Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Zagadka… oraz o tym, co ma wspólnego biznes deweloperski z grą dla przedszkolaków:)

Agnieszka Grabowska-Toś30 września 2015Komentarze (0)

Dziś, na koniec dnia mała zagadka: co jest na tym zdjęciu?

Ciekawe, czy Państwo zgadniecie? 🙂

…………………….

……………………

A oto i odpowiedź: karty do gry memory – ulubionej gry przedszkolaków 🙂 Te ze zdjęcia, własnej produkcji, rozdawała dziś moja córka mówiąc do mnie: „mama, no graj!” 🙂

W biznesie deweloperskim też często prowadzi się grę – grę o klienta, grę o pozyskanie jak najlepszej nieruchomości pod nowy projekt, grę z czasem, by zdążyć zrealizować inwestycję, nim rozstrzygnie się definitywnie sprawa zaskarżenia decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę.

Bez wątpienia, to nie jest jednak łatwa i przyjemna gra, jak ta, w którą grałam dziś z moją córką.

To jasne.

Jedno natomiast jest pewne – jak w każdej grze, tak i w biznesie deweloperskim są pewne zasady i warto się ich trzymać. Bo – jak mnie uczono od dziecka – kłamstwo ma krótkie nogi, a nieuczciwość nigdy nie popłaca – zwłaszcza w biznesie, który opiera się na zaufaniu klienta.

Może ktoś powie: a cóż to za mądrości życiowe tu wypisuję.

Otóż Drodzy Państwo, piszę o tym wszystkim, nie bez powodu.

Nasza kancelaria prowadzi właśnie sprawę oszukanych przez dewelopera właścicieli lokali, które znajdują się w budynku, wybudowanym przez tegoż dewelopera z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Te odstępstwa polegały m. in. na tym, że w budynku, który miał być budynkiem jednorodzinnym o dwóch lokalach, zostało faktycznie stworzonych kilka lokali, choć w świetle obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było to niedopuszczalne.

Ponieważ deweloper teoretycznie budował budynek jednorodzinny, po zakończeniu budowy zgłosił do nadzoru budowlanego, że zamierza przystąpić do użytkowania budynku i uzyskał zaświadczenie, że organ nie wniósł w tym zakresie sprzeciwu. Po tym zaś jak otrzymał zaświadczenie, przekształcił budynek jednorodzinny w wielorodzinny: wykonał prace budowlane, które ostatecznie pozwoliły mu na ustanowienie odrębnej własności kilku lokali – zamiast dopuszczalnych dwóch, a następnie sprzedał je na rzecz naszych Klientów.

Sprawa może i nie ujrzałaby światła dziennego, gdyby nie sąsiedzi, którzy zwrócili uwagę na ten fakt organowi nadzoru. W związku tym, kiedy deweloper sprzedawał lokale, toczyło się już postępowanie w sprawie wykonanych przez niego odstępstw. Fakt ten deweloper jednak przed nabywcami zataił.

Wszystko wskazuje na to, że w związku z dokonanymi odstępstwami od projektu budowlanego, organ nadzoru wyda decyzję nakazującą naszym Klientom przywrócenie budynku do stanu zgodnego z prawem i że trzeba będzie taką decyzję bezwzględnie kwestionować zwłaszcza, że są argumenty przemawiające na korzyść Klientów. Nie mniej, póki sprawa się nie zakończy, właściciele mogą zapomnieć o tym, że uda się im się bez problemu sprzedać komukolwiek ich lokal.

Co ciekawe, deweloper, który z premedytacją oszukał swoich klientów, jest całkiem nieźle kojarzony na rynku deweloperskim. Dlaczego to zrobił? Dlaczego zagrał nie fair? I dlaczego teraz w ogóle nie poczuwa się do odpowiedzialności za zaistniałą sytuację?

Dobre pytanie…

Szkoda tylko, że taka jedna czarna owca robi całej rzeszy uczciwych i rzetelnych deweloperów czarny PR. Rozumiem, że w biznesie, jak w grze – nie ma sentymentów i że ktoś raz wygrywa, a raz przegrywa, ale uważam, że trzeba mieć w tym wszystkim choć trochę ludzkiej przyzwoitości.

Obszar oddziaływania inwestycji – ciekawostki z życia wzięte

Agnieszka Grabowska-Toś28 września 2015Komentarze (0)

Przeanalizowałam dziś frazy, po wpisaniu których trafiają Państwo na mojego bloga i muszę przyznać, że kiedy przeczytałam jedną z nich – roześmiałam się od ucha do ucha.

Otóż ktoś z Was – drodzy Czytelnicy szukał w internecie informacji, czy „masarnia oddziałuje na działki sąsiednie” i taka właśnie fraza przywiodła kogoś do mnie:)

Cóż ….. wprawdzie blog jest adresowany do deweloperów, ale kto powiedział, że nie może go czytać także ten kto projektuje lub buduje masarnię? 🙂 Podejrzewam, że czytelnik nie znalazł tu konkretów o oddziaływaniu masarni na działki sąsiednie, ale o oddziaływaniu obiektu na działki sąsiednie i obszarze oddziaływania – owszem.

Nie ulega wątpliwości, że problematyka obszaru oddziaływania inwestycji leży Państwu szczególnie na sercu, a skoro tak, to warto do niej wrócić. Mam do tego dobry pretekst, bo właśnie otrzymałam interesujące – z tego punktu widzenia – rozstrzygnięcie organu odwoławczego w sprawie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę, którą uzyskał jeden z naszych klientów.

To, co wynikało ze stanu faktycznego sprawy i co znalazło się w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, być może będzie dla Państwa jakąś wskazówką. Proszę, sami oceńcie.

W odwołaniu skarżący zarzucał, że obszar oddziaływania inwestycji był znacznie szerszy, niż to przyjął starosta i że w związku z tym właściciele nieruchomości sąsiednich, których organ nie zawiadomił o toczącym się postępowaniu, powinni być stroną tego postępowania. Lokalizację działek znajdujących się poza obszarem tego oddziaływania w stosunku do terenu inwestycji – obrazuje rysunek na zdjęciu powyżej.

Skarżącemu chodziło o działkę C i B, które – jego zdaniem – znajdowały się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Działka B, której organ nie uwzględnił, stykała się z terenem inwestycji tylko narożnikiem, nie była zabudowana, natomiast działka C, była oddalona od terenu inwestycji o kilkadziesiąt metrów i była już zabudowana. Wszystkie działki przeznaczone były w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

Wojewoda, który rozpatrywał odwołanie uznał, że starosta prawidłowo ocenił, iż działka B i C nie znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji – budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Jego zdaniem, musi istnieć przepis prawa, który w odniesieniu do konkretnej inwestycji wskazywałby, że nastąpiło naruszenie uprawnień sąsiada w użytkowaniu lub zagospodarowaniu jego działek. Zaś ani lokalizacja, ani charakter analizowanej przez wojewodę inwestycji nie wpływały ani na sposób dotychczasowego użytkowania działki B i C, ani na możliwość zagospodarowania ich w przyszłości.

Tyle wojewoda.

Ja natomiast dołożyłabym do tego jeszcze swoje trzy grosze:)

Jeśli chodzi o działkę B, to ponad to, co powiedział organ, należałoby jeszcze dodać, że gdyby na tej działce właściciel chciał zlokalizować jakiś budynek, to fakt, iż na działce A będzie już inwestycja, nie wpłynie w przyszłości na prawa właściciela działki B co do sposobu jej zagospodarowania. Nie będą bowiem miały w tym przypadku zastosowania przepisy o minimalnych odległościach od granic działek sąsiednich, skoro działka B nie graniczy z terenem inwestycji (działką A).

Ponadto, skoro działka B jest niezbudowana, to brak jest także oddziaływania inwestycji w zakresie zacieniania. Przepisy zawierające wymogi w zakresie nasłonecznienia i naturalnego oświetlenia odnoszą się bowiem do sytuacji, gdy budynek mieszkalny, na który nowa inwestycja może oddziaływać poprzez ograniczenie znajdującym się w nim lokalom naturalnego światła – już istnieje, nie odnosi się natomiast do nieruchomości niezabudowanych.

Z kolei w odniesieniu do działki C, oddziaływanie terenu inwestycji A w zakresie zacienienia, również nie wchodziło w grę, bowiem z przedłożonej przez inwestora analizy nasłonecznienia wynikało, iż inwestycja w ogóle nie będzie rzucała cienia na znajdujący się na działce C budynek. Gdyby było inaczej, to jak słusznie uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 596/14, działka C znajdowałaby się w obszarze oddziaływania, bez względu na fakt, czy wymogi określone w zakresie nasłonecznienia zostałyby przez inwestora spełnione, czy nie.

I co Państwo na to?

Zmiany w postępowaniu przed sądami administracyjnymi – szansa dla deweloperów na szybsze zakończenie ich spraw?

Agnieszka Grabowska-Toś24 września 2015Komentarze (0)

Czas to pieniądz mówi znane wszystkim powiedzenie.

Dla deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, których nie stać na prowadzenie równolegle kilku inwestycji, czas ma szczególne znaczenie.

Strata każdego tygodnia w oczekiwaniu na uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji niezbędnej do realizacji inwestycji, może bowiem niejednego z nich słono kosztować.

A wszystko to w dużej mierze za sprawą przepisów dotyczących postępowania przed sądami administracyjnymi, które jeszcze do niedawna były tak skonstruowane, że na rozstrzygnięcie na przykład w sprawie decyzji o warunkach zabudowy, czy pozwolenia na budowę, trzeba było czekać latami.

Jeśli więc dewleoperowi organ odmówił ustalenia warunków zabudowy, czy pozwolenia na budowę i ten złożył odwołanie, a następnie skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a potem jeszcze skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, to nie dość, że na samo rozstrzygnięcie NSA musiał czekać około 2 lat, to jeszcze sprawa po takim wyroku nadal nie była rozstrzygnięta.

Najczęściej bowiem NSA uchylał wyrok i sprawa wracała do ponownego rozpatrzenia przez WSA, zaś od ponownie wydanego wyroku znowu przysługiwała skarga kasacyjna zarówno deweloperowi, jak i innym stronom.

Decyzji wz lub pozwolenia na budowę zaś jak nie było, tak nie było.

Na szczęście coś drgnęlo w tej sprawie i od ponad miesiąca obowiązują nowe przepisy ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Dla Państwa, którzy czekacie na powrót sprawy z sądu administracyjnego do organu, żeby ponownie orzekł ws Waszego wniosku o decyzję WZ, czy pozwolenie na budowę, ważna jest zmiana dotycząca artykułu 188 tej ustawy.

Dzięki niej NSA będzie mógł znacznie częściej sam rozpoznawać sprawę merytorycznie, czyli uchylać wyrok WSA i równocześnie uchylać niekorzystne dla dewelopera decyzje, zwracająć tym samym sprawę już bezpośrednio organowi do ponownego rozpatrzenia, a nie jak to dotychczas najczęściej miało miejsce – uchylać wyrok WSA i przekazywać mu sprawę ponownie do rozpoznania.

Miejmy nadzieję, że nowe przepisy przybliżą tych wszystkich z Państwa, którzy macie wciąż sprawy w NSA, do szybszego pozytywnego dla Państwa ich finału. Ważne jest bowiem, że nowe przepisy dotyczą także tych spraw, które znalazły się w NSA zanim weszły one w życie.

Sprzedaż zabudowanej nieruchomości pod inwestycję deweloperską a podatek VAT

Agnieszka Grabowska-Toś19 września 2015Komentarze (0)

Nareszcie weekend…

Muszę przyznać, że to był naprawdę trudny tydzień. Nasz Klient finalizowal transakcję nabycia nieruchomości pod swoją kolejną inwestycję, a że transakcja była bardzo skomplikowana i Klienta czas naglił, trzeba było pracować na zdwojonych obrotach.

Ale nie narzekam… 🙂

Cieszę się, że już weekend, nie tylko dlatego, że mogę trochę odetchnąć, ale także dlatego, że w końcu mam czas, by znowu skreślić parę słów na blogu.

Ta transakcja, o której wspominałam, natchnęła mnie do zwrócenia Państwu uwagi na problem, który tylko pozornie może wydawać się błahy. Chodzi mianowicie o opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki.

Często przecież na potrzeby realizacji planowanej inwestycji kupują Państwo nieruchomości zabudowane budynkami, które docelowo zostaną rozebrane, a na nieruchomości zrealizują Państwo budynek wielorodzinny.

Kiedy kupujecie taką nieruchomość, pamiętajcie nie tylko o tym, by zbadać jej stan prawny, ale także o tym, by upewnić się, czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też będzie zwolniona z opodatkowania.

Zasadniczo sprzedaż zabudowanej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania, choć ustawa o VAT przewiduje wyjątki, kiedy taka sprzedaż na pewno podlegać będzie podatkowi VAT. Natomiast zwolnienie z opodatkowania rodzi obowiązek zapłaty przez nabywcę takiej nieruchomości podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Istotne jest, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwe jest jednak opodatkowanie takiej transakcji podatkiem VAT, pomimo jej zwolnienia z opodatkowania.

Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, jeśli:

są zarejestrowane jako podatnicy podatku VAT czynni i
przed dokonaniem transakcji zgodnie zawiadomią o swoim zamiarze naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla siedziby nabywcy nieruchomości.

Ktoś z Państwa pewnie zapyta:

po co opodatkowywać transakcję podatkiem VAT i płacić sprzedajacemu cenę wyższą o 23%, skoro można zapłacić mniej?

Odpowiedź jest prosta – jeśli sprzedaż będzie zwolniona, kupujący – czyli Państwo musicie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Przy dużych wartościach transakcji, mogą to być naprawdę wysokie kwoty.

Biznesowo, każdemu deweloperowi bardziej więc opłaca się zapłacić od transakcji VAT – skoro i tak będzie mógł go sobie odliczyć, niż płacić PCC.

Jednak decyzja o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT bez dokładnego rozeznania stanu faktycznego dotyczącego znajdujących się na nich budynków i budowli, pod kątem możliwości zwolnienia z VAT, może okazać się zgubna w skutkach.

Trzeba bowiem pamiętać, że zrezygnować ze zwolnienia można tylko wówczas, gdy sprzedaż bedzie podlegała takiemu zwolnieniu, co do którego jest to w świetle ustawy o VAT dopuszczalne.

Jeśli okaże się, że sprzedaż podlegała zwolnieniu z VAT, z którego nie można było zrezygnować, a Państwo odliczyli VAT z faktury wystawionej przez sprzedającego, możecie być pewni, że takie odliczenie zakwestionuje organ podatkowy w czasie kontroli.

Bądźcie Państwo więc czujni i nie dajcie się zwieźć zapewnieniom sprzedającego, że transakcja może być opodatkowana. Sprawdźcie to, a jeśli macie wątpliwości, nie zgadzajcie się na opodatkowanie lub przynajmniej wprowadźcie do umowy takie zapisy, które odpowiednio Was zabezpieczą.

Bo to Państwo, a nie sprzedający poniesiecie negatywne konsekwencje w sytuacji gdy okaże się, że transakcja podlegała zwolnieniu z VAT, ale z tego zwolnienia nie można było zrezygnować.

Prawnicy artykuły do prasy piszą… i autorka Bloga dla deweloperów – też:)

Agnieszka Grabowska-Toś15 września 2015Komentarze (0)

Pamiętają może Państwo mój wpis sprzed kilku miesięcy o tym, jak to unieważnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może zależeć od przypadku?

Dzieliłam się wówczas z Państwem moim oburzeniem na temat rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych odnośnie tego, jak powinno odbywać się rozstrzyganie przez radę gminy w sprawie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nie zostały uwzględnione przez wójta, burmistrza lub prezydenta.

Wówczas, na fali tego wzburzenia, wspólnie z młodą, zdolną prawniczką z naszej kancelarii Panią Anią Maj popełniłam artykuł na ten temat. A że nadal (chyba) mam w sobie żyłkę naukowca – tak mi się przynajmniej wydaje:) – nie mogłam się oprzeć, by na tym konkretnym przykładzie różnic w stosowaniu tego samego prawa przez organy i sądy pokazać, w jakim to fantastycznym Państwie prawa żyjemy.

Dziś właśnie odebrałam świeżutki, jeszcze pachnący nowością egzemplarz miesięcznika Nieruchomości – Wydawnictwa C. H. Beck, w którym ten artykuł został opublikowany.

Dla wytrwałych, którym nie straszne ciężkie prawnicze wyrażenia i zwroty – polecam lekturę. Tym zaś, którzy nie będą w stanie przebrnąć przez gąszcz orzeczeń i przepisów podanych w artykule – proponuję chociaż spojrzeć na znajdujący się w nim rysunek autorstwa Piotra Zdrzynickiego. Może sprawi on, że się Państwo na chwilę uśmiechną.

A przy okazji – pamiętajcie proszę, że nie zawsze należy przekreślać możliwości inwestycyjne działki, na której plan miejscowy nie dopuszcza interesującej Was zabudowy. Jeśli bowiem uda się Wam obalić plan np. kwestionując prawidłowość rozpatrzenia uwag do projektu planu i doprowadzić do tego, że przestanie on obowiązywać, wówczas otworzy się Wam droga do realizacji inwestycji.

Czasem wystarczy po prostu być upartym w swoich zamierzeniach i cierpliwym.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →