Zmiana wskaźnika EP od 1 stycznia 2021 roku – poważne skutki dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś16 października 20204 komentarze

Zamek w Łańcucie

Ostatnio u naszych klientów dużo dzieje. Powiem szczerze, jest bardzo nerwowo, bo czas goni. Do końca roku pozostało niewiele czasu i ci, którzy właśnie procedują pozwolenie na budowę – z niecierpliwością czekają na wydanie decyzji i zastanawiają się, czy zdążą do 31 grudnia, czy nie.

Skąd te nerwy? Dlaczego tak im zależy na jak najszybszym uzyskaniu pozwolenia na budowę?

Być może niektórzy z Was już słyszeli (ostatnio mówiło się o tym w mediach), że od 1 stycznia przyszłego roku wchodzi w życie nowy wskaźnik EP związany z energią odnawialną budynków. Jest to związane ze zmianą przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczących charakterystyki energetycznej budynków. Jak wyjaśniają specjaliści, wskaźnik EP oznacza wielkość rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną niezbędną do zaspokajania potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Problem w tym, że dla zmiany regulacji związanych ze wskaźnikami EP nie przewidziano w tym rozporządzeniu żadnych przepisów przejściowych.

Co to zatem oznacza dla projektów budowlanych złożonych np. w ostatnich dniach?

Jeśli do końca roku nie zostanie wydane pozwolenie na budowę, deweloper będzie musiał zmienić projekt i ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę. Brak przepisów przejściowych skutkuje bowiem tym, że przy wydawaniu decyzji, organ ma obowiązek stosowania przepisów, które obowiązują w dacie jej wydania. Jeśli postępowanie się przeciągnie i organ do końca roku nie wyda pozwolenia na budowę, będzie musiał ocenić zgodność projektu z nowymi wskaźnikami obowiązującymi od 1 stycznia i w konwekcji odmówi zatwierdzenia projektu.

To niestety jednak nie wszystko. Jeśli nawet organ zdąży wydać pozwolenie na budowę przed końcem roku, ale jedna ze stron wniesie od niego odwołanie, które nie zostanie rozpoznane przed końcem roku, wówczas organ odwoławczy będzie musiał uchylić wydane pozwolenie na budowę i odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego. Organ II instancji jest bowiem również związany stanem prawnym obowiązującym w dacie wydania przez niego decyzji.

Taki tryb postępowania już zapowiedzieli krakowscy urzędnicy i moim zdaniem, niestety mają rację. Dochodzą mnie jednak słuchy, że w różnych miejscowościach urzędnicy różnie podchodzą do tego tematu.

Związki i Stowarzyszenia zrzeszające deweloperów, Izby Architektów i inne podmioty, wystąpiły do Ministerstwa w tej sprawie. Narazie wiemy tylko, że Ministerstwo problem analizuje, a czy podejmie jakieś działania przed końcem roku – trudno powiedzieć.

Póki co więc deweloperów czeka walka z czasem. Przegrana oznaczać będzie dodatkowe koszty realizacji inwestycji związane ze zmianą projektu i znaczne koszty związane z samą budową i zastosowaniem nowych materiałów pozwalających spełnić wyższe normy wskaźnika EP.

Trzymajcie więc rękę na pulsie i trzymajcie kciuki. Może Ministerstwo zmieni zdanie i przed końcem roku wprowadzi zmiany, które rozwiążą ten problem. 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zmiana prawa budowlanego – kiedy do projektu budowlanego stosujemy nowe przepisy a kiedy stare?

Agnieszka Grabowska-Toś11 października 2020Komentarze (0)

W związku z nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie niespełna miesiąc temu, wielu z Was zapewne stanęło przed dylematem, jakie przepisy znajdą zastosowanie do projektów budowlanych, które zostały sporządzone według przepisów dotychczasowych.

Kto z Was nie zadał sobie pytania: czy jeśli złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowych przepisów, to musimy zmieniać projekt? Co z projektem, który został sporządzony według dotychczasowych przepisów, ale wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2020 roku? Czy trzeba będzie go zmieniać? Jakie przepisy znajdą wówczas zastosowanie – czy organ będzie stosował “stare” prawo budowlane” czy nowe.

Dodatkowe wątpliwości spowodowało wejście w życie nowego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Okazuje się bowiem, że nie zostały w nim przewidziane żadne przepisy przejściowe, a przepisy przejściowe zawarte w ustawie nowelizującej prawo budowlane, nie odnoszą się bezpośrednio do zmiany rozporządzenia i wpływu tej zmiany na już sporządzone na zlecenie deweloperów projekty budowlane.

Pytań jest mnóstwo.

Dlatego Główny Urząd Nadzoru Budowlanego i Ministerstwo Rozwoju  publicznie wypowiedziały się w tych sprawach.

Z wyjaśnień GUNB wynika, że:

“W okresie przejściowym (który wynosi 12 miesięcy od daty wejścia w życie zmienionych przepisów prawa budowlanego) inwestor ma wybór.  Może do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami:
1) nowymi (wprowadzonymi przez nowelizację);
2) dotychczasowymi (obowiązującymi przed wejściem w życie nowelizacji).

Powyższy wybór ma jednak swoje konsekwencje co do przebiegu całego procesu budowlanego, w tym co do przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę (rozpatrzenia zgłoszenia). Jeśli inwestor zdecyduje się na opracowanie projektu budowlanego zgodnie z nowymi przepisami, wówczas do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) inwestor będzie dołączał trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takimi projektami będzie oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) będzie się odbywał według nowych przepisów.

Jeśli zaś inwestor zdecyduje się na opracowanie projektu budowlanego zgodnego z dotychczasowymi przepisami, wówczas będzie zobowiązany dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takim projektem będzie oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) będzie się odbywał według dotychczasowych przepisów (co wynika z art. 27 nowelizacji). Tym samym do 19 września 2021 r. organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (wnieść sprzeciwu do zgłoszenia) tylko z tego względu, że inwestor dostarczył do organu projekt budowlany na dotychczasowych zasadach.”

Z kolei MIR na swojej stronie internetowej  odniósł się do kwestii zastosowania przepisów starego rozporządzenia do projektów budowlanych dołączonych do wniosku o pozwolenie na budowę w terminie 12 miesięcy od daty wejścia w życie nowego prawa budowlanego i stwierdził, że: 

Przepisy rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2018 r. poz. 1935), mogą być stosowane w terminie 12 miesięcy od 19 września 2020 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471). Podstawę prawną stanowi art. 26 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.”

Co tak naprawdę wynika z tych wyjaśnień?

Spójrzcie na schemat, który dla Was przygotowałam (oczywiście tradycyjnie wykorzystałam moje nie-umiejętności plastyczne;-) ) Możecie go pobrać tutaj: prawo budowlane 2020_przepisy przejsciowe. Jestem pewna, że rozwieje on Wasze wątpliwości dotyczące projektu budowlanego i przepisów, w oparciu o które należy go sporządzać oraz w oparciu o które organ będzie go zatwierdzał. 

Nowelizacja prawa budowlanego 2020 – przepisy przejściowe

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Opodatkowanie spółek komandytowych na nowych zasadach – założenia projektu nowelizacji

Agnieszka Grabowska-Toś27 września 2020Komentarze (0)

Zamek Gryf (Dolny Śląsk)

Kilkanaście dni temu wspominałam Wam o planowanych przez Ministerstwo Finansów zmianach w zakresie opodatkowania spółek komandytowych, które są jedną z najczęściej występujących w praktyce form prawnych realizacji inwestycji deweloperskich. Obiecałam wówczas, że będę śledzić, co się w tej sprawie dzieje i jak tylko pojawi się projekt zawierający już konkretne rozwiązania – natychmiast Was o tym poinformuję.

I rzeczywiście – projekt nowelizacji wraz z jej uzasadnieniem już jest na stronach Rządowego Centrum Legislacji, tak więc można się już z nim zapoznać.  Ponieważ jednak w ostatnich dnia mogliśmy śledzić w mediach niekończąca się historię rozwiązywania i nawiązywania koalicji rządzącej i obserwować  kolejne zwroty akcji, trudno było stwierdzić, na ile realne będzie dalsze procedowanie tego projektu. Gdyby koalicja się rozpadła, prawdopodobnie  zapowiadane zmiany dotyczące spółek komandytowych nie zostałyby uchwalone. Teraz, gdy sytuacja polityczna wydaje się ustabilizowana, obawiam się, że rząd zrobi wszystko, by weszły one w życie od 1 stycznia 2021 roku.

Trzeba więc do tych zmian się przygotować. Żeby Wam to ułatwić, zebrałam w formie krótkiego e-booka najważniejsze informacje dotyczące planowanych zmian w zakresie opodatkowania spółek komandytowych oraz spółek jawnych, jakie znalazły się w projekcie.  Znajdziecie go tutaj: Opodatkowanie spółek komandytowych_założenia projektu. 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Przeniesienie decyzji WZ w przypadku śmierci uprawnionego

Agnieszka Grabowska-Toś20 września 20204 komentarze

zamek w Płakowicach (Dolny Śląsk)

Czy decyzja o warunkach zabudowy wydana dla osoby, która po jej wydaniu zmarła, może zostać przeniesiona na inny podmiot?

Z takim oto pytaniem zwrócił się do nas jeden z klientów naszej kancelarii. Sprawa dotyczyła niedużej inwestycji wielorodzinnej w atrakcyjnej części miasta, dla której wcześniej została już wydana decyzja WZ. Klient planował zrealizować tam ekskluzywne apartamenty. Kupił działkę, ale zanim doszło do przeniesienia na niego decyzji WZ okazało się, że sprzedający, na rzecz którego decyzja ta została wydana – zmarł.

I tu pojawiła się wątpliwość, czy w takiej sytuacji w ogóle możliwe będzie przeniesienie decyzji WZ, czy też trzeba będzie uzyskać nową?

Zgodnie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję WZ jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja ta została wydana, do jej przeniesienia na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Z przepisu tego wynika, że przeniesienie decyzji WZ zawsze wiąże się z koniecznością uzyskania zgody osoby, na rzecz której decyzja ta została wydana. Natomiast bez znaczenia jest to, czy osoba na rzecz której ma nastąpić przeniesienie decyzji wz posiada prawo do nieruchomości, czy nie.

Zatem nabycie własności nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przypadku naszego klienta, nie oznaczało, że automatycznie doszło do nabycia przez niego praw wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego na tę okoliczność nasz klient nie mógł się powołać.

Czy może więc rozwiązaniem w tej sprawie mogłoby być uzyskanie przez niego zgody spadkobierców zmarłego na przeniesienie decyzji WZ?

Spotkałam się z takim stanowiskiem w jednym z wyroków wojewódzkiego sądu administracyjnego.  Sąd  ten uznał, że w takim przypadku znajduje zastosowanie art. 30 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych, w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania, na miejsce dotychczasowej strony wstępują następcy prawni.

Moim zdaniem stanowisko to jest jednak błędne.

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że decyzja WZ tworzy dla inwestora prawo do urzędowej informacji o rodzaju i parametrach inwestycji, jaką można zrealizować na konkretnej nieruchomości. Prawo to ściśle wiąże się jednak osobą inwestora, a nie z nieruchomością. Nie ulega więc wątpliwości, że decyzja WZ nie ma charakteru rzeczowego, zwłaszcza że dla tego samego terenu można wydać kilka takich decyzji na rzecz różnych podmiotów, a na rzecz jednego wnioskodawcy można wydać kilka decyzji WZ dotyczących różnych inwestycji.

Poza tym, uprawnienia wynikające z decyzji WZ nie podlegają dziedziczeniu, ponieważ żaden przepis szczególny nie przewiduje, by prawa wynikające z tej decyzji wchodziły w skład spadku. A to oznacza, że spadkobiercy zmarłego nie mogą skutecznie wyrazić zgody – w miejsce zgody, jakiej powinien udzielić uprawniony zmarły.

I wreszcie – jeśli uprawniony od decyzji zmarł przed złożeniem wniosku o jej przeniesienie, to także z tego powodu przepis kodeksu nie może mieć zastosowania, gdyż dotyczy on sytuacji, gdy strona umiera w toku postępowania.

Dlatego uważam, że z chwilą śmierci podmiotu, na rzecz którego została wydana decyzja WZ, nie ma możliwości, by został spełniony podstawowy warunek, od którego zaistnienia uzależnione jest przeniesienie decyzji WZ. Tym warunkiem jest zgoda uprawnionego do przeniesienia decyzji na osobę trzecią.

Wracając do sprawy mojego klienta – niestety nie miałam dla niego dobrych wieści. Nawet jeśli spadkobiercy sprzedającego złożyliby oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie na niego decyzji WZ, to nie wywołałoby ono skutków prawnych (właśnie z powodów, które Wam wcześniej podałam) i organ nie mógłby wydać decyzji o jej przeniesieniu. Nie istnieje bowiem już podmiot, który taką zgodę mógłby skutecznie wyrazić. Nawet gdyby mój klient złożył wniosek o przeniesienie, to jak stwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 29.10.2015 i WSA w Warszawie, w wyroku z dniu 16.03.2018 roku, w takim przypadku postępowanie powinno zostać umorzone.

Mimo wszystko moja rada była jednak taka: skoro orzecznictwo nie jest spójne, to co mamy do stracenia? Spróbujmy i złóżmy wniosek. A nuż – organ uzna, że zgoda spadkobierców jest skuteczna:) I tak też zrobiliśmy. Teraz czekamy na decyzję organu….

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Rewolucyjne zmiany w opodatkowaniu od 2021 roku deweloperskich spółek komandytowych

Agnieszka Grabowska-Toś14 września 20202 komentarze

Pałac Biedrzychowice (Dolny Śląsk)

Taki news pojawił się ostatnio w mediach i wszystko wskazuje na to, że niestety od przyszłego roku będą Was czekały drodzy Państwo poważne zmiany. Według najnowszego pomysłu Ministerstwa Finansów,  opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (tzw. CIT) miałyby zostać objęte już od 2021 r. spółki komandytowe. Zmiany w opodatkowaniu będą też dotyczyły tych spółek komandytowych, w których komplementariuszem jest spółka z o.o. 

Taki typ spółek jest dotychczas najczęściej wybieraną przez deweloperów formą prawną prowadzenia inwestycji deweloperskich. Dla każdej nowej inwestycji deweloperzy zakładają spółkę celową – to jest spółkę komandytową z niewielkim wkładem komplementariusza, którym co do zasady jest w takim przypadku spółka z o.o.

Powodów wyboru takiej formy jest co najmniej kilka, ale jednym z kluczowych, jest właśnie obowiązująca forma opodatkowania, która pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania dochodów, z jakim mamy do czynienia np. w przypadku spółek z o.o.  gdzie opodatkowany jest najpierw dochód spółki, a następnie opodatkowaniu podlega dywidenda wypłacana wspólnikom.

Jeśli plany Ministerstwa urzeczywistnią się i nowe przepisy wejdą w życie, to najprawdopodobniej także w przypadku spółek celowych (spółek komandytowych) będziemy mieć do czynienia z podwójnym opodatkowaniem: pierwszy raz na poziomie spółki podatkiem CIT 9 % albo 19 % i drugi raz na poziomie wspólników – 19 %. Łatwo zatem policzyć o ile więcej podatku zapłacą̨ po zmianie przepisów spółki komandytowe i jak to się przełoży się na zyski ich wspólników.

Projektu ustawy dotyczącej zmiany opodatkowania spółek komandytowych jeszcze nie ma, ale znane są już ogólne założenia nowelizacji. Sam pomysł wprowadzenia takich zmian nie jest zresztą nowy, bo Ministerstwo już w 2012  roku miało zakusy na zyski spółek komandytowych.

Co planowana zmiana będzie oznaczać dla tych wszystkich deweloperów, którzy wybrali spółkę komandytową jako formę prowadzonej działalności deweloperskiej?

Gdyby plan Ministerstwa miał się z nowym rokiem urzeczywistnić, to zostanie Wam tylko nieco ponad 3 miesiące, aby podjąć decyzję o ewentualnym przekształceniu spółki komandytowej w inny podmiot lub podjąć decyzję o zmianie formy prawnej na inną i w konsekwencji przeprowadzić całą operację.

Sprawa jest zatem poważna, a czasu niewiele. Dlatego na bieżąco będę monitorować proces legislacyjny i informować Was, w jakim kierunku zmierzają działania Ministerstwa. Warto jednak już teraz zacząć myśleć o planie B na wypadek, gdyby rzeczywiście od nowego roku miało dojść do zmiany przepisów.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

← Poprzednie wpisy