dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Rodzaje umów objętych nową ustawą deweloperską – to temat, który ostatnio pojawiał się u nas w kancelarii podczas spotkań w klientami. Wygląda na to, że niektórzy z Was nie zdążyli jeszcze zapoznać się szczegółowo z nową regulacją. Dlatego dziś postaram się wyjaśnić, kiedy tę ustawę należy stosować, a konkretnie – do zawierania jakich umów jej przepisy mają zastosowanie i kto musi ją stosować.

Dotychczasowa regulacja – przepisy tzw. starej ustawy deweloperskiej

Przepisy poprzedniej ustawy trzeba było stosować jedynie do umów, w których deweloper zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu (lub domu jednorodzinnego).

Ustawę musieliście zatem stosować wyłącznie do zawierania umów dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych będących w trakcie budowy (tzn. bez pozwolenia na użytkowanie), natomiast w przypadku sprzedaży „gotowych lokali”, ustawa nie miała zastosowania. W związku z tym sprzedaż, która dokonywana była najczęściej w modelu – najpierw zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie umowy przyrzeczonej – nie podlegała tej ustawie.

To samo dotyczyło sprzedaży domów jednorodzinnych.

Również zawieranie umów dotyczących miejsc postojowych (najczęściej deweloperzy zawierali umowy sprzedaży udziału w lokalu garażowym wraz prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego) było „zwolnione” z zastosowania ustawy deweloperskiej.

Podobnie zawieranie umów rezerwacyjnych nie podlegało ustawie.

Jakich umów dotyczy nowa ustawa deweloperska?

Tymczasem nowa ustawa obejmuje znacznie szerszy zakres umów, niż to miało miejsce dotychczas.

Obejmuje on:

      WAŻNE!  Ustawa nie obejmuje sprzedaży klasycznych lokali użytkowych.

  • umowy przedwstępne dotyczące lokali/domów jednorodzinnych

  • umów sprzedaży gotowych lokali/domów.

Musicie jednak pamiętać, że w zależności od tego, jaką umowę będziecie zawierać, nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie w pełnym zakresie, albo tylko w części. A rodzaj tej umowy będzie generalnie zależał od tego, w jakim momencie realizacji inwestycji będziesz ją zawierać.

Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w pełnym zakresie

I tak, w pełnym zakresie należy stosować nową ustawę deweloperską:

 

do „klasycznych” umów deweloperskich:

 

1) gdy inwestycja dotyczy budynku wielorodzinnego, budynek jest w trakcie budowy (nie ma pozwolenia na użytkowanie) i deweloper  zawiera umowę, w której zobowiązuje się do:

  • wybudowania tego budynku,
  • ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia go nabywcę

         lub

  • ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu użytkowego i przeniesienia go nabywcę ewentualnie przeniesienia na nabywcę udziału we współwłasności lokalu użytkowego, o ile umowa w tym zakresie jest zawierana wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego;

2) gdy inwestycja dotyczy domu jednorodzinnego, jest on trakcie budowy (nie ma pozwolenia na użytkowanie), a deweloper zawiera umowę, w której zobowiązuje się do:

  • wybudowania tego budynku
  • i przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości/lub jej części, na której dom jest budowany

do umów przedwstępnych:

 

3) gdy budowa budynku została zakończona tj. deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie i zawiera umowy przedwstępne dotyczące lokalu lub domu jednorodzinnego, czyli zobowiązuje się:

  • ustanowić odrębną własności lokalu i przenieść własność tego lokalu na nabywcę (przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności) lub
  • przenieść na nabywcę własność nieruchomości/lub jej części, na której dom jednorodzinny został wybudowany (przedwstępna umowa sprzedaży domu jednorodzinnego)

4) gdy deweloper jest właścicielem wybudowanego lokalu mieszkalnego, który ma założoną księgę wieczystą i zawiera umowę, w której zobowiązuje się sprzedać nabywcy ten lokal (przedwstępna umowa sprzedaży lokalu z księgą wieczystą)

5) gdy deweloper jest właścicielem/współwłaścicielem wybudowanego lokalu użytkowego i zawiera umowę, w której zobowiązuje się sprzedać nabywcy ten lokal lub udział w jego współwłasności, pod warunkiem, że zawiera tę umowę wraz z umowa dotyczącą lokalu mieszkalnego (przedwstępna umowa sprzedaży lokalu użytkowego/udziału w lokalu użytkowym).

Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w ograniczonym zakresie

Jak już wspominałam, ustawodawca rozszerzył obowiązywanie nowej ustawy deweloperskiej w odniesieniu do umów, które zawierane są pomiędzy nabywcą, a deweloperem także po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Dotyczy to umów, których przedmiotem jest sprzedaż lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub lokalu użytkowego.

W takich przypadkach ustawę deweloperską stosuje się z uwzględnieniem:

  • obowiązku udostępniania określonych ustawą dokumentów i informacji dotyczących dewelopera
    i inwestycji przyszłemu nabywcy przed zawarciem umowy (art. 26 i art. 27 ustawy),
  • regulacji dotyczącej umowy rezerwacyjnej, jej formy, czasu obowiązywania oraz wysokości
    i sposobu rozliczeń opłaty rezerwacyjnej (art. 29 – 32 oraz art. 34 ust. 1 pkt 1-2 ustawy), jeśli przed zawarciem tych umów będziesz zawierał z klientem umowę rezerwacyjną
  • procedury odbioru lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego (art. 41 ust. 1-3 ustawy).

Kto musi stosować nową ustawę deweloperską?

1. Deweloper

Zgodnie z ustawą deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Jeśli deweloper zawiera jedną z opisanych wyżej umów z klientem, który nabywa lokal/dom jednorodzinny na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas zobowiązany jest stosować ustawę. Zakres jej zastosowania – czy w całości – czy w części, będzie zależał od tego, na jakim etapie przedsięwzięcia zawierać będzie tę umowę.

2. Przedsiębiorca niebędący deweloperem

W nowej ustawie deweloperskiej znajdziecie jednak również uregulowania dotyczące zawierania umów z
przedsiębiorcą, który nie prowadzi działalności stricte deweloperskiej. Taki przedsiębiorca również podlega w określonych sytuacjach obowiązkowi stosowania tej ustawy.

Dotyczy to przypadku, gdy:

  • zawiera umowę, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego wraz z lokalem mieszkalnym
  • przedmiotu tej umowy  powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego
  • umowa jest zawierana z nabywcą, czyli osobą fizyczną, która nabywa przedmiot umowy w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, a przeniesienie prawa do tego przedmiotu następuje po raz pierwszy. 

W takich przypadkach stosuje się przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej (formy, czasu obowiązywania oraz wysokości i sposobu rozliczeń opłaty rezerwacyjnej) oraz procedury odbioru lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego.

Pomysł ustawodawcy na takie rozwiązanie jest związany z praktyką, która pokazuje, że często dochodzi do sprzedaży lokali mieszkalnych podmiotom, które nabywają je w celu ich dalszej sprzedaży.

Jak widzicie, ustawodawca rozszerzył zarówno podmiotowy (o nabywcę będącego przedsiębiorcą), jak i przedmiotowy (lokale użytkowe) zakres stosowania ustawy.

Czy była to koncepcja słuszna? Można mieć na ten temat różne opinie – w zależności od tego, który punkt widzenia bierze się pod uwagę: nabywców, czy inwestora:)

W razie wątpliwości w stosowaniu ustawy wraz z moim zespołem służymy Wam wsparciem i naszym praktycznym doświadczeniem.

Czy to możliwe, że deweloperzy nie będą już musieli martwić się, kiedy organ wyda im pozwolenie na użytkowanie, bo takiego pozwolenia nie trzeba już będzie uzyskiwać?

Wygląda na to, że jest spora szansa, że tak właśnie będzie.

I to na stałe, nie tylko na czas pandemii.

Jakie zasady obowiązują obecnie

Przez ponad dwa lata mieliśmy stan epidemii,  którego konsekwencją była zmiana zasad dotyczących uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie budynków, w tym budynków wielorodzinnych. Zmianę tę wprowadziła ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Z przepisu  art. 31zy1 ust. 1 tej ustawy  wynika, że w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, przepisy art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego (czyli przepisy wskazujące, kiedy inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie), nie mogą być stosowane. Oznacza to, że wnioski o pozwolenie na użytkowanie złożone po wejściu w życie ustawy covidowej traktuje się tak, jak zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Ponieważ nadal jednak formalnie obowiązuje stan zagrożenia epidemicznego, a wraz z nim przepisy covidowe, deweloperzy składają jedynie zawiadomienia o zakończeniu budowy, dlatego organy zasadniczo nie wydają decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Można by więc rzec, że wszyscy już przyzwyczaili się do takiego stanu rzeczy i przekonali się, że bez pozwoleń na użytkowanie świat się nie zawalił.

Co ma się zmienić

Być może właśnie dlatego zgodnie z założeniami do projektu ustawy zmieniającej prawo budowlane zasadą ma się stać zawiadomienie o zakończeniu budowy, wyjątkiem zaś – konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Rząd planuje kolejne zmiany w prawie budowlanym, tym razem polegające na ograniczeniu obowiązku uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych, w tym budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Na marginesie tylko dodam, że od kwietnia tego roku  zmieniły się wzory formularzy dotyczących zarówno zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i wniosku o pozwolenie na użytkowanie, więc warto mieć to na uwadze, gdy inwestycja jest aktualnie na ukończeniu.

Celem projektu jest rozszerzenie zasady oddawania do użytkowania obiektów budowlanych w drodze zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz ograniczenie wydawania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W związku z tym zakłada się daleko idące uproszczenie procedury.

Kiedy pozwolenie na użytkowanie a kiedy zawiadomienie o zakończeniu budowy

Wprowadzenie nowych przepisów miałoby skutkować tym, że pozwolenie na użytkowanie – dla każdego obiektu budowlanego, który wcześniej wymagał uzyskania pozwolenia na budowę – wymagane będzie jedynie, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz, gdy sam inwestor dobrowolnie o to występuje, mimo że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie jest wymagane.

Po co inwestor miałby występować o pozwolenie na użytkowanie, gdy  wystarczające będzie tylko zgłoszenie zakończenia budowy? A choćby po to, by wyeliminować ryzyko, że w przyszłości organ nadzoru budowlanego zakwestionuje zgodność z prawem wykonanych robót budowlanych. O problemach z tym związanych pisałam w odniesieniu do kwestii przekształcania budynków jednorodzinnych w wielorodzinne.

Natomiast w pozostałych przypadkach, wymagane byłoby zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Użytkowanie budynków jednorodzinnych

Dodatkowo zakłada się rezygnację z procedury formalnego oddawania do użytkowania w odniesieniu do domów jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych kategorii III (inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie), czyli także procedury zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Korzystną dla inwestorów zmianą byłoby przyjęcie, że oddanie do użytkowania tych obiektów następowałoby z chwilą złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o zakończeniu budowy i możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego.

Dokumentowanie zakończenia budowy

Nie oznacza to jednak, że inwestorów ominą wszelkie obowiązki związane z udokumentowaniem zakończenia budowy.

Przed przystąpieniem do użytkowania trzeba będzie zgromadzić i włączyć do dokumentacji budowy:
– projekt techniczny,

– protokoły badań i sprawdzeń: przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem,

– dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,

– informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu

– dokumentację fotograficzną wykonaną przez kierownika budowy – w celu weryfikacji wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym.

Jaki cel ma przyświecać nowelizacji?

Przede wszystkim przyspieszenie procesu inwestycyjnego oraz odciążenie zarówno inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.

Wydaje się, że taka zmiana rzeczywiście może pozwolić na realizację tych założeń. Ale czy będzie korzystna dla deweloperów i ich klientów?  Po ponad dwóch latach traktowania przez organy wniosków o pozwolenie na użytkowanie, jak zgłoszenia o zakończeniu budowy, można już zapewne pokusić się o jakieś podsumowanie. 

Czy tak się jednak stanie – finalnie dowiemy się dopiero po ewentualnym wprowadzeniu nowych przepisów.

Będę oczywiście śledzić dalszy przebieg prac legislacyjnych i na pewno poinformuję Was o jego zakończeniu!

Czy trzeba będzie uzyskiwać pozwolenia na użytkowanie

Wakacje wakacjami, zwłaszcza gdy tak jak teraz pogoda na Mazurach rewelacyjna, ale jak się coś obiecuje, to słowa trzeba dotrzymać. Dlatego dziś jeszcze słów kilka o umowie rezerwacyjnej w nowej ustawie deweloperskiej, a konkretnie o związanej z nią opłacie rezerwacyjnej.

Tak się też składa, że wczoraj zadzwonił do mnie jeden z naszych klientów. Kilka dni temu odebrał pozwolenie na budowę kilkunastu domów jednorodzinnych pod Krakowem. Wprawdzie nie jest ono jeszcze ostateczne, ale chce się już przygotować do promocji i sprzedaży tej inwestycji.

Oczywiście zdaje on sobie sprawę z tego, jaka jest aktualnie sytuacja na rynku sprzedaży domów i mieszkań, jednak mimo to, nie traci optymizmu. Dlatego ma nadzieję, że gdy ruszy z kampanią reklamową, pojawią się też klienci, którzy – nawet jeśli nie będą od razu decydować się na zawarcie umowy deweloperskiej – to przynajmniej będą chcieli  zarezerwować sobie konkretny dom.

Zapewniłam go, że kiedy ja będę na urlopie, nasz zespół przygotuje mu projekt umowy rezerwacyjnej. Poinformowałam również, że w odniesieniu do tej inwestycji będzie już musiał stosować nową ustawę deweloperską i umowę rezerwacyjną zawierać zgodnie z jej zasadami.

Pozostało mi jednak wyjaśnić, że istotnie zmieniły się zasady dotyczące opłat rezerwacyjnych.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej

Przede wszystkim jej wysokość została ściśle określona w nowej ustawie deweloperskiej. Nie będzie więc już można powoływać się na tzw. swobodę umów i dowolnie ustalać, jaką kwotę ma zapłacić klient w związku z rezerwacją domu, czy mieszkania.

Od 1 lipca 2022 r. ustawa deweloperska określa maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Na tym nie koniec.

Na ogół opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia lokalu / domu (czyli będzie w istocie stanowiła zaliczkę), oczywiście jeśli finalnie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Klient będzie ja wpłacał na rachunek bankowy dewelopera.

Jeśli jednak zostanie zawarta umowa deweloperska, deweloper będzie ją musiał przekazać na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego i to nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej!

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Co jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron zrezygnuje z dalszej współpracy i umowy deweloperskiej nie zawrze?

W takim przypadku opłata rezerwacyjna musi być niezwłocznie zwrócona klientowi. Będzie to miało miejsce gdy:
1) klient (rezerwujący) nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
2) deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym klienta.

Zwrot podwójnej opłaty rezerwacyjnej

Zaskoczeniem pewnie będzie dla Was to, że w niektórych przypadkach, trzeba będzie zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości! 

Kiedy?

  • jeśli umowa deweloperska została zawarta, a przy odbiorze lokalu klient zgłosił wady do protokołu, a deweloper ich nie usunie, przez co klient nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości lub
  • gdy deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.

Jak widzicie, nowa ustawa deweloperska wprowadza wiele zmian w kwestii umowy rezerwacyjnej i opłaty rezerwacyjnej, ale równie sporo kwestii pomija milczeniem. Brak jest na przykład jednoznacznej regulacji dotyczącej możliwości zatrzymania opłaty rezerwacyjnej w przypadku nieuzasadnionego nie przystąpienia do zawarcia umowy deweloperskiej, czy też możliwości odstąpienia od umowy rezerwacyjnej.

Czy takie instytucje można wprowadzić do umowy rezerwacyjnej? Jeśli macie wątpliwości – zapraszam Was serdecznie do kontaktu z naszą Kancelarią.

.

Koniec lipca to – jak co roku – czas mojego urlopu. Od lat wytchnienie od codziennych obowiązków tych kancelaryjnych i domowych dają mi Mazury. Może to dlatego, że tam właśnie po części są moje korzenie a może dlatego, że tamtejsze widoki (spójrzcie tylko na zdjęcie obok, zrobione dwa dni temu), cisza i spokój, to najlepszy sposób na relaks. Przynajmniej dla mnie.

Ci, którzy choć raz byli na Mazurach, wiedzą o czym mówię i dlaczego to miejsce tak przyciąga.

Zanim jednak wyjechałam na wakacje, przygotowałam dla Was kolejną porcję informacji o nowościach w ustawie deweloperskiej. Tym razem – o umowie rezerwacyjnej.

Dotychczas w tym temacie panowała duża dowolność, bo wcześniejsza ustawa deweloperska nie przewidywała żadnych regulacji odnośnie umowy rezerwacyjnej. Deweloperzy sami decydowali o formie i treści zawieranej umowy. Zazwyczaj były to ustalenia na piśmie, ale bywało też, że przybierały one formę mailową lub ustną.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej i termin obowiązywania umowy również pozostawała w gestii deweloperów. Opłaty bywały wysokie, zwłaszcza na początku obowiązywania ustawy deweloperskiej. Z czasem jednak to się zmieniło, z uwagi na stanowisko UOKIK, choć okazuje się, że nie w każdym przypadku, bo nawet ostatnio widziałam umowę, w której taka opata wynosiła 30 tysięcy złotych!

Nabywca i inwestor samodzielnie też ustalali, co stanie się z opłatą rezerwacyjną w przypadku braku zawarcia umowy deweloperskiej. Nierzadką praktyką był jej „przepadek”, gdy klient rezygnował z zawarcia umowy deweloperskiej bez podania przyczyny.

Takie działania oczywiście nie podobały się UOKiK-owi i dlatego usilnie zabiegał o ustawowe uregulowanie tej umowy.

A oto, co mamy.

Obecnie, nowa ustawa deweloperska nie tylko zawiera definicję umowy rezerwacyjnej, ale także określa jej formę i treść, wskazuje przesłanki ustalenia czasu, na jaki należy ją zawrzeć oraz – co szczególnie istotne – formułuje nowe obowiązki deweloperów, w tym związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej. Wszystko to znajdziecie w art. 29 – 34 nowej ustawy deweloperskiej.

Na wstępie ważna informacja!

Zawieranie umów rezerwacyjnych – tak jak dotychczas – nie jest obowiązkowe. Sami ustalicie, z którymi nabywcami chcecie zawrzeć taką umowę, a które lokale pozostawić do dalszego oferowania – i czekać na pozytywną koniunkturę rynkową i wzrost cen.

CO JEST PRZEDMIOTEM UMOWY REZERWACYJNEJ I JAKA MA BYĆ JEJ FORMA

Zgodnie z ustawą, umową rezerwacyjną jest umowa zawierana między deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży („rezerwującym”), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowę rezerwacyjną zawiera się wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności – koniec zatem z rezerwacjami dokonywanymi e-mailem oraz ustnie na osobistych spotkaniach.

CO MUSISZ ZAWRZEĆ W UMOWIE REZERWACYJNEJ

Umowa musi określać w szczególności:
1) strony, miejsce i datę jej zawarcia – oczywista sprawa, jak w każdej umowie:)

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – ustawodawca wskazał, że chodzi wprost o „cenę”, nie zaś podanie podstaw jej wyliczenia (np. ceny za metr kwadratowy powierzchni lokalu). Czy zatem należy skończyć z praktykowaniem tego typu zapisów? Ilu prawników tyle opinii. My też ją mamy;)

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Oznacza to, że teoretycznie możecie zawierać umowy rezerwacyjne, bez obowiązku uiszczania przez klienta opłaty za rezerwację wybranego przez nich lokalu/domu. W praktyce – nie wiem, czy ktokolwiek będzie z takiej opcji korzystał;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży. Okres ten nie będzie jednak dowolny; ustalenie jego wymiaru również reguluje nowa ustawa deweloperska.

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń;

Jeśli chodzi o usytuowanie lokalu oraz powierzchnię użytkową lokalu/domu jednorodzinnego to dotychczas te informacje były wskazywane w umowach rezerwacyjnych, często jednak wraz z dodatkowymi klauzulami, że powierzchnia i usytuowanie lokalu może się jeszcze zmienić podczas realizacji przedsięwzięcia.

Czy takie klauzule będą teraz możliwe? Póki co, sygnalizuję Wam problem – będziemy mu się jeszcze wspólnie przyglądać.

CZAS REZERWACJI

Umowę rezerwacyjną musicie zawierać na czas określony z tym zastrzeżeniem, że jeśli rezerwujący będzie ubiegał się o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Jest to zatem spora zmiana, bowiem do ustalenia czasu zawarcia umowy będziecie potrzebować po pierwsze informacji, czy zakup lokalu ma być kredytowany, a po drugie – ile czasu potrzebuje kupujący na uzyskanie odpowiednich dokumentów z banku.

Na pewno warto  od razu wskazać w umowie, czy rezerwujący będzie korzystał z kredytu, tak by uniknąć wątpliwości w sytuacji, gdyby rezerwujący chciał przedłużyć okres rezerwacji.

UMOWA REZERWACYJNA + PROSPEKT

Jak już wspominałam kilka dni temu, do umowy rezerwacyjnej trzeba koniecznie dołączyć prospekt informacyjny. W związku z tym musicie pamiętać o jeszcze jednym, bardzo ważnym obowiązku.

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

Jedynym (!) wyjątkiem są zmiany dotyczące ujawniania roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.

To jednak nie wszystko, co powinniście wiedzieć o umowie rezerwacyjnej. Już za kilka dni wiele szczegółów odnośnie opłaty rezerwacyjnej.

Dzień dobry wszystkim! 🙂

Moi wspólnicy na urlopie, ja też już trochę jestem myślami o wakacyjnym wyjeździe, ale póki co czeka mnie jeszcze sporo pracy w kancelarii. Zanim jednak udam się na zasłużony (tak mi się przynajmniej wydaje 😉 ) odpoczynek, postanowiłam napisać Wam jeszcze kilka słów o prospekcie informacyjnym w nowej ustawie deweloperskiej.

Chcecie wiedzieć jakie zmiany przygotował w tym zakresie ustawodawca?

Kiedy trzeba doręczać  klientowi  prospekt i w jakiej formie?

Jakie nowe informacje trzeba w nim podać?

I gdzie poszukiwać materiałów o inwestycjach w promieniu 1 kilometra od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim?

OTO 10 NAJWAŻNIEJSZYCH INFORMACJI NA TEN TEMAT

1. Prospekt informacyjny jest załącznikiem do umowy deweloperskiej, a od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej – także umowy rezerwacyjnej.

2. Musisz go każdorazowo przekazać klientowi przed zawarciem jednej z tych umów. Przekazujesz go nieodpłatnie, na trwałym nośniku i koniecznie z załącznikami.

3. Dotychczas prospekt musiał być doręczany klientowi tylko na jego życzenia. Teraz,  nawet gdy klient oświadczy, że i tak nie zamierza się z nim zapoznawać, musisz mu go przekazać. To jest Twój obowiązek!

4. Tak jak poprzednio, nowa ustawa wprowadza wzór prospektu informacyjnego. Możecie się z nim zapoznać tutaj: wzór prospektu informacyjnego_nowa ustawa deweloperska. Jest on podzielony na 2 części: ogólną (dotyczącą całego przedsięwzięcia) oraz szczególną (dotyczącą przedmiotu zawieranej umowy).

5. W dziale III prospektu, obok informacji dotyczących samej nieruchomości, należy wskazać dane odnośnie zasad zagospodarowania przestrzennego otoczenia inwestycji. W związku z tym trzeba w nim zawrzeć ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich części, znajdujących się w odległości do 100 metrów od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim oraz opisać istniejące w okolicy obiekty wpływających na warunki życia.

6. Tak jak dotychczas, w prospekcie trzeba wskazać inwestycje przewidziane w promieniu 1 kilometra od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Wciąż jednak w ustawie nie wskazano, o jakie dokładnie inwestycje chodzi. Za to wskazano konkretne rodzaje źródeł, w których powinniście poszukiwać informacji o takich inwestycjach.

7. W prospekcie musisz też poinformować klienta o formalnościach związanych z wydanymi w toku realizacji przedsięwzięcia aktami administracyjnymi takich jak: dacie uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku,  numerze zgłoszenia budowy i organie, do którego dokonano zgłoszenia wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ, a także dacie zakończenia budowy domu jednorodzinnego.

8. Prospekt musi też zawierać informacje o obowiązkowym systemie gwarantowania depozytów, a także informacje dotyczące lokalu użytkowego (np. miejsca postojowego) nabywanego równocześnie z lokalem mieszkalnym/domem jednorodzinnym oraz wskazywać jego cenę i termin przeniesienia prawa własności.

9. Nowym obowiązkiem jest konieczność dołączenia do prospektu szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji z uwzględnieniem uwarunkowań lokalizacji wynikających ze sposobu użytkowania terenów sąsiednich.

10. Zwiększyła się również ilość dokumentów, jakie musisz udostępniać klientowi w lokalu, gdzie prowadzona jest sprzedaż. Aktualnie w ręce nabywcy należy przekazać, dodatkowo decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Pamiętajcie o przestrzeganiu wszystkich wymogów dotyczących prospektu i udostępnianych wraz z nim dokumentów. Wystarczy, że nie wskażecie w nim jakiejś wymaganej informacji, a będzie to skutkowało możliwością skorzystania przez Waszego klienta z prawa do odstąpienia od umowy oraz nałożenia na Was sankcji karnych za naruszenie zasad przygotowania prospektu.

Dlatego jeśli decydujesz się przygotować prospekt sam, zastanów się, czy nie warto go jeszcze skonsultować z prawnikiem.