dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Wydawało mi się, że o certyfikatach energetycznych powiedziano już wszystko, skoro od kilku miesięcy media poświęcają im wiele uwagi. Ja też miałam przyjemność wypowiadać się na ten temat m. in. w Radiu Kraków w audycji redaktor Marzeny Florkowskiej pt. Kwadrans z prawnikiem.

Jednak w ostatnim czasie otrzymaliśmy od naszych Klientów kilka pytań, które wskazują, że deweloperzy i inwestorzy, nadal mają wątpliwości co tego, kiedy trzeba, a kiedy nie trzeba sporządzać świadectwa energetyczne, zwłaszcza, że od 28 kwietnia tego roku zmieni się prawo, a konkretnie zmieni się ustawa o charakterystyce energetycznej budynków.

Na temat świadectw energetycznych pisałam już na tym blogu równo 8 lat, kiedy to wchodziła w życie ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Opisane przeze mnie w artykule pt.  Obowiązek sporządzania certyfikatów energetycznych na nowych zasadach regulacje nadal obowiązują, z tym że część z nich ulegnie zmianie właśnie z końcem kwietnia tego roku.

Warto wiedzieć, co się w tym temacie zmieni, zwłaszcza że w mediach pojawiło się w ostatnich miesiącach wiele nierzetelnych, wprowadzających w błąd informacji.

Spójrzmy zatem na świadectwo energetyczne z punktu widzenia deweloperów i ich obowiązków w tym zakresie.Świadectwo energetyczne

Świadectwo energetyczne – informacje ogólne

Co to jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, nazywane potocznie świadectwem energetycznym lub certyfikatem energetycznym, to dokument określający całkowite roczne zapotrzebowanie na energię używaną do ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, oświetlenia – czyli ile energii potrzebujemy na normalne korzystanie z naszych domów i mieszkań, lokali użytkowych czy innych budynków.

Czytaj dalej >>>

Dziś – w ramach cyklu historie z „życia” dewelopera, mam dla Państwa bardzo praktyczny i bardzo ważny temat – wygaśnięcie pozwolenia na budowę. Wszyscy z branży nieruchomości, doskonale wiedzą, że pozwolenie jest ważne 3 lata i że trzeba w tym czasie rozpocząć budowę.

Jednak jak to zwykle bywa, diabeł tkwi w szczegółach i dobrze  je znać, by – mówiąc kolokwialnie – „nie popłynąć na inwestycji”.

Zatem do rzeczy.

Spółka A wystąpiła o pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego.

Po wielu perturbacjach, w końcu je uzyskała i decyzja w tej sprawie stała się ostateczna 2 stycznia 2020 roku. Spółka mogła rozpocząć roboty, ale w międzyczasie zmienił się jej zarząd i postanowił wystawić nieruchomość wraz z pozwoleniem na sprzedaż.

Żadne prace w tym czasie nie były wykonywane.

W listopadzie 2021 Spółka A w końcu zrealizowała transakcję sprzedaży nieruchomości i przeniosła pozwolenie na budowę na Spółkę B. Spółka B zdecydowała jednak, że projekt budynku nie do końca jej odpowiada, w związku z tym wystąpiła o zmianę pozwolenia na budowę.

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę, czyli o tym czy zmiana pozwolenia na budowę może przedłużyć jego ważność

Decyzją z 5 listopada 2022 roku pierwotne pozwolenie na budowę zostało zmienione.

Kryzys na rynku kredytów, wojna w Ukrainie, wysoka inflacja sprawiły, że spółka B zdecydowała jednak, że nie będzie rozpoczynać nowego projektu. Potrzebowała pieniędzy na dokończenie tych inwestycji, które już prowadziła, w związku z tym zdecydowała się na szybką sprzedaż nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę.

Cena była okazyjna, dlatego już w lutym 2023 roku nieruchomość nabyła Spółka C, przeniosła na siebie pozwolenie na budowę i rozpoczęła inwestycję.

Dwa dni temu spółka otrzymała zawiadomienie ze starostwa o wszczęciu postępowania w sprawie wygaśnięcia pozwolenia na budowę.

Czy Spółka C ma się czego obawiać?

Czytaj dalej >>>

Projekt ustawy zmieniającej planowanie przestrzenne w końcu trafił do Sejmu. Zmiany, które wprowadzi, nie bez powodu nazywane są reformą planowania przestrzennego.

Z punktu widzenia inwestorów/deweloperów będzie ich naprawdę sporo, a jedną z nich jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), o którym ostatnio wspominałam.

A jeśli mówimy o ZPI, to musicie Państwo wiedzieć, że jego uchwalenie będzie mogło nastąpić tylko wtedy, gdy inwestor zawrze z gminą umowę urbanistyczną.

Co to jest umowa urbanistyczna?

Umowa urbanistyczna to pojęcie, które być może kojarzy się Wam z miejscowym planem rewitalizacji. Jeśli taki plan przewiduje, że warunkiem realizacji na nieruchomości inwestycji głównej jest zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych, to zakres tego zobowiązania i termin wykonania określa właśnie umowa urbanistyczna.

Jeśli reforma planowania przestrzennego wejdzie w życie, to inwestorzy, którzy będą chcieli zrealizować inwestycję na podstawie ZPI, będą musieli zawrzeć umowę urbanistyczną, w której zobowiążą się zrealizować inwestycję uzupełniającą.

Umowa urbanistyczna według reformy planowania przestrzennego

Co to jest inwestycja uzupełniająca – już wiecie z poprzedniego wpisu na temat.

Inaczej ta kwestia wygląda dzisiaj, w przypadku gdy zamierzacie realizować inwestycję mieszkaniową w trybie specustawy mieszkaniowej, to jest na podstawie uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji mieszkaniowej.

Obecnie, ustawa ta nie nakłada na inwestora obowiązku realizacji inwestycji towarzyszącej, dlatego też nie zwiera żadnych regulacji dotyczących umów zawieranych przez inwestora z gminą w sytuacji, gdy zaistnieje konieczność realizacji takiej inwestycji.

Jednak kiedy ustawa ta przestanie obowiązywać i wejdą w życie przepisy dotyczące ZPI, umowa urbanistyczna będzie zawierana obowiązkowo.

Czytaj dalej >>>

Jakiś czas temu rozpoczęłam tu na blogu cykl publikacji dotyczących reformy planowania przestrzennego, która ma być wprowadzona nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ostatnio prace nad  tą ustawą znowu przyspieszyły.

Rząd przyjął w końcu projekt, który trafi teraz do Sejmu. Do jej uchwalenia – jak to się mówi- jest już więc bliżej niż dalej.

Z punktu widzenia deweloperów i inwestorów podobno ma być lepiej i szybciej. A jednym z ułatwień, jeśli chodzi inwestowanie, ma być zintegrowany plan inwestycyjny.

Czy tak faktycznie będzie? Czy deweloperzy będą chcieli korzystać z tego narzędzia?

Oceńcie sami.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek dewelopera/inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania dewelopera i gminy.

Czytaj dalej >>>

Dziś zacznę od historii, bo to właśnie ona stała się inspiracją do napisania tego tekstu, a na jej przykładzie najlepiej wyjaśnić, kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne.

Ta data jest niezwykle ważna dla każdego dewelopera, inwestora, czy wykonawcy robot budowlanych.

Kiedy pozwolenie na budowę stanie się ostateczne można bowiem rozpocząć roboty budowlane.

Nasz klient – spółka deweloperska – wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków wielorodzinnych.

Inwestycja spora, dużo PUM-u, świetnie zlokalizowana, do tego obowiązujący plan miejscowy.

Był przekonany, że po tym, jak przebrnął przez długi proces uzyskiwania dla tej inwestycji decyzji środowiskowej, która była wymagana ze względu na powierzchnię zaprojektowanych parkingów, wszystko już pójdzie gładko.

65 dni na uzyskanie pozwolenia na budowę (tyle czasu zgodnie z prawem budowlanym ma organ na wydanie decyzji), potem doręczenie pozwolenia na budowę, następnie 14 dni na wniesienie odwołania (oczywiście zakładał, że nikt odwołania nie wniesie) i będzie można budować.

Jakież było jego zdziwienie, gdy w otrzymanej decyzji przeczytał informację umieszczoną pod pouczeniem, podpisem i pieczątką organu:

Kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne

Co decyduje o tym, że pozwolenie na budowę staje się ostateczne

Czy w tym przypadku nasz Klient miał prawo słusznie zakładać, że po upływie 14 dni pozwolenie na budowę stanie się ostateczne?

Zacznijmy od początku i odpowiedzmy sobie na pytanie, kiedy co do zasady pozwolenie na budowę staje się ostateczne?

Czytaj dalej >>>