Umowa deweloperska bez rachunku powierniczego

Agnieszka Grabowska-Toś        09 kwietnia 2015        3 komentarze

Kilka dni temu, przecierałam oczy ze zdumienia widząc prospekt informacyjny, w którym deweloper zawarł klauzulę, że nie musi stosować środków ochrony wpłat nabywcy (rachunków powierniczych), ponieważ w odniesieniu do realizowanego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Dodam, że deweloper uzyskał pozwolenie na budowę dopiero pod koniec 2014 roku.

Jak to możliwe, że po trzech latach od wejścia w życie ustawy deweloperskiej niektórzy realizują inwestycję i zawierają umowy deweloperskie nie stosując żadnej z przewidzianych ustawą formy zabezpieczenia środków wpłacanych przez nabywców lokali?

Moim zdaniem w tym konkretnym przypadku powoływanie się na zwolnienie z obowiązku stosowania przewidzianych w ustawie deweloperskiej zabezpieczeń było świadomym działaniem dewelopera, mającym na celu uniknięcie kosztów związanych z ich obsługą, a w konsekwencji również kosztów związanych finansowaniem inwestycji z kredytu.

O tym, że powiernicze rachunki są dla deweloperów niemałym obciążeniem finansowym i że w większości przypadków ich prowadzenie jest uzależnione od zawarcia przez dewelopera z bankiem umowy kredytowej – nie trzeba nikogo przekonywać. Jednak uchylanie się obecnie od ich prowadzenia z powołaniem się na art. 37 ustawy deweloperskiej, który wyłączał taki obowiązek jeśli rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem wżycie ustawy deweloperskiej – wydaje mi się wysoce ryzykowne.

UOKiK w ostatnim raporcie dotyczącym branży deweloperskiej jednoznacznie stwierdził, że umieszczenie w mediach przed 29 kwietnia 2012 roku wyłącznie ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży, bez względu na faktyczny termin rozpoczęcia budowy, jest zdecydowanie niewystarczające dla uznania, że rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Zdaniem UOKiK, Deweloper powinien był  przed tą datą dysponować co najmniej tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, posiadać projekt budowlany, wyliczenia finansowe pozwalające określić cenę przedmiotu umowy oraz dysponować harmonogramem pozwalającym określić termin przeniesienia  na nabywcę własności lokalu.

Tym, którzy przed 29 kwietnia 2012 roku wprawdzie ogłosili np. w Internecie, że będą realizować na konkretnej nieruchomości inwestycję deweloperską, ale nie będą w stanie wykazać, że faktycznie przed tą datą mogli skonkretyzować swoją ofertę dla indywidualnego klienta, zdecydowanie odradzam uchylanie się od obowiązku otwierania dla klientów rachunków powierniczych.

Fakt, że ustawa deweloperska nie przewiduje za naruszenie tego obowiązku żadnej sankcji nie oznacza, że deweloper jest bezkarny. Niewątpliwie brak rachunku powierniczego stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i może skutkować nałożeniem na dewelopera kary w wysokości stanowiącej 10% rocznego obrotu.

Oszczędzając na rachunkach powierniczych, można stracić znacznie więcej – dobre imię i renomę firmy – a ta – zwłaszcza w branży deweloperskiej, jest przecież bezcenna.

{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Sabina Styczeń 11, 2017 o 22:26

Niestety to dość powszechna nadal praktyka. Właśnie przerabiam sprawę klienta, który mimo uzyskania pozytywnej decyzji kredytowe w PKO nie może podpisać umowy, gdyż deweloper mimo ogłoszenia iż rozpoczął inwestycję 2013 roku, rachunku deweloperskiego nie prowadzi. Twierdzi, że inwestycja była rozpoczęta wcześniej lecz nie jest w stanie tego udokumentować… pozwolenie na budowę z roku 2016…
Notabene, do tej pory banki udzielają klientom kredytów mimo wszystko, co utwierdza takie podmioty iż ich ustawa nie dotyczy.
Moi klienci trafili na analityka, który jest dociekliwy…. U innych nadal temat przechodzi… szkoda słów… brak jednolitych standardów, wciąż mamy „równych” i „równiejszych” :/

Odpowiedz

Anna Październik 23, 2017 o 11:02

Mamy końcówkę roku 2017 , a spotkałam się z ofertą dewelopera, który zaczął budować osiedle tuż po wejściu ustawy w życie (tzn. ogłosił sprzedaż przed, a pozwolenie i samą budowę rozpoczął 2012.06.12 tuż po wejściu ustawy w życie). Teraz buduje 4 etap – bez rachunku powierniczego.
W ustawie art. 28 jest informacja, jeśli zapisy umowy z deweloperem są niekorzystne dla nabywcy, wówczas w ich miejsce stosuje się zapisy ustawa. Oczywiście nie mogę negocjować z deweloperem, by założył rachunek powierniczy dla jednego nabywcy, ale czy można negocjować np. wpłaty 10% przy podpisaniu umowy, a 90% po ukończeniu (taki układ wpłat proponował deweloper w 2012 sprzedając I etap inwestycji), albo inne zabezpieczenie dla wpłat?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 17, 2017 o 17:52

Pani Anno,
negocjować zawsze można,żaden przepis tego ni zabrania.
Pytanie, czy faktycznie ten deweloper nie podlegał ustawie.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: