Czy w okresie epidemii koronawirusa decyzje WZ i pozwolenia na budowę nie staną się ostateczne?

Agnieszka Grabowska-Toś04 czerwca 2020Komentarze (0)

Planty KrakówPóki co, wygląda na to, że tak właśnie będzie.

Wszystko za sprawą obowiązującego od 18 kwietnia tego roku art. 97 i 98 Tarczy antykryzysowej 2.0, z których jasno wynika, że:
– po pierwsze  – w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz w okresie 14 dni od dnia odwołania tych stanów, operator pocztowy nie zwraca nadawcy przesyłki pocztowej, której w tym okresie nie mógł doręczyć adresatowi. Taką niedoręczoną przesyłkę, poczta będzie mogła zwrócić nadawcy dopiero po upływie 14 dni od dnia odwołania stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego;

– po drugie – nieodebranych pism podlegających doręczeniu za potwierdzeniem odbioru przez operatora pocztowego, których termin odbioru określony w zawiadomieniu o pozostawieniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru przypadał w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii, nie można uznać za doręczone w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz przed upływem 14 dni od dnia zniesienia tych stanów. Innymi słowy – w przypadku nieodebrania przesyłki przez adresata, powinna  ona oczekiwać  w placówce pocztowej na odbiór w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz w okresie 14 dni od dnia odwołania tych stanów i w tym czasie nie może zostać zwrócona do nadawcy. Adresat przesyłki może ją natomiast odebrać w całym okresie trwania tych stanów oraz w ciągu 14 dni po ich odwołaniu.

Jakie to ma znaczenie z punktu widzenia możliwości uzyskania przez deweloperów ostatecznego pozwolenia na budowę lub innej decyzji?

Moim  zdaniem – ogromne.

Dotychczas, tj. do dnia 18 kwietnia 2020 r. , kiedy to zaczął obowiązywać art. 98 Tarczy 2.0 w postępowaniu administracyjnym obowiązywała tak zwana fikcja doręczenia. Jeśli organ wysyłał stronom np. decyzję o pozwoleniu na budowę, to mógł uznać tę decyzję za doręczoną nawet w sytuacji, gdy faktycznie strona tej przesyłki nie odebrała. Warunkiem było jednak dwukrotne zaawizowanie jej adresatowi, co w praktyce oznaczało, że po upływie 14 dni od pierwszego awiza, przesyłkę uznawało się się z doręczoną.

Fikcja doręczenia decyzji ma zaś istotne znaczenie w postępowaniu administracyjnym, choćby dla kwestii ostateczności decyzji. Umożliwia bowiem uzyskanie przez nią przymiotu ostateczności także w przypadku, gdy którakolwiek ze stron nie odebrała przesyłki zawierającej decyzję. Aby uznać, że decyzja o pozwoleniu na budowę, czy decyzja WZ stała się ostateczna, wystarczyło ustalić, czy dla wszystkich stron upłynął termin do wniesienia odwołania i czy żadna ze stron w tym terminie tego odwołania nie wniosła. Upływ tego terminu liczono także wówczas, gdy strona nie odebrała przesyłki. Wtedy przyjmowano, że faktycznie doręczenie nastąpiło, po upływie 14 dni od pierwszego awiza i od tej daty liczono termin do wniesienia odwołania.

Obecnie, w świetle przepisów Tarczy 2.0 będzie to niemożliwe.

Strona, do której wysłano pozwolenie na budowę, czy inne pismo, ma teraz możliwość jego odebrania przez cały  okres wprowadzonego przez rząd stanu epidemii oraz w okresie 14 dni od dnia odwołania tego stanu i przez cały ten czas przesyłka powinna oczekiwać na nią na poczcie. Dopiero jeśli w tym terminie tego nie zrobi, to doręczenie pisma będzie uważane za dokonane z upływem 14 dnia od dnia odwołania stanu epidemii.

To zaś będzie miało kolosalne znaczenie dla wszystkich deweloperów. Może bowiem okazać się, że na wydanie decyzji lub też na jej ostateczność trzeba będzie czekać, aż stan epidemii zostanie zniesiony. Wystarczy, że wśród wielu stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, czy decyzji WZ, czy jakiejkolwiek innej decyzji związanej z procesem inwestycyjnym, choćby jedna z nich nie odbierze wysłanej do niej przez organ korespondencji i mamy sytuację patową.

Przykładowo – jeśli organ wyśle do stron zawiadomienia o możliwości zapoznania się z aktami sprawy w trybie art. 10 § 1 k.p.a oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji, to w przypadku nieodebrania takiego zawiadomienia przez jedną z nich, organ teoretycznie będzie musiał wstrzymać się z wydaniem decyzji do momentu, aż upłynie wyznaczony tej stronie termin do zapoznania się z aktami sprawy oraz przedstawienia swojego stanowiska. Analogiczny problem powstanie w przypadku nieodebrania przez jedną ze stron decyzji administracyjnej. W takiej sytuacji dla tej strony nie będzie biegł termin na wniesienie odwołania lub skargi do sądu administracyjnego, ponieważ nie można w świetle art. 98 Tarczy 2.0, organ nie będzie mógł uznać, że decyzja została mu doręczona. Ty samym decyzja nie stanie się ostateczna i taki stan może trwać wiele miesięcy, w zależności od tego, kiedy zostanie zniesiony obowiązujący obecnie stan epidemii.

Wszystko będzie zatem zależało od tego, czy Poczta Polska będzie stosowała się do tych regulacji, czy też będzie je ignorować –  a takie przypadki już mają miejsce – i mimo art. 98 będzie odsyłać niedoręczone przesyłki do ich nadawców, czyli organów. Pytanie też – co  w takiej sytuacji będą robiły organy? Czy będą uznawały skuteczność takiego zwrotu, a w konsekwencji takich fikcyjnych doręczeń – co bez wątpienia byłoby na korzyść inwestorów – czy też nie? No i wreszcie ostatnia wątpliwość, czy wydane lub doręczone z naruszeniem tego przepisu decyzje, będą mogły być skutecznie podważane?

Warto jednak na koniec dodać, że powyższy problem nie dotyczy przesyłek wysyłanych za pośrednictwem Poczty Polskiej przez sądy, prokuraturę czy komorników sądowych, gdyż ustawa uczyniła w tym zakresie wyłączenie, choć moim zdaniem – wobec braku możliwości uzyskania ostatecznej decyzji pozwalającej na realizację inwestycji – to oczywiście żadna pociecha. Miejmy nadzieję, że ustawodawca pójdzie jednak po rozum do głowy i zmieni przepisy w taki sposób, by nie było problemów z doręczeniem decyzji i uzyskaniem przez nią ostateczności.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Deweloperze, uważaj na odwieszenie terminów wstrzymanych “ustawą covidową” !

Agnieszka Grabowska-Toś21 maja 2020Komentarze (0)

Zamek w Wałbrzychu

Zapewne wielu z Was z niecierpliwością czekało na powrót do normalności, na czas kiedy urzędy zaczną normalnie pracować, a urzędnicy znowu będą wydawać decyzje, które są Wam niezbędne do realizacji inwestycji. Lada moment tak się właśnie stanie, choć trudno jeszcze powiedzieć, że wszystko wróci do normy i że postępowania będą toczyły się tak jak dawniej. Na razie zrobiono w tym kierunku pierwszy krok – zostaną odwieszone terminy procesowe i materialne, które uległy zawieszeniu z dniem 31 marca na skutek wejścia w życie tak zwanej tarczy antykryzysowej 1.0, nazywanej też ustawą covidową. Dla wielu deweloperów zawieszenie i wstrzymanie terminów oznaczało brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę, czy pozwolenia na użytkowanie w zaplanowanym przez nich i uzgodnionym z klientami terminie, co oczywiście rodziło wiele problemów.

Teraz to się zmieni (przynajmniej jest taka nadzieja), ponieważ ustawą, potocznie nazywaną tarczą antykryzysową 3.0., która weszła w życie z dniem 16 maja, bieg terminów przewidzianych przepisami prawa administracyjnego oraz terminów procesowych w postępowaniach administracyjnych i sądowych zawieszony lub wstrzymany wcześniej na mocy tarczy antykryzysowej 1.0 – zostaje odwieszony. Skutek odwieszenia następuje jednak nie od razu, lecz z upływem 7 dni od daty wejścia w życie tarczy antykryzysowej 3.0., co oznacza, że od 23 maja terminy, których bieg się nie rozpoczął – rozpoczną swój bieg, a terminy, których bieg został wstrzymany, będą nadal biegły.

Co to dla Was oznacza?

Niewątpliwie planowane przez Was inwestycje będą mogły w końcu ruszyć z miejsca. Wprawdzie mimo zawieszenia terminów, postępowania administracyjne były prowadzone, ale decyzje w ogóle nie były wydawane lub po prostu nie stawały się ostateczne, gdyż termin do wniesienia odwołania albo nie rozpoczynał swojego biegu, albo został wstrzymany. Nawet więc jeśli inwestor dysponował pozwoleniem na budowę, to nie mógł rozpocząć budowy.

Trzeba jednak pamiętać, by w związku z odwieszeniem terminów nie przeoczyć ich upływu, gdyż dla wielu inwestorów, może to spowodować trudne do odwrócenia skutki. Dotyczy to zwłaszcza tych terminów, które rozpoczęły swój bieg przed 31 marca 2020 roku. Przykładowo, jeśli przed tą datą – deweloper otrzymał postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, to termin do wniesienia przez niego zażalenia na to postanowienie rozpoczął swój bieg i będzie biegł dalej od 23 maja. Może zatem okazać się, że na wniesienie zażalenia pozostanie mu tylko jeden lub dwa dni. Tak będzie, jeśli postanowienie, na które przysługuje zażalenie, zostało mu doręczone przykładowo 26 marca. Od 25 marca do 31 marca upłynęło już 4 dni z 7 dniowego terminu, następnie bieg terminu został wstrzymany 31 marca i od 23 maja znowu będzie biegł. Inwestorowi zostanie zatem tylko jeden dzień na wniesienie zażalenia.

Jeżeli natomiast w okresie zawieszenia terminów, czyli w okresie pomiędzy 31 marca, a 22 maja deweloperowi doręczone zostało na przykład postanowienie wydane na podstawie art. 35 ust. 3 prawa budowlanego nakładające na niego obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym w terminie 14 dni od daty doręczenia tego postanowienia, to termin ten rozpocznie swój bieg już 23 maja (będzie to pierwszy dzień, w którym terminy będą już biegły)

Kiedy wczoraj wyjaśniałam jednemu z naszych klientów zawiłości związane z wstrzymaniem i odwieszeniem tych terminów, usłyszałam:
– Ale nie rozumiem o co chodzi? Jak to wszystko się zaczęło, to mówiła mi pani, że zawieszenie terminów następuje na okres stanu epidemii. A stan epidemii przecież nadal w Polsce obowiązuje? To w końcu rząd odwiesił te terminy, czy nie?!

To prawda, stan epidemii nadal w Polsce obowiązuje, a ja wyjaśniłam klientowi, że  mimo to zawieszenie i wstrzymanie terminów zostało „uchylone” i że stało się to w wyniku uchylenia przez tarczę antykryzysową 3.0 przepisów, które ten stan zawieszenia i wstrzymania wprowadziły. Niestety, wielu inwestorom ten fakt może umknąć – mogą nie wiedzieć, że chociaż  nadal mamy stan epidemii, to terminy znowu biegną.

Ponieważ do 23 maja, kiedy to znowu zaczną biec wszystkie terminy czasu zostało już niewiele, zastanówcie się, czy przed 31 marca lub po tej dacie otrzymaliście od jakiegokolwiek organu, czy też z sądu pismo, z którego wynikałby dla Was obowiązek dotrzymania jakiegokolwiek terminu. Dopilnujcie koniecznie, by terminy te Wam nie upłynęły. Jeśli macie wątpliwości – koniecznie skontaktujcie się z prawnikiem, by zwyczajnie niczego nie przegapić. Warto to zrobić tym bardziej, że sami prawnicy mają w tym temacie różne zdania.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zmiany w prawie budowlanym 2020 – dobre wieści dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś30 stycznia 2020Komentarze (0)

 

Zmiany, zmiany, zmiany…

Dużo się ostatnio dzieje w naszej Kancelarii – nowe sprawy, nowi klienci, nowi pracownicy.  Krótko mówiąc, rozwijamy się i bardzo nas to cieszy. Ja wprawdzie chwilowo odpoczywam w górskich rejonach i cieszę się pięknym słońcem, ale już od przyszłego tygodnia wracam do pracy na pełnych obrotach. I może to zabrzmi zaskakująco, ale cieszę się na ten powrót, bo lubię naszą Kancelarię, lubię ludzi, którzy ją tworzą i pracują na jej sukces i lubię to, co robię.

Zmiany nie omijają również branży deweloperskiej. Właśnie Sejm uchwalił kolejną nowelizację prawa budowlanego. Nie będę pisać o wszystkich zmianach, bo wiele z nich deweloperów nie dotyczy. Krótko natomiast powiem o tych najważniejszych,  które będą miały wpływ na przebieg procesu inwestycyjnego.

1.ZMIANA DEFINICJI OBSZARU ODDZIAŁYWANIA

Dobra wiadomość jest taka, że zmieni się definicja obszaru oddziaływania. Z dotychczasowego przepisu art. 3 pkt. 20 ustawy zostanie wykreślone słowo: zagospodarowania, a nowa definicja będzie brzmiała następująco: obszar oddziaływania –  należy należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.  Będzie to zatem obszar, w stosunku do którego projektowany obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości). Oznacza to, że zmieni się  też sposób ustalania kręgu stron postępowania. W mojej ocenie, nowa definicja znacznie ten krąg ogranicza. Przykładowo, stronami nie będą już mogli być właściciele lokali znajdujących się budynkach zacienianych przez projektowany obiekt budowlany. Niewątpliwie dotychczas ich udział był zmorą dla wielu deweloperów i z ich powodu wiele decyzji było uchylanych. Sądy uznawały bowiem, że ograniczenie w ich lokalach czasu nasłonecznienia oznacza, że projektowany budynek ogranicza sposób ich zagospodarowania. Teraz to się zmieni.

2. WPROWADZENIE TERMINU STWIERDZENIA NIEWAŻNOŚCI POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Drugim korzystnym dla deweloperów rozwiązaniem, które wprowadza ustawa zmieniająca, to określenie terminu, po którym niemożliwie będzie stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Okres ten wynosi 5 lat od daty doręczenia lub ogłoszenia decyzji. Zdecydowanie zwiększy to pewność obrotu prawnego.

3. NOWY PROJEKT BUDOWLANY

Zgodnie z ustawą projekt budowlany będzie się składał z trzech części: projektu zagospodarowania działki lub terenu (jeśli inwestycja będzie prowadzona na kilku działkach), projektu architektoniczno – budowlanego i projektu technicznego. Aby uzyskać pozwolenie, dokumenty trzeba będzie złożyć w 3, a nie jak do tej pory w 4 egzemplarzach. Co więcej, projekt techniczny będzie składany dopiero z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

4. DATA WEJŚCIA W ŻYCIE ZMIAN

Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od daty jej ogłoszenia. Jednakże do spraw wszczętych a niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, będą miały zastosowanie przepisy prawa budowlanego w brzmieniu przed zmianą. Jeśli zatem wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony przed dniem wejścia w życie nowelizacji, organ zobowiązany będzie stosować przepisy dotychczasowe. Natomiast w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie zmian, inwestor będzie mógł dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych, mimo iż zmienione przepisy będą już obowiązywały.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Nowe zasady zmiany celu użytkowania wieczystego w przypadku inwestycji deweloperskich

Agnieszka Grabowska-Toś27 października 2019Komentarze (0)

Kiedy w wakacje uchwalona została ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła nowe zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, deweloperzy zacierali ręce z radości, że w końcu nie będą zmuszani do zapłaty wysokich opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Klienci naszej kancelarii, podobnie jak wszyscy inni deweloperzy z niecierpliwością wyczekiwali tej zmiany. Ja również pisałam na blogu, że zmniejszenie wysokich opłat z tego tytułu, to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów.  Cel nowych przepisów wydawał się jasny – zmniejszenie wysokości opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Tak też zresztą deklarowali autorzy projektu ustawy w jej uzasadnieniu.

Postanowiłam sprawdzić, jak po wejściu w życie ustawy, urzędnicy stosują jej nowe przepisy i czy rzeczywiście deweloperzy na tej nowej regulacji skorzystali.

Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta – mamy użytkowanie wieczyste, chcemy zmienić jego cel, więc składamy wniosek do Gminy lub Skarbu Państwa, żeby nam ten cel został zmieniony. Następnie czekamy 2 miesiące, po czym dostajemy informację o zgodzie na zmianę celu oraz o wysokości należnej z tego tytułu opłaty.  Tak jest jednak tylko na pierwszy rzut oka. I choć nowe przepisy miały ułatwić życie deweloperom, niewykluczone, że w rzeczywistości pozbawią ich możliwości  dokonania zmiany celu na cel mieszkaniowy, a konsekwencji pozbawią ich możliwości realizacji inwestycji deweloperskich na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Dlaczego?

Po pierwsze – przepis art. 73 2b- 2g ustawy o gospodarce nieruchomościami,  który  dotyczy zmiany celu użytkowania wieczystego, nie daje użytkownikowi wieczystemu roszczenia o zmianę celu użytkowania wieczystego. Oznacza to, że nawet jeśli złożymy wniosek, to właściciel nieruchomości (Gmina lub Skarb Państwa) wcale nie musi tego wniosku uwzględnić. Tu zresztą nic się nie zmieniło, bo przed zmianą przepisów również nie można było domagać się od właściciela zawarcia umowy o zmianie celu użytkowania wieczystego. Jednak przed zmianą przepisów dla takich miast jak Kraków czy Warszawa, zmiana celu stanowiła naprawdę niezły zastrzyk finansowy i dlatego deweloperzy w zasadzie nie mieli większych problemów ze zmianą celu. Wystarczyło po prostu zgodzić się na dyktowaną przez urzędników opłatę.

Po drugie – przepis  art. 73 ust. 2c ustawy mówi, że za zmianę celu użytkowania wieczystego można ustalić opłatę w wysokości nie wyższej niż dwukrotność dotychczasowej opłaty  rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ta zaś przez lata nie była aktualizowana i w wielu przypadkach nie odnosi się do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że jeśli zgodzi się na zmianę celu, to będzie mógł pobrać opłatę w takiej wysokości, w jakiej nakazuje ustawa. W praktyce może okazać się, że będą to po prostu grosze w porównaniu z rzeczywistą wartością nieruchomości.

Po trzecie – zmiana celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, przy tak niskiej (nierynkowej) opłacie  za dokonanie tej zmiany, pozbawi właściciela nieruchomości wpływów z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, gdyż po zrealizowaniu przez dewelopera inwestycji zgodnie ze zmienionym celem i oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania, prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności i opłaty będą uiszczane jedynie przez 20 lat. W związku z tym urzędnicy już  teraz zadają sobie  pytanie, jaki interes może mieć w takim przypadku Gmina/Skarb Państwa? Czy dokonanie w takich okolicznościach zmiany celu użytkowania wieczystego na pewno jest opłacalne z  punktu widzenia finansów publicznych? Czy wyrażenie zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy za zapłatą dwukrotności dotychczasowej (niezaktualizowanej) opłaty rocznej, nie będzie potraktowane jako działanie na szkodę finansów gminy/ Skarbu Państwa? Czy nie będzie uznane za naruszenie wynikającego z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku gospodarowania nieruchomościami zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki?

Po czwarte – niby użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do wniesienia sprawy do sądu, jeśli po upływie 2 miesięcy właściciel nie wyrazi zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego. Pytanie jednak, co użytkownik będzie mógł takim działaniem osiągnąć, skoro przepis nie mówi nic, o czym ma rozstrzygnąć sąd. Biorąc pod uwagę to, że użytkownik wieczysty nie ma roszczenia o zmianę celu, wyrok sądu nie może zastąpić oświadczenia właściciela o zmianie celu użytkowania wieczystego. Co zatem ma być przedmiotem orzeczenia sądu – to z przepisów w ogóle  nie wynika.

Niestety, wiele wskazuje na to, że urzędnicy będą podchodzili z dużą ostrożnością do zmiany  celu użytkowania wieczystego, zwłaszcza na cel mieszkaniowy i będą poważnie zastanawiać się, czy zmieniać cel użytkowania wieczystego. Już dziś docierają do mnie właśnie takie stwierdzenia. Niewykluczone, że będą woleli zostawić tę kwestię rozstrzygnięciu sadu i dlatego będą odmawiali zgody na zmianę celu, twierdząc na przykład, że Gmina/Skarb Państwa nie są taką zmianą zainteresowani.

Dlatego Wy również bądźcie ostrożni, jeśli teraz pojawi Wam się perspektywa zakupu działki oddanej w użytkowanie wieczyste. Zanim zdecydujecie się na nabycie takiej nieruchomości – sprawdźcie, czy w ogóle możliwe będzie jej wykorzystanie na cele mieszkaniowe. Nie jest bowiem tak, że zmiana przepisów otworzyła Wam bezproblemową drogę do inwestowania na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Tak się nam wszystkim tylko wydawało 🙁

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Czy deweloper powinien się go obawiać?

Agnieszka Grabowska-Toś17 października 20192 komentarze

Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć tak, jak to zwykle robią prawnicy, czyli  ulubionym przez klientów stwierdzeniem: “to zależy”. 🙂  Wszystko zależy bowiem od tego, w jakim momencie realizacji inwestycji i w jakim momencie od daty doręczenia stronom pozwolenia na budowę – wniosek o wznowienie zostanie złożony.  Najlepiej wyjaśnić to na konkretnym przykładzie.

Deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę, a gdy stało się ono ostateczne, rozpoczął roboty budowlane. W trakcie budowy, właściciel sąsiedniej nieruchomości złożył wniosek o wznowienie postępowania twierdząc, że powinien był być stroną stroną postępowania zakończonego decyzją o pozwoleniu na budowę.

Starosta odmówił wznowienia postępowania uznając, że sąsiad nie miał interesu prawnego i nie powinien być stroną postępowania. Sąsiad odwołał się od decyzji Starosty do Wojewody, a ten uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, uznając, iż Starosta nie dość wnikliwie rozpoznał sprawę i że jego rozstrzygnięcie miało niewłaściwą formę prawną.

Od decyzji Wojewody z kolei odwołał się deweloper, a po wydaniu niekorzystnego dla niego wyroku przez wojewódzki sąd administracyjny, wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Niestety także i NSA uznał, że decyzja Wojewody była prawidłowa.

W międzyczasie, nasz deweloper zdążył spokojnie zrealizować inwestycję i  oddać ją do użytkowania. Postępowanie przed Wojewodą i sądami administracyjnymi trwało tak długo, że upłynęło ponad 5 lat od doręczenia deweloperowi pozwolenia na budowę. I wtedy właśnie sprawa wróciła do Starosty, który zgodnie z decyzją  Wojewody powinien  był ponownie rozpoznać wniosek sąsiada o wznowienie postępowania.

Czy jest się czym martwić? – zapytał wówczas deweloper. Czy istnieje w takim przypadku ryzyko uchylenia pozwolenia na budowę? 

W tej konkretnej sprawie – już nie – ponieważ upłynęło  5 lat od daty doręczenia deweloperowi decyzji, a zgodnie z  art. 146 §  1 Kodeksu postępowania administracyjnego w przypadku pominięcia strony w postępowaniu, nie można uchylić decyzji, jeśli od daty jej doręczenia upłynęło 5 lat.  Jednak w innym przypadku – skutki  wniosku o wznowienie postępowania mogłyby być znacznie poważniejsze, gdyż organ mógłby uchylić pozwolenie na budowę.

Jeśli więc dostajecie z urzędu informację, że w odniesieniu do wydanego pozwolenia na budowę dla planowanej przez Was inwestycji został złożony wniosek o wznowienie postępowania – don’t panic! 🙂 Idźcie do prawnika i zapytajcie go, jaka jest Wasza sytuacja i co możecie w tej sprawie zrobić. Może bowiem okazać się, że nie taki diabeł straszny, jak go malują.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

← Poprzednie wpisy