Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

O umowie rezerwacyjnej słów kilka

Agnieszka Grabowska-Toś28 października 2015Komentarze (0)

Pałac w Mosznej

Dziś dla odmiany, nie o decyzjach WZ, nie o pozwoleniu na budowę i o tym, jak je można podważyć, ale o tym, co to jest umowa rezerwacyjna i czy warto ją zawierać.

Słów w tym temacie będzie kilka i przede wszystkim dla tych z Państwa, którzy właśnie startujecie z Waszą pierwszą inwestycją.

Pytacie mnie, czy taką umowę można obecnie zawierać. Ktoś z Państwa spotkał się bowiem z zarzutem, że umowa rezerwacyjna stanowi obejście obowiązującego prawa.

Chcę zatem Państwa uspokoić. Co do zasady zawarcie umowy rezerwacyjnej na gruncie obowiązującej ustawy deweloperskiej nie stanowi obejścia prawa.

Jest jednak pewne „ale”….

Jakie?

O umowie rezerwacyjnej słów kilka

Otóż musi to być rzeczywiście umowa rezerwacyjna. Czyli taka, w której zobowiązanie dewelopera polega na nieoferowaniu lokalu przez określony czas osobom trzecim. Zobowiązanie potencjalnego nabywcy polega na uiszczeniu z tego tytułu opłaty rezerwacyjnej. Umowy te służą przede wszystkim wstępnemu związaniu się stron i weryfikacji zainteresowania planowaną inwestycją.

Zwykle umowa rezerwacyjna zobowiązuje strony do zawarcia w określonym terminie (okres rezerwacji) umowy deweloperskiej. Umowa ta nie może natomiast zobowiązywać dewelopera, ani potencjalnego nabywcy do zawarcia w określonym terminie umowy przenoszącej własność lokalu. Sama zaś opłata rezerwacyjna nie powinna być wygórowana.

Dlaczego warto i trzeba zawierać umowy rezerwacyjne?

Po pierwsze dlatego, że dają one deweloperowi wstępny obraz co do zainteresowania jego inwestycją zwłaszcza w jego początkowej fazie, dzięki czemu można zaplanować strategię marketingową. Po drugie dlatego, że dla niektórych banków, wykazanie się określoną liczbą zawartych umów rezerwacyjnych, jest warunkiem podpisania umowy kredytu, czy uruchomienia transzy kredytu.

Umowa deweloperska jest też korzystnym rozwiązaniem dla Państwa Klientów. Dzięki niej mogą bez dodatkowych opłat za sporządzenie umowy deweloperskiej i bez wpisów roszczeń do księgi wieczystej zweryfikować swoją zdolność kredytową.

Jak na razie, nie ma żadnych regulacji dotyczących umów rezerwacyjnych. Jak już jednak Państwu wspominałam, wkrótce ma się to zmienić.

O Panu Bazylim i audycie prawnym nieruchomości

Agnieszka Grabowska-Toś23 października 20154 komentarze

Już dawno lektura starych dokumentów nie wzbudziła we mnie takich emocji.

Ktoś powie: dokumenty urzędowe i emocje? Przecież to niemożliwe!

A jednak…

Zaczęło się bardzo nudno. Musiałam przeanalizować całą masę dokumentów z lat 50-tych i 60-tych. Jeden z deweloperów zainteresował się bowiem nieruchomością, która została wywłaszczona na cele budowy szkoły. Jednak cel wywłaszczenia nigdy nie został zrealizowany i dlatego spadkobiercy poprzedniego właściciela wystąpili o zwrot wywłaszczonych działek. Gdyby udało im się je odzyskać, kupiłby je nasz deweloper.

W związku z tym, deweloper zlecił naszej Kancelarii przeprowadzenie audytu tej nieruchomości. Jednym z elementów tego audytu było zbadanie, czy taki zwrot będzie w ogóle możliwy.

O tym, dlaczego warto przed każdą transakcją dotyczącą nabycia nieruchomości zbadać jej stan prawny opowiadałam Państwu już jakiś czas temu.

W tym przypadku, o którym właśnie mowa, audyt miał dodatkowo dać odpowiedź, czy warto w tę nieruchomość inwestować czas i pieniądze w celu jej odzyskania, by kiedyś móc na niej zrealizować inwestycję deweloperską. Klient chciał wiedzieć, czy musi się również liczyć z innymi ryzykami, gdyby udało się koniec końców tę nieruchomość od spadkobierców kupić. Wnioski z audytu, zwłaszcza te, dotyczące możliwości odzyskania wywłaszczonej działki, miały być podstawą do negocjacji ze spadkobiercami treści umowy dotyczącej nabycia nieruchomości.

I w ten oto właśnie sposób, badając stan prawny tejże nieruchomości, trafiłam na prawdziwą perełkę – pismo pana, o wdzięcznym imieniu Bazyli, kierowane do Prezydium Rady Narodowej, brzmiące tak:

Prośba

o przyjęcie na własność Państwa pod tytułem odpłatnym resztę jego gruntu w ilości 2.1 ha, położonego w dzielnicy Podgórze. Pola składają się z sadu i łąk, gdyż ponadto trudnię się uprawą owoców, które dostarczam Państwu.

Propozycję kupna daje li tylko dlatego, pomimo, że Obywatele którzy uprawiają sadownictwo są chronieni przez Państwo i li tylko dlatego że 5 grudnia 1963 roku Wydział Gospodarki Komunalnej Prezydium Rady Narodowej swym pismem chce wywłaszczyć całość nieruchomości. Na tak wywłaszczonych nieruchomościach znajdują się budynki, które są mi bezwzględnie potrzebne do prowadzenia gospodarstwa.

Wobec powyższego proszący uprasza Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Rady Narodowej w razie nie uwzględnienia prośby o wykup ziemi dania mu gruntów wraz z zabudowaniami, takimi jakie obecnie posiada mający wywłaszczyć się na gruncie gdyż chce w dalszym ciągu prowadzić gospodarstwo z a przez zabranie mu budynków dalej nie będzie mógł racjonalnej gospodarki.

Z motywów naprowadzonych w niniejszej prośbie, które w całej rozciągłości polegają na prawdzie uprasza Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej o rzeczowe i bezstronne rozpatrzenie jego prośby gdyż dzieje mu się krzywda którą tylko Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej może naprawić przez pozytywne załatwienie jego prośby.*

Prawda, że piękne? 🙂

Miłego weekendu Państwu życzę!

* pisownia oryginalna

Wszystko co chcielibyście wiedzieć o zmianie decyzji o warunkach zabudowy, ale boicie się zapytać;-)

Agnieszka Grabowska-Toś18 października 201536 komentarzy

Ruiny zamku w Rabsztynie

No może prawie wszystko… 🙂

Trudno bowiem w jednym wpisie na blogu powiedzieć wszystko na temat, który już sam w sobie rodzi sporo kontrowersji i dyskusji, a przy tym nikogo z Was drodzy Czytelnicy nie zanudzić.

Dlatego dzisiaj, najważniejsze kwestie, a jeśli kogoś z Państwa ten temat szczególnie zainteresuje, postaram się do niego wrócić przy najbliższej okazji.

Często zdarza się, że deweloperzy kupują nieruchomość wraz z prawem do ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, płacąc sprzedającemu dodatkowe wynagrodzenie za prawo do tej decyzji. Choć nie zawsze taka decyzja w pełni im odpowiada, to jednak deweloperzy decydują się płacić za nią dodatkowe wynagrodzenie. Wychodzą bowiem z założenia, że w razie czego, będzie ją można zmienić, bo ich zdaniem łatwiej i szybciej będzie to można zrobić, niż uzyskać nowe warunki zabudowy.

Założenie to, nie do końca jest jednak słuszne.

Co powinni zatem Państwo wiedzieć o zmianie decyzji o warunkach zabudowy?

Po pierwsze – że zmiana takiej decyzji wymaga zgody wszystkich stron postępowania, co już samo w sobie może okazać się problemem, zwłaszcza gdy zmieniana decyzja była już wcześniej kwestionowana przez strony np. w drodze odwołania lub skargi do sądu administracyjnego. Jeśli zatem deweloper składa wniosek o zmianę decyzji, to musi liczyć się z tym, że organ zapyta pozostałe strony, czy zgadzają się na tę zmianę. Jeśli choćby jedna osoba nie wyrazi zgody – organ odmówi dokonania zmiany decyzji.

Po drugie – że zmiana może dotyczyć tylko decyzji ostatecznych.

Po trzecie – że zmiana nie może prowadzić do usuwania ewentualnych wad takiej decyzji. Jeśli więc decyzja zawierałaby zapisy skutkujące jej nieważnością, to ich usunięcie nie może odbywać się w trybie zmiany decyzji.

I po czwarte – że przedmiotem postępowania w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy nie jest ponowne rozpoznanie tej samej sprawy, lecz zbadanie, czy w świetle obowiązujących przepisów zostały spełnione przesłanki do zmiany decyzji w zakresie żądanym przez wnioskującą stronę. Chodzi bowiem o to, że w świetle art. 155 k.p.a. zmiana decyzji może nastąpić, jeśli przemawia za tym słuszny interes strony lub interes społeczny i zmianie nie sprzeciwiają się przepisy szczególne.

I na tym właściwie mogłabym zakończyć mój dzisiejszy wpis, gdyby nie jedno ale…

Otóż musicie Państwo wiedzieć, że nie ma w orzecznictwie jednoznacznego stanowiska co do tego, czy decyzję o warunkach zabudowy można rzeczywiście zmienić. Mogę przytoczyć co najmniej kilka orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, z których wynika jasno, że decyzja o warunkach zabudowy jest takim szczególnym rodzajem decyzji, której nie można zmienić. I mogę przytoczyć tyleż samo orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, że jest to jak najbardziej dopuszczalne.

Sądy nie mogą się zdecydować, czy decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją uznaniową, czy też ma tak zwany związany charakter, co oznacza, że jeśli spełnione są przesłanki, organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. A jak przyjmuje ten sam Naczelny Sąd Administracyjny i przedstawiciele doktryny, można zmienić tylko taką decyzją, która jest decyzją uznaniową, a nie związaną.

Te niuanse prawne dotyczące charakteru decyzji o warunkach zabudowy – czy uznaniowa, czy związana, nie są oczywiście Państwu do szczęścia szczególnie potrzebne, nie mniej wiedza o tym, czy organ, który wydał Waszą decyzję o warunkach zabudowy, dopuszcza co do zasady zmianę decyzji o warunkach zabudowy – niewątpliwie już tak.

Dlatego, zanim podejmiecie jakąkolwiek decyzję co do nabycia praw do decyzji o warunkach zabudowy, która nie do końca Państwa satysfakcjonuje, sprawdźcie przede wszystkim to, czy organ który ją wydał, co do zasady zmienia tego rodzaju decyzje oraz sprawdźcie, ile stron miało postępowanie, które toczyło się w sprawie ustalenia warunków zabudowy i czy którakolwiek z tych stron odwoływała się od tej decyzji.

Dzięki temu będziecie mogli ocenić, jakie są szanse na zmianę takie decyzji i czy rzeczywiście warto za nią dodatkowo płacić.

O uchyleniu decyzji o warunkach zabudowy w trakcie budowy i o tym, że prawnik psychologiem też być musi

Agnieszka Grabowska-Toś13 października 20158 komentarzy

Pałac w Wojanowie

Czasem zastanawiam się, czy na studiach prawniczych nie powinniśmy byli mieć dodatkowo kursów z psychologii.

Okazuje się bowiem, że wykonując zawód prawnika niejednokrotnie przychodzi mam występować w podwójnej roli – nie tylko doradcy, który rozwieje wątpliwości prawne, ale również – a może przede wszystkim – w roli psychologa, który wysłucha, okaże zrozumienie i sprawi, że klient wyjdzie ze spotkania pełen optymizmu, nawet jeśli sprawa wydaje się beznadziejna.

Trudna to sztuka, nie powiem, zwłaszcza że pocieszenia, wspierania i umiejętności słuchania drugiego człowieka, słuchania o jego problemach, na prawie nas nie uczono.

I właśnie wczoraj po raz kolejny musiałam wcielić się w taką podwójną rolę.

Otrzymałam od Klienta maila, który zaczynał się w ten oto sposób:

„Pani Mecenas, jesteśmy w trakcie realizacji budowy budynku wielorodzinnego. Połowę mieszkań mamy już sprzedanych. Za kilka dni ma się odbyć rozprawa przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w sprawie skargi kasacyjnej złożonej przez naszego sąsiada. Sąsiad odwołał się od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który na orzekł na naszą korzyść i utrzymał w mocy decyzję o warunkach zabudowy wydaną dla naszej inwestycji. Wiedzieliśmy, że sąsiad się odwołuje od decyzji o warunkach zabudowy, ale nie mogliśmy czekać kolejnych miesięcy, aż sprawa przejdzie przez wszystkie instancje. Kiedy SKO utrzymało w mocy decyzję WZ, wystąpiliśmy o pozwolenie na budowę i rozpoczęliśmy budowę.”

Z dalszej treści maila dało się odczuć, że Klienci są mocno zdenerwowani. Pisali, że to ich pierwsza inwestycja, że oni starali się dogadać z sąsiadem, że nie rozumieją, dlaczego ktoś im robi ciągle na złość. Oczami wyobraźni widzieli już tylko czarny scenariusz sytuacji, w której się znaleźli.

Zareagowałam od razu.

Wzięłam telefon i rozpoczęłam rozmowę.

Przede wszystkim uspokoiłam ich mówiąc, że skoro i SKO i wojewódzki sąd administracyjny (WSA) uznały, że decyzja o warunkach zabudowy jest prawidłowa, to są naprawdę spore szanse, że i NSA uzna podobnie.

Dalej przekonywałam, że nawet gdyby NSA z jakiegoś powodu uwzględnił skargę kasacyjną sąsiada, to nie oznacza to automatycznie, że na skutek tego wyroku, zostanie uchylona decyzja o warunkach zabudowy. Oczywiście w świetle nowych przepisów o postępowaniu przed sądami administracyjnymi NSA może sam rozstrzygnąć sprawę, to jest uchylić wyrok WSA i uchylić decyzję SKO utrzymującą w mocy decyzję WZ i uchylić samą decyzję WZ, nie mniej, musi uznać, że sprawa jest dostatecznie wyjaśniona.

Wreszcie wyjaśniłam, że uchylenie decyzji WZ przez Naczelny Sąd Administracyjny nie oznacza, iż z chwilą wydania wyroku należy wstrzymać roboty budowlane. Tak długo bowiem, jak obowiązuje ostateczne pozwolenie na budowę, tak długo deweloper może spokojnie budować, nawet jeśli dojdzie do uchylenia decyzji WZ.

Nie mniej uchylenie decyzji WZ (trzeba pamiętać, że uchylenie to nie to samo, co stwierdzenie nieważności), stanowi podstawę do wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Raczej nie spodziewałabym się szybkiego wszczynania takiego postępowania z urzędu, ale jeśli sąsiad tak konsekwentnie skarżył dotychczas wszystkie orzeczenia dotyczące tej decyzji, to trzeba liczyć się z tym, że zainicjuje takie postępowanie stosowną informacją lub wnioskiem i właściwy organ wznowi postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, wydając w tym zakresie postanowienie o wznowieniu postępowania.

Jednak wydanie takiego postanowienia również nie powoduje konieczności przerwania robót budowlanych.

Dopiero wydanie w wyniku wznowionego postępowania ostatecznej decyzji uchylającej pozwolenie na budowę z powodu braku ostatecznej decyzji WZ, będzie obligowało dewelopera do wstrzymania robót. Jest duża szansa, że do tego czasu deweloper roboty zakończy i uzyska pozwolenie na użytkowanie.

Moje argumenty, uspokoiły klientów.

Na koniec dodałam, że w razie niekorzystnego wyroku NSA trzeba bezwzględnie monitorować, co się będzie działo i odpowiednio szybko reagować. Odpowiednimi środkami zaskarżenia, ewentualnie wnioskami, przewidzianymi w kodeksie postępowania administracyjnego można doprowadzić do odsunięcia w czasie niekorzystnego rozstrzygnięcia, dzięki czemu deweloperowi może udać się spokojnie zakończyć inwestycję w planowanym terminie.

Odstąpienie generalnego wykonawcy od umowy z podwykonawcą znosi solidarną odpowiedzialność dewelopera

Agnieszka Grabowska-Toś06 października 2015Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy!

Tym razem coś z zakresu prawa cywilnego – czyli mój ulubiony artykuł 647[1] Kodeksu cywilnego.

Mieli już Państwo okazję zaznajomić się trochę z tym przepisem, kiedy opowiadałam o tym, że deweloper odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę należnego podwykonawcom wynagrodzenia i kiedy opowiadałam Państwu historię z placu budowy o tym, jak to generalny wykonawca zlecił wykonanie prac wykończeniowych podwykonawcy tylko ustnie (bez zawierania umowy w formie pisemnej) i jakie to miało znaczenie dla odpowiedzialności dewelopera za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Muszę Państwu powiedzieć, że mam same dobre wiadomości i to prosto z wokandy Sądu Najwyższego.

Okazuje się, że Sąd Najwyższy dokonuje czasami takich interpretacji prawa, które niejedną tęgą prawniczą głowę potrafią wprawić w osłupienie. Jednak w tym przypadku, jest inaczej – uchwała Sądu Najwyższego trzyma się jasnych, obowiązujących zasad prawnych i w dodatku jest korzystna dla deweloperów, o czym śpiesznie donoszę.

W uchwale z 10 lipca 2015 roku (sygnatura III CZP 45/15) Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że w razie odstąpienia przez generalnego wykonawcę od umowy o roboty budowlane zawartej z podwykonawcą, inwestor nie ponosi odpowiedzialności na podstawie art. 647[1] §5 Kodeksu cywilnego, czyli nie odpowiada za zapłatę podwykonawcy należnego mu wynagrodzenia za wykonane na rzecz generalnego wykonawcy roboty.

Sąd Najwyższy oparł się na dominującym stanowisku doktryny*, która od zawsze głosi, że wykonanie umownego prawa odstąpienia przez jedną ze stron umowy powoduje, że umowa, w której to uprawnienie do odstąpienia zastrzeżono, wygasa ze skutkiem wstecznym.

Odstąpienie przez generalnego wykonawcę od umowy zawartej z podwykonawcą powoduje więc taki skutek, jakby umowa ta nigdy nie została zawarta. A skoro nie ma umowy, to nie ma podstaw do przyjęcia solidarnej odpowiedzialności inwestora (dewelopera) na podstawie art. 647[1] § 5 kodeksu cywilnego.

Teza postawiona przez Sąd Najwyższy (i jej uzasadnienie) mnie jako prawnikowi wydaje się oczywista i przyznam, że byłam zdziwiona, że w tej kwestii musiał wypowiedzieć się aż Sąd Najwyższy.

Trzeba jednak wiedzieć, że w pierwszej instancji deweloper przegrał sprawę. Na szczęście dla dewelopera, sąd apelacyjny powziął tak daleko idące wątpliwości co do tego, jakie wydać rozstrzygnięcie, że aż zwrócił się z pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego.

Wnioski?

Zdarza się, że sąd, orzekając na naszą niekorzyść, jest w stanie uzasadnić nawet największą bzdurę. Dlatego, jeśli macie Państwo mocne argumenty, warto walczyć do końca licząc na to, że w końcu trafi się na mądrych sędziów, których (w co głęboko wierzę), jest w sądach bardzo wielu i że w końcu sprawiedliwość będzie po Państwa stronie.

*Tak zbiorczo określa się wszystkich mądrych ludzi zajmujących się prawem, których zdanie sądy czasami biorą pod uwagę 😉

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →