Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Historia pewnej decyzji o warunkach zabudowy

Agnieszka Grabowska-Toś14 września 201517 komentarzy

Bardzo nie lubię przegrywać. Myślę, że chyba nikt nie lubi…

A już najbardziej nie lubię przegrywać wiedząc, że w sprawie, w której reprezentuję Klienta na pewno mam rację i – jak to się mówi – sprawiedliwość jest po mojej stronie.

W sprawach zawodowych nic mnie chyba nie irytuje tak, jak sytuacje, gdy mój Klient przegrywa sprawę przez oczywiście bezzasadne, ba! rażąco naruszające prawo rozstrzygnięcie organu, czy sądu, obnażające elementarny brak znajomości przepisów u osób odpowiedzialnych za wydanie takiego rozstrzygnięcia.

Właśnie z takim irytującym finałem prowadzonej przeze mnie sprawy miałam ostatnio do czynienia.

Reprezentowałam Klienta, który nie został uznany przez organ za stronę postępowania o warunkach zabudowy dla inwestycji (budynki wielorodzinne), planowanej przez dewelopera na działce sąsiedniej. Pech chciał, że nieruchomość Klienta nie sąsiadowała bezpośrednio z działką inwestora, lecz była oddzielona od niej wąskim pasem innej działki, o szerokości kilku metrów.

Zgodnie z parametrami określonymi przez inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, inwestycja miała być znacznych gabarytów, w tym znacznej wysokości, a przy tym miała się składać z kilku budynków. Było więc oczywiste, że będzie oddziaływać na działkę mojego Klienta przede wszystkim poprzez zacienienie znajdującego się na niej budynku.

Mimo to organ uznał, że mojemu Klientowi nie przysługuje status strony.

Z bardzo lakonicznego uzasadnienia dowiedziałam się, że działka Klienta nie sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji i uwaga! – że planowane budynki nie będą oddziaływać na nieruchomość Klienta, albowiem z przedłożonego przez inwestora do akt sprawy projektu zagospodarowania terenu inwestycji wynika, że budynki będą zlokalizowane w takiej części terenu inwestycji, że oddziaływania nie będzie.

Pytam więc – a od kiedy to decyzja o warunkach zabudowy określa w sposób wiążący, gdzie konkretnie na działce będzie zlokalizowany planowany budynek? Nie taka jest przecież istota tej decyzji!

Oczywiście są wyjątki, kiedy przepisy dopuszczają określenie w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalnej lokalizacji obiektu w zbliżeniu do granic działek sąsiednich, ale akurat w mojej sprawie taki wyjątek nie miał miejsca.

O lokalizacji obiektów na konkretnej działce decyduje się dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego i uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dysponując decyzją o warunkach zabudowy inwestor może określić lokalizację budynku w dowolnym miejscu swojej działki. Zasadniczo jest on ograniczony jedynie wymogami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki np. odnośnie minimalnych odległości od granic działki sąsiedniej, czy odnośnie przesłaniania budynków sąsiednich.

Nie ma natomiast żadnego obowiązku lokalizacji budynku zgodnie planem zagospodarowania, który przedstawił w toku postępowania o warunki zabudowy, albowiem projekt zagospodarowania nie jest dla organu ustalającego warunki zabudowy wiążący i nie jest przez niego zatwierdzany.

Szkoda tylko, że tej podstawowej wiedzy nie miał organ…

Efekt tej całej sprawy jest taki, że Klient nie miał możliwości obrony swoich praw w tym postępowaniu, nie mógł skutecznie odwołać się od niekorzystnej dla niego decyzji WZ, a sama decyzja WZ, choć zawiera tyle uchybień, że można by na ich temat napisać cały elaborat, będzie obowiązywać. A jak inwestor będzie działał szybko, to może nawet uda mu się zrealizować inwestycję, zanim mój Klient doprowadzi do jej uchylenia.

Dla Was drodzy deweloperzy morał z tej historii taki: jeśli po drugiej stronie macie przeciwnika, który twierdzi, że w sprawie waszej decyzji WZ powinien być stroną, a którego działka nie sąsiaduje bezpośrednio z Waszą działką – brońcie się argumentami, jakie przedstawił organ w mojej sprawie.

A nóż widelec Wam się uda. Jak widać, wszystko jest możliwe:)

Moje pierwsze pół roku w blogosferze:)

Agnieszka Grabowska-Toś10 września 20154 komentarze

Drodzy Czytelnicy!

Ani się nie obejrzałam, jak kilka dni temu minęło pół roku, od kiedy zaczęła się moja przygoda z blogiem dla deweloperów.

Muszę przyznać, że byłam pełna obaw, kiedy zaczynałam stawiać pierwsze kroki w tej sferze aktywności w Internecie. Jak to będzie? Czy to, co piszę, będzie dla Państwa interesujące? Czy wystarczy mi tematów?

Okazało się, że to prowadzenie bloga tak mnie wciągnęło, że teraz nie wyobrażam sobie dnia, bez zajrzenia tutaj i sprawdzenia, o czym Państwo najchętniej czytają i czy mają jakieś wątpliwości.

Mój mąż śmieje się, że jestem już uzależniona od bloga, a ja mu zawsze odpowiadam, że to bardzo pożyteczne uzależnienie i na pewno „zdrowsze”, niż to moje drugie uzależnienie, którym jest dobra kawa:).

Żałuję tylko, że nie zawsze mam aż tyle czasu na pisanie dla Państwa, ile chciałabym mieć, bo okazało się, że tematów i problemów z jakimi się Państwo spotykacie i o których mogę Państwu pisać – jest bez liku. Zresztą dzięki temu, że nasza kancelaria obsługuje wielu deweloperów, tematy po prostu same wpadają mi w ręce. Czasem można usiąść i po prostu o nich napisać, ale czasem napisanie o nich wymaga zastanowienia się, przemyślenia, sprawdzenia orzeczeń, czy literatury. A że jestem perfekcjonistką i nigdy nie robię nic na pół gwizdka, napisanie o jakimś problemie nieraz zajmuje mi trochę czasu.

Cieszę się bardzo, że blog się rozwija, że Państwo coraz chętniej go czytają, bo niewątpliwie bez Was – Drodzy Czytelnicy – tego bloga by nie było. Dlatego za Waszą obecność tutaj – wszystkim Państwu dziękuję.

Dziękuję przy okazji również mojej wspólniczce – Jowicie Kani-Stachurze, która mocno mnie w tej mojej blogowej działalności wspiera.

Mam nadzieję, że przez następne pół roku i aż do końca świata;) nadal będą Państwo ze mną, a ja obiecuję, że postaram się pisać o ciekawych sprawach, o oburzających mnie rozstrzygnięciach organów i sądów, o tym wszystkim, z czym na co dzień musicie się Państwo mierzyć i od czasu do czasu – w ramach przerywnika – może też i coś o sobie:)

A tymczasem – dobrej nocy wszystkim życzę.

Przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś10 września 201512 komentarzy

Jakiś czas temu przestrzegałam Państwa przed stosowaniem nieuczciwej – moim zdaniem – w stosunku do klientów metody przekształcania budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Opisywałam wówczas schemat takiego postępowania.

Dziś ponawiam mój apel do Państwa o niepodejmowanie tego typu działań i proszę mi wierzyć, że leży to w dobrze pojętym Państwa interesie.

Wbrew bowiem opiniom tych, którzy zdecydowali się na wcielenie takich praktyk w życie i tych, którzy im w tym pomagali – czyli projektantom, nie są one zgodne z prawem. Problem ten dostrzegła już jakiś czas temu Małopolska Okręgowa Izba Architektów, która przygotowała nawet w tym zakresie postulaty legislacyjne.

Zmiana funkcji i kategorii budynku jednorodzinnego – na wielorodzinny, stanowi niewątpliwie zmianę sposobu użytkowania budynku, a taka zmiana wymaga – przed jej dokonaniem – zgłoszenia właściwemu organowi. Do takiego zgłoszenia należy dołączyć szereg dokumentów, jednak do najważniejszych z punktu widzenia takiego przekształcenia zalicza się zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budynku wielorodzinnego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na fakt, że zmiana budynku jednorodzinnego na wielorodzinny wiąże się ze zmianą w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, konieczne jest także przedłożenie ekspertyzy technicznej.

Jeśli organ nie wniesie sprzeciwu co do takiej zmiany – wówczas można przystąpić do użytkowania przekształconego budynku.

Problem w tym, że deweloperzy, którzy wybudowali budynek jednorodzinny z zamiarem przekształcenia go – po zakończeniu budowy – na wielorodzinny, nie zgłaszają organowi zmiany sposobu użytkowania. Wiedzą bowiem doskonale, że nie uzyskaliby stosownego zaświadczenia o zgodności takiej zmiany z ustaleniami planu w sytuacji, gdy plan miejscowy przewiduje dla nieruchomości wyłącznie zabudowę jednorodzinną, a nie wielorodzinną.

Jeśli natomiast plan nie obowiązuje, jest mało prawdopodobne, by deweloper mógł na dokonanie przekształcenia uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Gdyby bowiem na nieruchomości dopuszczalna była zabudowa wielorodzinna, jest oczywiste, że deweloper starałby się od razu o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego, a nie jednorodzinnego.

Konsekwencje są takie, że przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny, bez zachowania procedury zmiany sposobu użytkowania stanowi samowolę, której nawet nie będzie można zalegalizować ze względu na niezgodność rodzaju budynku z ustaleniami planu i niemożliwością uzyskania na taką zmianę decyzji WZ.

W związku z tym, ci którzy zdecydowali się na ten proceder muszą liczyć się z tym, że organ nałoży na nich obowiązek przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania z budynku wielorodzinnego, na jednorodzinny.

Możliwość podważenia pozwolenia na budowę w przypadku pominięcia strony w postępowaniu

Agnieszka Grabowska-Toś02 września 20156 komentarzy

Ostatnio jeden z czytelników bloga po przeczytaniu wpisu o ustaleniu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę zadał mi pytanie: w jaki sposób może dojść do podważenia pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy ktoś nie został uznany za stronę tego postępowania, a uważa, że inwestycja oddziałuje na jego nieruchomość.

Przyznam, że problem jest interesujący nie tylko z punktu widzenia takiej pominiętej w postępowaniu osoby, ale przede wszystkim z punktu widzenia deweloperów. Nie należą bowiem wcale do rzadkości takie sytuacje, gdy mamy pozwolenie na budowę i właśnie zaczynamy lub planujemy zacząć inwestycję, a tu nagle okazuje się, że ktoś próbuje je kwestionować właśnie z powodu pominięcia go w postępowaniu.

Chciałabym więc na początek uspokoić Państwa i powiedzieć, że nie taki diabeł straszny, jak go malują i że nawet jeśli rzeczywiście pojawia się ktoś, kto twierdzi, że powinien być stroną postępowania w sprawie zakończonej pozwoleniem na budowę, to wcale nie oznacza to od razu, że właśnie z tego powodu nasze pozwolenie na budowę zostanie uchylone.

Nie mniej trzeba mieć świadomość, że co do zasady nieuznanie danej osoby za stronę postępowania o pozwolenie na budowę w sytuacji, gdy powinna w tym postępowaniu uczestniczyć, stanowi podstawę do wznowienia postępowania. Dotyczy to jednak tylko takich przypadków, gdy decyzja stała się już ostateczna (o tym, kiedy decyzja jest ostateczna, pisałam już na blogu: „Decyzja ostateczna i prawomocna -pojęcia przydatne deweloperowi”).

Jeśli natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest jeszcze ostateczna i nie upłynął termin do wniesienia od niej odwołania, pominięcie danej osoby w postępowaniu może być kwestionowane poprzez złożenie odwołania od takiej decyzji.

Z punktu widzenia Państwa jako deweloperów, najmniej pożądana jest sytuacja, gdy macie Państwo ostateczne pozwolenie na budowę, zaczynacie budowę lub jesteście w trakcie jej realizacji i nagle okazuje się, że ktoś złożył wniosek o wznowienie podnosząc, że nie brał udziału w postępowaniu ws pozwolenia na budowę, chociaż powinien był.

Z doświadczenia wiem, że taki wniosek wprowadza u deweloperów nerwową atmosferę i rodzi mnóstwo pytań: co dalej z inwestycją – zaczynać budowę, czy nie, wstrzymywać budowę, zawierać umowy deweloperskie.. itd.

Staram się w takich przypadkach uspokajać moich klientów, bo sam wniosek o wznowienie postępowania to dopiero początek drogi.

Żeby w ogóle doszło do wznowienia postępowania muszą być spełnione co najmniej dwa warunki: po pierwsze – wnioskodawca musi mieć interes prawny do wznowienia postępowania, a po drugie – musi wnieść wniosek w terminie miesiąca od dnia, w którym dowiedział się o tym, że została wydana decyzja i że nie był stroną postępowania.

Wbrew pozorom spełnienie obu warunków nie jest wcale takie łatwe.

Jeśli wniosek o wznowienie postępowania złoży osoba, która nie będzie w stanie wykazać swojego interesu prawnego, czyli tego, że zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego powinna być stroną postępowania o pozwolenie na budowę lub nie będzie w stanie wykazać, że dochowała terminu – organ wyda postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania.

Tak więc drogi Czytelniku – jeśli ktoś próbuje podważyć Twoje pozwolenie na budowę składając wniosek o wznowienie postępowania – podejdź do tego spokojnie i przede wszystkim sprawdź, czy przesłanki do wznowienia postępowania rzeczywiście zostały spełnione i jak tylko otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wznowienia – kwestionuj spełnienie tych przesłanek przez wnioskodawcę.

W zdecydowanej większości przypadków, właśnie z tego powodu, udaje się uniknąć sytuacji wznowienia postępowania i ponownego prowadzenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

Decyzja ostateczna i prawomocna – pojęcia przydatne każdemu deweloperowi

Agnieszka Grabowska-Toś25 sierpnia 20158 komentarzy

Zapewne ciągle słyszą Państwo, czy to od prawników i architektów, z którymi współpracujecie, czy od urzędników – jeśli część spraw załatwiacie sami w urzędzie, że decyzja nie jest jeszcze ostateczna. Dotyczy to najczęściej takich decyzji, z którymi deweloperzy mają do czynienia, czyli np. decyzji ustalającej warunki zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

O co więc chodzi z tą ostatecznością?

Mówiąc w uproszczeniu, decyzja ostateczna to zasadniczo taka, od której nie zostało wniesione odwołanie i upłynął już termin do jego wniesienia.

Jeśli jednak od decyzji organu I instancji zostało wniesione odwołanie, nie możemy mówić o ostatecznej decyzji dopóty, dopóki organ odwoławczy nie rozpatrzy odwołania. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma w mocy decyzję organu I instancji, wówczas mamy decyzję ostateczną. Warto wiedzieć, że ostateczna jest wtedy decyzja organu odwoławczego, a nie decyzja organu pierwszej instancji.

Dlaczego decyzje ostateczne są dla dewelopera takie ważne i dlaczego każdemu z nich zależy, by decyzja o warunkach zabudowy, czy o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie stała się jak najszybciej ostateczna?

Ci, którzy choć raz przeszli cały proces inwestycyjny wiedzą, że bez uzyskania, czy to ostatecznej decyzji WZ, czy to ostatecznego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie, nie mogą przejść do kolejnego etapu inwestycji. Jeśli bowiem decyzja o warunkach zabudowy nie jest ostateczna – nie mogą wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a jeśli pozwolenie na budowę nie jest ostateczne – nie mogą rozpocząć robót budowlanych. Z kolei dopóki nie uzyskają ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, nie mogą zawierać umów przenoszących własność lokali.

Wynika to z tego, że zasadniczo do momentu, kiedy decyzja nie stanie się ostateczna, nie podlega ona wykonaniu. Można więc powiedzieć, że decyzja jest, ale nie wywołuje skutku.

Z punktu widzenia dewelopera idealną sytuacją jest taka, gdy uzyskane przez niego w procesie inwestycyjnym decyzje są nie tylko ostateczne, ale i prawomocne.

To ostatnie określenie (decyzja prawomocna) nie jest wprawdzie prawidłowe, albowiem prawo nie przewiduje prawomocności decyzji, ale w praktyce oznacza mniej więcej tyle, że upłynął również termin do wniesienia na tę decyzję skargi do sądu administracyjnego i skarga nie została wniesiona. A jeśli decyzja jest ostateczna i nie została zaskarżona do sądu, to właściwie można spokojnie realizować odpowiednio kolejny etap inwestycji.

Jeżeli natomiast skarga na decyzję została jednak wniesiona do sądu administracyjnego, to jest co najmniej kilka możliwych sytuacji, z zaistnieniem których przyjmuje się, że decyzja jest prawomocna. Myślę jednak, że nie czas na ich opisywanie w tej chwili, żeby nie komplikować jeszcze bardziej tego, co i tak jest już wystarczająco skomplikowane.

Jedno na pewno warto wiedzieć – w przeciwieństwie do ostateczności, którą organ stwierdza na decyzji, wskazując, z jakim dniem decyzja stała się ostateczna, nie jest możliwie stwierdzenie prawomocności takiej decyzji. Jeśli więc w umowach spotykają Państwo zapisy, że bieg jakiegoś terminu rozpoczyna się właśnie z chwilą, gdy decyzja stanie się prawomocna, to wiedzcie, że są one nieprawidłowe, a ich skuteczność – w praktyce – wysoce wątpliwa.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →