Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Decyzja ostateczna i prawomocna – pojęcia przydatne każdemu deweloperowi

Agnieszka Grabowska-Toś25 sierpnia 20158 komentarzy

Zapewne ciągle słyszą Państwo, czy to od prawników i architektów, z którymi współpracujecie, czy od urzędników – jeśli część spraw załatwiacie sami w urzędzie, że decyzja nie jest jeszcze ostateczna. Dotyczy to najczęściej takich decyzji, z którymi deweloperzy mają do czynienia, czyli np. decyzji ustalającej warunki zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

O co więc chodzi z tą ostatecznością?

Mówiąc w uproszczeniu, decyzja ostateczna to zasadniczo taka, od której nie zostało wniesione odwołanie i upłynął już termin do jego wniesienia.

Jeśli jednak od decyzji organu I instancji zostało wniesione odwołanie, nie możemy mówić o ostatecznej decyzji dopóty, dopóki organ odwoławczy nie rozpatrzy odwołania. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma w mocy decyzję organu I instancji, wówczas mamy decyzję ostateczną. Warto wiedzieć, że ostateczna jest wtedy decyzja organu odwoławczego, a nie decyzja organu pierwszej instancji.

Dlaczego decyzje ostateczne są dla dewelopera takie ważne i dlaczego każdemu z nich zależy, by decyzja o warunkach zabudowy, czy o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie stała się jak najszybciej ostateczna?

Ci, którzy choć raz przeszli cały proces inwestycyjny wiedzą, że bez uzyskania, czy to ostatecznej decyzji WZ, czy to ostatecznego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie, nie mogą przejść do kolejnego etapu inwestycji. Jeśli bowiem decyzja o warunkach zabudowy nie jest ostateczna – nie mogą wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a jeśli pozwolenie na budowę nie jest ostateczne – nie mogą rozpocząć robót budowlanych. Z kolei dopóki nie uzyskają ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, nie mogą zawierać umów przenoszących własność lokali.

Wynika to z tego, że zasadniczo do momentu, kiedy decyzja nie stanie się ostateczna, nie podlega ona wykonaniu. Można więc powiedzieć, że decyzja jest, ale nie wywołuje skutku.

Z punktu widzenia dewelopera idealną sytuacją jest taka, gdy uzyskane przez niego w procesie inwestycyjnym decyzje są nie tylko ostateczne, ale i prawomocne.

To ostatnie określenie (decyzja prawomocna) nie jest wprawdzie prawidłowe, albowiem prawo nie przewiduje prawomocności decyzji, ale w praktyce oznacza mniej więcej tyle, że upłynął również termin do wniesienia na tę decyzję skargi do sądu administracyjnego i skarga nie została wniesiona. A jeśli decyzja jest ostateczna i nie została zaskarżona do sądu, to właściwie można spokojnie realizować odpowiednio kolejny etap inwestycji.

Jeżeli natomiast skarga na decyzję została jednak wniesiona do sądu administracyjnego, to jest co najmniej kilka możliwych sytuacji, z zaistnieniem których przyjmuje się, że decyzja jest prawomocna. Myślę jednak, że nie czas na ich opisywanie w tej chwili, żeby nie komplikować jeszcze bardziej tego, co i tak jest już wystarczająco skomplikowane.

Jedno na pewno warto wiedzieć – w przeciwieństwie do ostateczności, którą organ stwierdza na decyzji, wskazując, z jakim dniem decyzja stała się ostateczna, nie jest możliwie stwierdzenie prawomocności takiej decyzji. Jeśli więc w umowach spotykają Państwo zapisy, że bieg jakiegoś terminu rozpoczyna się właśnie z chwilą, gdy decyzja stanie się prawomocna, to wiedzcie, że są one nieprawidłowe, a ich skuteczność – w praktyce – wysoce wątpliwa.

Nowy wzór wniosku o pozwolenie na budowę oraz wzór oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Agnieszka Grabowska-Toś21 sierpnia 2015Komentarze (0)

Weekend za pasem, pogoda za oknem sprzyja leniuchowaniu, więc dla tych z Państwa, którzy – jak ja – lubią czasem poleniuchować i zamiast tracić czas na bieganie po urzędach, wolą w tym czasie przeczytać ciekawy artykuł, obejrzeć dobry film lub po prostu delektować się smakiem popołudniowej kawy, mam mały prezent🙂

Jaki? O tym za chwilę….

Wiecie Państwo doskonale, że 28 czerwca 2015 roku, weszła w życie dość istotna nowelizacja prawa budowlanego.

Wspominałam o tym na blogu, kiedy zastanawiałam się, czy po zmianie przepisów prawa budowlanego można rozpocząć budowę na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i kiedy pisałam o tym, że do projektu budowlanego nie trzeba już dołączać oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych.

Wraz ze zmianą prawa budowlanego Minister Infrastruktury i Rozwoju zafundował wszystkim inwestorom, nowy look wzoru wniosku o pozwolenie na budowę, wniosku pozwolenie na rozbiórkę, zgłoszenia budowy/przebudowy domu jednorodzinnego oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Obowiązują one właśnie od wczoraj i warto mieć tego świadomość.

Niewątpliwie, w porównaniu z poprzednimi wzorami, są one o niebo ładniejsze, bardziej przejrzyste i czytelne. Trochę kojarzą się z drukami zeznań podatkowych. Tak więc co do szaty graficznej, można powiedzieć – totalna metamorfoza – moim zdaniem na plus.

Jeśli zaś chodzi o treść – to nie ma w tym przypadku specjalnie zaskoczenia. We wniosku o pozwolenie na budowę i pozwolenie na rozbiórkę wyeliminowano zbędne elementy, które wprowadzały w praktyce niepotrzebne wątpliwości (zrezygnowano z pól „dokument wymagany”, dokument niewymagany” i „potwierdzenie sprawdzenia”, tworząc w to miejsce jedno pole „załączam”).

Nowością jest natomiast wzór informacji uzupełniającej do wniosku o pozwolenie na budowę i pozwolenie na rozbiórkę oraz zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który będzie miał zastosowanie, gdy w głównych formularzach zabraknie miejsca na wymaganą treść.

Czas więc na obiecany prezent.

Wszystkie nowe wzory właśnie tutaj, na blogu dla deweloperów: wzór wniosku o pozwolenie na budowę, wzór wniosku o pozwolenie na rozbiórkę, wzór oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wzór zgłoszenia budowy budynku jednorodzinnego, wzór informacji uzupełniającej do wniosku o pozwolenia na budowę i pozwolenie na rozbiórkę.

Wystarczy tylko kliknąć…. i gotowe:)

Miłego weekendu Państwu życzę!

Ps.*** Od 17 grudnia 2016 roku dotychczas obowiązujące, wprowadzone w 2015 roku wzory wniosków zostały zastąpione nowymi. Szerzej na ten temat przeczytają Państwo tutaj.

Użytkowanie wieczyste – studnia bez dna?

Agnieszka Grabowska-Toś19 sierpnia 2015Komentarze (0)

Wielokrotnie już na tym blogu pisałam Państwu o użytkowaniu wieczystym i o tym, z jakimi problemami mogą się Państwo spotkać, kupując nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste.

Powiem szczerze, nie lubię kiedy deweloperzy decydują się na zakup takiej nieruchomości i zaraz wytłumaczę dlaczego.

Po pierwsze, denerwuje mnie to, że muszą płacić cenę taką, jakby kupowali własność, a nie użytkowanie wieczyste. Na rynku nieruchomości bez znaczenia jest bowiem to, czy sprzedaje się użytkowanie wieczyste, czy własność. Ważne, by działka była atrakcyjna inwestycyjnie.

Po drugie, denerwuje mnie to, że deweloperzy muszą płacić opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, bo rzadko kiedy ten cel jest zgodny z planowaną przez nich inwestycją. Niewątpliwe, stanowi ona największe dodatkowe obciążenie dla deweloperów, zwłaszcza tych budujących w Krakowie i w Warszawie. W Krakowie ta opłata jest na absurdalnym poziomie i wynosi 25% wartości nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Po trzecie – że muszą płacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, która niejednokrotnie wynosi nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Gdzie się więc deweloper nie obejrzy, tam czekają na niego dodatkowe wydatki, których by nie ponosił, gdyby kupił własność.

Niby to nie moje pieniądze i to nie ja je wydaję, ale jednak nie umiem przejść nad tym faktem ze spokojem i bez emocji.

Dlatego zawsze, gdy moi klienci rozważają zakup nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, co do zasady nie odwodzę ich od tego pomysłu (chyba, że są ewidentne przeszkody prawne), ale przede wszystkim namawiam, by negocjowali mocno cenę takiej nieruchomości już na etapie jej zakupu.

A kiedy już ją kupią – wspólnie walczymy o jak najniższą opłatę za zmianę celu i jak najniższą opłatę roczną. Analizujemy wtedy bardzo dokładnie operaty szacunkowe, sporządzane na potrzeby ustalenia tych opłat i je kwestionujemy. Jeszcze nie zdarzyło mi się, żeby nie udało się w ten sposób doprowadzić do zmiany operatu i obniżenia opłaty.

Kiedy więc podejmujecie Państwo decyzję o nabyciu użytkowania wieczystego pod inwestycję deweloperską, pamiętajcie, że kwota, którą płacicie sprzedającemu, to jeszcze nie koniec Waszych wydatków, związanych z tą nieruchomością i że użytkowanie wieczyste, to trochę jak ta studnia bez dna.

Sprawdźcie, czy w Waszej miejscowości, tak jak w Krakowie, pobierane są opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego i jeśli są – uwzględnijcie je w Waszych kalkulacjach i negocjacjach ze sprzedającym.

Chodzi bowiem o to, by po zakupie nieruchomości nie okazało się, że musicie wyłożyć jeszcze kilka dodatkowych milionów, których nie przewidzieliście w budżecie i cała inwestycja stanie pod znakiem zapytania.

Po co deweloperowi prawnik w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy?

Agnieszka Grabowska-Toś17 sierpnia 20153 komentarze

Kilka dni temu zostałam poproszona o przygotowanie odwołania od decyzji o warunkach zabudowy. Kiedy przeczytałam decyzję, pomyślałam sobie, że na moje szczęście wnioskodawca nie zaangażował do postępowania żadnego prawnika, bo gdyby było inaczej – decyzja nie zawierałaby tylu wad. W sumie to się nawet ucieszyłam, że będę mogła z łatwością „wypunktować” wszystkie uchybienia organu. Gdyby jednak ktoś to zrobił wcześniej – gdy projekt decyzji był już gotowy, pewnie teraz nie miałabym już co do roboty.

Uświadomiłam sobie, że kiedy deweloper występuje z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, to w 99% przypadków robi to za pośrednictwem architekta, który przygotował mu projekt zagospodarowania terenu i który później będzie przygotowywał projekt budowlany.

Zwykle odbywa się to na podstawie umowy, w której deweloper upoważnia architekta do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie z wniosku o wydanie decyzji WZ. Zadaniem architekta jest uzyskanie dla dewelopera jak najkorzystniejszej decyzji WZ, czyli takiej, która zapewni mu realizację obiektów o jak najwyższym PUM-ie.

Rzadko kiedy jednak w takim postępowaniu, obok architekta uczestniczy również prawnik.

Moim zdaniem, to duży błąd.

Zapytają pewnie Państwo – dlaczego? Przecież architekci, zwłaszcza ci z wieloletnim doświadczeniem, z niejednego pieca chleba jedli, więc znają zasady wydawania decyzji WZ. Co więcej – wiedzą, jak uzyskać korzystną dla deweloperów decyzję. Więc po co jeszcze prawnik?

Nie mniej uważam, że sztuką jest nie tylko uzyskanie decyzji WZ gwarantującej deweloperowi wysoki PUM, ale sztuką jest zapewnienie, by organ wydał taką decyzję, której nie będzie mogło później uchylić ani SKO (w przypadku wniesienia odwołania), ani sąd administracyjny (w przypadku wniesienia skargi).

Z doświadczenia wiem, że właściwie nie ma takiej decyzji o warunkach zabudowy, której nie dałoby się podważyć (zwłaszcza jeśli po drugiej stronie będzie prawnik, który doskonale zna się na tych sprawach). I proszę mi wierzyć – nie ma w tym stwierdzeniu żadnej przesady.

Dlatego warto zadbać o to, by w postępowaniu ws decyzji WZ brał udział nie tylko Państwa architekt, ale również Państwa prawnik.

Chodzi bowiem o to, by spojrzeć na toczące się postępowanie nie tylko oczami architekta, ale również oczami osoby, która jeszcze przed wydaniem decyzji będzie w stanie wskazać słabe punkty prowadzonego postępowania np. braki w aktach, nieprawidłowości w zakresie ustalenia stron, czy wreszcie wady sporządzonej analizy urbanistycznej. W zdecydowanej bowiem większości przypadków, to właśnie wady analizy urbanistycznej, a w konsekwencji później wady uzasadnienia przyjęcia w decyzji określonych parametrów, skutkują uchyleniem decyzji przez organ wyższej instancji lub przez sąd.

Wystarczy np. że z analizy urbanistycznej nie będzie wynikała konieczność odstąpienia od wyznaczenia wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a organ odstąpi od tej zasady i nie uzasadni przyczyny tego odstąpienia we właściwy sposób lub też na przykład organ nie wyjaśni, dlaczego przy sporządzaniu analizy urbanistycznej wyznaczył obszar oddziaływania inwestycji według wartości minimalnej (trzykrotność szerokości frontu działki), choć względy urbanistyczne przemawiały za wyznaczeniem szerszego obszaru – i już będzie to podstawa do uchylenia decyzji WZ.

Piszę o tym Państwu, by Państwa uczulić na te kwestie, by uświadomić, że dobra współpraca prawnika i architekta w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, może Państwu już na starcie inwestycji zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy. Jeśli bowiem „spod pióra” organu wyjdzie dobra decyzja, do której żaden inny prawnik nie będzie mógł się „przyczepić” będą Państwo mogli spać spokojnie i równie spokojnie realizować przyjęte założenia inwestycyjne.

Umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą – na co zwrócić uwagę

Agnieszka Grabowska-Toś11 sierpnia 2015Komentarze (0)

Jest takie przysłowie, którego bardzo nie lubię – mądry Polak po szkodzie.

Dlaczego nie lubię?

Ponieważ taki „mądry Polak po szkodzie” często przychodzi do mnie, jako prawnika i stawia mnie w trudnej sytuacji, gdy pomimo dobrych chęci, muszę powiedzieć, że niewiele w jego sprawie da się zrobić.

Dlatego chciałabym zachęcić Państwa do wykazywania rozwagi przy zawieraniu i negocjowaniu umów, zwłaszcza szczególnie ważnej dla każdego dewelopera umowy o roboty budowlane z generalnym wykonawcą.

Najważniejsze kwestie, na jakie trzeba zwrócić uwagę, to sposób weryfikowania rozliczeń generalnego wykonawcy z podwykonawcami (o konsekwencjach wynikających z tak zwanej solidarnej odpowiedzialności dewelopera i generalnego wykonawcy wobec podwykonawców była już mowa na blogu).

W umowie powinny się znaleźć takie zapisy, które dadzą deweloperowi, przed płatnością każdej kolejnej transzy wynagrodzenia, możliwość sprawdzenia, czy generalny wykonawca nie zalega z płatnościami względem podwykonawców.

Ważne są też zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienie realizacji przedmiotu umowy.

Przestrzegam jednak przed szafowaniem zbyt wysokimi karami. Zapisy o karze powinny być sformułowane tak, żeby motywować generalnego wykonawcę do terminowej realizacji zlecenia, natomiast w mojej ocenie nie powinny one służyć do powiększania zysku dewelopera.

Uważam tak z dwóch powodów: po pierwsze – jeżeli kara umowna będzie niewspółmierna do szkody, to w sytuacji, gdy sprawa trafi do sądu, bardzo prawdopodobne jest, że sąd będzie ją miarkował (o miarkowaniu innym razem), po drugie – w przypadku zbyt restrykcyjnych kar umownych istnieje ryzyko, że prac podejmie się jedynie najbardziej zdesperowany generalny wykonawca. Co komu po karach umownych, gdy prace budowlane były prowadzone byle jak, a generalny wykonawca ogłosił upadłość?

Warto też przyjrzeć się zapisom dotyczącym procedur odbiorowych, zagospodarowaniu placu budowy, a także zapisom dotyczącym rękojmi i gwarancji.

Można pokusić się o wprowadzenie zapisów, które pozwolą pociągnąć do odpowiedzialności generalnego wykonawcę także po upływie terminów rękojmi, czy gwarancji. Wystarczy wspomnieć, że deweloper odpowiada za nienależyte wykonanie umowy przed nabywcami lokali przez lat dziesięć od zawarcia umowy przenoszącej własność, a uprawnienia odszkodowawcze dewelopera względem generalnego wykonawcy przedawnią się już z upływem lat trzech.

Reasumując, dobrze aby Polak- deweloper był mądry i przed szkodą i po szkodzie i zadbał o przygotowanie dobrej umowy o roboty budowlane.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →