Gdańsk

Wracamy do nowej ustawy deweloperskiej, która w międzyczasie została uchwalona przez Sejm i aktualnie czeka na stanowisko Senatu.  Oto kolejna porcja informacji, o najważniejszych z nich.

1. Nowe zasady odbioru lokalu w przypadku wady istotnej, wykonanie zastępcze

W tym zakresie uchwalona przez Sejm ustawa przewiduje:

  • uprawnienie nabywcy lokalu/domu do odmowy dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Problem w tym, że ustawa nie precyzuje co to są wady istotne;
  • konkretną procedurę odbioru lokalu/domu jednorodzinnego wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez nabywcę terminie. W przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, nabywca będzie mógł odmówić dokonania odbioru – deweloper może wówczas uznać tę wadę lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Brak oświadczenia dewelopera w przedmiocie wady w tym terminie spowoduje, że jej uznanie będzie traktowane jako jej uwzględnienie;
  • uprawnienie klienta do usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli ten w ustalonym terminie wady nie usunie.

 

2. Dłuższy okres prowadzenia rachunków powierniczych oraz późniejsze dokonywanie wypłat przez bank

Zmiany dotyczą też zasad prowadzenia rachunków powierniczych oraz dokonywania wypłat zgromadzonych na nich środków przez bank. W nowej ustawie przewidziano między innymi:

  • zobowiązanie dewelopera do prowadzenia umowy rachunku powierniczego do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub miejsca postojowego/ komórki lokatorskiej (jeśli te będą lokalami użytkowymi realizowanymi w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego);
  • uprawnienie po stronie klienta do dokonywania wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z faktycznym postępem prac na budowie oraz po poinformowaniu go przez dewelopera na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia;
  • wypłatę środków z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – w przypadku rachunku zamkniętego – dopiero po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu/domu jednorodzinnego;
  • wypłatę środków z otwartego rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – nie wcześniej niż po upływie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • przed wypłatą środków bank dodatkowo będzie sprawdzał nie tylko wykonanie danego etapu ale także to, czy po stronie dewelopera nie ma zaległych zobowiązań publicznoprawnych, zaległości wobec wykonawców lub podwykonawców, a także czy deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy. Kontrola w tym zakresie będzie odbywać się na podstawie oświadczenia dewelopera;
  • wypłata środków wpłacanych przez klientów na podstawie umowy deweloperskiej będzie następowała w kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ceny lokalu mieszkalnego.

A już za kilka dni ostatnia część informacji o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej.

Od kiedy trzeba będzie ją stosować? Czy jest jakiś okres przejściowy i dla których przepisów?

Tego dowiecie się z kolejnego wpisu.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zgodnie z obietnicą, dzisiaj kilka słów o najważniejszych, zupełnie nowych regulacjach projektu ustawy deweloperskiej, nad którą aktualnie pracuje parlament. Projekt jest już po dwóch czytaniach w Sejmie. Niewykluczone więc, że wkrótce ustawa zostanie uchwalona i podpisana przez Prezydenta.

Czy wprowadzone do tej ustawy rozwiązania były rzeczywiście potrzebne z uwagi na konieczność ochrony interesów nabywców domów i mieszkań (bo takie  właśnie argumenty padają na uzasadnienie wprowadzenia tej regulacji) i jaki będą mieć ostatecznie wpływ na działalność deweloperów– to pozostawiam już Waszej cenie.

Jedno jest pewne – zmiany te są istotne i na pewno będą wymagały szczegółowej analizy.

 

1. Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz wybudowanych lokali mieszkalnych, garaży i domów jednorodzinnych

Projekt rozszerzył katalog umów, które będą podlegały regulacji ustawy. I tak, przepisy ustawy deweloperskiej będą znajdowały zastosowanie w pełnym zakresie do umów (przedwstępnych, jak i przenoszących własność) dotyczących lokali użytkowych tj. do garaży, miejsc postojowych w hali garażowej stanowiącej lokal użytkowy lub komórek lokatorskich, stanowiących lokal użytkowy.

Wbrew dotychczasowej regulacji, w pewnym zakresie nowa ustawa deweloperska będzie mieć także zastosowanie  do już wybudowanych lokali/ domów jednorodzinnych.

2. Objęcie regulacją ustawy – umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z projektem ustawy umowa rezerwacyjna:

  • to umowa, której przedmiotem jest zobowiazanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
  • zawierana  będzie w formie pisemnej pod rygorem nieważności;
  • może przewidywać opłatę rezerwacyjną nie wyższą niż 1% wartości lokalu lub domu jednorodzinnego, określonej w prospekcie informacyjnym, przy czym w przypadku niewykonania zobowiazania z umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany będzie do zwrotu tej opłaty w podwójnej wysokości;
  • do umowy rezerwacyjnej  będzie dołączany prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

 

3. Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

O konieczności jego utworzenia UOKIK wspominał wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Zgodnie z projektem ustawy, Fundusz ma być zasilany ze składek opłacanych przez deweloperów. W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie do 2 %, natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, będzie ona wynosić do 0,2 %. Faktyczna wysokość składki w odniesieniu do poszczególnych rodzajów rachunku powierniczego, będzie określona w rozporządzeniu.

Składka na Fundusz będzie odprowadzana przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co istotne, nie jest przewidziany zwrot przekazanych na fundusz wpłat.

Co to będzie oznaczać w praktyce? Jeśli klient lub deweloper odstąpi od zawartej umowy deweloperskiej, a następnie dojdzie do podpisania nowej umowy deweloperskiej z innym nabywcą (w odniesieniu do tego samego lokalu/domu), wpłata na Fundusz będzie musiała zostać dokonana przez dewelopera ponownie.

O innych nowych regulacjach zawartych w projekcie ustawy deweloperskiej oraz o tym, kiedy ta ustawa wejdzie w życie i czy deweloperzy będą zobowiązani ją stosować do zawartych już umów, dowiecie się z kolejnych wpisów na blogu.

Już dziś zapraszam serdecznie do ich lektury!

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

O zmianie ustawy deweloperskiej, o którą wnioskował UOKIK, mówi się już od ponad 5 lat. Ja również wspominałam o tym na blogu kilkakrotnie. Niewątpliwie na przestrzeni ostatnich lat temat ten pojawiał się co jakiś czas, by na kolejne miesiące wszystko znowu zamilkło. Wydaje się jednak, że tym razem będzie inaczej, bo prace nad projektem UOKIK w ostatnim czasie nabrały dużego tempa.

Obecnie projekt zupełnie nowej ustawy deweloperskiej jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie i został skierowany do prac w podkomisjach.

Z jego uzasadnienia  wynika, że ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony, a stosowany przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku powierniczego następuje przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co w przypadku upadłości dewelopera powoduje ryzyko utraty przez kupującego środków finansowych, jak i nieruchomości.

Deweloperzy, którzy w okresie obowiązywania ustawy deweloperskiej zrealizowali  już niejedną inwestycję, na pewno skwitują to stwierdzenie jednym słowem: bzdura!
I rzeczywiście, śledząc badania i analizy, zwłaszcza te prowadzone przez PZFD, można stwierdzić, że ustawa deweloperska daje Waszym klientom wystarczające gwarancje. Dlaczego wiec i UOKIK, a teraz rząd wychodzi przed przysłowiową orkiestrę? Tego nie wie nikt.

Co w takim razie ma się zmienić?

Dzisiaj tylko wspomnę o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej takich jak:

  • Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, finansowanego przez deweloperów z wpłat dokonywanych przez nabywców domów i mieszkań;
  • Wydłużenie okresu prowadzenia rachunków powierniczych oraz zmiany w dokonywaniu wypłat środków przez bank;
  • Określenie nowych zasad odbioru domów i mieszkań, w tym przyznanie nabywcom szczególnych uprawnień w przypadku wady istotnej;
  • Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz mieszkań i domów;
  • Objęcie reżimem ustawy umowy rezerwacyjnej.

Więcej szczegółów – już wkrótce na blogu! Ponieważ zmiany są istotne, planuję również przygotować dla wszystkich czytelników mojego bloga  Przewodnik po nowej ustawie deweloperskiej. Mam nadzieję, że okaże się on pomocny w codziennym stosowaniu tej ustawy.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Kilka słów w Nowym Roku

Agnieszka Grabowska-Toś03 stycznia 20212 komentarze

Drodzy Czytelnicy!

Dziękuję, że kolejny rok jesteście ze mną. Dziękuję, że czytacie, komentujecie i doceniacie mojego bloga. Cieszę się, że jest on dla Was pomocą i wskazówką w codziennym działaniu. I choć pisany jest on z myślą o deweloperach, którzy przy realizacji inwestycji borykają się z różnymi problemami, to okazuje się, że czytają go również prawnicy, którzy czasem nawet na sali sądowej, gdy stają po przeciwnej w stosunku do mojego klienta stronie, powołują się na tezy z bloga. Muszę przyznać, że to ciekawe doświadczenie:)

Jedno jest pewne – dzięki Wam ten blog daje mi bardzo dużo satysfakcji, niezmiennie już od prawie 6 lat. 

Dziś życzę Wam, by ten Nowy Rok odmienił otaczającą nas rzeczywistość, by przyniósł zdrowie i spokój. Niech to będzie rok, w którym znowu będziemy mogli być blisko innych ludzi i cieszyć się życiem na 100%. Niech to będzie rok odważnych i mądrych decyzji uwieńczonych sukcesami. I obyśmy moi Drodzy za rok mogli świetować coś więcej, niż tylko zmianę daty. 

Serdeczności !

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Pałac w Sieniawie

 

 

 

 

 

 

 

 

Zapewne wielu z Was, wraz ze zbliżającym się końcem roku, stanęło przed wizją konieczności zmiany projektu budowlanego i poniesienia dodatkowych kosztów związanych z budową w sytuacji, gdyby do końca tego roku nie zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę dla planowanej przez Was inwestycji. Nasi klienci również znaleźli się w takiej sytuacji i z niepokojem czekali na zapowiadane Ministerstwo zmiany w tym zakresie.

O konsekwencjach braku zmiany przepisów rozporządzenia ws warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które po 30 grudnia 2020 roku przewiduje wskaźnik EP w nowej wysokości – wspominałam niespełna dwa miesiące temu.

Ministerstwo stanęło jednak na wysokości zadania i jeszcze przed końcem roku wydało rozporządzenie, regulujące kwestię zastosowania wskaźnika EP dla projektów budowlanych, które wraz z wnioskami o pozwolenie na budowę zostały złożone przed końcem tego roku. Rozporządzenie to obowiązuje od Świąt, a konkretnie od 25 grudnia.

Dzięki nowelizacji, wymagania dotyczące wskaźnika EP, w wysokości obowiązującej od 1 stycznia 2017 roku do 30 grudnia 2020 roku, będą miały zastosowanie do inwestycji:

  • jeśli przed 31 grudnia 2020 roku został złożony wniosek o pozwolenie na budowę takiej inwestycji, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, odrębny wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, wniosek o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego albo projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
  • w przypadku, gdy dla takiej inwestycji nie jest wymagane  uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a przed 31 grudnia 2020 rou zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych;
  • jeśli przed 31 grudnia 2020 roku dla tej inwestycji została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno- -budowlanego.

Warto również podkreślić, że zgodnie z dodanym do rozporządzenia przepisem art. 329a, dotychczasowe przepisy dotyczące wskaźnika EP stosuje się również w przypadku, gdy wymagane jest sporządzenie projektu technicznego.

Dla tych inwestorów, którzy mają postępowania o pozwolenie na budowę w toku – to bardzo dobra wiadomość, bowiem nowe przepisy nakazują uwzględnienie przez organy wydające pozwolenia na budowę „starego” wskaźnika EP, pomimo iż po 3o grudnia 2020 roku zacznie w tym zakresie już obowiązywać nowa  regulacja.

Również inwestorzy, którzy uzyskali pozwolenie na budowę, ale budowę rozpoczną dopiero w przyszłym roku, kiedy już będzie obowiązywał nowy wskaźnik EP, mogą spać spokojnie. Oni będą „związani” wydanym pozwoleniem na budowę i „starym” wskaźnikiem.

Cytując jednego z naszych Klientów, któremu przesłałam informację odnośnie wejścia w życie korzystnych dla niego przepisów nowelizacji rozporządzenia: „w końcu jakiś good news z ośrodka władzy.” 😉

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl