Czasem zdarza się, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, organ ustala, że właściciel nieruchomości sąsiedniej, który powinien być stroną postępowania, zmarł przed wszczęciem postępowania. Trzeba wówczas ustalić spadkobierców zmarłego. I tu pojawia się problem – jak powinien zachować się organ?
Zawiesić postępowanie (na podstawie art. 97 § 1 pkt. 1 kodeksu postępowania administracyjnego) z powodu śmierci strony?
Na pewno nie, bo zawieszenie postępowania na tej podstawie jest możliwe tylko wówczas, gdy dochodzi do śmierci strony w toku postepowania i gdy ustalenie jej spadkobierców nie jest możliwe.
Czy w takim przypadku deweloper, któremu oczywiście zależy na jak najszybszym zakończeniu postępowania, może mieć jakikolwiek wpływ na jego przyspieszenie?
W niektórych urzędach praktyka w takich sytuacjach jest taka, że organ zwraca się do dewelopera o ustalenie spadkobierców na własną rękę. Wystarczy, że deweloper dostarczy pisemne oświadczenie spadkobierców zmarłego, że są jedynymi spadkobiercami zmarłego właściciela nieruchomości i na tej podstawie organ zawiadomi ich o toczącym się postępowaniu i będzie prowadził postępowanie z ich udziałem.
Moim zdaniem, taka praktyka organów choć niewątpliwie bardzo korzystna dla deweloperów, delikatnie mówiąc daleka jest obowiązującego prawa i może przynieść więcej szkody, niż pożytku. Może bowiem okazać się (np. już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy), że w oświadczeniu nie zostali wskazani wszyscy spadkobiercy i że w związku z tym należy wznowić postępowanie w sprawie, celem zapewnienia im udziału w postępowaniu.
Co ciekawe, nawet WSA w Krakowie, nie widzi w tym żadnego problemu. W sprawie, w której akurat reprezentowałam klienta (niezadowolonego z faktu, że tuż za jego oknem deweloper buduje osiedle) sąd ten uznał, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, dopuszczalne jest ustalenie następców prawnych zmarłego właściciela nieruchomości na podstawie oświadczenia, ale niedopuszczalne jest już np. w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. A to, że w obu przypadkach stosuje się tę samą procedurę administracyjną, to już inna rzecz.
Na szczęście zdrowy rozsądek wykazał NSA i w wyroku z dnia 19 grudnia 2014 roku potwierdził, że taka praktyka organów wydających decyzje o warunkach zabudowy jest niedopuszczalna. Następcy prawni zmarłego właściciela nieruchomości sąsiedniej muszą być ustaleni na podstawie orzeczenia sądu, a jeśli nie zostało ono wydane, organ powinien zawiesić postępowanie na podstawie art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. i następnie na podstawie art. 100 § 1 k.p.a. wezwać dewelopera lub osoby, które podpisały oświadczenie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem do sądu.
{ 19 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Gratuluję bloga i życzę wytrwałości w prowadzeniu. Miałem okazję kiedyś praktykować w kancelarii 🙂
Witam Panie Wojtku!
Bardzo dziękuję! Co do mojej wytrwałości, to jestem spokojna, bo pisanie tego bloga sprawia mi ogromną frajdę:)
Serdecznie Pana pozdrawiam.
Czy można prosić o sygnaturę przywołanego wyroku NSA? Z tego co rozumiem zawieszenie „na dzień dobry” na podstawie 97§1 pkt 1 nie znajduje podstaw, ale w takim przypadku kwestię ustalenia następców prawnych zdaniem NSA można traktować jako zagadnienie wstępne i zawiesić na podstawie 97§1 pkt 4. Nie mniej ciekawe jest rozwiązanie z wezwaniem dewelopera do złożenia odpowiedzniego wniosku do sądu, bowiem spotkać można orzeczenia wskazujące na obowiązek organu w tym zakresie (wraz ewentualnym późniejszym określeniem sposobu ponoszenia kosztów, które stały się kosztami postępowania administracyjnego).
Pozdrawiam
Oczywiście Panie Pawle – już podaję: II OSK 1353/13.
NSA potwierdził, że ustalenie następców prawnych właściciela nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, który zmarł przed wszczęciem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, stanowi zagadnienie wstępne. W związku z tym należy zawiesić postępowanie na podstawie art. 97 §1 pkt 4 k.p.a. a nie na podstawie punktu pierwszego tego przepisu, który ma zastosowanie tylko do przypadków, gdy do śmierci strony dochodzi w toku postępowania. Oczywiście dla dewelopera bez znaczenia jest podstawa prawna, w oparciu o którą dochodzi do zawieszenia postepowania. Dla niego, zawieszenie postępowania i tak jest dużym problemem, bo wstrzymuje proces inwestycyjny. O tym wyroku napisałam dlatego, że moim zdaniem ustalenie stron postępowaniu ws warunków zabudowy w oparciu o oświadczenie, może ostatecznie obrócić się przeciwko deweloperowi, gdyby po wydaniu decyzji okazało się, że w oświadczeniu został pominięty jeden ze spadkobierców. Dlatego gdy dochodzi do takiej sytuacji, lepiej od razu podjąć starania, by jak najszybciej doszło do ustalenia następców prawnych w postepowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, niż ryzykować niewłaściwym ustaleniem stron. Jak Pan przekona się po lekturze tego wyroku, sąd I instancji uznał, że organ prowadzący postępowanie nie jest uprawniony do wszczęcia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, ani nie może skutecznie zwrócić się do inwestora o wszczęcie takiego postępowania:)
Pozdrawiam!
witam Panią, mam małe pytanko 🙂
naświetlę sprawę szybko, żeby było wiadomo o co chodzi,
zakupiłem niedawno nieruchomośc, szeregówka, wystąpiłem do urzedu Miasta z wnioskiem o ustalenie Warunków Zabudowy, w księdze wieczystej jestem wpisany jako właściciel i urzytkownik wieczysty działki – na podstawie aktu notarialnego, do katastru złożyłem niedawno prawomocne odpis księgi w.
dostałem dziś pismo o wszczęciu postępowania o ust warunków zaudowy, informacja skierowana została do sąsiadów oraz do poprzedniego właściciela.
moje pytanie się pojawia, dlaczego poprzedni właściciel dostał takie pismo, czy ma dostać?
czy przyczyną jest to, że w katastrze jeszcze nie uwzględnili mnie jako włąściciela i użytkownika wieczystego? czy tak proceduralnie, poprzedni włąściciel też dostaje takie info? co moim zdaniem jest bzdurą…
bardzo prosze o odpowiedź, może podpowiedź, albo radę w tej kwestii
pozdrawiam
Paweł
Witam Pana Panie Pawle!
Prawdopodobnie w ewidencji gruntów nie został Pan jeszcze ujawniony jako właściciel i dlatego poprzedni właściciel został zawiadomiony o wszczęciu przez Pana postępowania ws ustalenia warunków zabudowy. Urzędnicy ustalając krąg stron postępowania ws warunków zabudowy opierają się na danych zawartych w ewidencji gruntów. Dlatego często dochodzi do sytuacji, że zawiadamiają jako strony osoby, które właścicielami już nie są. Proszę napisać pismo do urzędu, że poprzedni właściciel nie może być stroną postępowania, ponieważ nie jest już właścicielem nieruchomości. Proszę dołączyć do pisma odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny, potwierdzający, że jest Pan właścicielem nieruchomości.
Pozdrawiam!
Do Pani odpowiedzi mam pytanie, z czego to wynika, że urzędnicy ustalając krąg stron postępowania opierają się na danych zawartych w ewidencji gruntów, czy nie powinni korzystać również z ksiąg wieczystych skoro są jawne? lub inaczej, w jaki sposób powinien postąpić urzędnik aby we właściwy sposób ustalić strony postępowania w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę.
Pozdrawiam
Witam
Bardzo proszę o link do w/w wyroku NSA , ponieważ nie umię go nigdzie znaleźć. Pozdrawiam Iza
Witam Pani Izo,
Niestety wyrok NSA, o którym pisałam, nie został opublikowany w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych. Wyrok ten, został wydany w sprawie, w której orzekał sąd krakowski. Uzasadnienie wyroku tego sądu znajdzie Pani tutaj: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/5C05DCA6A5
Pozdrawiam
Witam
mam taki problem : wystąpiłam o osobne warunki zabudowy dla trzech budynków mieszkalnych na jednej działce (potrzebne tak naprawdę do podziału działki na trzy mniejsze). Na wydane warunki zabudowy została wniesiona skarga do SKO przez, jak się okazało córki zmarłego właścicielka sąsiedniej działki. We wszystkich dokumentach, jako właściciel figuruje pan X, korespondencję w jego imieniu odbierali domownicy, fakt jego śmierci został ujawniony dopiero w skardze do SKO.
SKO odrzuciło skargę argumentując to tym, że panie wnoszące skargę nie są stroną w sprawie (z tego co mi wiadomo nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, pan X zmarł kilka lat wcześniej) Na decyzję SKO została wniesiona skarga do WSA, sąd wyznaczył termin rozprawy.
Jak może być decyzja sądu w tej sprawie, czy i na jak długo nieprzeprowadzone postępowanie spadkowe obcych ludzi może mieć wpływ na moje sprawy, jakie mam możliwości obrony swoich interesów
Proszę o odpowiedź i poradę w tej sprawie
pozdrawiam Anna
Witam Pani Anno,
Odpowiedź na pytanie, jakie będzie orzeczenie sądu w przedstawionej przez Panią sprawie niestety wymagałoby znajomości akt sprawy, a zwłaszcza akt postępowania organu II instancji i decyzji tego organu, bowiem sąd nie jest związany zarzutami skargi. Natomiast mogę Pani powiedzieć, że doręczenie decyzji (tak jak w tym przypadku) osobie zmarłej, może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności takiej decyzji z powodu wydania jej z rażącym naruszeniem prawa (przynajmniej takie stanowisko prezentuje część sądów). Oznacza to, że taka decyzja może być unieważniona w każdym czasie. Nie ma tu żadnego ograniczenie terminem, po upływie którego stwierdzenie nieważności takiej decyzji nie byłoby możliwe. Tak więc nawet jeśli orzeczenie sądu byłoby dla Pani korzystne, to nie oznacza to, że SKO nie unieważni z urzędu decyzji WZ.
Pozdrawiam!
Witam serdecznie!
Pani Agnieszko, problem mam tego typu:
przygotowujac dokumentację pod budowę domu i garażu blaszanego 2 stanowiskowego o wymiarach 5.5 m x5m, który miał być zlokalizowany w ostrej granicy z sąsiadem okazało się ze ów sąsiad widnieje w dokumentach tylko z imienia i nazwiska, bez jakichkolwiek danych teleadresowych. Z tego co się dowiedziałem sasiad ten nie zyje od ponad 50 lat! Działka opiekuje się zupełnie obca osoba niebędąca spadkobiercą. Proszę mi powiedzieć co mam zrobić w tej sytuacji, czy to zablokuje mi inwestycje? Jeśli tak to na jak długo? Napomknę, ze spadkobierców na 99% nie ma. Garaż ten jest potrzebny tylko po to, aby w święta prawa zapewnić 2 miejsca postojowe na działce, a ze względu na bardzo małe rozmiary działki nie ma możliwości aby te miejsca wydzielić na wolnym powietrzu.
Bardzo dziekuje za jakiekolwiek wskazówki i za odpowiedz.
Pozdrawiam
Panie Rafale.
Gdy nie ma spadkobierców, dziedziczy gmina. Niestety brak ustalonych następców prawnych właściciela nieruchomości sąsiedniej na pewno zablokuje Panu postępowanie.
Pozdrawiam!
Witam
Staram sie o pozwolenie na budowe wszystkie procedury z uzyskaniem warunków zabudowy przeszły pomyslnie nastepny krok to wystapienie o pozwolenie na budowe ktore po dokonianiu uzupelniej pozwolenie otrzymalem i czekałem na uprawomocnienie sie pozwolenia na budowe aby odebradz dziennik budowy mija 16 dni idę do urzędu po dziennik pani urzędnik informuje mnie iż mamy problem poniewaz decyzja nie moze sie uprawomocnic bo urząd w momecie informowania stron o wydanej decyzji od jednego sasiada otrzyma zwrotkę z informacja adresat nie zyje osoba ta nie zyje 20 lat mieszka tam teraz jego zona ktora pismo odebrala pani twierdzi iz zaden blad nie wystopil poniewaz w momecie wczecia postepowania ktos pismo odebral za zmarłego sprawa o spadek majtku po zmarłym nie jest uregulowana urzad chce zawiesic postepowanie na czas ustalenia spatkobierców dodam iż budowa jest zwiazana z prowadzona przezemnie dzialanoscia w zwiazku z czym zostaly wplacone zaliczki w duzej wysokosc ktore w momecie zawieszenia postepowania przepadna i zostana na mnie nalorzone kary
prosze o pomoc
Panie Marku,
zapraszam na konsultację do Kancelarii.Zastanowimy się, co możemy w tej sprawie zrobić.
Pozdrawiam!
Witam
Wystąpiłam z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, jednak postępowanie zostało zawieszone, ponieważ obecnie nie ma możliwości ustalenia jednej ze stron postępowania – właściciele działki sąsiedniej nie żyją. Postanowienie zawieszono na podstawie art. 97 §1 pkt 1 KPA, mimo że właściciele zmarli kilkanaście lat przed wszczęciem postępowania w mojej sprawie. Czy Urząd zawieszając postępowanie podał właściwą podstawę prawną? Ponadto postanowienie zawieszono do momentu rozstrzygnięcia postępowania spadkowego po zmarłych właścicielach. Jednak potencjalni spadkobiercy jak do tej pory nie wykazywali zainteresowania sprawą spadkową, dlatego nie ma żadnej pewności, iż teraz będą dążyć do rozstrzygnięcia i wydania orzeczenia przez sąd. Nie wiadomo też jak długo będzie toczyć się ta sprawa, być może latami… Od złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy minął już prawie rok. Czy nie ma innej drogi rozwiązania? Dodam,iż kilkukrotnie składałam zażalenie do SKO, które za każdym razem stało po stronie Urzędu Miasta. Teraz SKO wydało postanowienie ostateczne – postanawia utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Czy warto jeszcze wnieść skargę do WSA? Czy jest szansa, że Sąd się przychyli?
Pani Anno,
moim zdaniem organ podał nieprawidłową podstawę prawną. Jeśli zaś chodzi o szanse przed sądem administracyjnym, to niestety musiałabym znać akta sprawy i poprzednie rozstrzygnięcia SKO, żeby ocenić, czy coś można jeszcze w tej sprawie zrobić.
Pozdrawiam!
Dobry wieczór.
Ustalając strony postepowania przy decyzji o warunkach zabudowy okazalo się ze jedna ze stron postepowania (nie inwestor) nie żyje od 10 lat (informacja o dacie zgonu zawarta w geoportalu) jakie mam poczynić kroki? Z jakiego artykułu mam zawiesić postępowanie? Czy mam wysłać do żony nieżyjącego męża wezwanie do ustalenia następców prawnych? Czy to organ ma wystąpić z zapytaniem do Sądu Czy bylo przelrowadzone postepowanie spadkowe? Czy dysponuje Pani jakimiś wzorami pism z tego zakresu? Bardzo proszę o udzielenie informacji.
Pani Beato,
Napisałabym do żony pismo z pytaniem kto jest spadkobiercą zmarłego i czy dysponuje w tym zakresie postanowieniem sądu lub poświadczeniem dziedziczenia. Dopiero wtedy gdy okaże się, że nie są oni formalnie ustaleni można zawiesić postępowanie.
Pozdrawiam.