Zamek Czocha
Nie tak dawno opowiadałam Państwu o audycie prawnym nieruchomości i o tym, do jakich interesujących – nie koniecznie z punktu widzenia prawnika – dokumentów można dotrzeć, badając stare akta, księgi wieczyste i zbiory archiwalne.
Dziś trochę bardziej przydatne informacje, dotyczące efektów badania stanu prawnego nieruchomości, czyli o tym, dlaczego warto zwrócić uwagę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obowiązujący dla interesującej Państwa działki.
Nie ulega bowiem wątpliwości, że niezwykle ważne z punktu widzenia dewelopera zainteresowanego zakupem nieruchomości pod kolejną inwestycję jest to, czy nieruchomość jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W istotny sposób skraca to proces inwestycyjny (omijamy dzięki temu długotrwały – zwłaszcza w Krakowie – etap uzyskiwania decyzji WZ).
Zasadniczo już przed analizą stanu prawnego nieruchomości wiadome jest, czy dla danej nieruchomości został uchwalony plan miejscowy. Jednak decyzując się na zakup działki, nie należy poprzestawać wyłącznie na tym, że plan obowiązuje.
Trzeba sprawdzić przynajmniej dwie podstawowe kwestie:
Po pierwsze – jakie są szczegółowe ustalenia takiego planu – te bowiem będą wyznaczały rodzaj, wysokość, szerokość elewacji i inne cechy przyszłej zabudowy. Warto zbadać, czy plan nie wprowadza pewnych ograniczeń, które mogłyby wpłynąć na planowaną inwestycję.
Po drugie – czy plan nie został zaskarżony.
Czasami bowiem zdarza się, że plan miejscowy został zaskarżony do sądu administracyjnego, a to oznacza, że nie wiadomo, jakie będą jego losy – czy sąd uzna, że jest zgodny z prawem, czy też stwierdzi jego nieważność. Bywa i tak, że kiedy deweloper zaczyna się interesować nieruchomością, wiadome już jest, iż sąd administracyjny stwierdził nieważność planu miejscowego, ale wyrok nie jest jeszcze prawomocny.
Czy warto wówczas decydować się na zakup, kiedy nie wiadomo, czy plan będzie obowiązywał? Czy zdążymy uzyskać pozwolenie na budowę? A co będzie, kiedy uzyskamy już pozwolenie na budowę, ktoś się od niego odwoła i w trakcie postępowania przed organem II instancji Naczelny Sąd Administracyjny wyda wyrok, w którym utrzyma w mocy wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego i w konsekwencji, zanim organ II instancji wyda decyzję, plan przestanie obowiązywać?
Jeśli staniecie Państwo przed takimi dylematami, warto zwrócić się do prawnika i architekta. Oni na pewno rozwieją Państwa wątpliwości i pomogą podjąć właściwą decyzję.
{ 5 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Pani Agnieszko audyt audytem tylko co ma zrobić obywatel nie mówiąc już o „zawodaowcach” którym do głowy nie przyjdzie że gmina może uchwalić plan zagospodarowania przestrzennego, który częścią obejmuje teren sąsiedniej gmin i nikt jakoś się tak zdarzyło że nikt się nie zorientował przez … dobrych 20 lat ? I co teraz z podziałami nieruchomości na tym terenie, decyzjami np. o wyłączeniu z produkcji rolniczej, nie mówiąc o chociażby o pozwoleniach na budowę na terenie poprawnie objętych planem zagospodarowania? Bo niby plan ważny (jeszcze – obecnie wszczęte jest postępowania w WSA) ale tylko w części czy w całości?
Panie Piotrze – co ma zrobić?
Moim zdaniem absolutnie nic. Dopóki decyzje pozostają w obrocie prawnym, korzystają z domniemania legalności.
Pozdrawiam!
Zgadzam się. Ale wyobraża sobie Pani ten chaos jaki nastanie jeśli sąd administracyjny stwierdzi nieważność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie decyzje administracyjne, w których podstawą ich wydania był mpzp będą objęte trybem art. 156 kpa. W najlepszej sytuacji będą ci, którzy decyzje dotknięte wadą dostali najwcześniej (art. 156 par.2). Tylko ta sytuacja pokazuje jak „swawolne” stosowanie prawa, zwłaszcza w odniesieniu do prawa nieruchomości pociąga za sobą skutki, o których ktoś kto podejmuje decyzję albo nie wie albo na zasadzie „jakoś to będzie” sprawuje urząd. Życzę miłego dnia 🙂
Tak się zastanawiam Pani Mecenas w kontekście powyższego nad interpretacją zapisów MPZP. Zgodnie z zapisami ustawy prawo budowlane jest to obowiązek organów administracji budowlanej, jednak w przypadku zwłaszcza starszych planów zagospodarowania zawierających mniej precyzyjne zapisy administracja budowlana czasami oczekuje oświadczenia gminy albo prosi o zajęcie stanowiska przez autora planu. Oczywiście na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę organ administracji budowlanej ma obowiązek zbadać zgodność projektu budowlanego z zapisami MPZP ale zrozumiałe jest, że inwestor a zwłaszcza deweloper potrzebuje precyzyjnej i pewnej informacji na temat możliwości zagospodarowania nieruchomości jeszcze przed jej zakupem. Moje pytanie brzmi jak Pani zdaniem czy audyt prawny pozwala i w jaki sposób uzyskać taką pewność albo jak zabezpieczyć się przed konsekwencjami ewentualnych rozbieżności w interpretacji zapisów MPZP.
Witam Panie Krzysztofie,
Audyt wskazuje na najistotniejsze ograniczenia lub uwarunkowania wynikające z planu, kwestie na które trzeba zwrócić uwagę. Wszystko zależy od okoliczności i od tego, ile wiemy o planowanej przez inwestora inwestycji.
Audyt wskazuje również – w zależności od okoliczności – proponowane rozwiązania, które mają zabezpieczyć, przed wspomnianymi przez Pana konsekwencjami.
Pozdrawiam!