Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Czy sąsiad jest zawsze stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy?

Agnieszka Grabowska-Toś21 lipca 201521 komentarzy

Wydawałoby się, że o tym, kto może być stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy i jak ustala się strony tego postępowania wiadomo już wszystko.

Sądownictwo administracyjne wielokrotnie wypowiadało się w tej kwestii.

Były nawet uchwały, które – pomimo zmiany przepisów – zachowały swą aktualność. Ja również w jednym z ostatnich wpisów na blogu poruszałam wątek ustalania stron postępowania i pisałam Państwu o tym, jak to się zwykle odbywa.

I co się okazuje? – że niektórzy najwyraźniej lubią iść pod prąd. Może nawet zmieniać utarte już szlaki. A to co do tej pory było oczywiste, już wcale takie oczywiste nie jest.

Mam tu na myśli stosunkowo niedawne – bo z 2 września 2014 roku – postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II OZ 819/14), w którym została zawarta dość kontrowersyjna – moim zdaniem zdaniem – teza. Stronami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy są zawsze właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji.

Piszę Państwu o tym orzeczeniu nie bez powodu.

Kto może być stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy

O ile bowiem dotychczas deweloperzy teoretycznie mogli przekonywać organ, że dany podmiot, choć jego nieruchomość sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji, nie ma interesu prawnego w postępowaniu w sprawie decyzji WZ, to w świetle tego orzeczenia– należałoby przyjąć, że sąsiad zawsze jest stroną postępowania w sprawie decyzji WZ. I nie ma podstaw do prowadzenia na ten temat jakiejkolwiek polemiki z organem.

NSA potwierdził bowiem wyraźnie, że właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z inwestycją ZAWSZE są stronami postępowania w sprawie wydania decyzji WZ.

Moim zdaniem sąd ewidentnie wyszedł w tym przypadku przed szereg. Żeby nie powiedzieć dokonał wykładni sprzecznej z prawem.

Przede wszystkim żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji strony postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy. Żaden nie mówi o tym, że stroną ma być zawsze ten, kogo nieruchomość bezpośrednio graniczy z terenem inwestycji. Dlatego też krąg stron postępowania ustalany jest zgodnie art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego. Stroną jest więc ten, kto ma interes prawny.

Dlaczego zatem sąd mówi, że stroną będzie zawsze właściciel działki sąsiedniej, tak jakby to, czy ma on interes prawny, czy nie – było zupełnie bez znaczenia?

Przyznam się szczerze – zupełnie tego nie rozumiem.

Co ciekawe, dwa miesiące wcześniej, ten sam sąd w wyroku z dnia 8 lipca 2014 roku, sygn. II OSK 233/13 stwierdził, że stronami postępowania MOGĄ być właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiedniej. A więc już nie tak kategorycznie – jak w wyroku z września 2014 roku.

Aż ciśnie się na usta staropolskie powiedzenie – dziad swoje – baba swoje;)

Niewątpliwie jednak ten ostatni wyrok jest zdecydowanie korzystniejszy dla deweloperów. Dlaczego? Bo nie traktuje sąsiadów automatycznie, jako strony postępowania, lecz wskazuje na konieczność ustalania ich każdorazowo, indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności sprawy.

I tej właśnie korzystnej linii orzeczniczej trzymajmy się proszę Państwa w naszych postępowaniach o ustalanie warunków zabudowy i miejmy nadzieję, że będą się go trzymały również organy wydające decyzje WZ.

Zapraszam Państwa do kontaktu!

Umowa o prace projektowe z architektem, czyli po co deweloperowi prawo autorskie

Agnieszka Grabowska-Toś14 lipca 2015Komentarze (0)

Dzisiaj na początek uraczę Państwa truizmem – prowadzenie działalności deweloperskiej nie jest wcale takie proste.

Ameryki nie odkryłam – wiem.

Po cóż raczę więc Państwa takimi oczywistymi refleksjami?

Otóż uświadomiłam sobie, z iloma dziedzinami prawa ma do czynienia deweloper, który chce wybudować i sprzedać mieszkania. Weźmy chociażby taką dziedzinę, która na pierwszy, mniej wprawny rzut oka, wydaje się być przydatna raczej na estradzie – prawo autorskie.

Każdy z deweloperów musi zawrzeć umowę z architektem, który zaprojektuje dla niego budynek, a projekt architektoniczny jest utworem chronionym właśnie przepisami prawa autorskiego.

Dość często zdarza się, że deweloperzy trochę po macoszemu traktują umowy zawierane z architektami, a prawnik ogląda je dopiero wtedy, gdy pojawia problem. Uważam, że to może być duży i kosztowny błąd np. w sytuacji, gdy w umowie nie uregulowano sprawy opracowań projektu architektonicznego.

Dlatego dam teraz Państwu pouczający przykład z życia wzięty.

Po co deweloperowi prawo autorskie

Deweloper zlecił pracowni architektonicznej projekt dużego budynku mieszkaniowego. Projekt wykonano, ale inwestycja z różnych przyczyn kilka lat czekała na realizację. Po paru latach deweloper postanowił wprowadzić kilka istotnych zmian do projektu, który – jak mniemał – jest jego własnością.

Ponieważ jednak deweloper nie był do końca zadowolony ze współpracy z pracownią architektoniczną, która przygotowała pierwotny projekt, znalazł młodego, rzutkiego i co istotne, znacznie mniej wymagającego finansowo architekta i zlecił mu wykonanie tychże zmian.

Niestety, w tym miejscu wtrącił się prawnik, który – jak to prawnik – znalazł dziurę w całym i powiedział, że bez zezwolenia twórców pierwotnego projektu, deweloper wprawdzie może zmiany wprowadzić, ale nie będzie mógł ich wykorzystać tzn. nie będzie mógł wybudować w oparciu o zmieniony projekt budynku.

Łatwo się domyślić, że twórcy pierwotnego projektu nie byli zbyt chętni do rozmów z deweloperem.

W całej tej historii nie chodzi oczywiście o to, by nie płacić architektom za to, co w świetle przepisów prawa im się należy, ale o to, że przed podpisaniem umowy z architektem, warto upewnić się, za co tak naprawdę zapłacimy.

Ustalenie stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy

Agnieszka Grabowska-Toś09 lipca 2015Komentarze (0)

Duża liczba stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy, to dla deweloperów prawdziwa zmora. A dla organu prowadzącego postępowanie – to niewątpliwie spore wyzwanie. Trzeba przecież najpierw prawidłowo ustalić, kto w takim postępowaniu powinien uczestniczyć jako strona. A potem w toku tego postępowania zapewnić każdemu czynny udział. Oczywiście również prawidłowo doręczyć decyzję. Ustalenie stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy jest ważnym elementem.

Można powiedzieć, że w kwestii stron postępowania w sprawie warunków zabudowy i deweloper i organ mają wspólny cel. Jednemu i drugiemu zależy na tym samym – by w postępowaniu mieć jak najmniej stron.

Zapytam więc przewrotnie.

Czy możliwe jest postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji deweloperskiej, w którym będziemy mieli do czynienia tylko z jedną stroną postępowania? Czyli inwestorem zainteresowanym uzyskaniem decyzji WZ?

Bez wątpienia, to byłby stan idealny, ale jak wszyscy wiemy – ideałów nie ma.

I tak też jest z postępowaniem w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji deweloperskiej.

Nie mówię, że niemożliwe są takie przypadki, gdy tylko wnioskodawca będzie stroną postępowania, ale z doświadczenia wiem, że to raczej mało prawdopodobne.

Przyznam szczerze, że nie widziałam jeszcze takiej decyzji WZ, w której stronami nie byliby przynajmniej właściciele nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji. Mam wrażenie, że przy większych inwestycjach (mam tu na myśli inwestycje deweloperskie), niejako z automatu najbliżsi sąsiedzi uznawani są za strony.

Ustalenie stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy – uchwały

Poniekąd to rozumiem, bo jest to pokłosie dwóch uchwał NSA – jeszcze z lat 90-tych. W ustawach, których stwierdzono, iż co do zasady stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy są właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek (uchwała z dnia 25.09.1995 roku , sygn VI SA 13/95 i z dnia 4.12.1995 roku, VI SA 20/95). Uchwały te są nadal aktualne. Wielokrotnie powtarzane w uzasadnieniach wyroków sądów administracyjnych.

Trzeba tu jednak uczynić pewne zastrzeżenie.

Otóż nie jest tak, że zawsze ten sąsiad, którego działka bezpośrednio sąsiaduje z terenem inwestycji będzie stroną postępowania. Nie jest też tak, że właściciele działek nie sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji nie mogą być stroną postępowania.

Ustalenie stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy

Dlatego muszą Państwo liczyć się z tym, że oprócz sąsiadów, których działki bezpośrednio graniczą z Państwa działką, także dalsi sąsiedzi, których działki nie sąsiadują bezpośrednio z Państwa działką mogą być uznani za stronę postępowania.

Jak mówią sądy? W każdym przypadku organ musi przeprowadzić analizę. Czy dana osoba ma interes prawny, aby uczestniczyć w tym postępowaniu, czy go nie ma. Sam fakt bycia sąsiadem – nie wystarczy.

Wspólne inwestowanie w biznes deweloperski

Agnieszka Grabowska-Toś06 lipca 2015Komentarze (0)

Dzisiejszy wpis powinien zainteresować zwłaszcza mniejszych i średnich deweloperów, którym rekiny branży zgarniają najlepsze grunty w mieście.

Na początek pytanie.

Po co człowiekowi związek z drugim człowiekiem?

Co do zasady po to, aby było łatwiej żyć*.

Wybaczcie Państwo te trywialne mądrości życiowe, jakimi Państwa uraczyłam na wstępie, ale dzisiaj będzie właśnie o związkach tyle, że tych w biznesie deweloperskim.

Na czym opierają się takie biznesowe związki?

Z jednej strony mamy dewelopera, który wie, jak prowadzić inwestycję, ma renomę na rynku deweloperskim, wie jak sprzedawać i kalkulować ceny. Z drugiej strony mamy inwestorów, którzy mają „trochę” wolnej gotówki, którą chętnie zainwestowaliby w dobry interes, ale nie mają czasu, ochoty lub wiedzy, aby zajmować się prowadzeniem inwestycji deweloperskiej.

Teraz tylko biznesplan i dobry prawnik, który wymyśli najlepszą strukturę prawną i sporządzi umowę inwestycyjną i mamy związek idealny.

Kilka lat temu, gdy wymyślałam dla naszego klienta strukturę takiego wspólnego przedsięwzięcia, sama byłam ciekawa, jak to się skończy (zwłaszcza, że kryzys w branży szalał) i proszę mi wierzyć – to działa.

Takie biznesy funkcjonują i zarabiają (przecząc głoszonym teoriom o powszechnej nieufności naszych rodaków do robienia wspólnych interesów).

Rynek deweloperski jest obecnie rynkiem trudnym. Dobre grunty w miastach są drogie, mieszkania wprawdzie się sprzedają, ale wymaga to czasu, a pieniądze z inwestycji odzyskuje się powoli. Dopływ gotówki „ z zewnątrz” przyda się każdemu.

Szukajcie Państwo inwestorów, którzy Wam zaufają – razem łatwiej.

* wiem, wiem – w praktyce bywa różnie 😉

Budowa domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, ale nadal z decyzją WZ

Agnieszka Grabowska-Toś01 lipca 2015Komentarze (1)

A miało być tak pięknie!

W ciągu ostatnich kilku tygodni media rozpisywały się na temat rewolucyjnych zmian w prawie budowlanym, które miały ułatwić życie przeciętnemu Kowalskiemu, planującemu wybudować dom lub przebudować istniejący.

Chodzi oczywiście o zmiany polegające na zniesieniu obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku budowy domu jednorodzinnego i ograniczeniu obowiązku inwestora wyłącznie do zgłoszenia planowanej budowy właściwemu organowi. Taka zmiana miała skutkować skróceniem i uproszczeniem procedury umożliwiającej rozpoczęcie robót budowlanych.

Na wprowadzeniu tej zmiany mieli również skorzystać deweloperzy, którzy specjalizują się w budowie domów jednorodzinnych lub zaczynają swoją działalność od niewielkich inwestycji polegających na wybudowaniu kilku domów jednorodzinnych.

No właśnie… Mieli..

Okazuje się bowiem, że zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę takich budynków, tylko pozornie będzie stanowiło dla inwestorów ułatwienie.

Ci, którzy planują budowę na nieruchomości nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będą musieli przed dokonaniem zgłoszenia budowy uzyskać jeszcze decyzję o warunkach zabudowy. Wynika to jednoznacznie z art. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 20 lutego 2015 roku, zmieniającej nie tylko prawo budowlane, ale również ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nadal więc będą musieli borykać się z nieprzychylnymi sąsiadami, którzy jako strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, będą mogli składać odwołania i przeciągać postępowania w tej sprawie. W efekcie, proces inwestycyjny tylko nieznacznie się skróci, a może nawet w ogóle nie ulegnie uproszczeniu.

Proszę pamiętać, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy rządzi się innymi prawami i nawet jeśli ktoś jest stroną postępowania ws ustalenia warunków zabudowy, niekoniecznie musi być stroną postępowania ws pozwolenia na budowę.

Wielka szkoda, że nie zdecydowano się wyłączyć w tym zakresie także obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wtedy faktycznie moglibyśmy mówić o rewolucji i rzeczywiście inwestorom byłoby łatwiej. A tak – jeśli ktoś ma pecha i będzie budował tam, gdzie gmina nie uchwaliła planu, musi liczyć się z tym, że budowa domu jednorodzinnego, właśnie ze względu na konieczność uzyskania uprzednio decyzji WZ, może wymagać znacznie więcej czasu, niżby się tego spodziewał.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →