Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – kontrowersyjne zmiany cz. I

Agnieszka Grabowska-Toś21 maja 2015Komentarze (0)

Nie mam dziś niestety dla Państwa dobrych wiadomości.

Okazuje się, że Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju szykuje Państwu – Szanowni Deweloperzy – prawdziwą rewolucję w zasadach uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Projekt ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest już po konsultacjach publicznych.

Pokusiłam się o analizę proponowanych przez Ministerstwo zapisów i uważam, że jeśli wejdą one w życie, to bez wątpienia odbije się to negatywnie na branży deweloperskiej. Biorąc pod uwagę warunki, jakie będą konieczne do spełnienia – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może stać się sytuacją wyjątkową.

Przede wszystkim, absolutną nowością jest wprowadzenie na etapie postepowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy obowiązku uzyskania przez organ prowadzący postępowanie opinii rady gminy wskazującej na brak sprzeczności planowanego przez wnioskodawcę sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu z polityką przestrzenną gminy wyrażoną w studium, zwłaszcza w szczególności w zakresie planowanego sposobu zagospodarowania i użytkowania terenów.

Można zrozumieć, jaki był cel wprowadzenia takiego obowiązku – wyeliminowanie chaosu przestrzennego i zapewnienie realizacji inwestycji zgodnych z koncepcją urbanistyczną miasta. Nie mniej jednak w mojej ocenie – jest to mocno dyskusyjne.

Przede wszystkim studium nie jest aktem prawa miejscowego, zatem jego ustalenia wiążą wyłącznie gminy – w zakresie uchwalania miejscowych planów. Ponadto nie wiadomo, w jakim trybie rada gminy miałaby wydawać takie opinie. W uzasadnieniu do projektu jest mowa o uchwale, jednak nie wynika to wprost z projektu. Jeśli w tym zakresie rada gminy miałaby wypowiadać się w formie uchwały, to z całą pewnością wydłuży jeszcze bardziej i tak już długo trwające postępowania w sprawie uzyskania decyzji WZ.

Rodzi się również pytanie – jak będą postępowały organy w sytuacji, gdy opinia rady gminy będzie negatywna? Obawiam się, że może to doprowadzić do tego, że o realizacji konkretnej inwestycji, w praktyce będzie faktycznie decydowała grupa radnych, a nie organ administracyjny.

Niewątpliwie konieczność uzyskania opinii rady gminy w kwestii braku sprzeczności planowanego przez dewelopera sposobu zagospodarowania terenu, z określonym w studium sposobem zagospodarowania, może również w istotny sposób ograniczyć możliwość realizacji inwestycji na terenach pozbawionych planu. Obecnie, nawet jeśli planowana inwestycja jest sprzeczna ze studium, albowiem ma być realizowana np. na terenach przeznaczonych na zieleń, to zasadniczo nie ma przeszkód w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Po nowelizacji, może być to niemożliwie. Zmniejszy się zatem w sposób istotny liczba dostępnych na rynku nieruchomości możliwych do zainwestowania przez deweloperów.

Najbardziej zadziwiający wydaje się jednak wymóg, uzyskania dodatkowej opinii rady gminy – w przypadku wniosku dotyczącego nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej. Opinia ta, w odniesieniu do położenia terenu inwestycji w stosunku do najbliższego publicznego przedszkola i do najbliższej publicznej szkoły podstawowej, ma wskazywać, iż odległość ta jest mniejsza niż odległości, o których mowa w ustawie o systemie oświaty (obecnie 3 km). Gdyby odległość ta była większa, wówczas opinia rady gminy ma potwierdzać zgodę gminy na poniesienie ewentualnych kosztów transportu i opieki nad dzieckiem, wynikających z obowiązku ustawowego.

Co w praktyce taki wymóg będzie oznaczał dla deweloperów?

Na pewno przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości pod kolejną inwestycję mieszkaniową, będą musieli brać pod uwagę, w jakiej odległości zlokalizowana jest od najbliższego publicznego przedszkola, czy szkoły. W przeciwnym razie, realne będzie ryzyko negatywnej opinii rady gminy i odmowy wydania decyzji WZ.

Jednak najwięcej kontrowersji, budzi w moim zdaniem, radykalna zmiana przesłanek wydawania decyzji WZ. Ale na ten temat napiszę Państwu w kolejnym wpisie na blogu.

Solidarna odpowiedzialność dewelopera i generalnego wykonawcy

Agnieszka Grabowska-Toś19 maja 2015Komentarze (0)

Szanowni Czytelnicy!

Dzisiaj trochę podstaw cywilistyki, przydatnej zwłaszcza tym deweloperom, którzy dopiero stawiają pierwsze kroki na placu budowy. Ci z Państwa, którzy są już zaprawieni w bojach z generalnymi wykonawcami i podwykonawcami, zapewne doskonale znają treść art. 647¹ Kodeksu cywilnego, który ustanawia solidarną odpowiedzialność inwestora (dewelopera) i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.

Pobieżna lektura powołanego przepisu może prowadzić do mylnego wniosku, że zasada solidarnej odpowiedzialności dewelopera za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy dotyczy tylko tych podwykonawców, co do których deweloper wyraził zgodę na zawarcie umowy. Może się wydawać, że do wyrażenia zgody (wprost lub w sposób milczący przez brak odpowiedzi) konieczne jest, aby generalny wykonawca poinformował dewelopera o fakcie zawarcia umowy, przesyłając mu umowę z podwykonawcą lub jej projekt.

Innymi słowy, można niesłusznie pomyśleć – podwykonawca nie został mi zgłoszony, nie dostałem umowy do akceptacji – nie mam problemu.

Niestety w prawie, na ogół nic nie jest takie proste, jak się wydaje.

Zgoda inwestora (dewelopera) może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny i fakt przedstawienia (bądź nieprzedstawienia) deweloperowi przez generalnego wykonawcę umowy z podwykonawcą, nie ma dla powstania solidarnej odpowiedzialności dewelopera żadnego znaczenia.

Dla przyjęcia, że deweloper wyraził zgodę na zawarcie umowy między generalnym wykonawcą, a podwykonawcą wystarczające jest, że deweloper toleruje obecność podwykonawcy na placu budowy, podwykonawca dokona wpisu w dzienniku budowy, uczestniczy w naradzie z udziałem dewelopera itp.

Wniosek z tego taki, że deweloper musi mieć dobrze przygotowaną umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą i wiedzieć, kto pracuje na jego budowie. W przeciwnym razie, może spotkać go przykra niespodzianka, gdy po wypłacie całości należnego wynagrodzenia generalnemu wykonawcy okaże się, że jeden z podwykonawców, który nie był „formalnie” zgłoszony, przyjdzie do niego po pieniądze.

Fortuna kołem się toczy, czyli o tym jak unieważnienie planu zagospodarowania przestrzennego może zależeć od przypadku

Agnieszka Grabowska-Toś15 maja 20153 komentarze

W ostatnim czasie, dla jednego z deweloperów analizowałam kwestię możliwości podważenia uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodziło przede wszystkim o ustalenie, czy na etapie procedowania planu zostały popełnione błędy, dzięki którym moglibyśmy doprowadzić do uchylenia planu. Klientowi bardzo na tym zależało, ponieważ miał na oku ciekawą działką, na której mógłby zrealizować całkiem sporą inwestycję deweloperską, ale nie pozwalały na to zapisy planu.

To, co ustaliłam, oburzyło mnie do tego stopnia, że nie mogłam o tym Państwu nie napisać.

Uznałam, że jednym z zarzutów, który można będzie postawić w odniesieniu do analizowanego planu, może być zarzut istotnego naruszenia procedury planistycznej polegającego na przegłosowaniu przez radę gminy uwag do projektu planu w formie zbiorczej listy, a nie indywidualnie – w odniesieniu do każdej z nich. Takie głosowanie stanowi ostatni etap procedury planistycznej i dotyczy uwag składanych przez właścicieli nieruchomości do projektu planu, które nie zostały wcześniej uwzględnione przez wójta /burmistrza/prezydenta.

Znalazłam orzeczenia NSA i sądu krakowskiego, potwierdzające, że głosowanie listy uwag do projektu planu jest niedopuszczalne, ponieważ rada gminy ma rozstrzygnąć indywidualnie w odniesieniu do każdej uwagi i że takie głosowanie stanowi podstawę do unieważnienia planu. W przypadku analizowanego przeze mnie planu, rada gminy właśnie tak głosowała, więc sprawa wyglądała dla klienta optymistycznie: składamy skargę do WSA w Krakowie, wygrywamy sprawę w oparciu o ten zarzut, plan przestaje obowiązywać, a klient może spokojnie realizować zamierzoną inwestycję.

Świetny plan? oczywiście!

Problem w tym, że moja wrodzona wnikliwość i natura poszukiwacza:-) nie pozwoliła mi poprzestać na kilku znalezionych orzeczeniach potwierdzających przyjętą koncepcję, w związku z tym temat skuteczności tego zarzutu zgłębiałam dalej. I okazało, że w kwestii rozstrzygnięcia przez radę gminy o sposobie rozpatrzenia nieuwzględnionych przez wójta/burmistrza prezydenta uwag do projektu planu zarówno NSA, jak i wojewódzkie sądy administracyjne, a w szczególności sąd krakowski – mają rozdwojenie jaźni.

Z kilkunastu orzeczeń NSA, do których dotarłam, a dotyczących tego zagadnienia, dziewięć z nich zawierało tezę, że głosowanie listy nieuwzględnionych uwag jest niedopuszczalne i skutkuje nieważnością planu, a pięć – tezę przeciwną. Jeśli chodzi o WSA w Krakowie, to tu statystyki kształtowały się odwrotnie – spośród dwunastu orzeczeń, w czterech z nich WSA w Krakowie orzekł, że głosowanie listy uwag jest niedopuszczalne, a w ośmiu – że takie głosowanie nie ma wpływu na ważność planu. Bez znaczenia był przy tym fakt, że jednak w większości wyroków NSA prezentowany jest pogląd, iż głosowanie listy nieuwzględnionych uwag, stanowi podstawę do unieważnienia planu.

Rozumiem, że jest niezawisłość sędziowska i że nie mamy precedensów. Ale gdzie w tym wszystkim pewność prawa? Gdzie zaufanie do sądów? Jak w ogóle w takich sytuacjach inwestor ma podejmować jakiekolwiek decyzje biznesowe, skoro orzecznictwo w ramach jednego sądu w analogicznych sprawach, tak bardzo się różni, a uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia, właściwie staje się kwestią przypadku.

Przyznam szczerze, że nie umiem sobie na te pytania odpowiedzieć…

Dziwi mnie też to, że do tej pory żaden z wojewódzkich sądów administracyjnych nie wystąpił do NSA z pytaniem prawnym w tym zakresie, ani że Prezes NSA nie podjął żadnych działań w celu wyeliminowania tych rozbieżności, poprzez podjęcie uchwały przez powiększony skład tego sądu.

Użytkowanie wieczyste jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Agnieszka Grabowska-Toś12 maja 2015Komentarze (0)

Gdy pisałam Państwu ostatnio o inwestycjach deweloperskich na użytkowaniu wieczystym obiecałam, że jeden z kolejnych wpisów na blogu będzie dotyczył ryzyka, jakie wiąże się z budową na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Słowa dotrzymuję i dzisiejszy wpis chciałabym poświęcić problemowi, jaki wiąże się ze złożeniem oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy deweloper planuje budowę na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Jeszcze nie tak dawno kwestia ta nie budziła szczególnych wątpliwości. Deweloper składał wniosek o pozwolenie na budowę, a wraz z nim oświadczenie, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z prawa użytkowania wieczystego i bez problemu uzyskiwał pozwolenie na budowę. Wystarczające było, że deweloper był użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której planował inwestycję. Organ rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę nie weryfikował, czy inwestycja jest zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Można powiedzieć, że urzędnicy wydający pozwolenie na budowę traktowali użytkowanie wieczyste tak, jak prawo własności.

Od pewnego jednak czasu obserwuję wyraźną zmianę w tym zakresie.

Dotyczy to zwłaszcza tych miast, które wprowadziły regulację określającą procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego i obowiązek zapłaty wysokich opłat w przypadku dokonania takiej zmiany. Otóż urzędnicy zaczęli przyglądać się nowym inwestycjom deweloperskim już na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę i weryfikować, czy są zgodne z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, innymi słowy – czy deweloper posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy nie. Jeśli stwierdzają, że inwestycja deweloperska jest niezgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, wówczas deweloper otrzymuje decyzję odmawiającą wydania pozwolenia na budowę.

Czy słusznie?

Otóż nie!

Z definicji pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt. 11 prawa budowlanego) wynika wyraźnie, że ma to być tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Ustawa nie wymaga zatem, aby treść prawa użytkowania wieczystego przewidywała możliwość prowadzenia robót budowlanych. Użytkowanie wieczyste już samo w sobie stanowi uprawnienie do prowadzenia robót budowlanych, a ewentualna niezgodność planowanej inwestycji z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nie przesądza o braku prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wątpliwości co do tego nie mają również sądy. W wyroku z dnia 10.06.2014 roku WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę nie następuje ocena zgodności realizacji celów prawa użytkowania wieczystego z celami realizacji danej inwestycji. Jest to bowiem domena ewentualnego sporu pomiędzy właścicielem i użytkownikiem wieczystym, a organy nie mają prawa weryfikować zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego. Analogiczne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2012 roku, w którym dodatkowo wskazał, że organ mógłby odmówić wydania pozwolenia na budowę tylko w przypadku, gdyby w toku postępowania okazało się, że inwestor nie dysponuje prawem użytkowania wieczystego. Brak zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego, nie uprawnia do wydania decyzji odmownej.

Nie mniej jednak realizując inwestycję na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste deweloper musi uwzględniać ryzyko zakwestionowania przez organ prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeśli inwestycja nie będzie zgodna z celem, na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste. Musi również uwzględniać fakt, że z tego powodu może nie uzyskać pozwolenia na budowę.

Wprawdzie, jak wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, w razie zasitnienia takiej sytuacji i sporu z organem, deweloper może liczyć na korzystne dla niego rozstrzygnięcie, to jednak niewątpliwie może to znacznie odsunąć w czasie realizację inwestycji. Poza tym uzyskanie pozwolenia na budowę nie eliminuje problemu niezgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego i kolejnego ryzyka, jakim jest rozwiązanie użytkowania wieczystego z tego powodu.

Deweloperze nie idź tą drogą! czyli o przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś06 maja 201552 komentarze

W ostatnim czasie pojawiły się w prasie publikacje o praktyce pojedynczych deweloperów polegającej na wybudowaniu budynku jednorodzinnego i następnie przekształceniu go w budynek wielorodzinny.

Schemat postępowania w takim wypadku wygląda następująco.

Deweloper występuje z wnioskiem o pozwolenie na budowę dużego kubaturowo budynku jednorodzinnego, w którym przewiduje wydzielenie dwóch lokali (prawo budowlane dopuszcza wydzielenie w budynku jednorodzinnym maksymalnie dwóch lokali). Po uzyskaniu pozwolenia na budowę realizuje budynek i już w trakcie budowy wprowadza zmiany, dzięki którym możliwe będzie później faktyczne wydzielenie więcej niż dwóch lokali. Następnie deweloper uzyskuje pozwolenie na użytkowanie, zleca przygotowanie inwentaryzacji i występuje do starostwa o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, przedkładając rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami. Oczywiście na takim rzucie znajdują się już nie dwa, lecz kilka, czy kilkanaście lokali.

Wydając zaświadczenie o samodzielności lokali, starosta nie weryfikuje zgodności wydzielenia kilku lokali z pozwoleniem na budowę, czy pozwoleniem na użytkowanie, bo przepisy nie nakładają na niego takiego obowiązku. Jedynym warunkiem dla wydania zaświadczenia jest ustalenie, czy zgodnie z inwentaryzacją lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Z ustawy tej wynika zaś tylko tyle, że lokalem samodzielnym jest izba lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami, przeznaczony na stały pobyt ludzi, służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Żadne inne kryteria, zwłaszcza pożarowe, nie muszą być spełnione.

Mając w ręce zaświadczenie o samodzielności lokali, deweloper zawiera u notariusza umowy ustanawiające odrębną własność lokali i tym samym doprowadza do przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny, bez podejmowania przed organami nadzoru budowlanego jakiejkolwiek procedury dotyczącej zmiany sposobu użytkowania budynku.

O tym, jak bardzo takie działanie może być zgubne w skutkach zarówno dla dewelopera, jak i nabywców takich lokali, niektórzy mogli już przekonać się na własnej skórze.

Faktycznie bowiem w wyniku takich działań dochodzi do sytuacji, w której wybudowane lokale nie spełniają warunków techniczno-budowalnych (inne są choćby wymogi bezpieczeństwa przeciwpożarowego dla budynków jednorodzinnych, a inne dla wielorodzinnych), a ponadto bardzo często nie spełniają również wymogu zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (gdy plan przewiduje zabudowę jednorodzinną, a faktycznie powstał budynek wielorodzinny).

Wszystkiemu winne są przede wszystkim przepisy, a raczej ich brak. Gdyby bowiem starostowie mieli obowiązek weryfikowania choćby tego, czy pozwolenie na budowę budynku, w którym mają być wydzielone lokale dotyczyło budynku jednorodzinnego, czy wielorodzinnego i mieli możliwość odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności, w razie gdyby w budynku jednorodzinnym miało dojść do wydzielenia więcej niż dwóch lokali, to jakie sytuacje nie miałyby miejsca. Trudno też tutaj jednoznacznie potępiać deweloperów, skoro niewątpliwie mamy lukę w prawie.

W każdym razie, zmiany przepisów w tym zakresie na pewno nastąpią (tak przynajmniej deklarował prof. Z. Niewiadomski, który przewodniczy Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego). Póki co jednak pozostaje mi przestrzec przed takimi działaniami, bo one tylko z pozoru wydają się legalne, a ich konsekwencje mogą być opłakane.

Jakie? – o tym na pewno już wkrótce na blogu.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →