dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Zamek Niedzica

Jeszcze do niedawna na to pytanie zapewne większość odpowiedziałaby – tak!

W końcu, mamy art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, który stanowi, że budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a skoro tak, to koszty z tym związane powinni ponieść inwestorzy.

Wiele miast nagminnie korzysta z tego przepisu i de facto uzależnia wydanie pozwolenia na budowę inwestycji deweloperskiej od podpisania przez dewelopera umowy, na mocy której zobowiązuje się on do wybudowania lub przebudowy drogi publicznej we wskazanym zakresie. Takie sytuacje mają miejsce także wtedy, gdy budowę drogi przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc także wtedy, gdy gmina – uchwalając plan miejscowy – przyjęła na siebie zobowiązanie, że w przyszłości wybuduje w danym miejscu drogę.

Deweloperzy z dużych miast, zwłaszcza z takich jak Kraków,  doskonale też wiedzą, jakie problemy rodzi ustalenie zakresu budowy lub przebudowy drogi i jak trudno jest w sposób wiążący ustalić już na etapie zakupu nieruchomości, że zakres tej inwestycji nie zmieni się, kiedy będą realizowali przedsięwzięcie deweloperskiego. 

W kontekście tych wszystkich problemów chciałam Wam dziś zwrócić uwagę na niedawny wyrok Sądu Apelacyjnego  w Krakowie, który  w wyroku z dnia 8 listopada 2021 r., w sprawie wytoczonej przez jednego z krakowskich deweloperów przeciwko Gminie Kraków orzekł, że niedopuszczalne jest przerzucanie na inwestora inwestycji niedrogowej ciężaru kosztów budowy/ przebudowy drogi publicznej w zakresie wykraczającym poza to, co spowodowało konieczność zawarcia takiej umowy, czyli co jest wymagane w związku realizacją inwestycji niedrogowej. Wyrok ten był konsekwencją wyroku Sądu Najwyższego z lutego 2021 roku, który uwzględnił skargę kasacyjną dewelopera i przekazał sprawę sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpatrzenia.

W sprawie, w której orzekał sąd apelacyjny, jeden z krakowskich deweloperów wniósł przeciwko Gminie Kraków powództwo o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość kosztów poniesionych na budowę drogi publicznej. Droga ta została wybudowana w wykonaniu  umowy o zastępstwo inwestycyjne zawartej z gminą Kraków, a podstawą zawarcia  tej umowy był oczywiście art. 16 ustawy o drogach publicznych. W umowie tej inwestor zobowiązał się pokryć koszty budowy drogi proporcjonalnie do wzrostu natężenia ruchu, a gdyby z jakichkolwiek przyczyn do dnia złożenia przez niego wniosku o pozwolenie użytkowanie pierwszego z planowanych budynków wielorodzinnych nie doszło do zbudowania tej drogi przez gminę – zobowiązał się,  że zbuduje  tę drogę na własny koszt.

Gmina oczywiście drogi nie wybudowała, dlatego ostatecznie zrealizował ją  deweloper, a potem wystąpił o zwrot kosztów jej realizacji.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że zapis umowy nakładający na inwestora obowiązek pokrycia wszystkich kosztów budowy drogi jest nieważny. Uznał natomiast ważność zapisu, na podstawie którego inwestor miał pokryć koszty budowy drogi proporcjonalnie do wzrostu natężenia ruchu. Co istotne – wskazał przy tym, że nawet gdyby uznać nieważność  całej – zawartej przez inwestora i gminę – umowy, to domaganie się przez inwestora od gminy zwrotu całej kwoty, stanowiłoby nadużycie prawa.

Reasumując, z wyroku wynika, że zapis umowy nakładający na inwestora obowiązek pokrycia całości kosztów inwestycji drogowej, w sytuacji gdy droga była przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego – jest nieważny. Gmina jednak może nałożyć obowiązek pokrycia kosztów w takiej części, w jakiej wykonanie inwestycji drogowej jest konieczne dla realizacji inwestycji niedrogowej. Problematyczne wydaje się jednak ustalenie, jaki powinien  być to zakres. W sprawie, w której wyrokował sąd, w umowie przewidziano zapis odnoszący się do przewidywanego wzrostu natężenia ruchu. Pytanie tylko, czy biegły będzie w stanie ustalić te wartości, jeżeli droga będzie budowana od przysłowiowego „zera”. Być może wtedy należałoby ustalić, jaki procent natężenia ruchu będzie generowany przez zrealizowaną przez inwestora inwestycje niedrogową?

Czy wyrok ten otwiera Wam – deweloperzy drogę do żądania zwrotu kosztów budowy lub przebudowy drogi, które realizujecie na podstawie umów zawieranych w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych.

Oczywiście można to rozważać, ale trzeba pamiętać, że co do zasady sądy nie są związane wyrokami zapadłymi w konkretnej sprawie. Dopiero utrwalona linia orzecznicza zwiększa istotnie szanse na to, że wyrok w kolejnych podobnych sprawach będzie podobny.

Problemem niewątpliwie będzie też ustalenie, w jakiej wysokości można domagać się zwrotu kosztów – tu z pewnością konieczna będzie opinia biegłego. Jeżeli jednak będziecie skłonni ponieść ryzyko, to gra z pewnością warta jest świeczki, bowiem koszty budowy dróg obciążające inwestorów są wysokie.

Pytanie tylko, czy wyrok ten ostatecznie nie okaże się bronią obosieczną i czy w związku z tym nie spowoduje zmiany praktyki zarządów dróg na niekorzyść deweloperów. W przypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej zarządca może nie uzgodnić zmiany sposobu zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a w konsekwencji inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę, dopóki gmina nie wybuduje drogi. Gmina natomiast nie ma terminu na realizację drogi przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc nie będzie miała środków na pokrycie nawet częściowo kosztów budowy drogi, to w świetle wyroku sądu apelacyjnego, inwestor nie będzie mógł wziąć na siebie obowiązku sfinansowania w całości budowy drogi niezbędnej do zapewnienia obsługi komunikacyjnej planowanej przez niego inwestycji.

Zamek Czorsztyn

Dawno mnie tu nie było, to fakt. Dużo w tym czasie się działo w naszej kancelarii. Ciężko i intensywnie pracowaliśmy, wspierając naszych Klientów w poszukiwaniu gruntów pod nowe inwestycje. Zbadaliśmy w tym czasie kilkanaście nieruchomości, przygotowaliśmy wiele umów, na podstawie których nasi klienci nabyli własność nowych terenów i będą teraz mogli realizować swoje plany deweloperskie. Czasem to były bardzo skomplikowane umowy i operacje, bo jak zapewne  zauważyliście, coraz trudniej kupić „bezproblemową” działkę.  Ale od rozwiązywania problemów jesteśmy my, dlatego z naszym wsparciem Klientom łatwiej jest podejmować trudne, nie pozbawione ryzyka decyzje.

Tyle autoreklamy:)

Skoro już mowa o nowych inwestycjach, to pora wrócić do wątku nowej ustawy deweloperskiej, który w ostatnim czasie poruszałam na blogu. 

Jak już zapewne wiecie, ustawa ta stała się faktem i nie ma od niej odwrotu. Mogę jednak wszystkich uspokoić – jest jeszcze czas na przygotowanie się do tych nowych regulacji, ponieważ  ustawa wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od jej ogłoszenia w dzienniku ustaw, czyli będzie obowiązywać od 1 lipca 2022 roku. Wyjątek stanowią przepisy dotyczące utworzenia deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, określenia źródła pochodzenia środków tego funduszu oraz ich lokowania oraz zwrotnego finansowania Funduszu przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny oraz pokrywania ze środków Funduszu obsługi sprawowanej przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Te weszły w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy.

Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet jeśli ustawa już zacznie obowiązywać, to nie oznacza to, że automatycznie od dnia jej wejścia w życie, będziecie zobowiązani stosować jej przepisy.
Ustawodawca dał deweloperom czas na dostosowanie się do nowych wymogów i przygotowania się do nowych regulacji.

Kiedy zatem trzeba będzie stosować nową ustawę deweloperską?

Oto najważniejsze informacje w tym zakresie:

I. Wejście w życie ustawy w toku prowadzonych inwestycji
Jeśli przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1 lipca 2022 roku deweloper rozpocznie sprzedaż w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego i przed tym dniem zawrze co najmniej 1 umowę deweloperską, to przez okres 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy w odniesieniu do tych przedsięwzięć będą miały zastosowanie przepisy starej ustawy.

Jednak w tym zakresie zostały przewidziane pewne wyjątki.

Do takich przedsięwzięć będą miały zastosowanie niektóre przepisy nowej ustawy związane z wypowiedzeniem deweloperowi przez bank umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego i obowiązkiem zawarcia wówczas nowej umowy z innym bankiem, poinformowania o tym nabywcy, a także prawem nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku niezawarcia takiej umowy lub niepoinformowania go o zawarciu nowej umowy.

Jeśli jednak po upływie 2 lat od zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do przedsięwzięcia, którego sprzedaż nastąpiła przed wejściem w życie nowej ustawy nie zostanie przeniesiona własność, nadal do tych umów będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe z analogicznymi, jak powyżej wyjątkami, kiedy będą miały zastosowanie nowe przepisy ustawy.

Aby zatem uniknąć stosowania nowej ustawy, przed  dniem jej wejścia w życie, trzeba będzie rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską. Ważne przy tym jest to, że rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania klientom sprzedaży lokali/domów w ramach przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnej i gotowości do zawierania umów.

II. Wejście w życie ustawy w toku inwestycji podzielonej na zadania inwestycyjne
Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper przewidział podział na konkretne zadania (etapy) i ustalenia w tym zakresie zostały dokonane przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, to w przypadku, gdy rozpoczęcie sprzedaży dotyczącej danego zadania (etapu) nastąpi po dniu wejścia w życie nowej ustawy, to do tego zadania inwestycyjnego będą już miały zastosowanie przepisy nowej ustawy.

III. Wejście w życie ustawy, a inwestycje prowadzone bez rachunku powierniczego
W nowej ustawie przewidziano również rozwiązanie dla dewelopera, który w dniu wejścia w życie nowej ustawy nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. W takim przypadku deweloper będzie miał obowiązek zawarcia takiej umowy w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie nowej ustawy.

Warto więc już dziś pomyśleć, na jakim jesteście etapie z planami i realizacją inwestycji. Czy „wpadniecie” w reżim nowej ustawy deweloperskiej, czy też jeszcze na jakiś czas będziecie zwolnieni z jej stosowania.

Gdańsk

Wracamy do nowej ustawy deweloperskiej, która w międzyczasie została uchwalona przez Sejm i aktualnie czeka na stanowisko Senatu.  Oto kolejna porcja informacji, o najważniejszych z nich.

1. Nowe zasady odbioru lokalu w przypadku wady istotnej, wykonanie zastępcze

W tym zakresie uchwalona przez Sejm ustawa przewiduje:

  • uprawnienie nabywcy lokalu/domu do odmowy dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Problem w tym, że ustawa nie precyzuje co to są wady istotne;
  • konkretną procedurę odbioru lokalu/domu jednorodzinnego wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez nabywcę terminie. W przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, nabywca będzie mógł odmówić dokonania odbioru – deweloper może wówczas uznać tę wadę lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Brak oświadczenia dewelopera w przedmiocie wady w tym terminie spowoduje, że jej uznanie będzie traktowane jako jej uwzględnienie;
  • uprawnienie klienta do usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli ten w ustalonym terminie wady nie usunie.

 

2. Dłuższy okres prowadzenia rachunków powierniczych oraz późniejsze dokonywanie wypłat przez bank

Zmiany dotyczą też zasad prowadzenia rachunków powierniczych oraz dokonywania wypłat zgromadzonych na nich środków przez bank. W nowej ustawie przewidziano między innymi:

  • zobowiązanie dewelopera do prowadzenia umowy rachunku powierniczego do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub miejsca postojowego/ komórki lokatorskiej (jeśli te będą lokalami użytkowymi realizowanymi w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego);
  • uprawnienie po stronie klienta do dokonywania wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z faktycznym postępem prac na budowie oraz po poinformowaniu go przez dewelopera na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia;
  • wypłatę środków z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – w przypadku rachunku zamkniętego – dopiero po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu/domu jednorodzinnego;
  • wypłatę środków z otwartego rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – nie wcześniej niż po upływie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • przed wypłatą środków bank dodatkowo będzie sprawdzał nie tylko wykonanie danego etapu ale także to, czy po stronie dewelopera nie ma zaległych zobowiązań publicznoprawnych, zaległości wobec wykonawców lub podwykonawców, a także czy deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy. Kontrola w tym zakresie będzie odbywać się na podstawie oświadczenia dewelopera;
  • wypłata środków wpłacanych przez klientów na podstawie umowy deweloperskiej będzie następowała w kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ceny lokalu mieszkalnego.

A już za kilka dni ostatnia część informacji o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej.

Od kiedy trzeba będzie ją stosować? Czy jest jakiś okres przejściowy i dla których przepisów?

Tego dowiecie się z kolejnego wpisu.

Zgodnie z obietnicą, dzisiaj kilka słów o najważniejszych, zupełnie nowych regulacjach projektu ustawy deweloperskiej, nad którą aktualnie pracuje parlament. Projekt jest już po dwóch czytaniach w Sejmie. Niewykluczone więc, że wkrótce ustawa zostanie uchwalona i podpisana przez Prezydenta.

Czy wprowadzone do tej ustawy rozwiązania były rzeczywiście potrzebne z uwagi na konieczność ochrony interesów nabywców domów i mieszkań (bo takie  właśnie argumenty padają na uzasadnienie wprowadzenia tej regulacji) i jaki będą mieć ostatecznie wpływ na działalność deweloperów– to pozostawiam już Waszej cenie.

Jedno jest pewne – zmiany te są istotne i na pewno będą wymagały szczegółowej analizy.

 

1. Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz wybudowanych lokali mieszkalnych, garaży i domów jednorodzinnych

Projekt rozszerzył katalog umów, które będą podlegały regulacji ustawy. I tak, przepisy ustawy deweloperskiej będą znajdowały zastosowanie w pełnym zakresie do umów (przedwstępnych, jak i przenoszących własność) dotyczących lokali użytkowych tj. do garaży, miejsc postojowych w hali garażowej stanowiącej lokal użytkowy lub komórek lokatorskich, stanowiących lokal użytkowy.

Wbrew dotychczasowej regulacji, w pewnym zakresie nowa ustawa deweloperska będzie mieć także zastosowanie  do już wybudowanych lokali/ domów jednorodzinnych.

2. Objęcie regulacją ustawy – umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z projektem ustawy umowa rezerwacyjna:

  • to umowa, której przedmiotem jest zobowiazanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
  • zawierana  będzie w formie pisemnej pod rygorem nieważności;
  • może przewidywać opłatę rezerwacyjną nie wyższą niż 1% wartości lokalu lub domu jednorodzinnego, określonej w prospekcie informacyjnym, przy czym w przypadku niewykonania zobowiazania z umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany będzie do zwrotu tej opłaty w podwójnej wysokości;
  • do umowy rezerwacyjnej  będzie dołączany prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

 

3. Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

O konieczności jego utworzenia UOKIK wspominał wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Zgodnie z projektem ustawy, Fundusz ma być zasilany ze składek opłacanych przez deweloperów. W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie do 2 %, natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, będzie ona wynosić do 0,2 %. Faktyczna wysokość składki w odniesieniu do poszczególnych rodzajów rachunku powierniczego, będzie określona w rozporządzeniu.

Składka na Fundusz będzie odprowadzana przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co istotne, nie jest przewidziany zwrot przekazanych na fundusz wpłat.

Co to będzie oznaczać w praktyce? Jeśli klient lub deweloper odstąpi od zawartej umowy deweloperskiej, a następnie dojdzie do podpisania nowej umowy deweloperskiej z innym nabywcą (w odniesieniu do tego samego lokalu/domu), wpłata na Fundusz będzie musiała zostać dokonana przez dewelopera ponownie.

O innych nowych regulacjach zawartych w projekcie ustawy deweloperskiej oraz o tym, kiedy ta ustawa wejdzie w życie i czy deweloperzy będą zobowiązani ją stosować do zawartych już umów, dowiecie się z kolejnych wpisów na blogu.

Już dziś zapraszam serdecznie do ich lektury!

O zmianie ustawy deweloperskiej, o którą wnioskował UOKIK, mówi się już od ponad 5 lat. Ja również wspominałam o tym na blogu kilkakrotnie. Niewątpliwie na przestrzeni ostatnich lat temat ten pojawiał się co jakiś czas, by na kolejne miesiące wszystko znowu zamilkło. Wydaje się jednak, że tym razem będzie inaczej, bo prace nad projektem UOKIK w ostatnim czasie nabrały dużego tempa.

Obecnie projekt zupełnie nowej ustawy deweloperskiej jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie i został skierowany do prac w podkomisjach.

Z jego uzasadnienia  wynika, że ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony, a stosowany przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku powierniczego następuje przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co w przypadku upadłości dewelopera powoduje ryzyko utraty przez kupującego środków finansowych, jak i nieruchomości.

Deweloperzy, którzy w okresie obowiązywania ustawy deweloperskiej zrealizowali  już niejedną inwestycję, na pewno skwitują to stwierdzenie jednym słowem: bzdura!
I rzeczywiście, śledząc badania i analizy, zwłaszcza te prowadzone przez PZFD, można stwierdzić, że ustawa deweloperska daje Waszym klientom wystarczające gwarancje. Dlaczego wiec i UOKIK, a teraz rząd wychodzi przed przysłowiową orkiestrę? Tego nie wie nikt.

Co w takim razie ma się zmienić?

Dzisiaj tylko wspomnę o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej takich jak:

  • Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, finansowanego przez deweloperów z wpłat dokonywanych przez nabywców domów i mieszkań;
  • Wydłużenie okresu prowadzenia rachunków powierniczych oraz zmiany w dokonywaniu wypłat środków przez bank;
  • Określenie nowych zasad odbioru domów i mieszkań, w tym przyznanie nabywcom szczególnych uprawnień w przypadku wady istotnej;
  • Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz mieszkań i domów;
  • Objęcie reżimem ustawy umowy rezerwacyjnej.

Więcej szczegółów – już wkrótce na blogu! Ponieważ zmiany są istotne, planuję również przygotować dla wszystkich czytelników mojego bloga  Przewodnik po nowej ustawie deweloperskiej. Mam nadzieję, że okaże się on pomocny w codziennym stosowaniu tej ustawy.