekskluzywne apartamenty. Kupił działkę, ale zanim doszło do przeniesienia na niego decyzji WZ okazało się, że sprzedający, na rzecz którego decyzja ta została wydana – zmarł.

I tu pojawiła się wątpliwość, czy w takiej sytuacji w ogóle możliwe będzie przeniesienie decyzji WZ, czy też trzeba będzie uzyskać nową?

Zgodnie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję WZ jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja ta została wydana, do jej przeniesienia na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Z przepisu tego wynika, że przeniesienie decyzji WZ zawsze wiąże się z koniecznością uzyskania zgody osoby, na rzecz której decyzja ta została wydana. Natomiast bez znaczenia jest to, czy osoba na rzecz której ma nastąpić przeniesienie decyzji wz posiada prawo do nieruchomości, czy nie.

Zatem nabycie własności nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przypadku naszego klienta, nie oznaczało, że automatycznie doszło do nabycia przez niego praw wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego na tę okoliczność nasz klient nie mógł się powołać.

Czy może więc rozwiązaniem w tej sprawie mogłoby być uzyskanie przez niego zgody spadkobierców zmarłego na przeniesienie decyzji WZ?

Spotkałam się z takim stanowiskiem w jednym z wyroków wojewódzkiego sądu administracyjnego.  Sąd  ten uznał, że w takim przypadku znajduje zastosowanie art. 30 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych, w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania, na miejsce dotychczasowej strony wstępują następcy prawni.

Moim zdaniem stanowisko to jest jednak błędne.

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że decyzja WZ tworzy dla inwestora prawo do urzędowej informacji o rodzaju i parametrach inwestycji, jaką można zrealizować na konkretnej nieruchomości. Prawo to ściśle wiąże się jednak osobą inwestora, a nie z nieruchomością. Nie ulega więc wątpliwości, że decyzja WZ nie ma charakteru rzeczowego, zwłaszcza że dla tego samego terenu można wydać kilka takich decyzji na rzecz różnych podmiotów, a na rzecz jednego wnioskodawcy można wydać kilka decyzji WZ dotyczących różnych inwestycji.

Poza tym, uprawnienia wynikające z decyzji WZ nie podlegają dziedziczeniu, ponieważ żaden przepis szczególny nie przewiduje, by prawa wynikające z tej decyzji wchodziły w skład spadku. A to oznacza, że spadkobiercy zmarłego nie mogą skutecznie wyrazić zgody – w miejsce zgody, jakiej powinien udzielić uprawniony zmarły.

I wreszcie – jeśli uprawniony od decyzji zmarł przed złożeniem wniosku o jej przeniesienie, to także z tego powodu przepis kodeksu nie może mieć zastosowania, gdyż dotyczy on sytuacji, gdy strona umiera w toku postępowania.

Dlatego uważam, że z chwilą śmierci podmiotu, na rzecz którego została wydana decyzja WZ, nie ma możliwości, by został spełniony podstawowy warunek, od którego zaistnienia uzależnione jest przeniesienie decyzji WZ. Tym warunkiem jest zgoda uprawnionego do przeniesienia decyzji na osobę trzecią.

Wracając do sprawy mojego klienta – niestety nie miałam dla niego dobrych wieści. Nawet jeśli spadkobiercy sprzedającego złożyliby oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie na niego decyzji WZ, to nie wywołałoby ono skutków prawnych (właśnie z powodów, które Wam wcześniej podałam) i organ nie mógłby wydać decyzji o jej przeniesieniu. Nie istnieje bowiem już podmiot, który taką zgodę mógłby skutecznie wyrazić. Nawet gdyby mój klient złożył wniosek o przeniesienie, to jak stwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 29.10.2015 i WSA w Warszawie, w wyroku z dniu 16.03.2018 roku, w takim przypadku postępowanie powinno zostać umorzone.

Mimo wszystko moja rada była jednak taka: skoro orzecznictwo nie jest spójne, to co mamy do stracenia? Spróbujmy i złóżmy wniosek. A nuż – organ uzna, że zgoda spadkobierców jest skuteczna:) I tak też zrobiliśmy. Teraz czekamy na decyzję organu….

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl