Luka w warunkach technicznych, czyli co powinien zrobić deweloper po 20 września 2026 roku?

20 września 2026 r. miało wejść w życie nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, i zastąpić dotychczasowe. Tak się jednak nie stało, ponieważ projekt rozporządzenia nie został podpisany i opublikowany.

Jednocześnie z dniem 19 września utraciły moc dotychczasowe warunki techniczne. Dziś mamy więc sytuację, w której nie ma przepisów regulujących zasady projektowania budynków.

Obowiązują jedynie przepisy epizodyczne Prawa budowlanego, które dopuszczają możliwość stosowania dotychczasowych warunków technicznych – pomimo utraty przez nie mocy – przez kolejne 18 miesięcy, o ile inwestor spełni określone warunki.

Czy to oznacza, że mimo braku warunków technicznych od 20 września można składać wnioski o pozwolenie na budowę?

Czy organy mogą nadal wydawać pozwolenia na budowę?

Czy inwestor może zmienić pozwolenie na budowę, które zostało wydane na podstawie warunków technicznych, które już nie obowiązują?

I wreszcie: co powinien zrobić deweloper, który ma już złożony wniosek o pozwolenie na budowę, ale nie uzyskał jeszcze decyzji?

Na te pytania odpowiedź miała znaleźć się w nowym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. Tuż przed utratą mocy przez stare rozporządzenie w sprawie warunków technicznych do Prawa budowlanego zostały dodane przepisy epizodyczne – art. 102a, 102b i 102c, które przez okres 18 miesięcy od 20 września dopuszczają możliwość stosowania starego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, mimo że utraciło ono moc.

Problem polega jednak na tym, że przepisy te budzą wątpliwości zarówno organów, jak i inwestorów.

Przede wszystkim nie wiadomo bowiem, czy na ich podstawie możliwe będzie dokończenie toczących się postępowań na podstawie starego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

I co się stanie, jeśli inwestor nie zdecyduje się złożyć oświadczenia.

Dlatego warto wiedzieć, co z tych przepisów wynika i jak inwestor powinien z nich korzystać.

Z tego wpisu dowiesz się:

• dlaczego stare warunki techniczne „obowiązują jeszcze przez 18 miesięcy” i można je stosować, mimo że utraciły moc,
• kiedy inwestor powinien złożyć specjalne oświadczenie z art. 102a Prawa budowlanego,
• co zrobić z nowym wnioskiem o pozwolenie na budowę składanym po 20 września,
• co zrobić z postępowaniem o pozwolenie na budowę wszczętym przed 20 września, które nadal się toczy,
• czego nie rekomenduję inwestorom w okresie, w którym nowych warunków technicznych jeszcze nie ma.

Co to są przepisy epizodyczne Prawa budowlanego i kiedy mają zastosowanie dotychczasowe warunki techniczne?

Ustawą z 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy – Prawo budowlane,  dodano do Prawa budowlanego nowy rozdział 10a – „Przepisy epizodyczne”.

Przepisy te zostały uchwalone po to, aby inwestorzy nie musieli z dnia na dzień przeprojektowywać inwestycji, nad którymi pracowali przez wiele miesięcy przed planowanym wejściem w życie nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, ale nie zdążyli złożyć wniosku. Dzięki temu rozwiązaniu inwestorzy mogą zdecydować, czy chcą, aby w postępowaniu o pozwolenie na budowę organ stosował dotychczasowe warunki techniczne, mimo że utraciły już moc, czy nowe.

Zgodnie z art. 102a ust. 1 Prawa budowlanego zasada ta ma obowiązywać przez kolejne 18 miesięcy.

Dla inwestycji deweloperskich najważniejszy jest art. 102a Prawa budowlanego.

Zgodnie z tym przepisem przez 18 miesięcy, począwszy od 20 września 2026 r., projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany mogą zostać sporządzone według przepisów wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego, które obowiązywały do 19 września 2026 r, czyli dotychczasowych przepisów w sprawie warunkóe technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich usytuowanie.

Dotyczy to projektu przygotowywanego do wniosku o pozwolenie na budowę, wniosku o odrębne zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego oraz zgłoszenia budowy.

Ale jest jeden warunek.

Inwestor musi złożyć organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie o stosowaniu dotychczasowych przepisów.

To oznacza, że jeżeli deweloper składa dziś nowy wniosek o pozwolenie na budowę i chce, aby jego inwestycja była oceniana według WT obowiązujących przed 20 września, powinien złożyć takie oświadczenie.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że obecnie nowych warunków technicznych nie ma. Obowiązujący stan prawny jest taki, że inwestorów nie wiążą żadne warunki techniczne, ponieważ dotychczasowe utraciły moc, a nowe nie zostały wciąż wprowadzone.

Skutki oświadczenia o stosowaniu dotychczasowych warunków technicznych dla wszystkich decyzji dotyczących zamierzenia budowlanego

Skutki oświadczenia o stosowaniu dotychczasowych warunków technicznych nie ograniczają się wyłącznie do zastosowania dotychczasowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych do projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego.

Zgodnie z art. 102a ust. 2 po dokonaniu takiego wyboru inwestor będzie zobowiązany do sporządzenia również projektu technicznego według dotychczasowych warunków technicznych.

Natomiast zgodnie z ust. 4 tego przepisu, jeżeli inwestor złoży takie oświadczenie, przepisy dotychczasowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych będą miały zastosowanie „do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego”.

W przypadku zmiany pozwolenia na budowę czy w postępowaniu o pozwolenie na użytkowanie dla tego zamierzenia, konsekwentnie rownież  będą stosowane dotychczasowe warunki techniczne. Nawet jeżeli nowe warunki wejdą w życie.

Jeśli inwestor zdecyduje się na wybór dotychczasowych warunków technicznych, powinien poinformować o tym wszystkich projektantów jeszcze przed rozpoczęciem projektowania, a wybór dotychczasowych warunków technicznych powinien znaleźć odzwierciedlenie w całej dokumentacji projektowej.

Art. 102a ust. 1 Prawa budowlanego nie określa, czy oświadczenie o wyborze dotychczasowych warunków technicznych należy złożyć przed rozpoczęciem projektowania, kiedy postępowanie jeszcze się nie toczy – na co wskazywałoby brzmienie tego przepisu.

Wystarczające powinno być jednak złożenie go wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Brak nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – czy inwestor może obecnie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Tak. Mimo braku nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych inwestorzy mogą składać wnioski o pozwolenie na budowę.

Nie ma przepisu, który zakazywałby organom przyjmowania takich wniosków albo nakazywał zawieszenie wszystkich postępowań do czasu wydania nowych warunków technicznych.

Co więcej, przepisy epizodyczne, w tym art. 102a Prawa budowlanego, zostały wprowadzone właśnie po to, aby umożliwić realizację procesu inwestycyjnego w okresie przejściowym. Dlatego w przypadku inwestycji, dla której projekt został przygotowany według dotychczasowych WT, inwestor może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę wraz z oświadczeniem z art. 102a.

Inwestorzy nie muszą czekać na wejście w życie nowego rozporządzenia. Mogą skorzystać z rozwiązania zawartego w przepisach epizodycznych.

Jaka powinna być treść oświadczenia o wyborze warunków technicznych?

Nowelizacja Prawa budowlanego, którą wprowadzono przepisy epizodyczne, nie wprowadziła urzędowego formularza oświadczenia o wyborze dotychczasowych warunków technicznych do projektowania inwestycji.

Z całą pewnością oświadczenie powinno przynajmniej jednoznacznie identyfikować inwestora i inwestycję oraz wskazywać, że inwestor korzysta z art. 102a i wybiera stosowanie przepisów techniczno-budowlanych obowiązujących do 19 września 2026 r.

Przykładowo:

Oświadczenie inwestora o wyborze warunków technicznych

Działając na podstawie art. 102a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oświadczam, że do zamierzenia budowlanego polegającego na [opis inwestycji], realizowanego na działce/działkach nr […], stosowane będą przepisy wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, obowiązujące do dnia 19 września 2026 r.

Oświadczenie składane jest w związku z postępowaniem dotyczącym [pozwolenia na budowę / zatwierdzenia projektu / zgłoszenia budowy], znak sprawy […], jeżeli znak został już nadany.

W przypadku nowego wniosku inwestor powinien je dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, mimo że art. 102a nie posługuje się wprost sformułowaniem „dołącza się do wniosku”.

Czy mimo braku warunków technicznych organ może dokończyć postępowanie o pozwolenie na budowę wszczęte przed 20 września?

Odpowiedź na to pytanie nie jest na pierwszy rzut oka oczywista, ponieważ przepisy epizodyczne, a w szczególności art. 102a ust. 1 Prawa budowlanego, wskazują jednoznacznie, że wybór dotychczasowych warunków technicznych może być dokonany od tego dnia i że od tego dnia można projektować zgodnie z tymi przepisami.

Wyobraźmy sobie taką oto sytuację.

Deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę 1 sierpnia. Wcześniej przygotował projekt budowlany z uwzględnieniem obowiązujących wówczas warunków technicznych, czyli zgodnie z dotychczasowym rozporządzeniem.

Postępowanie trwało kilka tygodni i do 19 września decyzja nie została wydana.

Co w tej sytuacji powinien zrobić organ, chcąc zakończyć to postępowanie w połowie października? Czy może wydać pozwolenie na budowę? A jeśli tak, to czy może powołać się na nieobowiązujące już rozporządzenie w sprawie warunków technicznych?

Nowe rozporządzenie, które powinno zawierać przepisy przejściowe, zgodnie z którymi do postępowań wszczętych i niezakończonych przed 20 września stosuje się przepisy dotychczasowe – nie obowiązuje.

Natomiast art. 102a ust. 1 przepisów epizodycznych również nie odwołuje się wprost i jednoznacznie do takich sytuacji. Stanowi bowiem, że „w okresie 18 miesięcy od dnia 20 września 2026 r.” projekt może zostać sporządzony zgodnie z dotychczasowymi warunkami technicznymi.

Można więc postawić pytanie, czy przepis obejmuje projekt, który został sporządzony w sierpniu, a więc jeszcze zanim rozpoczął się wskazany w art. 102a osiemnastomiesięczny okres.

Jeżeli projekt został sporządzony np. 5 sierpnia, trudno twierdzić, że został sporządzony „w okresie od 20 września”. Na taki argument przeciwko stosowaniu art. 102a do wcześniej sporządzonych projektów oraz do postępowań toczących się w dniu wygaśnięcia dotychczasowych warunków technicznych mogą powoływać się organy prowadzące postępowania o pozwolenie na budowę.

Dotychczasowe warunki techniczne a toczące się postępowania o pozwolenie na budowę

Pomimo tych wątpliwości istnieje co najmniej kilka argumentów przemawiających za możliwością zastosowania art. 102a również do postępowań, które rozpoczęły się przed 20 września.

Po pierwsze, ustawodawca mówi o złożeniu oświadczenia „organowi prowadzącemu postępowanie”, a nie tylko „wraz z wnioskiem” czy też, że „oświadczenie stanowi załącznik do wniosku”. To bardzo dobrze pasuje do sytuacji, w której postępowanie już trwa.

Po drugie, zgodnie z art. 102a ust. 4 regulacja obejmuje szeroko „decyzje administracyjne dotyczące całego zamierzenia budowlanego”, a nie wyłącznie decyzję wydaną na podstawie wniosku złożonego po 20 września.

Po trzecie, przebieg procesu legislacyjnego jednoznacznie pokazuje cel przepisu. W Senacie wskazywano jako problem właśnie sytuacje, w których dokumentacja jest już zaawansowana, uzyskano uzgodnienia albo „rozpoczęto procedury administracyjne”. Przewidziany w art. 102a ust. 1 mechanizm miał umożliwić takim inwestorom kontynuowanie inwestycji według dotychczasowych przepisów.

Po czwarte, podczas prac Komisji Biuro Legislacyjne Sejmu dokładnie rozumiało projektowany mechanizm jako możliwość stosowania przepisów dotychczasowych, które „de facto utraciłyby już moc”, na podstawie przepisu epizodycznego i oświadczenia inwestora.

Uważam, że wykładnia celowościowa i systemowa przemawia za uznaniem, że art. 102a ust. 1 może mieć zastosowanie także do postępowań już będących w toku.

Dlatego inwestorzy, których postępowania o pozwolenie na budowę były już prowadzone przed 20 września 2026 roku, powinni teraz rozważyć złożenie oświadczenia z art. 102a do akt sprawy.

Niewykluczone też, że zostaną o to wezwani przez organ.

Do oświadczenia można dołączyć krótkie pismo przewodnie wyjaśniające, że jego złożenie następuje w celu zachowania stosowania dotychczasowych WT do całego zamierzenia na podstawie art. 102a ust. 4.

Trzeba jednak wyraźnie powiedzieć, że w odniesieniu do projektów sporządzonych przed 20 września nie jest to rozwiązanie całkowicie wolne od ryzyka interpretacyjnego.

Czy trzeba wycofywać wcześniejszy wniosek i składać go ponownie?

Moim zdaniem – nie, jeżeli postępowanie o pozwolenie na budowę jest na zaawansowanym etapie.

Nie widzę w art. 102a podstawy do wymagania od inwestora, aby wycofał prawidłowo złożony wniosek i doprowadzał do umorzenia wszczętego postępowania tylko po to, aby dzień później ponownie złożyć ten sam projekt wraz z oświadczeniem.

Dlatego w postępowaniu, które już się toczy, w pierwszej kolejności składałabym oświadczenie do istniejącej sprawy, a nie wycofywała wniosek.

Jeśli jednak postępowanie jest na wstępnym etapie, a organ nie rozpoczął nawet analizy dokumentów, warto rozważyć wycofanie wniosku i złożenie go ponownie wraz z oświadczeniem.

Unikamy wtedy ryzyka, że organ lub sąsiedzi będą kwestionowali dopuszczalność stosowania dotychczasowych warunków technicznych w sytuacji, gdy projekt został sporządzony przed 20 września 2026 r. i złożony przed tą datą wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Czy luka w warunkach technicznych ma wpływ na wydane pozwolenia na budowę?

Jeżeli inwestor uzyskał przed zmianą przepisów ostateczne pozwolenie na budowę, utrata mocy przez dotychczasowe warunki techniczne nie powoduje oczywiście utraty ważności tej decyzji.

Inwestor nie musi tylko z tego powodu występować o nowe pozwolenie albo dostosowywać zatwierdzonego projektu do przepisów, które pojawią się później.

Innym problemem może natomiast stać się późniejsza zmiana pozwolenia na budowę i konieczność zatwierdzenia projektu zamiennego.

Takie sytuacje trzeba będzie analizować odrębnie, zwłaszcza że art. 102a ust. 4 bardzo szeroko mówi o decyzjach dotyczących całego zamierzenia budowlanego.

Czy przepisy epizodyczne mają zastosowanie w postępowaniu odwoławczym?

W przypadku gdy starosta wydał pozwolenie na budowę jeszcze przed utratą mocy dotychczasowych warunków technicznych, ale wskutek odwołania sąsiada  sprawa trafiła do wojewody już po 20 września, pojawia się pytanie, czy organ będzie mógł zastosować dotychczasowe warunki techniczne.

Organ odwoławczy ponownie rozpoznaje sprawę administracyjną i co do zasady musi uwzględnić stan prawny istniejący w chwili swojego rozstrzygnięcia.

Dlatego jeżeli sprawa znajduje się już w II instancji, a inwestor chce aby w sprawie nadal miały zastsowanie stare warunki techniczne, również rekomendowałabym złożenie oświadczenia organowi odwoławczemu.

Mimo wszystko nie pozostawiałabym tej kwestii do rozstrzygnięcia dopiero w decyzji wojewody.

Co się stanie jeżeli inwestor nie złoży oświadczenia o wyborze warunków technicznych?

Niezłożenie oświadczenia o wyborze warunków technicznych wydaje się bardziej ryzykowną decyzją, zwłaszcza w postępowaniach, które już sie toczą.

Art. 102a prawa budowlanego daje inwestorowi możliwość wyboru dotychczasowych warunków technicznych, ale nie stanowi, że każdy inwestor musi z nich skorzystać.

Brak nowych warunków technicznych nie oznacza również, że niemożliwe jest projektowanie nowych budynków.

Projektant nadal podlega pod obowiazujący art. 20 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Projekt budowlany musi zostać opracowany zgodnie z ustawą  Prawo budowlane, decyzjami dotyczącymi inwestycji, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Jeżeli jednak inwestor nie skorzysta z art. 102a, to dotychczasowe warunki techniczne nie będą dla niego żadnym ograniczeniem. Inwestorzy mogą uznać, że nie będą składali oświadczenia, ponieważ jest to dla nich korzystniejsze.

Nie będą związani np. wymagana dotychczas minimalna odległością od granicy działki budowlanej, odległościami od miejsc parkingowych czy placu zabaw, minimalnym nasłonecznieniem, minimalną wielkością lokalu mieszkalnego czy użytkowego.

Czy organ może odmówić wydania pozwolenia z powodu niezłożenia przez inwestora oświadczenia ws warunków technicznych?

Moim zdaniem nie może.

Art. 35 Prawa budowlanego nakłada na organ obowiązek kontroli projektu według określonych kryteriów. Organ sprawdza jego zgodność m.in. z aktami planistycznymi, decyzją WZ, wymaganiami środowiskowymi oraz przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi.

Brak nowego rozporządzenia sam w sobie nie jest wymieniony jako samodzielna podstawa odmowy pozwolenia. Projektowanie inwestycji bez wyboru dotychczasowych przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych i wystąpienie o pozwolenie na budowę jest jednak obarczone ryzykiem.

Deweloper realizujący inwestycję za kilkadziesiąt milionów złotych nie powinien dobrowolnie zamieniać stosunkowo przewidywalnych warunków technicznych na eksperyment dotyczący zakresu „zasad wiedzy technicznej”.

Projekt przygotowany według projektu nowych warunków technicznych

Jeszcze inna sytuacja dotyczy inwestorów, którzy przez ostatnie miesiące projektowali już swoje inwestycje według projektu nowych warunków technicznych. Przy dużych inwestycjach nie jest to wcale sytuacja abstrakcyjna.

Skoro nowe warunki techniczne miały zacząć obowiązywać we wrześniu, część projektantów uwzględniła już proponowane rozwiązania z wyprzedzeniem.

Prace nad tymi projektami muszą zostać wstrzymane. Dopóki rozporządzenie nie zostanie wydane, ogłoszone i nie wejdzie w życie, nie można powoływać jego przepisów jako obowiązującej podstawy prawnej projektu.

Co więcej, nie mamy dzisiaj pewności, czy finalna wersja rozporządzenia będzie identyczna z ostatnią wersją projektu. Ministerstwo Rozwoju 18 września 2026 roku poinformowało przecież, że prace nad „optymalnym brzmieniem” przepisów nadal trwają.

Dlatego inwestorowi, który posiada projekt wykorzystujący rozwiązania charakterystyczne dla projektowanych nowych warunków technicznych, rekomendowałabym sprawdzenie, czy możliwe jest dostsowanie go ponownie do starych warunków technicznych.

Jeżeli tak, warto rozważyć formalny wybór dotychczasowych warunków technicznych poprzez złożenie oświadczenia z art. 102a.

Jeżeli nie – konieczne będzie oczekiwanie na wejście w życie nowych przepisów.

Czy po wyborze starych warunków technicznych trzeba według nich sporządzić również projekt techniczny?

Tak, wynika to z art. 102a ust. 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli inwestor złoży oświadczenie o stosowaniu dotychczasowych warunków technicznych, projekt techniczny również sporządza się zgodnie z tymi przepisami.

Projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny powinny tworzyć spójną całość.

Dla deweloperów i inwestorów oznacza to przede wszystkim konieczność skoordynowania tej decyzji z całym zespołem projektowym.

Co powinien zrobić inwestor w związku z brakiem nowych warunków technicznych – moje rekomendacje

Jeśli składasz nowy wniosek o pozwolenie na budowę, złóż oświadczenie o wyborze dotychczasowych warunków technicznych warz z dokumentacją.

Jeśli Twoje postępowanie o pozwolenie na budowę jest w toku i zostało wszczęte przed 20 września, złóż oświadczenie o wyborze dotychczasowych warunków technicznych, nie czekając na wezwanie organu.

W przypadku gdy postępowanie o pozwolenie na budowę jest na etapie postępowania odwoławczego, zadbaj o to, aby oświadczenie o wyborze warunków technicznych również znalazło się w aktach postępowania prowadzonego przez wojewodę.

Jednocześnie poinformuj projektanta oraz wszystkich projektantów branżowych o dokonaniu wyboru dotychczasowych przepisów rozporządzenia.

Masz problem ze stosowaniem przepisów Prawa budowlanego do konkretnej inwestycji?

Jeżeli masz wątpliwości, jakie przepisy powinny zostać zastosowane do Twojej inwestycji, czy złożyć oświadczenie z art. 102a Prawa budowlanego, jak postąpić w już toczącym się postępowaniu albo jakie skutki dla projektu może mieć zmiana przepisów techniczno-budowlanych mogę przeanalizować Twoją sytuację i zaproponować rozwiązanie dostosowane do konkretnego zamierzenia inwestycyjnego.

Doradzam deweloperom i inwestorom na wszystkich etapach procesu inwestycyjno-budowlanego: od analizy możliwości realizacji inwestycji, przez postępowania o pozwolenie na budowę i zmianę pozwolenia, aż po spory z organami administracji i postępowania sądowoadministracyjne.

Potrzebujesz wsparcia przy konkretnej inwestycji?

Skontaktuj się ze mną – wraz z Zespołem mojej Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś przeanalizujemy dokumentację, ocenimy ryzyka i wskażemy możliwe warianty dalszego postępowania.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radczyni prawna