dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę – obszar oddziaływania inwestycji

Agnieszka Grabowska-Toś03 czerwca 20153 komentarze

23-30.08.2008 547_1Ostatnio zaprzyjaźniony deweloper zapytał mnie:
Pani mecenas, ale jak to w końcu jest, że raz właściciel nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, a raz nie jest.

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przede wszystkim sięgnąć do przepisu ustawy prawo budowlane, który określa, kto jest stroną takiego postępowania. Otóż zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele i użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Kluczem jest tu pojęcie: obszar oddziaływania inwestycji, albowiem ustalenie tego obszaru stanowi dla organu orzekającego w sprawie pozwolenia na budowę największą trudność.

Pomocna w tym zakresie powinna być definicja  zawarta w ustawie w prawo budowlane (art. 3 pkt. 20), ale czy rzeczywiście jest – mam co do tego poważne wątpliwości. Wynika z niej tylko tyle, iż obszar oddziaływania inwestycji, to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia  w zagospodarowaniu  tego terenu. W nowelizacji prawa budowlanego, która za kilkanaście dni wejdzie w życie doprecyzowano, że te ograniczenia w zagospodarowaniu terenu dotyczą także jego zabudowy.

Niewątpliwie więc, ani definicja strony postępowania o pozwolenie na budowę, ani definicja obszaru oddziaływania, nie dają więc prostej odpowiedzi na pytanie, kto w  przypadku  konkretnej inwestycji deweloperskiej będzie stroną postępowania, a kto nie. Jedno jest pewne, będzie to zależało od tego, na czyje nieruchomości ta inwestycja będzie oddziaływała.

Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wyjaśniał, jak należy ustalać obszar oddziaływania inwestycji – że trzeba w takim przypadku uwzględnić wszystkie przepisy, które wprowadzają  jakiekolwiek ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym w zabudowie nieruchomości znajdujących się w otoczeniu terenu inwestycji i na ich podstawie wyznaczyć obszar oddziaływania. Do przepisów tych zalicza się m. in. przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawa wodnego, a nawet przepisy z zakresu planowania przestrzennego.

Można zatem powiedzieć, że jeśli istnieją przepisy, które nakładają na dewelopera określone obowiązki, czy ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową jego działki względem działek sąsiednich, to tym samym właściciel/użytkownik wieczysty/zarządca tych działek będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Warto przy tym pamiętać, że zachowanie wszystkich wymogów przewidzianych w tych przepisach, np. odległości projektowanego budynku od  granic działek sąsiednich, czy wymogów tak zwanej linijki słońca, nie przesądza o braku oddziaływania obiektu na działki sąsiednie.

Oczywiście z punktu widzenia dewelopera, im mniej stron postępowania, tym mniejsze prawdopodobieństwo jej zaskarżenia. Dlatego deweloperzy często próbują przekonywać organy, że inwestycja nie oddziałuje na działki sąsiednie.

Niestety, nie zawsze jest to dobry kierunek i nie zawsze prowadzi to do szybszego rozpoczęcia inwestycji. Jeśli bowiem organ niesłusznie nie uzna za stronę postępowania o pozwolenie na budowę właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania, deweloper musi liczyć się z ryzykiem wznowienia postępowania o pozwolenie na budowę właśnie z tego powodu, a to w konsekwencji może doprowadzić nawet do wstrzymania inwestycji.

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    Mag 29 sierpnia, 2015 o 11:27

    A w jaki sposob mozna podwazyc taka decyzje o pozwoleniu na budowe jesli nie zostalo sie uznanym za strone ale wg mnie inwestycja ktora juz sie rozpoczela oddzialuje na moja dzialke i moj dom?

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 2 września, 2015 o 15:17

    Witam i zapraszam do lektury najnowszego wpisu na moim blogu. Myślę, że znajdzie Pan rozwiązanie przedstawionych w komentarzu wątpliwości.
    Pozdrawiam!

    Odpowiedz

    Karolina 6 maja, 2016 o 16:09

    A co w przypadku gdy na etapie wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę urząd uznał za strony jak leci wszystkich właścicieli nieruchomości w promieniu 500 metrow (kilkanaście wspólnot, kilkanaście os. fizycznych) co nijak ma sie do oddziaływania działki. Można to zaskarżyć?

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: