Jakim prawem

Zgodnie z obietnicą, dzisiaj kilka słów o najważniejszych, zupełnie nowych regulacjach projektu ustawy deweloperskiej, nad którą aktualnie pracuje parlament. Projekt jest już po dwóch czytaniach w Sejmie. Niewykluczone więc, że wkrótce ustawa zostanie uchwalona i podpisana przez Prezydenta.

Czy wprowadzone do tej ustawy rozwiązania były rzeczywiście potrzebne z uwagi na konieczność ochrony interesów nabywców domów i mieszkań (bo takie  właśnie argumenty padają na uzasadnienie wprowadzenia tej regulacji) i jaki będą mieć ostatecznie wpływ na działalność deweloperów– to pozostawiam już Waszej cenie.

Jedno jest pewne – zmiany te są istotne i na pewno będą wymagały szczegółowej analizy.

1. Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz wybudowanych lokali mieszkalnych, garaży i domów jednorodzinnych

Projekt rozszerzył katalog umów, które będą podlegały regulacji ustawy. I tak, przepisy ustawy deweloperskiej będą znajdowały zastosowanie w pełnym zakresie do umów (przedwstępnych, jak i przenoszących własność) dotyczących lokali użytkowych tj. do garaży, miejsc postojowych w hali garażowej stanowiącej lokal użytkowy lub komórek lokatorskich, stanowiących lokal użytkowy.

Wbrew dotychczasowej regulacji, w pewnym zakresie nowa ustawa deweloperska będzie mieć także zastosowanie  do już wybudowanych lokali/ domów jednorodzinnych.

2. Objęcie regulacją ustawy – umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z projektem ustawy umowa rezerwacyjna:

• to umowa, której przedmiotem jest zobowiazanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• zawierana  będzie w formie pisemnej pod rygorem nieważności;
• może przewidywać opłatę rezerwacyjną nie wyższą niż 1% wartości lokalu lub domu jednorodzinnego, określonej w prospekcie informacyjnym, przy czym w przypadku niewykonania zobowiazania z umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany będzie do zwrotu tej opłaty w podwójnej wysokości;
• do umowy rezerwacyjnej  będzie dołączany prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

3. Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

O konieczności jego utworzenia UOKIK wspominał wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Zgodnie z projektem ustawy, Fundusz ma być zasilany ze składek opłacanych przez deweloperów. W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie do 2 %, natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, będzie ona wynosić do 0,2 %. Faktyczna wysokość składki w odniesieniu do poszczególnych rodzajów rachunku powierniczego, będzie określona w rozporządzeniu.

Składka na Fundusz będzie odprowadzana przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co istotne, nie jest przewidziany zwrot przekazanych na fundusz wpłat.

Co to będzie oznaczać w praktyce? Jeśli klient lub deweloper odstąpi od zawartej umowy deweloperskiej, a następnie dojdzie do podpisania nowej umowy deweloperskiej z innym nabywcą (w odniesieniu do tego samego lokalu/domu), wpłata na Fundusz będzie musiała zostać dokonana przez dewelopera ponownie.

O innych nowych regulacjach zawartych w projekcie ustawy deweloperskiej oraz o tym, kiedy ta ustawa wejdzie w życie i czy deweloperzy będą zobowiązani ją stosować do zawartych już umów, dowiecie się z kolejnych wpisów na blogu.

Już dziś zapraszam serdecznie do ich lektury!

O zmianie ustawy deweloperskiej, o którą wnioskował UOKIK, mówi się już od ponad 5 lat. Ja również wspominałam o tym na blogu kilkakrotnie. Niewątpliwie na przestrzeni ostatnich lat temat ten pojawiał się co jakiś czas, by na kolejne miesiące wszystko znowu zamilkło. Wydaje się jednak, że tym razem będzie inaczej, bo prace nad projektem UOKIK w ostatnim czasie nabrały dużego tempa.

Obecnie projekt zupełnie nowej ustawy deweloperskiej jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie i został skierowany do prac w podkomisjach.

Z jego uzasadnienia  wynika, że ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony, a stosowany przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku powierniczego następuje przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co w przypadku upadłości dewelopera powoduje ryzyko utraty przez kupującego środków finansowych, jak i nieruchomości.

Deweloperzy, którzy w okresie obowiązywania ustawy deweloperskiej zrealizowali  już niejedną inwestycję, na pewno skwitują to stwierdzenie jednym słowem: bzdura!
I rzeczywiście, śledząc badania i analizy, zwłaszcza te prowadzone przez PZFD, można stwierdzić, że ustawa deweloperska daje Waszym klientom wystarczające gwarancje. Dlaczego wiec i UOKIK, a teraz rząd wychodzi przed przysłowiową orkiestrę? Tego nie wie nikt.

Co w takim razie ma się zmienić?

Dzisiaj tylko wspomnę o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej takich jak:

• Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, finansowanego przez deweloperów z wpłat dokonywanych przez nabywców domów i mieszkań;
• Wydłużenie okresu prowadzenia rachunków powierniczych oraz zmiany w dokonywaniu wypłat środków przez bank;
• Określenie nowych zasad odbioru domów i mieszkań, w tym przyznanie nabywcom szczególnych uprawnień w przypadku wady istotnej;
• Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz mieszkań i domów;
• Objęcie reżimem ustawy umowy rezerwacyjnej.

Więcej szczegółów – już wkrótce na blogu! Ponieważ zmiany są istotne, planuję również przygotować dla wszystkich czytelników mojego bloga  Przewodnik po nowej ustawie deweloperskiej. Mam nadzieję, że okaże się on pomocny w codziennym stosowaniu tej ustawy.