Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę – obszar oddziaływania inwestycji

Ostatnio zaprzyjaźniony deweloper zapytał mnie:
Pani mecenas, ale jak to w końcu jest, że raz właściciel nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, a raz nie jest.

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przede wszystkim sięgnąć do przepisu ustawy prawo budowlane, który określa, kto jest stroną takiego postępowania. Otóż zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele i użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Kluczem jest tu pojęcie: obszar oddziaływania inwestycji, albowiem ustalenie tego obszaru stanowi dla organu orzekającego w sprawie pozwolenia na budowę największą trudność.

Pomocna w tym zakresie powinna być definicja  zawarta w ustawie w prawo budowlane (art. 3 pkt. 20), ale czy rzeczywiście jest – mam co do tego poważne wątpliwości. Wynika z niej tylko tyle, iż obszar oddziaływania inwestycji, to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia  w zagospodarowaniu  tego terenu. W nowelizacji prawa budowlanego, która za kilkanaście dni wejdzie w życie doprecyzowano, że te ograniczenia w zagospodarowaniu terenu dotyczą także jego zabudowy.

Niewątpliwie więc, ani definicja strony postępowania o pozwolenie na budowę, ani definicja obszaru oddziaływania, nie dają więc prostej odpowiedzi na pytanie, kto w  przypadku  konkretnej inwestycji deweloperskiej będzie stroną postępowania, a kto nie. Jedno jest pewne, będzie to zależało od tego, na czyje nieruchomości ta inwestycja będzie oddziaływała.

Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wyjaśniał, jak należy ustalać obszar oddziaływania inwestycji – że trzeba w takim przypadku uwzględnić wszystkie przepisy, które wprowadzają  jakiekolwiek ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym w zabudowie nieruchomości znajdujących się w otoczeniu terenu inwestycji i na ich podstawie wyznaczyć obszar oddziaływania. Do przepisów tych zalicza się m. in. przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawa wodnego, a nawet przepisy z zakresu planowania przestrzennego.

Można zatem powiedzieć, że jeśli istnieją przepisy, które nakładają na dewelopera określone obowiązki, czy ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową jego działki względem działek sąsiednich, to tym samym właściciel/użytkownik wieczysty/zarządca tych działek będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Warto przy tym pamiętać, że zachowanie wszystkich wymogów przewidzianych w tych przepisach, np. odległości projektowanego budynku od  granic działek sąsiednich, czy wymogów tak zwanej linijki słońca, nie przesądza o braku oddziaływania obiektu na działki sąsiednie.

Oczywiście z punktu widzenia dewelopera, im mniej stron postępowania, tym mniejsze prawdopodobieństwo jej zaskarżenia. Dlatego deweloperzy często próbują przekonywać organy, że inwestycja nie oddziałuje na działki sąsiednie.

Niestety, nie zawsze jest to dobry kierunek i nie zawsze prowadzi to do szybszego rozpoczęcia inwestycji. Jeśli bowiem organ niesłusznie nie uzna za stronę postępowania o pozwolenie na budowę właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania, deweloper musi liczyć się z ryzykiem wznowienia postępowania o pozwolenie na budowę właśnie z tego powodu, a to w konsekwencji może doprowadzić nawet do wstrzymania inwestycji.