Zamek Karpniki

Jak często musieliście tłumaczyć klientom, że pozwolenie na budowę dla realizowanej przez Was inwestycji jest już ostateczne albo też prawomocne? Założę się, że nie raz. 🙂

Wydawałoby się, że temat stwierdzenia, czy decyzja jest ostateczna i prawomocna, jest już wszystkim znany. Sama poświęciłam mu co najmniej kilka wpisów. Okazuje się jednak, że wciąż budzi on wiele wątpliwości, o czym świadczy częstotliwość wyszukiwań w wyszukiwarkach hasła: jak się stwierdza ostateczność i prawomocność decyzji. 

Pora zatem uporządkować informacje w tym zakresie, by wszystko było jasne.

OSTATECZNOŚĆ DECYZJI

W pierwszej kolejności trzeba wyraźnie powiedzieć, że nie ma żadnego przepisu, który by określał, w jaki sposób organ powinien stwierdzać, że decyzja jest ostateczna. Zwykle robi się to na dwa sposoby:

  • jeśli  od decyzji np. zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę nie zostało wniesione odwołanie, organy I instancji najczęściej przybijają na decyzji pieczątkę, w której stwierdzają, z jakim dniem decyzja stała się ostateczna. Taka przynajmniej jest praktyka w krakowskim Wydziale Architektury.
  • jeśli natomiast od decyzji zostało wniesione odwołanie, a organ II instancji utrzymał decyzję w mocy, to jak już Wam  tłumaczyłam – ostateczna jest wówczas decyzja organu II instancji. Nie spotkałam się z przypadkiem, by organ II instancji przybijał na swojej decyzji pieczątkę potwierdzającą jej ostateczność. Zresztą, nie ma takiej potrzeby, bo zawsze na  końcu decyzji znajduje się pouczenie: “niniejsza decyzja jest ostateczna w administracyjnym toku instancji”. I to moim zdaniem jest w zupełności wystarczające.

Oczywiście, w obu przypadkach, gdyby ktoś chciał, może zawsze wystąpić o wydanie zaświadczenia (na podstawie art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego),  że decyzja jest ostateczna i takie zaświadczenie powinien otrzymać.

PRAWOMOCNOŚĆ DECYZJI

Analogicznie, jak w przypadku ostateczności, przepisy nie przewidują sposobu stwierdzania prawomocności decyzji.  Jedynym właściwym rozwiązaniem wydaje się być zaświadczenie, wydawane na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego – tak jak w przypadku ostateczności. Aby je wydać, organ musi sprawdzić, czy w sprawie zakończonej decyzją ostateczną, została wniesiona skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a jeśli została wniesiona, to czy wydany w tej sprawie wyrok  jest prawomocny. Na tej podstawie organ stwierdza prawomocność decyzji. 

Nie przypominam sobie, by którykolwiek z naszych klientów występował o stwierdzenie prawomocności decyzji. Faktem bowiem jest, że co do zasady wykonaniu podlega decyzja ostateczna, a nabywców lokali najczęściej interesowało to, czy klient zgodnie z prawem rozpoczął budowę.

Jeśli natomiast chcecie wiedzieć, kiedy można stwierdzić, że w konkretnej sytuacji pozwolenie na budowę, decyzja WZ, czy inna decyzja wydawana w procesie inwestycyjnym jest ostateczna, koniecznie przeczytajcie mój wpis pt. Jak sprawdzić, czy decyzja WZ jest ostateczna.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Pałac Wojanów

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ostatnio napisał do mnie deweloper, który przymierzał się zakupu nieruchomości z rozpoczętą inwestycją deweloperską obejmującą budowę budynku wielorodzinnego. Zależało mu na sprawdzeniu,  jakie są ryzyka związane z nabyciem takiej nieruchomości i czy wydane dla sprzedającego decyzje WZ i pozwolenie na budowę, jeśli zostaną na niego przeniesione, gwarantują mu dokończenie tej inwestycji.

Jak zawsze w takich przypadkach przeprowadziliśmy szczegółowy audyt prawny. Ponieważ za tę nieruchomość klient miał zapłacić cenę, która obejmowała również przeniesienie decyzji WZ i pozwolenia na budowę, musieliśmy dokładnie zbadać prawidłowość tych decyzji i możliwość realizacji na ich podstawie rozpoczętej inwestycji. Nasze wątpliwości wzbudziła treść dziennika budowy, ponieważ nie wynikało z niego jednoznacznie, że pozwolenie na budowę nadal obowiązuje.

Zapewne wiecie, że zgodnie z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.  W naszym przypadku, pozwolenie na budowę było wydane prawie 8 lat temu, a na działce nie było nawet fundamentów. Analiza dziennika budowy dawała nam uzasadnione podejrzenie, że pozwolenie na budowę wygasło.

Gdyby więc na podstawie tej decyzji klient skończył budowę, a nadzór budowlany powziął tę samą wątpliwość co my, mógłby stwierdzić, że inwestycja stanowi samowolę budowlaną, ponieważ została zrealizowania bez ważnego pozwolenia na budowę. Nie muszę mówić, że klient miałby wówczas  poważne kłopoty. 

Kiedy przedstawiłam nasze wątpliwości i ryzyka z tym związane usłyszałam:

–  Ale pani mecenas, ja bym się tym tak nie przejmował. Jak mi teraz organ stwierdzi, że pozwolenie na budowę wygasło, to trudno. To ja na podstawie tej wuzetki, którą sprzedający na mnie przeniesie, złożę jeszcze raz wniosek o pozwolenie na budowę i problemu nie będzie. Dostanę pozwolenie i skończę inwestycję.

Czy klient miał rację? Otóż nie.

Po pierwsze dlatego, że decyzja WZ, na podstawie której zostało wydane pozwolenie na budowę nie może być ponownie wykorzystana do uzyskania nowego pozwolenia. Pozwolenie na budowę ją konsumuje, co oznacza, że decyzja WZ zostaje wykonana i nie można na jej podstawie uzyskać kolejnego pozwolenia na budowę dla tego samego terenu. Aby kontynuować budowę Klient musiałby zatem najpierw uzyskać decyzję WZ, co oczywiście odsunęłoby w czasie realizację inwestycji być może nawet o kilka lat.  

Po drugie –  w tym przypadku sprawę komplikowały jeszcze dwie okoliczności: pierwsza – że mieliśmy rozpoczętą budowę, a druga – że w międzyczasie, po wydaniu pozwolenia na budowę wszedł w życie plan miejscowy, który wyłączał taką zabudowę, jakiej dotyczył projekt budowlany i wydane pozwolenie na budowę. Klient zapłaciłby zatem za projekt i pozwolenie na budowę, których w istocie nie mógłby wykorzystać.

Ta historia – na szczęście z happy endem, bo klient przekonał się do naszych argumentów i odstąpił od ryzykownej transakcji – pokazuje jak ważny przy nabywaniu nieruchomości jest audyt prawny i dlaczego jednym z dokumentów, który powinien podlegać analizie, w przypadku gdy kupujemy działkę z rozpoczętą inwestycją – jest dziennik budowy. Warto o tym pamiętać!

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Wszystko wskazuje na to, że koronawirus pozostanie z nami na dłużej. Epidemiolodzy wieszczą kolejną falę epidemii, a rząd uprzedza, że wzrost zachorowań może zmusić go ponownie do wprowadzenia obostrzeń.

Być może jest to wizja pesymistyczna, jednak na temat epidemii i jej wpływu na działalność deweloperów trzeba spojrzeć realnie, tym bardziej, że wielu z Was na pewno już doświadczyło jej skutków.

Dlatego przygotowałam specjalnie dla Was bezpłatny poradnik (pobierz tutaj), który pozwoli Wam zorientować się, na jakie kwestie musicie zwrócić uwagę planując, realizując lub oddając do użytkowania inwestycję deweloperską w czasie epidemii. Poradnik już od kilku dni jest dostępny na blogu.

Jak zapewne wiecie, w związku z pandemią koronawirusa, zostało wprowadzonych szereg zupełnie nowych regulacji prawnych, które w istotny sposób zmieniają zasady postępowania przed organami wydającymi najważniejsze dla inwestycji deweloperskich decyzje administracyjne.

Stan epidemii rodzi też szereg konsekwencji w relacji każdego dewelopera z jego klientami, generalnymi wykonawcami oraz bankami.

Jakich?

Odpowiedzi na to pytanie znajdziecie w poradniku pt. “Inwestycje deweloperskie w czasie epidemii koronawirusa.” Mam nadzieję, że będzie dla Was pomocny.

Klikajcie i udostępniajcie, a jeśli będziecie mieć wątpliwości – zapraszam do kontaktu 🙂

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Planty KrakówPóki co, wygląda na to, że tak właśnie będzie.

Wszystko za sprawą obowiązującego od 18 kwietnia tego roku art. 97 i 98 Tarczy antykryzysowej 2.0, z których jasno wynika, że:

po pierwsze  – w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz w okresie 14 dni od dnia odwołania tych stanów, operator pocztowy nie zwraca nadawcy przesyłki pocztowej, której w tym okresie nie mógł doręczyć adresatowi. Taką niedoręczoną przesyłkę, poczta będzie mogła zwrócić nadawcy dopiero po upływie 14 dni od dnia odwołania stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego;

po drugie – nieodebranych pism podlegających doręczeniu za potwierdzeniem odbioru przez operatora pocztowego, których termin odbioru określony w zawiadomieniu o pozostawieniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru przypadał w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii, nie można uznać za doręczone w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz przed upływem 14 dni od dnia zniesienia tych stanów.

Innymi słowy – w przypadku nieodebrania przesyłki przez adresata, powinna  ona oczekiwać  w placówce pocztowej na odbiór w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz w okresie 14 dni od dnia odwołania tych stanów i w tym czasie nie może zostać zwrócona do nadawcy. Adresat przesyłki może ją natomiast odebrać w całym okresie trwania tych stanów oraz w ciągu 14 dni po ich odwołaniu.

Jakie to ma znaczenie z punktu widzenia możliwości uzyskania przez deweloperów ostatecznego pozwolenia na budowę lub innej decyzji?

Moim  zdaniem – ogromne.

Dotychczas, tj. do dnia 18 kwietnia 2020 r. , kiedy to zaczął obowiązywać art. 98 Tarczy 2.0 w postępowaniu administracyjnym obowiązywała tak zwana fikcja doręczenia. Jeśli organ wysyłał stronom np. decyzję o pozwoleniu na budowę, to mógł uznać tę decyzję za doręczoną nawet w sytuacji, gdy faktycznie strona tej przesyłki nie odebrała. Warunkiem było jednak dwukrotne zaawizowanie jej adresatowi, co w praktyce oznaczało, że po upływie 14 dni od pierwszego awiza, przesyłkę uznawało się się z doręczoną.

Fikcja doręczenia decyzji ma zaś istotne znaczenie w postępowaniu administracyjnym, choćby dla kwestii ostateczności decyzji. Umożliwia bowiem uzyskanie przez nią przymiotu ostateczności także w przypadku, gdy którakolwiek ze stron nie odebrała przesyłki zawierającej decyzję. Aby uznać, że decyzja o pozwoleniu na budowę, czy decyzja WZ stała się ostateczna, wystarczyło ustalić, czy dla wszystkich stron upłynął termin do wniesienia odwołania i czy żadna ze stron w tym terminie tego odwołania nie wniosła. Upływ tego terminu liczono także wówczas, gdy strona nie odebrała przesyłki. Wtedy przyjmowano, że faktycznie doręczenie nastąpiło, po upływie 14 dni od pierwszego awiza i od tej daty liczono termin do wniesienia odwołania.

Obecnie, w świetle przepisów Tarczy 2.0 będzie to niemożliwe.

Strona, do której wysłano pozwolenie na budowę, czy inne pismo, ma teraz możliwość jego odebrania przez cały  okres wprowadzonego przez rząd stanu epidemii oraz w okresie 14 dni od dnia odwołania tego stanu i przez cały ten czas przesyłka powinna oczekiwać na nią na poczcie. Dopiero jeśli w tym terminie tego nie zrobi, to doręczenie pisma będzie uważane za dokonane z upływem 14 dnia od dnia odwołania stanu epidemii.

To zaś będzie miało kolosalne znaczenie dla wszystkich deweloperów. Może bowiem okazać się, że na wydanie decyzji lub też na jej ostateczność trzeba będzie czekać, aż stan epidemii zostanie zniesiony. Wystarczy, że wśród wielu stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, czy decyzji WZ, czy jakiejkolwiek innej decyzji związanej z procesem inwestycyjnym, choćby jedna z nich nie odbierze wysłanej do niej przez organ korespondencji i mamy sytuację patową.

Przykładowo – jeśli organ wyśle do stron zawiadomienia o możliwości zapoznania się z aktami sprawy w trybie art. 10 § 1 k.p.a oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji, to w przypadku nieodebrania takiego zawiadomienia przez jedną z nich, organ teoretycznie będzie musiał wstrzymać się z wydaniem decyzji do momentu, aż upłynie wyznaczony tej stronie termin do zapoznania się z aktami sprawy oraz przedstawienia swojego stanowiska. Analogiczny problem powstanie w przypadku nieodebrania przez jedną ze stron decyzji administracyjnej. W takiej sytuacji dla tej strony nie będzie biegł termin na wniesienie odwołania lub skargi do sądu administracyjnego, ponieważ nie można w świetle art. 98 Tarczy 2.0, organ nie będzie mógł uznać, że decyzja została mu doręczona. Ty samym decyzja nie stanie się ostateczna i taki stan może trwać wiele miesięcy, w zależności od tego, kiedy zostanie zniesiony obowiązujący obecnie stan epidemii.

Wszystko będzie zatem zależało od tego, czy Poczta Polska będzie stosowała się do tych regulacji, czy też będzie je ignorować –  a takie przypadki już mają miejsce – i mimo art. 98 będzie odsyłać niedoręczone przesyłki do ich nadawców, czyli organów. Pytanie też – co  w takiej sytuacji będą robiły organy? Czy będą uznawały skuteczność takiego zwrotu, a w konsekwencji takich fikcyjnych doręczeń – co bez wątpienia byłoby na korzyść inwestorów – czy też nie? No i wreszcie ostatnia wątpliwość, czy wydane lub doręczone z naruszeniem tego przepisu decyzje, będą mogły być skutecznie podważane?

Warto jednak na koniec dodać, że powyższy problem nie dotyczy przesyłek wysyłanych za pośrednictwem Poczty Polskiej przez sądy, prokuraturę czy komorników sądowych, gdyż ustawa uczyniła w tym zakresie wyłączenie, choć moim zdaniem – wobec braku możliwości uzyskania ostatecznej decyzji pozwalającej na realizację inwestycji – to oczywiście żadna pociecha. Miejmy nadzieję, że ustawodawca pójdzie jednak po rozum do głowy i zmieni przepisy w taki sposób, by nie było problemów z doręczeniem decyzji i uzyskaniem przez nią ostateczności.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zamek w Wałbrzychu

Zapewne wielu z Was z niecierpliwością czekało na powrót do normalności, na czas kiedy urzędy zaczną normalnie pracować, a urzędnicy znowu będą wydawać decyzje, które są Wam niezbędne do realizacji inwestycji. Lada moment tak się właśnie stanie, choć trudno jeszcze powiedzieć, że wszystko wróci do normy i że postępowania będą toczyły się tak jak dawniej. Na razie zrobiono w tym kierunku pierwszy krok – zostaną odwieszone terminy procesowe i materialne, które uległy zawieszeniu z dniem 31 marca na skutek wejścia w życie tak zwanej tarczy antykryzysowej 1.0, nazywanej też ustawą covidową. Dla wielu deweloperów zawieszenie i wstrzymanie terminów oznaczało brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę, czy pozwolenia na użytkowanie w zaplanowanym przez nich i uzgodnionym z klientami terminie, co oczywiście rodziło wiele problemów.

Teraz to się zmieni (przynajmniej jest taka nadzieja), ponieważ ustawą, potocznie nazywaną tarczą antykryzysową 3.0., która weszła w życie z dniem 16 maja, bieg terminów przewidzianych przepisami prawa administracyjnego oraz terminów procesowych w postępowaniach administracyjnych i sądowych zawieszony lub wstrzymany wcześniej na mocy tarczy antykryzysowej 1.0 – zostaje odwieszony. Skutek odwieszenia następuje jednak nie od razu, lecz z upływem 7 dni od daty wejścia w życie tarczy antykryzysowej 3.0., co oznacza, że od 23 maja terminy, których bieg się nie rozpoczął – rozpoczną swój bieg, a terminy, których bieg został wstrzymany, będą nadal biegły.

Co to dla Was oznacza?

Niewątpliwie planowane przez Was inwestycje będą mogły w końcu ruszyć z miejsca. Wprawdzie mimo zawieszenia terminów, postępowania administracyjne były prowadzone, ale decyzje w ogóle nie były wydawane lub po prostu nie stawały się ostateczne, gdyż termin do wniesienia odwołania albo nie rozpoczynał swojego biegu, albo został wstrzymany. Nawet więc jeśli inwestor dysponował pozwoleniem na budowę, to nie mógł rozpocząć budowy.

Trzeba jednak pamiętać, by w związku z odwieszeniem terminów nie przeoczyć ich upływu, gdyż dla wielu inwestorów, może to spowodować trudne do odwrócenia skutki. Dotyczy to zwłaszcza tych terminów, które rozpoczęły swój bieg przed 31 marca 2020 roku. Przykładowo, jeśli przed tą datą – deweloper otrzymał postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, to termin do wniesienia przez niego zażalenia na to postanowienie rozpoczął swój bieg i będzie biegł dalej od 23 maja. Może zatem okazać się, że na wniesienie zażalenia pozostanie mu tylko jeden lub dwa dni. Tak będzie, jeśli postanowienie, na które przysługuje zażalenie, zostało mu doręczone przykładowo 26 marca. Od 25 marca do 31 marca upłynęło już 4 dni z 7 dniowego terminu, następnie bieg terminu został wstrzymany 31 marca i od 23 maja znowu będzie biegł. Inwestorowi zostanie zatem tylko jeden dzień na wniesienie zażalenia.

Jeżeli natomiast w okresie zawieszenia terminów, czyli w okresie pomiędzy 31 marca, a 22 maja deweloperowi doręczone zostało na przykład postanowienie wydane na podstawie art. 35 ust. 3 prawa budowlanego nakładające na niego obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym w terminie 14 dni od daty doręczenia tego postanowienia, to termin ten rozpocznie swój bieg już 23 maja (będzie to pierwszy dzień, w którym terminy będą już biegły)

Kiedy wczoraj wyjaśniałam jednemu z naszych klientów zawiłości związane z wstrzymaniem i odwieszeniem tych terminów, usłyszałam:
– Ale nie rozumiem o co chodzi? Jak to wszystko się zaczęło, to mówiła mi pani, że zawieszenie terminów następuje na okres stanu epidemii. A stan epidemii przecież nadal w Polsce obowiązuje? To w końcu rząd odwiesił te terminy, czy nie?!

To prawda, stan epidemii nadal w Polsce obowiązuje, a ja wyjaśniłam klientowi, że  mimo to zawieszenie i wstrzymanie terminów zostało „uchylone” i że stało się to w wyniku uchylenia przez tarczę antykryzysową 3.0 przepisów, które ten stan zawieszenia i wstrzymania wprowadziły. Niestety, wielu inwestorom ten fakt może umknąć – mogą nie wiedzieć, że chociaż  nadal mamy stan epidemii, to terminy znowu biegną.

Ponieważ do 23 maja, kiedy to znowu zaczną biec wszystkie terminy czasu zostało już niewiele, zastanówcie się, czy przed 31 marca lub po tej dacie otrzymaliście od jakiegokolwiek organu, czy też z sądu pismo, z którego wynikałby dla Was obowiązek dotrzymania jakiegokolwiek terminu. Dopilnujcie koniecznie, by terminy te Wam nie upłynęły. Jeśli macie wątpliwości – koniecznie skontaktujcie się z prawnikiem, by zwyczajnie niczego nie przegapić. Warto to zrobić tym bardziej, że sami prawnicy mają w tym temacie różne zdania.

Jeśli natomiast chcecie dowiedzieć się czegoś więcej o odwieszeniu terminów w postępowaniach cywilnych, zajrzyjcie koniecznie na bloga Pana Mecenasa Leszka Blocha, który we wpisie pt. Koronawirus: od kiedy biegną terminy sądowe i procesowe w stanie epidemii. Terminy licytacji lokalu mieszkalnego w stanie epidemii, wszystko wyjaśnił przystępnym językiem:)

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl