Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Budowa na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a ryzyko rozwiązania umowy użytkowania wieczystego

Agnieszka Grabowska-Toś29 czerwca 20152 komentarze

Dziś mam dla Państwa taką oto bajkę:)

Dawno, dawno temu, za siódmą rzeką, za piątą górą, w kraju położonym między wschodem i zachodem, deweloperzy w spokoju budowali kolejne osiedla, nie zważając na to, czy ziemia na której budują jest ich własnością, czy własnością Króla, a deweloperzy są jedynie jej użytkownikami wieczystymi.

Król był jednak łakomy i bardzo denerwowało go to, że deweloperzy się bogacą, a on nie. Król postanowił zwołać swoich urzędników, a Ci wymyślili, że jest sposób aby uszczknąć kawałek (a właściwie kawał) z tego tortu. Wymyślił, że trzeba odszukać w starych księgach, jaki był cel użytkowania wieczystego, a następnie kazali płacić za możliwość zmiany tego celu.

Na nic były biadolenia deweloperów, że przecież cele określano 30 lat temu, kiedy miasto wyglądało zupełnie inaczej, że przecież zapłacili oni już raz za prawo użytkowania wieczystego (i to słono), że przecież przez lata inni budowali i nikt o cel użytkowania wieczystego nie pytał wreszcie, że Król przecież pozwolił im budować wydając stosowaną decyzję.

Król był niewzruszony i kazał płacić.

Niestety, w tej bajce jest też smok i to taki, który pomaga Królowi. Jest nim art. 240 Kodeksu cywilnego oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że Król może rozwiązać umowę użytkowania wieczystego przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. W takim wypadku deweloperowi nie przysługuje wynagrodzenie za budynki i urządzenia wzniesione na nieruchomości.

Smok jest więc okrutny, choć ogniem nie zieje.

Bajki powinny dobrze się kończyć, ale obawiam się, że w naszej – happy endu nie widać chyba, że w końcu znajdzie się śmiałek, który zechce wojować z Królem.

W bajkach powinien być też morał. I będzie.

Pamiętajcie drodzy deweloperzy! Gdy kupujecie nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste dokładnie sprawdzajcie, co możecie na niej wybudować i pamiętajcie, że nawet wtedy gdy macie pozwolenie na budowę wydane przez Króla, nie możecie spać spokojnie.

Wspólnota mieszkaniowa jako strona w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy

Agnieszka Grabowska-Toś25 czerwca 20152 komentarze

Czy jeśli kupię nieruchomość, która sąsiaduje z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej, to na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy powinienem spodziewać się problemów związanych ze znaczną liczbą stron biorących udział w postępowaniu w sprawie wydania takiej decyzji?

Podejrzewam, że pytanie to zadaje sobie pewnie niejeden deweloper, gdy okazuje się, że nieruchomość sąsiadująca z jego nieruchomością, zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym, w którym znajduje się kilkadziesiąt lokali mieszkalnych. Pewnie oczami wyobraźni już widzi to przeciągające się postępowanie o wydanie decyzji WZ z powodu niemożliwości ustalenia adresów zamieszkania właścicieli tych lokali, czy z powodu wniesienia przez nich odwołań.

Dla tych z Państwa, którzy już taki czarny scenariusz założyli, mam jednak dobrą wiadomość🙂

Otóż wspólnota mieszkaniowa na sąsiedniej nieruchomości niekoniecznie musi oznaczać dla dewelopera kłopoty.

Przede wszystkim warto wiedzieć, że co do zasady, stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest w takim wypadku właśnie wspólnota, a nie jej poszczególni członkowie (właściciele lokali). Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnotę reprezentuje zarząd wybrany spośród członków wspólnoty, a jeśli wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością wspólną zarządcy, czyli osobie trzeciej w stosunku do wspólnoty, to wspólnotę reprezentuje zarządca, pod warunkiem, że wspólnota udzieliła mu w tym zakresie stosownego pełnomocnictwa.

Jeśli więc teren inwestycji, co do którego toczy się postępowanie o wydanie decyzji WZ sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością, która stanowi współwłasność wspólnoty mieszkaniowej, to wszelkie zawiadomienia i doręczenia w tym postępowaniu powinny być dokonywane na adres wspólnoty, którą w tym postępowaniu reprezentuje zarząd mieszkańców lub na adres zarządcy, jeśli wspólnota udzieliła mu pełnomocnictwa do reprezentowania jej w tym postępowaniu.

Organ nie ma w takim przypadku obowiązku doręczania zawiadomień i decyzji wszystkim członkom wspólnoty.

Jak to jednak zwykle bywa, od każdej zasady są wyjątki i tak też jest w tym przypadku.

Nie zawsze więc w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy status strony będzie miała wyłącznie wspólnota. Każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość może bowiem również, w określonych przypadkach, być stroną postępowania o wydanie decyzji WZ, niezależnie od wspólnoty.

Istotne jednak jest, że uznanie przez organ poszczególnych właścicieli lokali za strony tego postępowania, uzależnione jest od tego, czy każdy z nich wykaże, że postępowanie to dotyczy jego interesu prawnego. Właściciel lokalu musi zatem wyjaśnić, w jaki sposób inwestycja będzie oddziaływać na jego lokal.

W praktyce zaś wykazanie tego nie jest wcale proste. Nie może na przykład uzasadniać udziału właściciela lokalu w postępowaniu o wydanie decyzji WZ powołanie się na uciążliwe i hałaśliwe roboty budowlane, jakie będą wiązały się z inwestycją, czy obawa przed pękaniem ścian budynku, ponieważ okoliczności te faktycznie dotyczą nieruchomości wspólnej, nie zaś wyłącznie konkretnego lokalu.

Dlatego nie obawiałabym się zbytnio tego, że po drugiej stronie barykady będą mieli Państwo wspólnotę mieszkaniową i jej członków. Jeśli jednak którykolwiek z nich wystąpi o dopuszczenie go do postępowania, obok wspólnoty – warto natychmiast reagować i zarzucać, że nie wykazał, iż posiada legitymację do udziału w tym postępowaniu w charakterze strony.

Audyt prawny nieruchomości – dlaczego taki ważny?

Agnieszka Grabowska-Toś18 czerwca 2015Komentarze (0)

Ufaj, ale sprawdzaj! To stare powiedzenie zna każdy. Audyt prawny nieruchomości – dlaczego ważny?

Warto jednak o nim pamiętać zwłaszcza wtedy, gdy kupujemy nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja deweloperska i przed zawarciem umowy sprawdzić stan prawny tej nieruchomości pod kątem możliwości realizacji planowanej inwestycji.

Niewątpliwie rzetelny audyt prawny nieruchomości, nazywany często również due diligence, jest w takim przypadku najlepszym rozwiązaniem. Dzięki niemu deweloper może uchronić się przed kupieniem przysłowiowego kota w worku.

Audyt prawny nieruchomości – dlaczego warto go robić?

Audyt prawny ma przede wszystkim na celu ustalenie, czy z nabyciem nieruchomości i realizacją inwestycji wiążą się jakiekolwiek ryzyka prawne i czy nie ma przeszkód prawnych do realizacji planowanej inwestycji. Może bowiem okazać się, że np. nieruchomość leży w obszarze chronionym, bądź obszarze objętym planem miejscowym, który wprowadza określone ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, powodujące, że inwestycja przestaje być opłacalna, lub okazuje się niemożliwa do zrealizowania.

Konieczne jest zatem nie tylko sprawdzenie tytułu prawnego i prawidłowości nabycia nieruchomości przez sprzedającego, ale również wszelkich innych okoliczności mogących mieć wpływ na realizację inwestycji, takich jak np. dostęp do drogi publicznej, ustalenia miejscowego planu, objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską, położenie nieruchomości w obszarze chronionego krajobrazu.

Szczególnej uwagi wymaga zwłaszcza nabycie prawa użytkowania wieczystego, albowiem w tym przypadku mogą pojawić się dodatkowe ryzyka, jak choćby niezgodność planowanej inwestycji z celem użytkowania wieczystego, o czym już Państwu wspominałam, pisząc o inwestycjach deweloperskich na użytkowaniu wieczystym.

W przypadku, gdy przedmiotem nabycia przez dewelopera jest nie tylko nieruchomość, ale także uprawnienia wynikające z decyzji WZ lub pozwolenia na budowę, audyt prawny powinien także obejmować ocenę prawidłowości wydania tych decyzji i ewentualnego ryzyka wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności tych decyzji (jeśli są one ostateczne).

Audyt prawny nieruchomości – forma zabezpieczenia.

Dobrze przygotowany audyt prawny nieruchomości, nie tylko zwiększa świadomość dewelopera co do stanu prawnego nabywanej nieruchomości, ale przede wszystkim daje podstawę do zawarcia w umowie ze sprzedającym konkretnych rozwiązań prawnych, które będą zabezpieczały dewelopera na wypadek ewentualnego zaktualizowania się wskazanych w audycie ryzyk.

W przypadku zaś ujawnienia okoliczności niekorzystnych z punktu widzenia dewelopera i podjęcia przez niego decyzji o zakupie nieruchomości, mimo tych okoliczności, audyt prawny pozwala wynegocjować ze sprzedającym znacznie korzystniejsze – od pierwotnych – warunki transakcji.

Dlatego właśnie audyt prawny nieruchomości jest dla każdego dewelopera taki ważny.

Warunki przyłączenia do sieci – zmiany w Prawie budowlanym

Agnieszka Grabowska-Toś16 czerwca 20158 komentarzy

Upalny weekend niestety za nami. Może to i dobrze – na „chłodno” lepiej analizuje się teksty ustaw 🙂

W związku z tym dzisiaj, zgodnie z obietnicą, kolejnych kilka słów o zmianach w Prawie budowlanym, które mogą być ważne z punktu widzenia deweloperów.

Istotnej modyfikacji uległ art. 34 ust. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, który stanowił o tym, co powinien zawierać projekt budowlany.

Ustawodawca ograniczył obowiązkowe elementy projektu budowlanego znosząc obowiązek przedkładania wraz z nim, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych.

Po wejściu w życie nowelizacji, do projektu budowlanego trzeba będzie jedynie dołączyć – stosownie do potrzeb – oświadczenie właściwego zarządcy drogi krajowej lub wojewódzkiej o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.

Ktoś w końcu słusznie uznał, że warunki podłączenia działki budowlanej do wszelkich sieci, są określane i weryfikowane na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Spełnienie wymagań przyłączenia do sieci jest też weryfikowane na etapie oddawania obiektu budowlanego do użytkowania. Nie ma w związku z tym potrzeby, by było to jeszcze dodatkowo sprawdzane na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

Wydaje się, że zmiana, o której napisałam jest zmianą na lepsze, która pozwoli przyspieszyć proces uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Czy tak będzie faktycznie? Czas pokaże.

Kiedy zaczynamy budowę – zmiany w Prawie budowlanym

Agnieszka Grabowska-Toś12 czerwca 2015Komentarze (0)

Pogoda piękna, wakacje zbliżają się wielkimi krokami, a wraz z wakacjami zmiany w Prawie budowlanym.

Wydawać by się mogło, że wielkiej rewolucji z punktu widzenia deweloperów one nie przynoszą. Jednak o kilku sprawach z pewnością będę chciała Państwu napisać.

Dzisiaj o sprawach ostatecznych 😉 a właściwie o słowie „ostatecznej”, które zniknęło z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.

Dla przypomnienia – zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, w dotychczas obowiązującym brzmieniu, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wchodząca w życie 28 czerwca bieżącego roku nowelizacja Prawa budowlanego zmieniła brzmienie tego przepisu, nadając mu następującą treść: „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę …..”

Co to oznacza?

Zmiany w prawie budowlanym

Czy od 28 czerwca nie ma konieczności czekania na stwierdzenie ostateczności decyzji i roboty budowlane można rozpocząć, zanim decyzja stanie się ostateczna? Czy zmora deweloperów w postaci sąsiadów składających bezpodstawne odwołania, byle tylko odwlec w czasie rozpoczęcie budowy, odeszła?

Niestety obawiam się, że nie. Prawo to cały system i analiza treści jednego przepisu ustawy może prowadzić do mylnych wniosków.

Artykuł 28 ust. 1 Prawa budowlanego należy interpretować z uwzględnieniem art. 130 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że przed upływem terminu do wniesienia odwołania, decyzja nie podlega wykonaniu. Oznacza to, że prowadzenie robót budowlanych, co do zasady i tak będzie możliwe dopiero na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co do zasady, ale nie zawsze.

W przypadku bowiem, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę będzie zgodna z żądaniem wszystkich stron, będzie mogła być wykonywana przed upływem terminu do wniesienia odwołania, zgodnie z art. 130 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, a więc roboty budowlane będzie można rozpocząć, zanim decyzja stanie się ostateczna.

I to jest sedno zmiany art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego!

Pytanie tylko, jak często deweloper będzie jedyną stroną postępowania….

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →