Sprzedaż zabudowanej nieruchomości pod inwestycję deweloperską a podatek VAT

Nareszcie weekend…

Muszę przyznać, że to był naprawdę trudny tydzień. Nasz Klient finalizowal transakcję nabycia nieruchomości pod swoją kolejną inwestycję, a że transakcja była bardzo skomplikowana i Klienta czas naglił, trzeba było pracować na zdwojonych obrotach.

Ale nie narzekam… 🙂

Cieszę się, że już weekend, nie tylko dlatego, że mogę trochę odetchnąć, ale także dlatego, że w końcu mam czas, by znowu skreślić parę  słów na blogu.

Ta transakcja, o której wspominałam, natchnęła mnie do zwrócenia Państwu uwagi na problem, który tylko pozornie może wydawać się błahy. Chodzi mianowicie o opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki.

Często przecież na potrzeby realizacji planowanej inwestycji kupują Państwo nieruchomości zabudowane budynkami, które docelowo zostaną rozebrane, a na nieruchomości zrealizują Państwo budynek wielorodzinny.

Kiedy kupujecie taką nieruchomość, pamiętajcie nie tylko o tym, by zbadać jej stan prawny, ale także o tym, by upewnić się, czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też będzie zwolniona z opodatkowania.

Zasadniczo sprzedaż zabudowanej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania, choć ustawa o VAT przewiduje wyjątki, kiedy taka sprzedaż na pewno podlegać będzie podatkowi VAT. Natomiast zwolnienie z opodatkowania rodzi obowiązek zapłaty przez nabywcę takiej nieruchomości podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Istotne  jest, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwe jest jednak opodatkowanie takiej transakcji podatkiem VAT, pomimo jej zwolnienia z opodatkowania.

Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, jeśli:

• są zarejestrowane jako podatnicy podatku VAT czynni i
• przed dokonaniem transakcji zgodnie zawiadomią o swoim zamiarze naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla siedziby nabywcy nieruchomości.

Ktoś z Państwa pewnie zapyta:

po co opodatkowywać transakcję podatkiem VAT i płacić sprzedajacemu cenę wyższą o 23%, skoro można zapłacić mniej?

Odpowiedź jest prosta – jeśli sprzedaż będzie zwolniona, kupujący – czyli Państwo musicie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Przy dużych wartościach transakcji, mogą to być naprawdę wysokie kwoty.

Biznesowo, każdemu deweloperowi bardziej więc opłaca się zapłacić od transakcji VAT – skoro i tak będzie mógł go sobie odliczyć, niż płacić PCC.

Jednak decyzja o rezygnacji  ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT bez dokładnego rozeznania stanu faktycznego dotyczącego znajdujących się na nich budynków i budowli, pod kątem możliwości zwolnienia z VAT, może okazać się zgubna w skutkach.

Trzeba bowiem pamiętać, że zrezygnować ze zwolnienia można tylko wówczas, gdy sprzedaż bedzie podlegała takiemu zwolnieniu, co do którego jest to w świetle ustawy o VAT dopuszczalne.

Jeśli okaże się, że sprzedaż  podlegała zwolnieniu z VAT, z którego  nie można było zrezygnować, a Państwo odliczyli VAT z faktury wystawionej przez sprzedającego, możecie być pewni, że takie odliczenie zakwestionuje organ podatkowy w czasie kontroli.

Bądźcie Państwo więc czujni  i nie dajcie się zwieźć zapewnieniom sprzedającego, że transakcja może być opodatkowana. Sprawdźcie to, a jeśli macie wątpliwości, nie zgadzajcie się na opodatkowanie lub przynajmniej wprowadźcie do umowy takie zapisy, które odpowiednio Was zabezpieczą.

Bo to Państwo, a nie sprzedający poniesiecie negatywne konsekwencje w sytuacji gdy okaże się, że transakcja podlegała zwolnieniu z VAT, ale z tego zwolnienia nie można było zrezygnować.