Zmiana decyzji o warunkach zabudowy to temat, który kilka lat temu pojawił się już tu na blogu. W tym czasie jednak wiele się zmieniło w podejściu do zmiany decyzji o warunkach zabudowy.
Sądy administracyjnie, a w ślad za nimi organy, różnie podchodziły do tematu zmiany decyzji o warunkach zabudowy. Część uważała, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest niemożliwa, a część – że wręcz odwrotnie.
To powodowało dużą niepewność wśród inwestorów.
Obecnie stanowisko sądów jest w większości takie, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalna.
Nie oznacza to jednak, że decyzję WZ można dowolnie zmieniać.
Nie oznacza też, że jeśli inwestor wystąpi o zmianę decyzji o warunkach zabudowy, to organ w każdym przypadku ją zmieni.
Warto więc wiedzieć, w jakich przypadkach zamiana decyzji o warunkach zabudowy jest możliwa i jakie warunki trzeba spełnić by tak się stało. Jest to szczególnie ważne dlatego, że w ostatnim czasie mieliśmy istotne zmiany przepisów dotyczących wydawania decyzji WZ.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jakie warunki musisz spełnić, aby zmienić decyzję o warunkach zabudowy
- w jakich przypadkach zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwa
- dlaczego starych decyzji WZ nie będzie można zmienić.
Wyobraźcie sobie inwestora, który zamierza kupić nieruchomość z decyzja o warunkach zabudowy. Po przeanalizowaniu jej zapisów doszedł do wniosku, że wprawdzie ta decyzja nie ma takich parametrów, które pozwalałyby na osiągnięcie zamierzonej przez niego rentowności inwestycji, ale wystarczy, że zostanie nieznacznie zmieniona i założenia biznesowe zostaną zrealizowane.
Inwestor kupił działkę, przeniósł na siebie decyzję WZ , a następnie wystąpił o jej zmianę.
I tu zaczęły się schody, bo okazało się, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwa.
A powodów, było kilka.
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy – jakie warunki muszą być spełnione
Aby wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy, inwestor musi dysponować decyzją, która jest ostateczna, czyli taką, od której nie przysługuje odwołanie. Chodzi tu przede wszystkim o niezaskarżone przez strony decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymują je w mocy.
Więcej o tym kiedy decyzja jest ostateczna możecie przeczytać tutaj.
Podstawą do prowadzenia postępowania w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy jest art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.).
Zgodnie z tym przepisem:
decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony.
Warunkiem zmiany decyzji WZ jest zatem:
• zgoda strony postępowania (jeśli było ich kilka to konieczna jest zgoda wszystkich),
• brak przepisów szczególnych sprzeciwiających się zmianie decyzji,
• za zmianą decyzji o warunkach zabudowy musi przemawiać interes społeczny lub słuszny interes strony.
Zgoda wszystkich stron a zmiana decyzji o warunkach zabudowy
Stronami postępowania w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy, oprócz inwestora, są również wszystkie te podmioty, które miały przymiot strony w postępowaniu o wydanie decyzji WZ.
I to ich zgoda będzie niezbędna, jeśli inwestor zamierza wystąpić z wnioskiem o zmianę tej decyzji.
W praktyce uzyskanie zgód na zmianę decyzji o warunkach zabudowy jest kłopotliwe, zwłaszcza jeśli w takim postępowaniu uczestniczyło wiele stron.
Podobne problemy pojawiają się, gdy po wydaniu decyzji zmienili się właściciele działek sąsiednich, którzy byli stronami tego postępowania. W tym ostatnim przypadku jest to problematyczne także z tego powodu, że powoduje zmianę kręgu stron postępowania w stosunku do tego jaki występował w postepowaniu zakończonym decyzją WZ.
Czy w sytuacji, gdy zmarł właściciel działki sąsiedniej, zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie będzie zatem możliwa?
Albo gdy sąsiedzi sprzedali swoją działkę?
Nie.
Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że takie sytuacje nie zamykają inwestorowi drogi do ubiegania się o zmianę decyzji WZ.
Nowi właściciele działek sąsiednich powinni być stronami postępowania w sprawie zmiany decyzji WZ i oni również powinni udzielić zgody na zmianę tej decyzji.
Decydując się na wystąpienie o zmianę decyzji WZ trzeba pamiętać, że zgoda wszystkich stron musi być wyrażona jednoznacznie.
Powinno z niej wynikać, na jaką konkretnie zmianę wyrażają one zgodę.
Zatem aby w ogóle brać pod uwagę możliwość zmiany decyzji WZ inwestor musi mieć pewność, że wszystkie strony pierwotnego postępowania taką zgodę wyrażą.
Brak zgody choćby jednej ze nich spowoduje, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwa i organ zobowiązany będzie odmówić jej dokonania.
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy a słuszny interes inwestora
Składając wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy inwestor musi wskazać nie tylko w jakim zakresie oczekuje zmiany decyzji WZ, ale także wyjaśnić organowi, dlaczego za zmianą tej decyzji przemawia jego słuszny interes.
Ta przesłanka jest bowiem weryfikowana przez organ i musi być odpowiednio uzasadniona. Jeśli nie będzie ona przekonywująca, to organ odmówi zmiany decyzji WZ.
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest możliwa również tylko wtedy, gdy przepisy szczególne tego nie wykluczają.
W przypadku decyzji WZ takie regulacje jednak nie występują, co oznacza że organ nie może się powołać na taką przeszkodę.
Zakres dopuszczalnej zmiany decyzji o warunkach zabudowy
Nawet jeśli uda Wam się spełnić przesłanki umożliwiające zmianę decyzji o warunkach zabudowy, czyli: złożycie wniosek, uzyskacie zgodę wszystkich stron, to wciąż nie oznacza to, że organ dokona zmiany decyzji o warunkach zabudowy.
Jest to szczególnie istotne zwłaszcza, gdy nabywacie nieruchomość wraz z decyzją WZ, a ustalone w niej warunki nie są dla Was satysfakcjonujące i zamierzacie wystąpić o ich zmianę.
WAŻNE!
Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie takiej nieruchomości koniecznie sprawdźcie, czy zakres planowanej zmiany decyzji o warunkach zabudowy, będzie dopuszczalny.
Zmiana decyzji WZ musi bowiem mieścić się w granicach wynikających z dokonanej już w pierwotnym postępowaniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Oznacza to, że w postępowaniu w prawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy organ nie będzie sporządzać nowej analizy urbanistycznej i w oparciu o nią dokonywać oceny, czy wnioskowana zmiana jest zgodna z jej wynikami, czy nie.
Będzie opierał się wyłącznie na znajdującej się w aktach pierwotnej sprawy analizie urbanistycznej i w oparciu o jej wyniki badał możliwość zmiany we wnioskowanym przez inwestora zakresie. Zmiana, o którą wnosi inwestor nie może bowiem powodować powstania nowej sprawy o ustalenie warunków zabudowy.
Kiedy nie zmienisz decyzji o warunkach zabudowy – przykłady
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwa jeśli:
decyzja WZ została wydana dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków wielorodzinnych, natomiast inwestor wniósł o zmianę tej decyzji w ten sposób, że przedmiotem inwestycji ma być budowa jednego budynku o innych, wyższych parametrach, ale na tym samym terenie którego dotyczyła decyzja WZ. W takim przypadku organ powinien odmówić zmiany decyzji WZ ponieważ wniosek dotyczy innej inwestycji niż pierwotna, czyli innej sprawy o ustalenie warunków zabudowy.
decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla dużego budynku jednorodzinnego a inwestor chce ją zmienić w ten sposób, że przedmiotem inwestycji ma być budynek handlowy o tych samych gabarytach co budynek jednorodzinny. Taka zmiana wykracza poza granice sprawy rozstrzygniętej pierwotną decyzją o warunkach zabudowy.
decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla 7 budynków jednorodzinnych z wbudowanym garażami a inwestor chce rezygnować z wbudowanego garażu na rzecz wykonania nowego obiektu budowlanego (garażu) obok planowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków jednorodzinnych wolnostojących na działce X. Następnie wniósł o zmianę tej decyzji w ten sposób, że zamiast działki X organ miał wskazać w zmienionej decyzji WZ działkę Y, która powstała z podziału działki X na działkę Y i działkę Z. W tym przypadku również zmiana decyzji WZ będzie niedopuszczalna,. Inny teren inwestycji, niż teren wskazany w decyzji WZ oznacza w istocie nową sprawę o ustalenie warunków zabudowy.
Jeśli natomiast wniosek dotyczy zmiany gabarytów, czy parametrów technicznych obiektu, będącego przedmiotem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która mieści się w granicach wynikających z analizy urbanistycznej sporządzonej przez organ w postepowaniu o wydanie decyzji WZ, to taki wniosek – przy spełnieniu oczywiście pozostałych przesłanek – powinien zostać uwzględniony.
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy a zmiana przepisów
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest także możliwa tylko w przypadku, gdy nadal obowiązują te same przepisy, które były podstawą wydanej wcześniej decyzji WZ.
Jeśli te przepisy zostały uchylone, a z regulacji przejściowych nie wynika, by pomimo ich uchylenia miały zastosowanie do wydanych na ich podstawie decyzji WZ, to zmiana tych decyzji nie będzie możliwa.
Od 26 lipca 2024 roku obowiązuje nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2024.1116), które uchyliło dotychczasowe rozporządzenie regulujące zasady ustalania warunków zabudowy i wydawania decyzji WZ.
Rozporządzenie to wprowadziło nowe, dotychczas nieobowiązujące wskaźniki, jakie powinny być określone w decyzji WZ, a które nie były wymagane przy wydawaniu decyzji WZ.
Więcej na temat tych zmian przeczytasz w dwóch moich wpisach na ten temat:
Nowe zasady ustalania warunków zabudowy cz. I
Nowe zasady ustalania warunków zabudowy cz. II.
Z § 12 tego rozporządzenia wynika jedynie, że dotychczasowe przepisy mają zastosowanie do spraw wszczętych i nie zakończonych przed 26 lipca 2024 roku, co oznacza, że nie mają zastosowania do wydanych przed ta datą decyzji o warunkach zabudowy.
Tym samym, jeśli po 26 lipca 2024 inwestor złożył wniosek o zmianę wydanej przed tą datą decyzji WZ, to takiej zmiany nie uzyska i to nawet wtedy, gdy spełnione będą wszystkie pozostałe przesłanki, od których uzależniona jest zmiana.
Zmienił się bowiem stan prawny, który był podstawą wydania tych decyzji.
Jeśli więc planujesz zakup nieruchomości z decyzją WZ wydaną przed 26 lipca 2024 roku, to musisz wiedzieć, że takiej decyzji nie będziesz mógł zmienić.
Pamiętaj też, że wszystkie decyzje, które zostaną wydane po tej dacie, ale jeszcze w oparciu o „stare” rozporządzenie również nie będą mogły być zmienione.
Jeśli prowadzisz inwestycje deweloperskie lub inwestujesz w nieruchomości i potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z procesem inwestycyjnym, masz problemy z uzyskaniem decyzji WZ, pozwolenia na budowę lub innych decyzji niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji, zapraszam do kontaktu ze mną lub z prawnikami naszej Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna
***
Remont i odbudowa budynku po powodzi
Od tygodnia z obserwujemy tragiczne skutki powodzi, która dotknęła południowo-zachodnie tereny naszego kraju. Kiedy woda już opadnie, remont i odbudowa budynku po powodzi będą kluczowym problemem, z którym przyjdzie mierzyć się tym wszystkim, którym woda zabrała lub zniszczyła domy.
To będzie też ogromny problem dla gmin, które staną przed koniecznością szybkiej odbudowy i remontu infrastruktury drogowej i technicznej [Czytaj dalej…]
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Dzień dobry,
czy opierając się na wyrokach podanych w tym artykule https://kglegal.pl/wplyw-podzialu-dzialki-na-decyzje-wz-i-pozwolenie-na-budowe/
nie należy stwierdzić, że podział działki nie ma wpływu na decyzję WZ i nie trzeba jej zmieniać?
Panie Januszu,
temat opisany na powołanej przez Pana stronie dotyczy innej sytuacji, niż podany przeze mnie przykład. Jeśli teren inwestycji (działka) ulega podziałowi to, do uzyskania np. pozwolenia na budowę dla tego samego terenu oczywiście nie trzeba zmieniać decyzji WZ.
Ja opisałam inny przypadek.
Pozdrawiam.