Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Kiedy zaczynamy budowę – zmiany w Prawie budowlanym

Agnieszka Grabowska-Toś12 czerwca 2015Komentarze (0)

Pogoda piękna, wakacje zbliżają się wielkimi krokami, a wraz z wakacjami zmiany w Prawie budowlanym.

Wydawać by się mogło, że wielkiej rewolucji z punktu widzenia deweloperów one nie przynoszą. Jednak o kilku sprawach z pewnością będę chciała Państwu napisać.

Dzisiaj o sprawach ostatecznych 😉 a właściwie o słowie „ostatecznej”, które zniknęło z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.

Dla przypomnienia – zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, w dotychczas obowiązującym brzmieniu, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wchodząca w życie 28 czerwca bieżącego roku nowelizacja Prawa budowlanego zmieniła brzmienie tego przepisu, nadając mu następującą treść: „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę …..”

Co to oznacza?

Zmiany w prawie budowlanym

Czy od 28 czerwca nie ma konieczności czekania na stwierdzenie ostateczności decyzji i roboty budowlane można rozpocząć, zanim decyzja stanie się ostateczna? Czy zmora deweloperów w postaci sąsiadów składających bezpodstawne odwołania, byle tylko odwlec w czasie rozpoczęcie budowy, odeszła?

Niestety obawiam się, że nie. Prawo to cały system i analiza treści jednego przepisu ustawy może prowadzić do mylnych wniosków.

Artykuł 28 ust. 1 Prawa budowlanego należy interpretować z uwzględnieniem art. 130 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że przed upływem terminu do wniesienia odwołania, decyzja nie podlega wykonaniu. Oznacza to, że prowadzenie robót budowlanych, co do zasady i tak będzie możliwe dopiero na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co do zasady, ale nie zawsze.

W przypadku bowiem, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę będzie zgodna z żądaniem wszystkich stron, będzie mogła być wykonywana przed upływem terminu do wniesienia odwołania, zgodnie z art. 130 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, a więc roboty budowlane będzie można rozpocząć, zanim decyzja stanie się ostateczna.

I to jest sedno zmiany art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego!

Pytanie tylko, jak często deweloper będzie jedyną stroną postępowania….

Czy uzyskanie pozwolenia na budowę skutkuje zmianą celu użytkowania wieczystego

Agnieszka Grabowska-Toś10 czerwca 20154 komentarze

Temat inwestycji deweloperskich na użytkowaniu wieczystym wraca do mnie jak bumerang:)

Cieszy mnie to bardzo, bo to znak, że deweloperzy coraz rozważniej podchodzą do takich inwestycji i wolą wcześniej dowiedzieć się, czy na interesującej ich nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste, będzie można bez problemów zrealizować inwestycję.

Nie wszyscy jednak są tacy przezorni, czego dowodem jest historia, którą za chwilę Państwu opowiem.

Pewien deweloper kupił nieruchomość, która została oddana w użytkowanie wieczyste na cele infrastruktury kolejowej. Oczywiście nie miał zamiaru budować na niej torów kolejowych, lecz kolejny apartamentowiec.

Okoliczności były sprzyjające, bo plan miejscowy dopuszczał taką inwestycję i deweloper bez problemów uzyskał pozwolenie na budowę.

Kiedy już rozpoczął roboty budowlane, Prezydent Miasta reprezentujący Skarb Państwa (właściciela tej nieruchomości), ten sam zresztą, który wydał pozwolenie na budowę, zażądał zaprzestania prowadzenia budowy informując dewelopera, że inwestycja jest niezgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste i że dalsze jej prowadzenie spowoduje rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Deweloper groźbą rozwiązania użytkowania wieczystego nie przejął się zbytnio i krótko odpisał Prezydentowi Miasta.

Skoro Prezydent wiedząc, że użytkowanie wieczyste ustanowione zostało na inny cel, niż budownictwo wielorodzinne, mimo to udzielił mu pozwolenia na budowę na realizację tej inwestycji, to nie ma teraz prawa stawiać mu zarzutu, że inwestycja jest niezgodna z celem użytkowania wieczystego, bo sam na tę inwestycję wyraził zgodę. Jego zdaniem doszło więc w sposób dorozumiany do zmiany tego celu.

Trudno odmówić racji deweloperowi.

Ten sam podmiot (Prezydent Miasta) najpierw udziela pozwolenia na budowę potwierdzając tym samym, że inwestycja jest zgodna z prawem, a potem nagle jednak zmienia zdanie i kwestionuje realizację inwestycji, grożąc rozwiązaniem umowy użytkowania wieczystego. I mówi się, że to kobieta zmienną jest … 🙂

Mówiąc jednak poważnie, bo finał tej sprawy wcale nie okazał się dla dewelopera zabawny, trzeba powiedzieć jasno: w świetle wyroków sądów administracyjnych i Sądu Najwyższego, kolejność działań dewelopera nie była prawidłowa.

Powinien był on najpierw wystąpić do Prezydenta o zmianę celu użytkowania wieczystego, a dopiero potem o pozwolenie na budowę. Uzyskanie pozwolenia na budowę nie powoduje bowiem automatycznie zmiany celu użytkowania wieczystego, nawet w sytuacji, gdy pozwolenie wydaje ten sam organ, który następnie występuje w roli właściciela nieruchomości. Deweloper nie może więc skutecznie powoływać się na fakt, że inwestycja jest zgodna z celem użytkowania wieczystego, bo potwierdził to Prezydent Miasta wydając pozwolenie na budowę.

Stanowisko sądów w tej kwestii, kompletnie mnie nie przekonuje i nie dziwię się deweloperom, których ono oburza.

Prezydent Miasta, będąc odpowiedzialnym za gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, a jednocześnie występując jako organ wydający pozwolenie na budowę, nie może na etapie postępowania o pozwolenie na budowę udawać, że wszystko jest w porządku (jakby nie wiedział, że inwestycja jest niezgodna z celem użytkowania wieczystego), a jak wyda deweloperowi pozwolenie na budowę – zaskakiwać go później groźbami rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z powodu istnienia tej niezgodności.

Ustalenie stron postępowania o pozwolenie na budowę – interes prawny

Agnieszka Grabowska-Toś08 czerwca 2015Komentarze (0)

Niedawno pisałam Państwu o tym, kto może być stroną postępowania o pozwolenie na budowę i jakie znaczenie na ustalenie stron postępowania ma pojęcie obszaru oddziaływania inwestycji.

Dzisiaj chciałabym zwrócić Państwa uwagę na jeszcze jeden istotny – moim zdaniem – aspekt tej sprawy.

Być może spotkali się Państwo z takim stanowiskiem organów w sprawach o pozwolenie na budowę, zgodnie z którym w sytuacji, gdy projekt budowlany spełnia wszystkie wymogi przepisów odrębnych (np. w zakresie odległości, czy zacieniania), które obowiązują przy projektowaniu budynków, właściciele/ użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje w tym zakresie inwestycja, nie są jednak – mimo tego oddziaływania – stroną postępowania w sprawie pozwolenia budowę. Nie posiadają oni bowiem interesu prawnego do udziału w tym postępowaniu.

Ustalenie stron postępowania – interes prawny

W kontekście licznych orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym zwłaszcza z ostatniego roku (np. wyrok z dnia 2.09.2014, sygn. II OSK 504/13, z dnia 7.08.2014, sygn. II OSK 391/13, z dnia 25.02.2014, sygn. II OSK 2271/12) stanowisko to – choć niewątpliwie korzystne dla deweloperów – niestety nie jest prawidłowe.

Okazuje się bowiem, że według NSA, bez znaczenia dla oceny przymiotu strony w sprawie o pozwolenie na budowę pozostaje okoliczność, że inwestycja spełnia wszystkie normy określone w przepisach prawa i że jej oddziaływanie na tereny sąsiednie nie narusza tych norm.

Obszar oddziaływania w ustaleniu stron postępowania

W ocenie tego sądu, obszar oddziaływania obiektu nie może być utożsamiany tylko i wyłącznie z brakiem zachowania przez inwestora wymogów określonych przepisami techniczno-budowlanymi, czy wszelkimi innymi, obowiązującymi w odniesieniu do konkretnej inwestycji.

Dlatego też o tym, czy właściciel/ użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiedniej jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę decyduje to, czy ma interes prawny, czyli czy jego nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji. Innymi słowy, o statusie strony w postępowaniu w sprawach o pozwolenie na budowę nie przesądza to, czy oddziaływanie inwestycji na nieruchomości tych pomiotów jest sprzeczne z prawem, a więc czy interes prawny tych pomiotów został naruszony, lecz tylko to, czy ich nieruchomość leży w obszarze oddziaływania inwestycji.

Warto o tym pamiętać.

Nawet bowiem korzystna dla Państwa decyzja o pozwoleniu na budowę, potwierdzająca, że projekt budowlany dla planowanej przez Państwa inwestycji nie narusza interesu prawnego sąsiadów, może zostać uchylona przez sąd, w sytuacji gdyby okazało się, że organ właśnie z tego powodu nie uznał ich za strony postępowania.

Zapraszam do kontaktu!

Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę – obszar oddziaływania inwestycji

Agnieszka Grabowska-Toś03 czerwca 20153 komentarze

Ostatnio zaprzyjaźniony deweloper zapytał mnie:
Pani mecenas, ale jak to w końcu jest, że raz właściciel nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, a raz nie jest.

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przede wszystkim sięgnąć do przepisu ustawy prawo budowlane, który określa, kto jest stroną takiego postępowania. Otóż zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele i użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Kluczem jest tu pojęcie: obszar oddziaływania inwestycji, albowiem ustalenie tego obszaru stanowi dla organu orzekającego w sprawie pozwolenia na budowę największą trudność.

Pomocna w tym zakresie powinna być definicja zawarta w ustawie w prawo budowlane (art. 3 pkt. 20), ale czy rzeczywiście jest – mam co do tego poważne wątpliwości. Wynika z niej tylko tyle, iż obszar oddziaływania inwestycji, to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W nowelizacji prawa budowlanego, która za kilkanaście dni wejdzie w życie doprecyzowano, że te ograniczenia w zagospodarowaniu terenu dotyczą także jego zabudowy.

Niewątpliwie więc, ani definicja strony postępowania o pozwolenie na budowę, ani definicja obszaru oddziaływania, nie dają więc prostej odpowiedzi na pytanie, kto w przypadku konkretnej inwestycji deweloperskiej będzie stroną postępowania, a kto nie. Jedno jest pewne, będzie to zależało od tego, na czyje nieruchomości ta inwestycja będzie oddziaływała.

Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wyjaśniał, jak należy ustalać obszar oddziaływania inwestycji – że trzeba w takim przypadku uwzględnić wszystkie przepisy, które wprowadzają jakiekolwiek ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym w zabudowie nieruchomości znajdujących się w otoczeniu terenu inwestycji i na ich podstawie wyznaczyć obszar oddziaływania. Do przepisów tych zalicza się m. in. przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawa wodnego, a nawet przepisy z zakresu planowania przestrzennego.

Można zatem powiedzieć, że jeśli istnieją przepisy, które nakładają na dewelopera określone obowiązki, czy ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową jego działki względem działek sąsiednich, to tym samym właściciel/użytkownik wieczysty/zarządca tych działek będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Warto przy tym pamiętać, że zachowanie wszystkich wymogów przewidzianych w tych przepisach, np. odległości projektowanego budynku od granic działek sąsiednich, czy wymogów tak zwanej linijki słońca, nie przesądza o braku oddziaływania obiektu na działki sąsiednie.

Oczywiście z punktu widzenia dewelopera, im mniej stron postępowania, tym mniejsze prawdopodobieństwo jej zaskarżenia. Dlatego deweloperzy często próbują przekonywać organy, że inwestycja nie oddziałuje na działki sąsiednie.

Niestety, nie zawsze jest to dobry kierunek i nie zawsze prowadzi to do szybszego rozpoczęcia inwestycji. Jeśli bowiem organ niesłusznie nie uzna za stronę postępowania o pozwolenie na budowę właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania, deweloper musi liczyć się z ryzykiem wznowienia postępowania o pozwolenie na budowę właśnie z tego powodu, a to w konsekwencji może doprowadzić nawet do wstrzymania inwestycji.

Forma się liczy! czyli jeszcze kilka słów o solidarnej odpowiedzialności dewelopera i generalnego wykonawcy

Agnieszka Grabowska-Toś28 maja 2015Komentarze (0)

Dzisiaj ponownie o solidarnej odpowiedzialności dewelopera i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, na tle pewnej historii z placu budowy.

Na początku było jak w bajce.

Deweloper zawarł umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą. Generalny wykonawca, zgodnie z umową, przedstawił deweloperowi umowy z podwykonawcami, które deweloper zaakceptował. Jednakże na końcowym etapie budowy, gdy atmosfera, w związku ze zbliżającym się terminem odbioru końcowego, była już gorąca… Generalny wykonawca zlecił wykonanie prac wykończeniowych pewnej firmie budowlanej (dla ułatwienia nazwijmy ją „X”). Z firmą tą nie zawarł umowy pisemnej (wszystkim się już bardzo śpieszyło).

Deweloper wiedział, że firma X prowadziła prace wykończeniowe. Dlaczego? Bowiem brała ona udział w odbiorze końcowym inwestycji. (Dlaczego jest to istotne, pisałam w jednym z ostatnich moich wpisów na blogu pt. Solidarna odpowiedzialność dewelopera i podwykonawcy). Inwestycję zakończono. Po kilku miesiącach przyszło do dewelopera wezwanie do zapłaty, bowiem generalny wykonawca (z różnych przyczyn) nie wypłacił firmie X całego, należnego je wynagrodzenia za wykonane prace wykończeniowe.

A teraz – zagadka.

O solidarnej odpowiedzialności dewelopera i generalnego wykonawcy – Czy deweloper powinien się przejmować żądaniem firmy X?

Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w treści art. 6471 § 4 Kodeksu cywilnego. Otóż do zawarcia przez generalnego wykonawcę umów z podwykonawcami wymagana jest forma pisemna, zastrzeżona pod rygorem nieważności. Umowa między generalnym wykonawcą, a podwykonawcą zawarta bez zachowania tej formy, jest nieważna. Nieważność tej umowy prowadzi zaś do wyłączenia solidarnej odpowiedzialności dewelopera.

Może on zatem spać spokojnie. Nie ma pisemnej umowy – nie ma solidarnej odpowiedzialności dewelopera.

A co jeśli umowa o roboty budowlane między deweloperem, a generalnym wykonawcą zawarta jest jedynie w formie ustnej? A to już zupełnie inna bajka…. 🙂

Zapraszam do kontaktu!

***

Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, cz. II – warunki uzyskania decyzji WZ

Kilka dni temu pisałam Państwu o kontrowersyjnych pomysłach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dotyczących wydawania decyzji WZ, jakie znalazły się w projekcie zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obiecałam wówczas, że napiszę również o tym, jakie trzeba będzie spełnić warunki, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →