Pałac w Wojanowie
Czasem zastanawiam się, czy na studiach prawniczych nie powinniśmy byli mieć dodatkowo kursów z psychologii.
Okazuje się bowiem, że wykonując zawód prawnika niejednokrotnie przychodzi mam występować w podwójnej roli – nie tylko doradcy, który rozwieje wątpliwości prawne, ale również – a może przede wszystkim – w roli psychologa, który wysłucha, okaże zrozumienie i sprawi, że klient wyjdzie ze spotkania pełen optymizmu, nawet jeśli sprawa wydaje się beznadziejna.
Trudna to sztuka, nie powiem, zwłaszcza że pocieszenia, wspierania i umiejętności słuchania drugiego człowieka, słuchania o jego problemach, na prawie nas nie uczono.
I właśnie wczoraj po raz kolejny musiałam wcielić się w taką podwójną rolę.
Otrzymałam od Klienta maila, który zaczynał się w ten oto sposób:
„Pani Mecenas, jesteśmy w trakcie realizacji budowy budynku wielorodzinnego. Połowę mieszkań mamy już sprzedanych. Za kilka dni ma się odbyć rozprawa przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w sprawie skargi kasacyjnej złożonej przez naszego sąsiada. Sąsiad odwołał się od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który na orzekł na naszą korzyść i utrzymał w mocy decyzję o warunkach zabudowy wydaną dla naszej inwestycji. Wiedzieliśmy, że sąsiad się odwołuje od decyzji o warunkach zabudowy, ale nie mogliśmy czekać kolejnych miesięcy, aż sprawa przejdzie przez wszystkie instancje. Kiedy SKO utrzymało w mocy decyzję WZ, wystąpiliśmy o pozwolenie na budowę i rozpoczęliśmy budowę.”
Z dalszej treści maila dało się odczuć, że Klienci są mocno zdenerwowani. Pisali, że to ich pierwsza inwestycja, że oni starali się dogadać z sąsiadem, że nie rozumieją, dlaczego ktoś im robi ciągle na złość. Oczami wyobraźni widzieli już tylko czarny scenariusz sytuacji, w której się znaleźli.
Zareagowałam od razu.
Wzięłam telefon i rozpoczęłam rozmowę.
Przede wszystkim uspokoiłam ich mówiąc, że skoro i SKO i wojewódzki sąd administracyjny (WSA) uznały, że decyzja o warunkach zabudowy jest prawidłowa, to są naprawdę spore szanse, że i NSA uzna podobnie.
Dalej przekonywałam, że nawet gdyby NSA z jakiegoś powodu uwzględnił skargę kasacyjną sąsiada, to nie oznacza to automatycznie, że na skutek tego wyroku, zostanie uchylona decyzja o warunkach zabudowy. Oczywiście w świetle nowych przepisów o postępowaniu przed sądami administracyjnymi NSA może sam rozstrzygnąć sprawę, to jest uchylić wyrok WSA i uchylić decyzję SKO utrzymującą w mocy decyzję WZ i uchylić samą decyzję WZ, nie mniej, musi uznać, że sprawa jest dostatecznie wyjaśniona.
Wreszcie wyjaśniłam, że uchylenie decyzji WZ przez Naczelny Sąd Administracyjny nie oznacza, iż z chwilą wydania wyroku należy wstrzymać roboty budowlane. Tak długo bowiem, jak obowiązuje ostateczne pozwolenie na budowę, tak długo deweloper może spokojnie budować, nawet jeśli dojdzie do uchylenia decyzji WZ.
Nie mniej uchylenie decyzji WZ (trzeba pamiętać, że uchylenie to nie to samo, co stwierdzenie nieważności), stanowi podstawę do wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Raczej nie spodziewałabym się szybkiego wszczynania takiego postępowania z urzędu, ale jeśli sąsiad tak konsekwentnie skarżył dotychczas wszystkie orzeczenia dotyczące tej decyzji, to trzeba liczyć się z tym, że zainicjuje takie postępowanie stosowną informacją lub wnioskiem i właściwy organ wznowi postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, wydając w tym zakresie postanowienie o wznowieniu postępowania.
Jednak wydanie takiego postanowienia również nie powoduje konieczności przerwania robót budowlanych.
Dopiero wydanie w wyniku wznowionego postępowania ostatecznej decyzji uchylającej pozwolenie na budowę z powodu braku ostatecznej decyzji WZ, będzie obligowało dewelopera do wstrzymania robót. Jest duża szansa, że do tego czasu deweloper roboty zakończy i uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Moje argumenty, uspokoiły klientów.
Na koniec dodałam, że w razie niekorzystnego wyroku NSA trzeba bezwzględnie monitorować, co się będzie działo i odpowiednio szybko reagować. Odpowiednimi środkami zaskarżenia, ewentualnie wnioskami, przewidzianymi w kodeksie postępowania administracyjnego można doprowadzić do odsunięcia w czasie niekorzystnego rozstrzygnięcia, dzięki czemu deweloperowi może udać się spokojnie zakończyć inwestycję w planowanym terminie.
