Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, cz. II – warunki uzyskania decyzji WZ

Agnieszka Grabowska-Toś25 maja 20155 komentarzy

Kilka dni temu pisałam Państwu o kontrowersyjnych pomysłach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dotyczących wydawania decyzji WZ, jakie znalazły się w projekcie zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obiecałam wówczas, że napiszę również o tym, jakie trzeba będzie spełnić warunki, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Okazuje się, że także i w tym zakresie czeka nas prawdziwa rewolucja.

Po pierwsze – wszystkie działki stanowiące przedmiot wniosku o wydanie decyzji WZ będą musiały bezpośrednio graniczyć z co najmniej jedną zabudowaną działką, dostępną z tej samej drogi publicznej lub przez istniejącą, urządzoną drogę wewnętrzną. Obecnie do uzyskania warunków zabudowy wystarczy, że przynajmniej jedna z działek, na których deweloper planuje inwestycję sąsiaduje z działką zabudowaną, dostępną z tej samej drogi publicznej i – co istotne – nie jest wymagane bezpośrednie sąsiedztwo. Zgodnie z nowymi regulacjami, każda działka objęta wnioskiem, będzie musiała bezpośrednio sąsiadować z działką zabudowaną, dostępną z tej samej drogi publicznej i niestety warunek ten może okazać się trudny do spełnienia.

Po drugie – działka ma mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub droga publiczna ma być dostępna przez istniejącą w dniu składania wniosku, urządzoną drogę wewnętrzną lub służebność drogi.

Po trzecie – istniejąca w dniu składania wniosku infrastruktura techniczna, służąca obsłudze działki, ma być wystarczająca dla zamierzenia budowlanego, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej dopuszczalne będzie wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie Prawo wodne.

Drugi i trzeci warunek uzyskania decyzji WZ odwołują się do istniejącej – w dniu złożenia wniosku – infrastruktury drogowej i technicznej. Obecnie, dla uzyskania decyzji WZ nie jest wymagane, by infrastruktura techniczna, czy infrastruktura drogowa faktycznie istniały. Wystarczające jest, że deweloper zagwarantuje w drodze umowy zawartej z właściwą jednostką organizacyjną, że taka infrastruktura powstanie. Oczywiście, na etapie realizacji inwestycji musi rzeczywiście dojść do powstania takiej infrastruktury, a jej koszt ponosi deweloper.

Jeśli projekt zmiany ustawy wejdzie w życie, deweloperzy będą musieli poszukiwać takich nieruchomości, które spełnią wszystkie opisane wyżej wymogi, w tym także wymóg odległości od przedszkola i szkoły publicznej. Mam poważne wątpliwości, ile takich nieruchomości uda się rzeczywiście znaleźć na rynku i ile decyzji WZ będzie mogło być wydanych.

Sądzę, że przez takie „wyśrubowanie” warunków wydawania decyzji WZ, rzeczywiście projektodawca osiągnie zamierzony cel, to jest – jak czytamy w uzasadnieniu projektu – wprowadzenie ograniczeń dotyczących lokalizowania nowych inwestycji na podstawie decyzji WZ i likwidację negatywnych skutków przestrzennych, związanych z lokalizacją inwestycji na podstawie takiej decyzji. Dlatego też w praktyce uzyskanie decyzji WZ może okazać się bardzo trudne.

Projekt wprowadza także inne przesłanki wydania decyzji WZ, jednak w mojej ocenie nie budzą one większych wątpliwości, a deweloper nie powinien mieć problemów z ich spełnieniem.

Zapytają pewnie Państwo, czy w jest wobec tego jakieś wyjście z tej – wydawać by się się mogło – patowej sytuacji?

Powiem tak – jakieś jest. Ale czy zadowalające? – to już czas pokaże.

Proszę pamiętać, że póki, co to jednak tylko projekt. Branża deweloperska powinna więc zewrzeć szyki i podjąć zdecydowaną batalię o wycofanie się Ministerstwa z projektowanych zmian, zwłaszcza w odniesieniu do tych zapisów, które najbardziej uderzają w deweloperów.

Gdyby zaś okazało się, że te działania niewiele dadzą i projekt ustawy zmieniającej wejdzie w życie, będą mogli Państwo wystąpić do rady gminy (zgodnie z nowym przepisem art. 20a) o wszczęcie postępowania w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla nieruchomości, na której będą Państwo planowali inwestycję. Taką bowiem możliwość uchwalenia tak zwanego punktowego planu przewiduje projekt. Jednak warunkiem takiego wystąpienia będzie zobowiązanie się Państwa do realizacji na Państwa koszt infrastruktury technicznej, której wykonanie jest zadaniem własnym gminy, a następnie do jej przekazania nieodpłatnie na rzecz gminy.

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – kontrowersyjne zmiany cz. I

Agnieszka Grabowska-Toś21 maja 2015Komentarze (0)

Nie mam dziś niestety dla Państwa dobrych wiadomości.

Okazuje się, że Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju szykuje Państwu – Szanowni Deweloperzy – prawdziwą rewolucję w zasadach uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Projekt ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest już po konsultacjach publicznych.

Pokusiłam się o analizę proponowanych przez Ministerstwo zapisów i uważam, że jeśli wejdą one w życie, to bez wątpienia odbije się to negatywnie na branży deweloperskiej. Biorąc pod uwagę warunki, jakie będą konieczne do spełnienia – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może stać się sytuacją wyjątkową.

Przede wszystkim, absolutną nowością jest wprowadzenie na etapie postepowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy obowiązku uzyskania przez organ prowadzący postępowanie opinii rady gminy wskazującej na brak sprzeczności planowanego przez wnioskodawcę sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu z polityką przestrzenną gminy wyrażoną w studium, zwłaszcza w szczególności w zakresie planowanego sposobu zagospodarowania i użytkowania terenów.

Można zrozumieć, jaki był cel wprowadzenia takiego obowiązku – wyeliminowanie chaosu przestrzennego i zapewnienie realizacji inwestycji zgodnych z koncepcją urbanistyczną miasta. Nie mniej jednak w mojej ocenie – jest to mocno dyskusyjne.

Przede wszystkim studium nie jest aktem prawa miejscowego, zatem jego ustalenia wiążą wyłącznie gminy – w zakresie uchwalania miejscowych planów. Ponadto nie wiadomo, w jakim trybie rada gminy miałaby wydawać takie opinie. W uzasadnieniu do projektu jest mowa o uchwale, jednak nie wynika to wprost z projektu. Jeśli w tym zakresie rada gminy miałaby wypowiadać się w formie uchwały, to z całą pewnością wydłuży jeszcze bardziej i tak już długo trwające postępowania w sprawie uzyskania decyzji WZ.

Rodzi się również pytanie – jak będą postępowały organy w sytuacji, gdy opinia rady gminy będzie negatywna? Obawiam się, że może to doprowadzić do tego, że o realizacji konkretnej inwestycji, w praktyce będzie faktycznie decydowała grupa radnych, a nie organ administracyjny.

Niewątpliwie konieczność uzyskania opinii rady gminy w kwestii braku sprzeczności planowanego przez dewelopera sposobu zagospodarowania terenu, z określonym w studium sposobem zagospodarowania, może również w istotny sposób ograniczyć możliwość realizacji inwestycji na terenach pozbawionych planu. Obecnie, nawet jeśli planowana inwestycja jest sprzeczna ze studium, albowiem ma być realizowana np. na terenach przeznaczonych na zieleń, to zasadniczo nie ma przeszkód w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Po nowelizacji, może być to niemożliwie. Zmniejszy się zatem w sposób istotny liczba dostępnych na rynku nieruchomości możliwych do zainwestowania przez deweloperów.

Najbardziej zadziwiający wydaje się jednak wymóg, uzyskania dodatkowej opinii rady gminy – w przypadku wniosku dotyczącego nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej. Opinia ta, w odniesieniu do położenia terenu inwestycji w stosunku do najbliższego publicznego przedszkola i do najbliższej publicznej szkoły podstawowej, ma wskazywać, iż odległość ta jest mniejsza niż odległości, o których mowa w ustawie o systemie oświaty (obecnie 3 km). Gdyby odległość ta była większa, wówczas opinia rady gminy ma potwierdzać zgodę gminy na poniesienie ewentualnych kosztów transportu i opieki nad dzieckiem, wynikających z obowiązku ustawowego.

Co w praktyce taki wymóg będzie oznaczał dla deweloperów?

Na pewno przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości pod kolejną inwestycję mieszkaniową, będą musieli brać pod uwagę, w jakiej odległości zlokalizowana jest od najbliższego publicznego przedszkola, czy szkoły. W przeciwnym razie, realne będzie ryzyko negatywnej opinii rady gminy i odmowy wydania decyzji WZ.

Jednak najwięcej kontrowersji, budzi w moim zdaniem, radykalna zmiana przesłanek wydawania decyzji WZ. Ale na ten temat napiszę Państwu w kolejnym wpisie na blogu.

Solidarna odpowiedzialność dewelopera i generalnego wykonawcy

Agnieszka Grabowska-Toś19 maja 2015Komentarze (0)

Szanowni Czytelnicy!

Dzisiaj trochę podstaw cywilistyki, przydatnej zwłaszcza tym deweloperom, którzy dopiero stawiają pierwsze kroki na placu budowy. Ci z Państwa, którzy są już zaprawieni w bojach z generalnymi wykonawcami i podwykonawcami, zapewne doskonale znają treść art. 647¹ Kodeksu cywilnego, który ustanawia solidarną odpowiedzialność inwestora (dewelopera) i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.

Pobieżna lektura powołanego przepisu może prowadzić do mylnego wniosku, że zasada solidarnej odpowiedzialności dewelopera za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy dotyczy tylko tych podwykonawców, co do których deweloper wyraził zgodę na zawarcie umowy. Może się wydawać, że do wyrażenia zgody (wprost lub w sposób milczący przez brak odpowiedzi) konieczne jest, aby generalny wykonawca poinformował dewelopera o fakcie zawarcia umowy, przesyłając mu umowę z podwykonawcą lub jej projekt.

Innymi słowy, można niesłusznie pomyśleć – podwykonawca nie został mi zgłoszony, nie dostałem umowy do akceptacji – nie mam problemu.

Niestety w prawie, na ogół nic nie jest takie proste, jak się wydaje.

Zgoda inwestora (dewelopera) może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny i fakt przedstawienia (bądź nieprzedstawienia) deweloperowi przez generalnego wykonawcę umowy z podwykonawcą, nie ma dla powstania solidarnej odpowiedzialności dewelopera żadnego znaczenia.

Dla przyjęcia, że deweloper wyraził zgodę na zawarcie umowy między generalnym wykonawcą, a podwykonawcą wystarczające jest, że deweloper toleruje obecność podwykonawcy na placu budowy, podwykonawca dokona wpisu w dzienniku budowy, uczestniczy w naradzie z udziałem dewelopera itp.

Wniosek z tego taki, że deweloper musi mieć dobrze przygotowaną umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą i wiedzieć, kto pracuje na jego budowie. W przeciwnym razie, może spotkać go przykra niespodzianka, gdy po wypłacie całości należnego wynagrodzenia generalnemu wykonawcy okaże się, że jeden z podwykonawców, który nie był „formalnie” zgłoszony, przyjdzie do niego po pieniądze.

Fortuna kołem się toczy, czyli o tym jak unieważnienie planu zagospodarowania przestrzennego może zależeć od przypadku

Agnieszka Grabowska-Toś15 maja 20153 komentarze

W ostatnim czasie, dla jednego z deweloperów analizowałam kwestię możliwości podważenia uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodziło przede wszystkim o ustalenie, czy na etapie procedowania planu zostały popełnione błędy, dzięki którym moglibyśmy doprowadzić do uchylenia planu. Klientowi bardzo na tym zależało, ponieważ miał na oku ciekawą działką, na której mógłby zrealizować całkiem sporą inwestycję deweloperską, ale nie pozwalały na to zapisy planu.

To, co ustaliłam, oburzyło mnie do tego stopnia, że nie mogłam o tym Państwu nie napisać.

Uznałam, że jednym z zarzutów, który można będzie postawić w odniesieniu do analizowanego planu, może być zarzut istotnego naruszenia procedury planistycznej polegającego na przegłosowaniu przez radę gminy uwag do projektu planu w formie zbiorczej listy, a nie indywidualnie – w odniesieniu do każdej z nich. Takie głosowanie stanowi ostatni etap procedury planistycznej i dotyczy uwag składanych przez właścicieli nieruchomości do projektu planu, które nie zostały wcześniej uwzględnione przez wójta /burmistrza/prezydenta.

Znalazłam orzeczenia NSA i sądu krakowskiego, potwierdzające, że głosowanie listy uwag do projektu planu jest niedopuszczalne, ponieważ rada gminy ma rozstrzygnąć indywidualnie w odniesieniu do każdej uwagi i że takie głosowanie stanowi podstawę do unieważnienia planu. W przypadku analizowanego przeze mnie planu, rada gminy właśnie tak głosowała, więc sprawa wyglądała dla klienta optymistycznie: składamy skargę do WSA w Krakowie, wygrywamy sprawę w oparciu o ten zarzut, plan przestaje obowiązywać, a klient może spokojnie realizować zamierzoną inwestycję.

Świetny plan? oczywiście!

Problem w tym, że moja wrodzona wnikliwość i natura poszukiwacza:-) nie pozwoliła mi poprzestać na kilku znalezionych orzeczeniach potwierdzających przyjętą koncepcję, w związku z tym temat skuteczności tego zarzutu zgłębiałam dalej. I okazało, że w kwestii rozstrzygnięcia przez radę gminy o sposobie rozpatrzenia nieuwzględnionych przez wójta/burmistrza prezydenta uwag do projektu planu zarówno NSA, jak i wojewódzkie sądy administracyjne, a w szczególności sąd krakowski – mają rozdwojenie jaźni.

Z kilkunastu orzeczeń NSA, do których dotarłam, a dotyczących tego zagadnienia, dziewięć z nich zawierało tezę, że głosowanie listy nieuwzględnionych uwag jest niedopuszczalne i skutkuje nieważnością planu, a pięć – tezę przeciwną. Jeśli chodzi o WSA w Krakowie, to tu statystyki kształtowały się odwrotnie – spośród dwunastu orzeczeń, w czterech z nich WSA w Krakowie orzekł, że głosowanie listy uwag jest niedopuszczalne, a w ośmiu – że takie głosowanie nie ma wpływu na ważność planu. Bez znaczenia był przy tym fakt, że jednak w większości wyroków NSA prezentowany jest pogląd, iż głosowanie listy nieuwzględnionych uwag, stanowi podstawę do unieważnienia planu.

Rozumiem, że jest niezawisłość sędziowska i że nie mamy precedensów. Ale gdzie w tym wszystkim pewność prawa? Gdzie zaufanie do sądów? Jak w ogóle w takich sytuacjach inwestor ma podejmować jakiekolwiek decyzje biznesowe, skoro orzecznictwo w ramach jednego sądu w analogicznych sprawach, tak bardzo się różni, a uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia, właściwie staje się kwestią przypadku.

Przyznam szczerze, że nie umiem sobie na te pytania odpowiedzieć…

Dziwi mnie też to, że do tej pory żaden z wojewódzkich sądów administracyjnych nie wystąpił do NSA z pytaniem prawnym w tym zakresie, ani że Prezes NSA nie podjął żadnych działań w celu wyeliminowania tych rozbieżności, poprzez podjęcie uchwały przez powiększony skład tego sądu.

Użytkowanie wieczyste jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Agnieszka Grabowska-Toś12 maja 2015Komentarze (0)

Gdy pisałam Państwu ostatnio o inwestycjach deweloperskich na użytkowaniu wieczystym obiecałam, że jeden z kolejnych wpisów na blogu będzie dotyczył ryzyka, jakie wiąże się z budową na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Słowa dotrzymuję i dzisiejszy wpis chciałabym poświęcić problemowi, jaki wiąże się ze złożeniem oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy deweloper planuje budowę na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Jeszcze nie tak dawno kwestia ta nie budziła szczególnych wątpliwości. Deweloper składał wniosek o pozwolenie na budowę, a wraz z nim oświadczenie, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z prawa użytkowania wieczystego i bez problemu uzyskiwał pozwolenie na budowę. Wystarczające było, że deweloper był użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której planował inwestycję. Organ rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę nie weryfikował, czy inwestycja jest zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Można powiedzieć, że urzędnicy wydający pozwolenie na budowę traktowali użytkowanie wieczyste tak, jak prawo własności.

Od pewnego jednak czasu obserwuję wyraźną zmianę w tym zakresie.

Dotyczy to zwłaszcza tych miast, które wprowadziły regulację określającą procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego i obowiązek zapłaty wysokich opłat w przypadku dokonania takiej zmiany. Otóż urzędnicy zaczęli przyglądać się nowym inwestycjom deweloperskim już na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę i weryfikować, czy są zgodne z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, innymi słowy – czy deweloper posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy nie. Jeśli stwierdzają, że inwestycja deweloperska jest niezgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, wówczas deweloper otrzymuje decyzję odmawiającą wydania pozwolenia na budowę.

Czy słusznie?

Otóż nie!

Z definicji pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt. 11 prawa budowlanego) wynika wyraźnie, że ma to być tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Ustawa nie wymaga zatem, aby treść prawa użytkowania wieczystego przewidywała możliwość prowadzenia robót budowlanych. Użytkowanie wieczyste już samo w sobie stanowi uprawnienie do prowadzenia robót budowlanych, a ewentualna niezgodność planowanej inwestycji z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nie przesądza o braku prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wątpliwości co do tego nie mają również sądy. W wyroku z dnia 10.06.2014 roku WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę nie następuje ocena zgodności realizacji celów prawa użytkowania wieczystego z celami realizacji danej inwestycji. Jest to bowiem domena ewentualnego sporu pomiędzy właścicielem i użytkownikiem wieczystym, a organy nie mają prawa weryfikować zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego. Analogiczne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2012 roku, w którym dodatkowo wskazał, że organ mógłby odmówić wydania pozwolenia na budowę tylko w przypadku, gdyby w toku postępowania okazało się, że inwestor nie dysponuje prawem użytkowania wieczystego. Brak zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego, nie uprawnia do wydania decyzji odmownej.

Nie mniej jednak realizując inwestycję na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste deweloper musi uwzględniać ryzyko zakwestionowania przez organ prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeśli inwestycja nie będzie zgodna z celem, na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste. Musi również uwzględniać fakt, że z tego powodu może nie uzyskać pozwolenia na budowę.

Wprawdzie, jak wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, w razie zasitnienia takiej sytuacji i sporu z organem, deweloper może liczyć na korzystne dla niego rozstrzygnięcie, to jednak niewątpliwie może to znacznie odsunąć w czasie realizację inwestycji. Poza tym uzyskanie pozwolenia na budowę nie eliminuje problemu niezgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego i kolejnego ryzyka, jakim jest rozwiązanie użytkowania wieczystego z tego powodu.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →