Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Deweloperze nie idź tą drogą! czyli o przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś06 maja 201552 komentarze

W ostatnim czasie pojawiły się w prasie publikacje o praktyce pojedynczych deweloperów polegającej na wybudowaniu budynku jednorodzinnego i następnie przekształceniu go w budynek wielorodzinny.

Schemat postępowania w takim wypadku wygląda następująco.

Deweloper występuje z wnioskiem o pozwolenie na budowę dużego kubaturowo budynku jednorodzinnego, w którym przewiduje wydzielenie dwóch lokali (prawo budowlane dopuszcza wydzielenie w budynku jednorodzinnym maksymalnie dwóch lokali). Po uzyskaniu pozwolenia na budowę realizuje budynek i już w trakcie budowy wprowadza zmiany, dzięki którym możliwe będzie później faktyczne wydzielenie więcej niż dwóch lokali. Następnie deweloper uzyskuje pozwolenie na użytkowanie, zleca przygotowanie inwentaryzacji i występuje do starostwa o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, przedkładając rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami. Oczywiście na takim rzucie znajdują się już nie dwa, lecz kilka, czy kilkanaście lokali.

Wydając zaświadczenie o samodzielności lokali, starosta nie weryfikuje zgodności wydzielenia kilku lokali z pozwoleniem na budowę, czy pozwoleniem na użytkowanie, bo przepisy nie nakładają na niego takiego obowiązku. Jedynym warunkiem dla wydania zaświadczenia jest ustalenie, czy zgodnie z inwentaryzacją lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Z ustawy tej wynika zaś tylko tyle, że lokalem samodzielnym jest izba lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami, przeznaczony na stały pobyt ludzi, służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Żadne inne kryteria, zwłaszcza pożarowe, nie muszą być spełnione.

Mając w ręce zaświadczenie o samodzielności lokali, deweloper zawiera u notariusza umowy ustanawiające odrębną własność lokali i tym samym doprowadza do przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny, bez podejmowania przed organami nadzoru budowlanego jakiejkolwiek procedury dotyczącej zmiany sposobu użytkowania budynku.

O tym, jak bardzo takie działanie może być zgubne w skutkach zarówno dla dewelopera, jak i nabywców takich lokali, niektórzy mogli już przekonać się na własnej skórze.

Faktycznie bowiem w wyniku takich działań dochodzi do sytuacji, w której wybudowane lokale nie spełniają warunków techniczno-budowalnych (inne są choćby wymogi bezpieczeństwa przeciwpożarowego dla budynków jednorodzinnych, a inne dla wielorodzinnych), a ponadto bardzo często nie spełniają również wymogu zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (gdy plan przewiduje zabudowę jednorodzinną, a faktycznie powstał budynek wielorodzinny).

Wszystkiemu winne są przede wszystkim przepisy, a raczej ich brak. Gdyby bowiem starostowie mieli obowiązek weryfikowania choćby tego, czy pozwolenie na budowę budynku, w którym mają być wydzielone lokale dotyczyło budynku jednorodzinnego, czy wielorodzinnego i mieli możliwość odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności, w razie gdyby w budynku jednorodzinnym miało dojść do wydzielenia więcej niż dwóch lokali, to jakie sytuacje nie miałyby miejsca. Trudno też tutaj jednoznacznie potępiać deweloperów, skoro niewątpliwie mamy lukę w prawie.

W każdym razie, zmiany przepisów w tym zakresie na pewno nastąpią (tak przynajmniej deklarował prof. Z. Niewiadomski, który przewodniczy Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego). Póki co jednak pozostaje mi przestrzec przed takimi działaniami, bo one tylko z pozoru wydają się legalne, a ich konsekwencje mogą być opłakane.

Jakie? – o tym na pewno już wkrótce na blogu.

Umowa deweloperska czy umowa przedwstępna?

Agnieszka Grabowska-Toś04 maja 20152 komentarze

Zainspirowana jednym z Państwa komentarzy, chcę dzisiaj napisać kilka słów o sprawie, która zwłaszcza na początku obowiązywania ustawy deweloperskiej budziła spore wątpliwości i deweloperów i prawników (ze szczególnym uwzględnieniem notariuszy).

Czy zawierając umowę dotyczącą już wybudowanego lokalu, deweloper ma obowiązek stosować się do wymogów ustawy deweloperskiej? Innymi słowy, czy w takim przypadku zawierać umowę deweloperską, czy umowę przedwstępną, a jeśli przedwstępną, to na jakim etapie inwestycji deweloper może taką umowę zawrzeć?

Praktyka stosowana przez notariuszy, na których ciąży odpowiedzialność za ważnie sporządzoną umowę była różna. Spotykałam się nawet z tak radykalnym stanowiskiem, że dopóki lokal nie stanowił odrębnego przedmiotu własności i co za tym idzie, nie był wpisany do odrębnej księgi wieczystej, deweloper miał obowiązek zawierać z nabywcą umowę deweloperską.

Biorąc pod uwagę cel ustawy deweloperskiej, jakim jest ochrona nabywcy, trudno było pogodzić się z tak daleko idącą ostrożnością. Wszak po wybudowaniu lokalu nabywca nie kupował już przysłowiowego kota w worku, tylko gotowy „produkt” i wydawało się, że tak gorliwa ochrona jest nieco przesadzona.

Na szczęście w sprawie tej jednoznacznie wypowiedział się Urząd Ochrony i Konkurencji w raporcie, zatytułowanym „Konsument na rynku deweloperskim”, który powstał w styczniu 2014 roku i o którym już Państwu pisałam w jednym z moich wpisów pt. Umowa deweloperska bez rachunku powierniczego. W raporcie tym UOKiK jednoznacznie stwierdził, że przepisy ustawy deweloperskiej nie mają zastosowania do sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W tym wypadku podzielam pogląd Urzędu ;-).

Inwestycja deweloperska na użytkowaniu wieczystym

Agnieszka Grabowska-Toś29 kwietnia 20152 komentarze

Jeżeli rozważają Państwo realizację nowej inwestycji na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, radzę dobrze zastanowić się, zanim podejmą Państwo ostateczną decyzję o zakupie takiej nieruchomości. Okazuje się bowiem, że choć na rynku ceny takich nieruchomości praktycznie nie odbiegają od cen prawa własności, to jednak znacznie częściej są one dla deweloperów źródłem dodatkowych problemów i kosztów, jakie muszą ponieść, żeby zrealizować inwestycję.

Moje doświadczenia ze współpracy z deweloperami, zwłaszcza tymi, którzy dopiero stawiają w branży pierwsze kroki pokazują, że nie zawsze dostrzegają oni różnicę pomiędzy własnością, a prawem użytkowania wieczystego nieruchomości. Dlatego pomyślałam, że warto zwrócić Państwu uwagę po krótce, na kilka najważniejszych kwestii dotyczących użytkowania wieczystego, które odróżniają to prawo, od prawa własności.

Planując inwestycję deweloperską na użytkowaniu wieczystym trzeba przede wszystkim wiedzieć, że:

1. Zawarcie umowy, na podstawie której nabywamy prawo użytkowania wieczystego, nie oznacza, że już z tą chwilą stajemy się użytkownikiem wieczystym. Nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości, w odróżnieniu od nabycia własności nieruchomości, wymaga bowiem dodatkowo wpisu do księgi wieczystej.

2. Użytkowanie wieczyste jest prawem celowym, co oznacza, że użytkownik wieczysty ma obowiązek korzystać z nieruchomości zgodnie z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Sposób korzystania z nieruchomości, wiąże każdego kolejnego użytkownika wieczystego. Jeśli w umowie nałożony został na użytkownika wiecztystego obowiązek zabudowy nieruchomości we wskazany sposób i w określonym terminie, to także i te postanowienia będą wiążące dla każdego kolejnego użytkownika wieczystego. Dlatego z punktu widzenia dewelopera, istotna jest treść umowy użytkowania wieczystego nieruchomości, którą zamierza nabyć. Większość użytkowań wieczystych powstała z mocy prawa i w związku z tym nie wymagała zawarcia umowy, a jedynie jego potwierdzenia w formie decyzji administracyjnej. Bez względu jednak na to, czy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie umowy, czy powstało z mocy prawa, pamiętajmy, by przed nabyciem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, dokładnie sprawdzić treść tej umowy lub decyzji i ustalić, czy planowana przez nas inwestycja będzie zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

3. Użytkowanie wieczyste jest prawem ograniczonym czasowo – zwykle jest to okres 99 lat, ale zdarzają się użytkowania wieczyste ustanowione np. na lat 40. Dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, jaki jest okres użytkowania wieczystego interesującej nas nieruchomości i jaki okres tego użytkowania już upłynął. Ta kwestia może bowiem w przyszłości przesądzić o tym, czy nasza inwestycja znajdzie nabywców, zwłaszcza gdyby okazało się, że pozostały okres użytkowania wieczystego jest stosunkowo krótki.

4. Z użytkowaniem wieczystym wiąże się konieczność ponoszenia opłat rocznych. Wysokość tych opłat jest uzależniona od celu, na jaki nieruchonmość została oddana w użytkowanie wieczyste. Dla nieruchomości wykorzystywanych na cele budownictwa mieszkaniowego, stawka wynosi 1% ceny nieruchomości określonej w umowie ustanowienia użytkowania wieczystego. Jednak w przypadku zmiany wartości nieruchomości, opłata ta może być aktualizowana (nie częściej niż raz na 3 lata).

W kolejnych moich wpisach na blogu na pewno poruszę temat najważniejszych ryzyk związanych z realizacją inwestycji deweloperskiej na użytkowaniu wieczystym. Jeśli więc ta tematyka jest dla Państwa interesująca – zapraszam do śledzenia mojego bloga:)

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Agnieszka Grabowska-Toś27 kwietnia 2015Komentarze (0)

Mam dziś dla Państwa krótką historię, z życia zawodowego wziętą.

Deweloper opóźnił się nieznacznie i z przyczyn od siebie niezależnych z zapłatą ostatniej części wynagrodzenia na rzecz generalnego wykonawcy. W związku z tym, generalny wykonawca zażądał od dewelopera przedstawienia gwarancji zapłaty za roboty budowlane w terminie 45 dni. W trakcie biegu 45-dniowego terminu zaległa część wynagrodzenia została przez dewelopera zapłacona i dlatego nie przedstawił on generalnemu wykonawcy gwarancji zapłaty. Był bowiem przekonany, że skoro płaci, to nie ma już takiej potrzeby.

Tymczasem generalny wykonawca– choć otrzymał zapłatę, od umowy odstąpił, pozbawiając tym samym dewelopera uprawnień gwarancyjnych i dodatkowo żądając zastrzeżonej w umowie zapłaty kary umownej za odstąpienie z przyczyn leżących po stronie dewelopera. Generalny wykonawca uznał, że skoro deweloper nie dostarczył gwarancji zapłaty, a odbiór końcowy inwestycji jeszcze nie nastąpił i umowy nie można było uznać za wykonaną – miał prawo od niej odstąpić.

Jaki będzie wynik sporu dewelopera z generalnym wykonawcą – to już oczywiście rozstrzygnie sąd. Nie mniej jednak ta historia pokazuje, że problemy prawne deweloperów, to nie tylko zmaganie się z prawem budowlanym, czy ustawą deweloperską, ale także trudności związane z wykonywaniem umowy o roboty budowlane.

I właśnie dlatego, dzisiaj kilka słów o instytucji prawnej, która – moim zdaniem – budzi sporo kontrowersji. Mowa o gwarancji zapłaty za roboty budowlane przewidzianej w art. 649¹ do 649⁵ Kodeksu cywilnego.

Przypomnijmy po krótce, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, generalny wykonawca (bądź wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Jeżeli generalny wykonawca zażąda gwarancji zapłaty, a inwestor jej nie przedstawi w zakreślonym przez niego terminie (nie krótszym niż 45 dni), wówczas generalny wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora.

Proszę przy tym zwrócić uwagę, że generalny wykonawca może wystąpić z żądaniem gwarancji zapłaty nawet wówczas, gdy inwestor wywiązuje się ze wszystkich swoich zobowiązań terminowo. Przepis nie uzależnia bowiem możliwości zgłoszenia żądania udzielenia gwarancji zapłaty od jakiejkolwiek okoliczności obciążającej inwestora.

Dlaczego w mojej ocenie jest to kontrowersyjny przepis?

Otóż nie bardzo rozumiem, dlaczego ustawodawca postanowił chronić interes jednego przedsiębiorcy (generalnego wykonawcy), kosztem drugiego (dewelopera). Mam wrażenie, że przypadki nierzetelnych wykonawców, którzy wpędzają w poważne kłopoty rzetelnych deweloperów są częstsze, niż sytuacje, w których generalny wykonawca nie może doprosić się od dewelopera wynagrodzenia za należycie wykonaną umowę.

Dwa pozwolenia na budowę dla jednej nieruchomości

Agnieszka Grabowska-Toś23 kwietnia 201513 komentarzy

Czasem zdarzają się takie przypadki, gdy na rynku dostępna jest nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji i przygotowana już do inwestycji (wydane ostateczne pozwolenie na budowę), ale deweloper – z różnych względów – nie jest zainteresowany realizacją tej inwestycji. Na tej nieruchomości widziałby bowiem piękny elegancki apartamentowiec z ciekawą infrastrukturą dla mieszkańców, a pozwolenie na budowę dotyczy dwóch budynków -wielorodzinnego i biurowego, które zupełnie nie przystają do jego założeń biznesowych. Dlatego jest gotów jest podjąć starania o uzykanie nowego pozwolenia, ale na przeszkodzie- stoi to, które już zostało wydane.

I tu pojawia się dylemat – kupić nieruchomość, czy nie? Czy będzie mógł uzyskać dla tej nieruchomości nowe pozwolenie, skoro to „stare” nadal obowiązuje? A może będzie musiał czekać, aż „stare” pozwolenie wygaśnie z mocy prawa i dopiero wówczas możliwe będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie nowego pozwolenia?

Pytania oczywiście można mnożyć i niestety, jak to zwykle bywa, nie ma na nie oczywistej odpowiedzi. Zarówno bowiem w orzecznictwie, jak i w doktrynie prezentowane są na ten temat skrajnie odmienne poglądy.

Z jednej strony uznaje się, że brak jest możliwości wydania pozwolenia na budowę w odniesieniu do inwestycji planowanej na nieruchomości, co do której uprzednio zostało już wydane pozwolenie na budowę. Niektórzy zauważają, że niedopuszczalne jest wydanie kolejnego pozwolenia na budowę, jeśli pokrywają się zakresy obu decyzji, to jest dotyczą tych samych robót. Inni podnoszą, że wydanie w takim przypadku kolejnego pozwolenia na budowę jest niemożliwe, ponieważ brak jest w prawie budowlanym analogicznego przepisu, jaki obowiązuje na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzję o warunkach zabudowy można wydać dla tego samego terenu kilku inwestorom.

Z drugiej strony, ponoszone są argumenty, że utrata prawa do dysponowania nieruchomością nie oznacza, że nowy właściciel nieruchomości nie może uzyskać nowego pozwolenia na budowę, skoro poprzednie – na skutek utraty prawa do gruntu przez poprzedniego inwestora stało się bezprzedmiotowe. W jednym z wyroków NSA stwierdził, że brak jest podstaw prawnych do uznania, iż fakt posiadania pozwolenia na budowę na określonej nieruchomości przez jeden podmiot stoi na przeszkodzie udzieleniu pozwolenia na budowę na tej samej nieruchomości innemu podmiotowi.

Niektóre sądy wskazują, że można stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na budowę, jeśli pierwotny inwestor utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wygaśnięcie starego pozwolenia na budowę – otworzyłoby drogę do uzyskania nowego. Jednak także i w tym przypadku – można spotkać przeciwne poglądy sądów i doktryny.

Gdybym to ja stanęła przed dylematem, czy kupić nieruchomość, dla której zostało już wydane pozwolenie na budowę, przede wszystkim udałabym się do urzędu, żeby ustalić, jaka jest w tym zakresie praktyka organu (czy dopuszcza wygaśnięcie pozwolenia na budowę, jeśli inwestor utraci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne i czy wydaje pozwolenie na budowę, gdy dla tego samego terenu zostało już wydane inne). Jak się bowiem mogłam niejednokrotnie przekonać, właśnie w takich sytuacjach, poglądy sądów to jedno – a praktyka organów – to drugie. Niektórzy urzędnicy wprost mówią, że „u nich orzecznictwo sądów się nie przyjęło” 🙂

Może więc okazać się, że problem, który – w świetle orzecznictwa- istnieje, w praktyce – w ogóle nie wystąpi, bo organy nie będą widziały żadnych przeszkód, czy to w wydaniu nowego pozwolenia na budowę (mimo obowiązywania starego), czy też w wygaszeniu starego pozwolenia na budowę.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →