Kilka słów w Nowym Roku

Agnieszka Grabowska-Toś03 stycznia 2021Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy!

Dziękuję, że kolejny rok jesteście ze mną. Dziękuję, że czytacie, komentujecie i doceniacie mojego bloga. Cieszę się, że jest on dla Was pomocą i wskazówką w codziennym działaniu. I choć pisany jest on z myślą o deweloperach, którzy przy realizacji inwestycji borykają się z różnymi problemami, to okazuje się, że czytają go również prawnicy, którzy czasem nawet na sali sądowej, gdy stają po przeciwnej w stosunku do mojego klienta stronie, powołują się na tezy z bloga. Muszę przyznać, że to ciekawe doświadczenie:)

Jedno jest pewne – dzięki Wam ten blog daje mi bardzo dużo satysfakcji, niezmiennie już od prawie 6 lat. 

Dziś życzę Wam, by ten Nowy Rok odmienił otaczającą nas rzeczywistość, by przyniósł zdrowie i spokój. Niech to będzie rok, w którym znowu będziemy mogli być blisko innych ludzi i cieszyć się życiem na 100%. Niech to będzie rok odważnych i mądrych decyzji uwieńczonych sukcesami. I obyśmy moi Drodzy za rok mogli świetować coś więcej, niż tylko zmianę daty. 

Serdeczności !

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Pałac w Sieniawie

 

 

 

 

 

 

 

 

Zapewne wielu z Was, wraz ze zbliżającym się końcem roku, stanęło przed wizją konieczności zmiany projektu budowlanego i poniesienia dodatkowych kosztów związanych z budową w sytuacji, gdyby do końca tego roku nie zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę dla planowanej przez Was inwestycji. Nasi klienci również znaleźli się w takiej sytuacji i z niepokojem czekali na zapowiadane Ministerstwo zmiany w tym zakresie.

O konsekwencjach braku zmiany przepisów rozporządzenia ws warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które po 30 grudnia 2020 roku przewiduje wskaźnik EP w nowej wysokości – wspominałam niespełna dwa miesiące temu.

Ministerstwo stanęło jednak na wysokości zadania i jeszcze przed końcem roku wydało rozporządzenie, regulujące kwestię zastosowania wskaźnika EP dla projektów budowlanych, które wraz z wnioskami o pozwolenie na budowę zostały złożone przed końcem tego roku. Rozporządzenie to obowiązuje od Świąt, a konkretnie od 25 grudnia.

Dzięki nowelizacji, wymagania dotyczące wskaźnika EP, w wysokości obowiązującej od 1 stycznia 2017 roku do 30 grudnia 2020 roku, będą miały zastosowanie do inwestycji:

  • jeśli przed 31 grudnia 2020 roku został złożony wniosek o pozwolenie na budowę takiej inwestycji, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, odrębny wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, wniosek o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego albo projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
  • w przypadku, gdy dla takiej inwestycji nie jest wymagane  uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a przed 31 grudnia 2020 rou zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych;
  • jeśli przed 31 grudnia 2020 roku dla tej inwestycji została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno- -budowlanego.

Warto również podkreślić, że zgodnie z dodanym do rozporządzenia przepisem art. 329a, dotychczasowe przepisy dotyczące wskaźnika EP stosuje się również w przypadku, gdy wymagane jest sporządzenie projektu technicznego.

Dla tych inwestorów, którzy mają postępowania o pozwolenie na budowę w toku – to bardzo dobra wiadomość, bowiem nowe przepisy nakazują uwzględnienie przez organy wydające pozwolenia na budowę „starego” wskaźnika EP, pomimo iż po 3o grudnia 2020 roku zacznie w tym zakresie już obowiązywać nowa  regulacja.

Również inwestorzy, którzy uzyskali pozwolenie na budowę, ale budowę rozpoczną dopiero w przyszłym roku, kiedy już będzie obowiązywał nowy wskaźnik EP, mogą spać spokojnie. Oni będą „związani” wydanym pozwoleniem na budowę i „starym” wskaźnikiem.

Cytując jednego z naszych Klientów, któremu przesłałam informację odnośnie wejścia w życie korzystnych dla niego przepisów nowelizacji rozporządzenia: „w końcu jakiś good news z ośrodka władzy.” 😉

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Od mojego ostatniego wpisu minęło sporo czasu, a powodów mojego milczenia jak zwykle było sporo: nowe sprawy, nowi klienci i nowe projekty. Czasu na bloga niewiele, a właściwie wcale. 🙁 Aby nie być gołosłownym, dziś chciałam Wam powiedzieć słów kilka o jednym z projektów, który ostatnio mocno mnie absorobował, czyli webinarium dotyczącym decyzji środowiskowej.

Czytelnicy, którzy śledzą mojego bloga od jego początków doskonale wiedzą, że zdecydowana większość spraw, którym od kilkunastu lat poświęcam się zawodowo, to sprawy dotyczące decyzji niezbędnych do zrealizowania inwestycji deweloperskich.  Stąd też na blogu wiele wpisów odnoszących się do spraw z zakresu prawa budowlanego i planowania przestrzennego, bo to w zaasadzie chleb powszedni każdego dewelopera. Parafrazując powiedzenie: gdzie diabeł nie może, tam babę pośle, tam gdzie architekt nie pomoże – tam inwestorzy wysyłają mnie 🙂 

Na co dzień walczę więc z trudnymi sprawami, nieraz bardzo skomplikowanymi prawnie. Próbuję też edukować urzędników zwracając im uwagę w pismach, że nie mogą ignorować orzecznictwa, zwłaszcza gdy w danej sprawie jest ono ugruntowane. Czasem czuję bezsilność i rozczarowanie, gdy moje argumenty, poparte wyrokami sądów i tak nie trafiają do organów, a szczególnie, gdy odpowiedź na te argumenty można sprowadzić do prostego „nie – bo nie”. Ale o wiele częściej sprawy deweloperów dają mi ogromną satysfakcję, zwłaszcza gdy są niezwykle trudne, poparte wielogodzinnymi analizami, a my uzyskujemy korzystne dla klienta rozstrzygnięcie.

Ale jak już powiedziałam– nie tylko sprawy deweloperów zaprzątają mi głowę, o czym pewnie niewielu z Was wie. 🙂

Z racji mojego doświadczenia w sprawach administracyjnych, wspieram również przedsiębiorców z zupełnie innej branży – górniczej. Reprezentuję klientów w postępowaniach środowiskowych, poprzedzających uzyskanie koncesji na eksploatację złóż, a także w innych sprawach, których rozstrzygniecie warunkuje rozpoczęcie eksploatacji. Od tego roku nasza kancelaria rozpoczęła współpracę z Polskim Związkiem Przedsiębiorców Kruszyw, która zaowocowała webinarium prawnym dedykowanym członkom Związku. Webinarium odbyło się w ubiegłym tygodniu i dotyczyło „Wybranych formalnych i materialnych aspektów procesu uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach”, a ja miałam przyjemność być jedną z jego prelegentek.

Koncepcja webinarium sprowadzała się do odpowiedzi na konkretne, zgłoszone przez członków Związku problemy prawne i dlatego miało ono bardzo praktyczny charakter. Żadne tam „lanie wody” i teoretyzowanie. 🙂 Same konkrety i praktyczne wskazówki.

Jeśli więc macie problemy z uzyskaniem decyzji środowiskowej, albo jeśli chcecie uniknąć błędów w procedowaniu decyzji środowiskowej – służę pomocą. 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

.

Na pewno nie raz zdarzyło się Wam, że w związku z realizacją inwestycji musieliście na pewien czas zająć pas drogowy. Każdy kto miał do czynienia z taką sytuacją wie, że w takim przypadku trzeba uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego. Ma ono formę decyzji i jest wydawane przez zarządcę drogi.

Niby prosta sprawa i nie powinna rodzić problemów, a okazuje się że deweloperzy często napotykają tu na schody w postaci – np. żądania przez zarządcę przedłożenia porozumienia/umowy, na podstawie której korzystający z pasa drogowego przejmie wszystkie obowiązki z tytułu rękojmi za wady i z tytułu gwarancji, ciążące na podmiocie (np. innym deweloperze), który kilka miesięcy wcześniej przebudował ten pas drogowy.

Zapytacie pewnie – czy to jest zgodne z prawem?

Otóż drodzy Państwo – moim zdaniem – nie jest.

Zasady wydawania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 roku ws w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego. Wyraźnie wskazano w nim, jakie dokumenty muszą zostać dołączone do wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogowego. Żaden z zawartych w nim przepisów nie odnosi się do kwestii przejęcia obowiązków z gwarancji czy rękojmi.

Na brak takiego obowiązku wskazują także pośrednio  przepisy ustawy o drogach publicznych. Wynika z nich jedynie, że zarządca drogi określa w decyzji warunki zajęcia pasa drogowego oraz warunki jego przywrócenia do stanu poprzedniego, a także że zajmujący pas drogowy jest obowiązany zapewnić bezpieczne warunki ruchu i przywrócić pas do poprzedniego stanu użyteczności w określonym terminie. Tak więc to decyzja ma wskazywać warunki przywrócenia pasa drogowego do stanu poprzedniego, a nie ma niejako legalizować wymagane przez zarządcę wcześniejsze uzgodnienia dewelopera z wykonawcą pasa drogowego  ws przejęcia gwarancji.

Zwykle też oczekiwane przez zarządcę przejęcie gwarancji wiąże się z dłuższym okresem odpowiedzialności za wady powstałe w związku z zajęciem pasa drogowego. Tymczasem przepis wspomnianego przeze mnie rozporządzenia (§ 3 ust. 3 ) wyraźnie wskazuje, że w warunkach przywrócenia pasa drogowego, określa się zasady usuwania usterek i wad technicznych, powstałych w ciągu 24 miesięcy od daty odbioru pasa drogowego.

Tak więc jeśli oczekuje się od was że zobowiążecie się usuwać wady przez okres dłuższy niż 24 m-ce, to także i to oczekiwanie jest pozbawione podstaw prawnych.

Zanim jednak wytoczycie  przeciwko zarządcy wszystkie działa, pamiętajcie, że:

1. Decyzja o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego, jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ może, ale nie musi zezwolić na zajęcie pasa drogowego. Jeśli jednak wydaje decyzję odmowną, to musi ją uzasadnić, ponieważ uznaniowość, nie oznacza dowolności.

2. Zawsze jest ryzyko, że z powodu nieprzedłożenia gwarancji, czy jakiegokolwiek innego dokumentu, który nie jest przewidziany w ustawie i rozporządzeniu organ pozostawi Wasz wniosek bez rozpoznania, a Wam pozostanie toczyć boje w sądzie, że było to niezgodne z prawem.

3. Jeśli wejdziecie na drogę sporu, musicie liczyć się, że szybko zezwolenia nie dostaniecie, a przecież zazwyczaj to właśnie czas ma dla Was największe znaczenie.

4. Korzystając z pasa drogowego bez zezwolenia musicie liczyć się z nałożeniem na Was wysokich sankcji. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, za zajęcie pasa drogowego: bez zezwolenia zarządcy drogi lub  z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu zarządcy drogi lub o powierzchni większej niż określona w zezwoleniu zarządcy drogi – zarządca drogi może Wam wymierzyć karę pieniężną w wysokości 10-krotności opłaty, jaka byłaby należna za zajęcie pasa.

Nie mówię, że macie godzić się na łamanie przez zarządców prawa i wykorzystywanie przez nich Waszej przymusowej sytuacji. Ale zanim podejmiecie decyzję – dobrze skalkulujcie, co Wam się bardziej opłaca – czy iść na tak zwane zwarcie, czy machnąć ręką i dać zarządcy to, czego żąda.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

Zamek w Łańcucie

Ostatnio u naszych klientów dużo dzieje. Powiem szczerze, jest bardzo nerwowo, bo czas goni. Do końca roku pozostało niewiele czasu i ci, którzy właśnie procedują pozwolenie na budowę – z niecierpliwością czekają na wydanie decyzji i zastanawiają się, czy zdążą do 31 grudnia, czy nie.

Skąd te nerwy? Dlaczego tak im zależy na jak najszybszym uzyskaniu pozwolenia na budowę?

Być może niektórzy z Was już słyszeli (ostatnio mówiło się o tym w mediach), że od 1 stycznia przyszłego roku wchodzi w życie nowy wskaźnik EP związany z energią odnawialną budynków. Jest to związane ze zmianą przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczących charakterystyki energetycznej budynków. Jak wyjaśniają specjaliści, wskaźnik EP oznacza wielkość rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną niezbędną do zaspokajania potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Problem w tym, że dla zmiany regulacji związanych ze wskaźnikami EP nie przewidziano w tym rozporządzeniu żadnych przepisów przejściowych.

Co to zatem oznacza dla projektów budowlanych złożonych np. w ostatnich dniach?

Jeśli do końca roku nie zostanie wydane pozwolenie na budowę, deweloper będzie musiał zmienić projekt i ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę. Brak przepisów przejściowych skutkuje bowiem tym, że przy wydawaniu decyzji, organ ma obowiązek stosowania przepisów, które obowiązują w dacie jej wydania. Jeśli postępowanie się przeciągnie i organ do końca roku nie wyda pozwolenia na budowę, będzie musiał ocenić zgodność projektu z nowymi wskaźnikami obowiązującymi od 1 stycznia i w konwekcji odmówi zatwierdzenia projektu.

To niestety jednak nie wszystko. Jeśli nawet organ zdąży wydać pozwolenie na budowę przed końcem roku, ale jedna ze stron wniesie od niego odwołanie, które nie zostanie rozpoznane przed końcem roku, wówczas organ odwoławczy będzie musiał uchylić wydane pozwolenie na budowę i odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego. Organ II instancji jest bowiem również związany stanem prawnym obowiązującym w dacie wydania przez niego decyzji.

Taki tryb postępowania już zapowiedzieli krakowscy urzędnicy i moim zdaniem, niestety mają rację. Dochodzą mnie jednak słuchy, że w różnych miejscowościach urzędnicy różnie podchodzą do tego tematu.

Związki i Stowarzyszenia zrzeszające deweloperów, Izby Architektów i inne podmioty, wystąpiły do Ministerstwa w tej sprawie. Narazie wiemy tylko, że Ministerstwo problem analizuje, a czy podejmie jakieś działania przed końcem roku – trudno powiedzieć.

Póki co więc deweloperów czeka walka z czasem. Przegrana oznaczać będzie dodatkowe koszty realizacji inwestycji związane ze zmianą projektu i znaczne koszty związane z samą budową i zastosowaniem nowych materiałów pozwalających spełnić wyższe normy wskaźnika EP.

Trzymajcie więc rękę na pulsie i trzymajcie kciuki. Może Ministerstwo zmieni zdanie i przed końcem roku wprowadzi zmiany, które rozwiążą ten problem. 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl