Decyzja ostateczna i prawomocna – pojęcia przydatne każdemu deweloperowi

Agnieszka Grabowska-Toś        25 sierpnia 2015        6 komentarzy

blog dla deweloperow_11Zapewne ciągle słyszą Państwo, czy to od prawników i architektów, z którymi współpracujecie, czy od urzędników – jeśli część spraw załatwiacie sami w urzędzie, że decyzja nie jest jeszcze ostateczna. Dotyczy to najczęściej takich decyzji,  z którymi deweloperzy mają do czynienia, czyli np. decyzji ustalającej warunki zabudowy, decyzji  o pozwoleniu na budowę, czy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

O co więc  chodzi z tą ostatecznością?

Mówiąc w uproszczeniu, decyzja ostateczna to zasadniczo taka, od której nie zostało wniesione odwołanie i upłynął już termin do jego wniesienia.

Jeśli  jednak od decyzji organu I instancji  zostało wniesione odwołanie, nie możemy mówić o ostatecznej decyzji dopóty, dopóki organ odwoławczy nie rozpatrzy odwołania. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma w mocy decyzję organu I instancji, wówczas mamy decyzję ostateczną. Warto wiedzieć, że ostateczna jest wtedy decyzja organu odwoławczego, a nie decyzja organu pierwszej instancji.

Dlaczego decyzje ostateczne są dla dewelopera takie ważne i dlaczego każdemu z nich zależy, by decyzja o warunkach zabudowy, czy o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie stała  się jak najszybciej ostateczna?

Ci, którzy choć raz przeszli cały proces inwestycyjny wiedzą, że bez uzyskania, czy to ostatecznej decyzji WZ, czy to ostatecznego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie,  nie mogą przejść do kolejnego etapu inwestycji. Jeśli bowiem decyzja o warunkach zabudowy nie jest ostateczna – nie mogą wystąpić z wnioskiem o pozwolenie  na budowę, a jeśli pozwolenie  na budowę nie jest ostateczne – nie mogą rozpocząć robót budowlanych. Z kolei dopóki nie uzyskają ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, nie mogą zawierać umów przenoszących własność lokali.

Wynika to z tego, że zasadniczo do momentu, kiedy decyzja nie stanie się ostateczna, nie podlega ona wykonaniu. Można więc powiedzieć, że decyzja jest, ale nie wywołuje skutku.

Z punktu widzenia dewelopera idealną sytuacją jest taka, gdy uzyskane przez niego w procesie inwestycyjnym decyzje są nie tylko ostateczne, ale i prawomocne.

To ostatnie określenie (decyzja prawomocna) nie jest wprawdzie prawidłowe, albowiem prawo nie przewiduje prawomocności decyzji,  ale w praktyce oznacza mniej więcej tyle, że upłynął również termin do wniesienia na tę decyzję skargi do sądu administracyjnego i skarga nie została wniesiona. A jeśli decyzja jest ostateczna i nie została zaskarżona do sądu, to właściwie można spokojnie realizować odpowiednio kolejny etap inwestycji.

Jeżeli natomiast skarga na decyzję została jednak wniesiona do sądu administracyjnego, to jest co najmniej kilka możliwych sytuacji, z zaistnieniem których przyjmuje się, że decyzja jest prawomocna. Myślę jednak, że nie czas na ich opisywanie w tej chwili, żeby nie komplikować jeszcze bardziej tego, co i tak jest już wystarczająco skomplikowane.

Jedno na pewno warto wiedzieć – w przeciwieństwie do ostateczności, którą organ stwierdza na decyzji, wskazując, z jakim dniem decyzja stała się ostateczna, nie jest możliwie stwierdzenie prawomocności takiej decyzji. Jeśli więc w umowach spotykają Państwo zapisy, że bieg jakiegoś terminu rozpoczyna się właśnie z chwilą, gdy decyzja stanie się prawomocna, to wiedzcie, że są one nieprawidłowe, a ich skuteczność – w praktyce – wysoce wątpliwa.

{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Skaland Sierpień 27, 2015 o 16:51

„Z punktu widzenia dewelopera idealną sytuacją jest taka, gdy uzyskane przez niego w procesie inwestycyjnym decyzje są nie tylko ostateczne, ale i prawomocne”
Święte słowa Pani Agnieszko, ciekawe spostrzeżenie na sytuację.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Sierpień 28, 2015 o 15:29

Witam Pana serdecznie i dziękuję za komentarz☺
Szkoda tylko, że te idealne sytuacje rzadko się zdarzają.Ciekawa jestem jakie są Państwa doświadczenia w tym zakresie.Czy udało się Państwu stosunkowo szybko uzyskać ostateczne i prawomocne decyzje,kiedy realizowali Państwo kolejne inwestycje?
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Karolina Kwiecień 20, 2017 o 11:51

Pani Agnieszko,
a co w przypadku, kiedy urząd odpowiedzialny za wydanie pozwolenia na budowę sam skieruje decyzję WZ do sprawdzenia? Załóżmy, że decyzja WZ jest już ostateczna, inwestor składa wniosek o pozwolenie na budowę i w trakcie postępowania urząd stwierdza, że chce sprawdzić decyzję WZ. Czy urząd do którego skierowano wniosek o pozwolenie na budowę w ogóle jest stroną w postępowaniu i może sprawdzić decyzję WZ? I co się dzieje, jeśli SKO uzna, że nastąpiły nieprawidłowości?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 20, 2017 o 11:59

Pani Karolino,
Urząd jest związany ostateczną decyzją WZ, ale oczywiście nie wyklucza to możliwości wystąpienia do SKO o zbadanie zgodności z prawem takiej decyzji. SKO może wówczas z urzędu wszcząć postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji WZ. Jednak aby mogło dojść do unieważnienia decyzji WZ, SKO musiałoby stwierdzić wystąpienie którejkolwiek z przesłanek do unieważnienia, np. rażące naruszenie prawa. Nawet stwierdzenie nieprawidłowości, nie musi oznaczać, że dojdzie do unieważnienia decyzji WZ.
Urząd nie jest w takim postępowaniu stroną.

Odpowiedz

Karolina Kwiecień 20, 2017 o 12:36

Dziękuję za tak szybką odpowiedź.
Blog jest rewelacyjny. Jestem architektem, a tematy, którymi Pani się zajmuje są mi bliskie. Dawno nie spotkałam się z tak merytorycznym opisem spraw „z życia wziętych”. A przecież są to problemy, z którymi spotykamy się na co dzień.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 20, 2017 o 12:40

Pani Karolino.
Miło mi to słyszeć:)
Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: