Od 13 lutego 2026 roku obowiązują nowe zasady ustalania w umowach deweloperskich oraz innych umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ceny sprzedawanych przez deweloperów lokali oraz ustalania powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby określenia tej ceny.
Jest to efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawy deweloperskiej), która wprowadziła do tej stawy art. 5a.
Od wielu lat zagadnienie prawidłowego ustalania powierzchni użytkowej sprzedawanego lokalu budziło wątpliwości.
Nie chodziło wyłącznie o techniczne szczegóły pomiarów, ale przede wszystkim o kwestie podstawowe – w jaki sposób ustalać powierzchnię użytkową lokalu na potrzeby ustalenia ceny w umowach deweloperskich, jakie elementy lokalu wliczać do powierzchni użytkowej oraz w jaki sposób ją określać przy zawieraniu umów przenoszących własność po wybudowaniu budynku.
Dlatego w umowach deweloperskich można było spotkać różne rodzaje powierzchni: powierzchnię użytkową, powierzchnię sprzedażową czy powierzchnię powykonawczą.
Celem wprowadzonej zmiany było uporządkowanie tych zasad.
Jednak stopień skomplikowania nowych przepisów oraz brak ich pełnej korelacji z prawem budowlanym rodzi szereg ryzyk, które deweloperzy muszą uwzględnić już teraz, zawierając nowe umowy deweloperskie, rezerwacyjne oraz inne umowy regulowane ustawą deweloperską.
Z tego wpisu dowiesz się:
- jak była ustalana powierzchnia użytkowa lokalu przed wejściem w życie nowego przepisu i jakie problemy rodziły dotychczasowe regulacje,
- co faktycznie zmienia nowy art. 5a ustawy deweloperskiej z punktu widzenia deweloperów,
- jakie wątpliwości rodzą nowe przepisy,
- jakie działania deweloper musi podjąć w związku z nowymi zasadami ustalania powierzchni użytkowej lokalu.
Zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu obowiązujące do 13 lutego 2026 r.
Do tej pory sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu nie był wprost regulowany w ustawie deweloperskiej.
Zgodnie jednak z art. 35 ust. 1 pkt 15 tej ustawy deweloper miał obowiązek wskazać w umowie deweloperskiej sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu.
