dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Użytkowanie wieczyste – w jakim celu?

Agnieszka Grabowska-Toś17 kwietnia 20153 komentarze

Dzisiaj temat „rzeka” – cel użytkowania wieczystego, a inwestycje deweloperskie. Wątek, który dzisiaj poruszę dotyczy problemów, z jakimi borykają się krakowscy deweloperzy, traktowani przez lokalne władze czasami jako zło konieczne, od którego trzeba wyciągnąć ile się da, nim cokolwiek pozwoli się mu wybudować.

W 2009 roku została zmieniona uchwała Rady Miasta Krakowa w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków. Uchwała przewidziała możliwość zmiany celu na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste (co miało umożliwić deweloperom zabudowę w zgodzie z prawem) oraz wprowadziła opłaty od deweloperów za zmianę celu. Analogiczna regulacja została wprowadzona przez Prezydenta w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa.

Nie chcę się dzisiaj rozwodzić na temat zgodności z prawem tej uchwały, czy też wysokości opłaty- do tych zagadnień z pewnością jeszcze wielokrotnie wrócę.

Dziś o czymś, co jest nieco mniej oczywiste.

Mianowicie, w uchwale zapisano, że opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego nie pobiera się jeżeli wniosek o zmianę celu został złożony w związku z uchwaleniem, bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydawać by się więc mogło, że jeżeli na danym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to deweloper nie musiał obawiać się nałożenia opłaty za zmianę celu. Deweloper składał wniosek o zmianę celu, bowiem plan zezwalał mu tylko na określoną zabudowę i innej zrealizować nie mógł. Wniosek o zmianę celu użytkowania był więc składany w związku z uchwaleniem lub zmianą planu.

Taka interpretacja wydawała się w pełni uprawniona bowiem, uchwała Rady Miasta (i analogicznie zarządzenie Prezydenta) nie precyzuje, w żaden sposób co oznacza, że zmiana celu dokonywana jest „w związku z uchwaleniem planu”.

Jednakże, jak miałam ostatnio okazję przekonać się, Miasto w różny sposób interpretuje zapis tej uchwały i szczegółowo bada, czy aby na pewno zmiana jest dokonywana „w związku z uchwaleniem planu”. Trudno przy tym wskazać, jakie obiektywne przesłanki pozwalają przyjąć, że wniosek o zmianę celu złożono w związku lub bez związku z uchwaleniem planu. Czas, jaki minął między uchwaleniem planu, a złożeniem wniosku? Zmiana właściciela nieruchomości?

Trudno dociec.

Zdaje się przy tym nie mieć żadnego znaczenia fakt, że użytkownik wieczysty nie może zagospodarować nieruchomości w inny sposób, niż wskazany w planie np. realizując cel, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste.

Reasumując – absurd goni absurd. Nałożenie na deweloperów za wszelką cenę jednorazowej opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego wydaje się jedynym pomysłem na czerpanie przez Miasto korzyści z rozwijającego się rynku mieszkaniowego. Cóż, nie jestem ekspertem, ale wydaje mi się, że jest to pójście przez Miasto na łatwiznę, która przynosi mieszkańcom więcej szkody, niż pożytku.

Obowiązek sporządzania certyfikatów energetycznych na nowych zasadach

Agnieszka Grabowska-Toś16 kwietnia 20152 komentarze

Ciekawa jestem, czy ktoś z Państwa czytał artykuł, który ukazał się jakiś czas temu w Rzeczpospolitej i dotyczył certyfikatów energetycznych.

Tytuł brzmiał obiecująco: „znika uciążliwy dla budujących obowiązek sporządzania świadectw energetycznych.” W mojej ocenie, tytuł ten mógł  jednak u niejednego dewelopera wywołać błędne przekonanie, że dla nowych inwestycji nie musi on uzyskiwać certyfikatu i generalnie mówiąc, nie musi sobie nim szczególnie zawracać głowy.

O co chodzi?

Dla tych, którym temat certyfikatów energetycznych jest obcy, krótko wyjaśniam, iż jest to dokument, który stanowi zbiór informacji i wskaźników, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania budynku lub lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Dotychczas deweloper musiał legitymować się takim dokumentem zanim wystąpił do nadzoru budowlanego o pozwolenie na użytkowanie. Co więcej – musiał go dołączyć do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Jednak ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, z dniem 9 marca 2015 roku uchyliła art. 57 ust. 1 pkt. 7 prawa budowlanego i deweloper nie ma już obowiązku dostarczania certyfikatu organowi wydającemu pozwolenie na użytkowanie.

Nie oznacza to jednak, że nie musi go w ogóle posiadać i że jest zwolniony z obowiązku uzyskania go dla poszczególnych lokali. Ustawa mówi bowiem wyraźnie, że to właściciel zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zbywanego na podstawie umowy sprzedaży i przekazuje je nabywcy przy zawarciu tej umowy. Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku, nabywca może w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy wezwać go  do wykonania tego obowiązku w terminie 2 miesięcy, a następnie zlecić jego sporządzenie na koszt zbywcy.

Dobra wiadomość dla deweloperów jest taka, że podobnie jak przed zmianą dotychczasowych przepisów, obowiązek dostarczenia nabywcy certyfikatu energetycznego sporządzonego dla lokalu nie jest obwarowany żadną sankcją.  Do tej pory, wszyscy deweloperzy których znam,  zawsze wręczali swoim klientom certyfikaty, choć teoretycznie mogli tego nie robić, bo nie było żadnej sankcji. Czas pokaże, na ile też  sami nabywcy będą faktycznie zainteresowani egzekwowaniem od deweloperów wydania im certyfikatów i korzystaniem z przysługującego im uprawnienia do zlecenia jego sporządzenia na koszt dewelopera.

W każdym razie, z tym deweloper na pewno musi się liczyć.

??????????

Dłuższy okres odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady lokalu

Agnieszka Grabowska-Toś14 kwietnia 20153 komentarze

593175876022148067Dzisiaj kilka słów na temat – ktoś może powie – lekko trącący już myszką, ale ponieważ jest to temat dla deweloperów bolesny, postanowiłam Państwu o nim napisać.

Mowa o zmianie kodeksu cywilnego, która nastąpiła w grudniu 2014 roku, a konkretnie o wydłużeniu terminu rękojmi za wady fizyczne budynku i znajdujących się w nim lokali mieszkalnych.

Jak już zapewne Państwo wiecie, w świetle obecnie obowiązującego prawa, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Termin wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi -w przypadku wad nieruchomości – wydłużono więc o dwa lata. Proszę zwrócić uwagę, że ustawodawca nie mówi już o wadach budynku, tylko o wadach nieruchomości – wszystkich, zarówno gruntowych, jak i lokalowych.

Czy jest to duży problem dla deweloperów?

Przez pewien czas, jeszcze z pewnością tak, w szczególności dla tych, którzy zawierali umowy z generalnym wykonawcą inwestycji wtedy, gdy obowiązywał trzyletni okres rękojmi. Jak wiadomo, proces inwestycyjny od chwili wbicia przysłowiowej łopaty w ziemię trwa średnio 16-20 miesięcy. Jak obserwuję na własnym „podwórku”, deweloperzy, którzy rozpoczynali inwestycję przed zmianą przepisów kodeksu cywilnego, najczęściej zawierali umowy o roboty budowlane z generalnymi wykonawcami, w których rękojmia i/lub gwarancja za wady wynosiła 3 lata.

Przepisy przejściowe ustawy, która wprowadzała zmianę w kodeksie cywilnym stanowią, że do umów zawartych przed wejściem w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.  Oznacza to, że  po zmianie przepisów,  odpowiedzialność deweloperów względem nabywcy z tytułu rękojmi za wady mieszkania, które sprzedali po 24 grudnia 2014 roku wynosić będzie 5 lat (odpowiedzialność z rękojmi powstaje dopiero z chwilą sprzedaży, a nie zawarcia umowy deweloperskiej), natomiast odpowiedzialność generalnego wykonawcy z reguły wygaśnie już po trzech latach od dnia dokonania odbioru końcowego budynku.

Czy można coś z tym jeszcze zrobić?

Cóż, może generalni wykonawcy zachęceni perspektywą współpracy przy następnej inwestycji, będą skłonni zmienić umowy i wydłużyć swoją odpowiedzialność w stosunku do dewelopera za wady fizyczne budynku. W każdym razie próbować zawsze warto…

Ustalenie stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy na podstawie oświadczenia spadkobierców

Agnieszka Grabowska-Toś12 kwietnia 201519 komentarzy

00195_1Czasem zdarza się, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, organ ustala, że właściciel nieruchomości sąsiedniej, który powinien być stroną postępowania, zmarł przed wszczęciem postępowania. Trzeba wówczas ustalić spadkobierców zmarłego. I tu pojawia się problem – jak powinien zachować się organ?

Zawiesić postępowanie (na podstawie art. 97 § 1 pkt. 1 kodeksu postępowania administracyjnego) z powodu śmierci strony?

Na pewno nie, bo zawieszenie postępowania na tej podstawie jest możliwe tylko wówczas, gdy dochodzi do śmierci strony w toku postepowania i gdy ustalenie jej spadkobierców nie jest możliwe.

Czy w takim  przypadku deweloper, któremu oczywiście zależy na jak najszybszym zakończeniu postępowania, może mieć jakikolwiek wpływ na jego przyspieszenie?

W niektórych urzędach praktyka w takich sytuacjach jest taka, że organ zwraca się do dewelopera o ustalenie spadkobierców na własną rękę. Wystarczy, że deweloper dostarczy pisemne oświadczenie spadkobierców zmarłego, że są jedynymi spadkobiercami zmarłego właściciela nieruchomości i na tej podstawie organ zawiadomi ich o toczącym się postępowaniu i będzie prowadził postępowanie z ich udziałem.

Moim zdaniem, taka praktyka organów choć niewątpliwie bardzo korzystna dla deweloperów, delikatnie mówiąc daleka jest obowiązującego prawa i może przynieść więcej szkody, niż pożytku. Może bowiem okazać się (np. już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy), że w oświadczeniu nie zostali wskazani wszyscy spadkobiercy i że w związku z tym należy wznowić postępowanie w sprawie, celem zapewnienia im udziału w postępowaniu.

Co ciekawe, nawet WSA w Krakowie, nie widzi w tym żadnego problemu. W sprawie, w której akurat reprezentowałam klienta (niezadowolonego z faktu, że tuż za jego oknem deweloper buduje osiedle) sąd ten uznał, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, dopuszczalne jest ustalenie następców prawnych zmarłego właściciela nieruchomości na podstawie oświadczenia, ale niedopuszczalne jest już np. w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. A to, że w obu przypadkach stosuje się tę samą procedurę administracyjną, to już inna rzecz.

Na szczęście zdrowy rozsądek wykazał NSA i w wyroku z dnia 19 grudnia 2014 roku potwierdził, że taka praktyka organów wydających decyzje o warunkach zabudowy jest niedopuszczalna. Następcy prawni zmarłego właściciela nieruchomości sąsiedniej muszą być ustaleni na podstawie orzeczenia sądu, a jeśli nie zostało ono wydane, organ powinien zawiesić postępowanie na podstawie art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. i następnie na podstawie art. 100 § 1 k.p.a. wezwać dewelopera lub osoby, które podpisały oświadczenie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem do sądu.

Umowa deweloperska bez rachunku powierniczego

Agnieszka Grabowska-Toś09 kwietnia 20153 komentarze

Kilka dni temu, przecierałam oczy ze zdumienia widząc prospekt informacyjny, w którym deweloper zawarł klauzulę, że nie musi stosować środków ochrony wpłat nabywcy (rachunków powierniczych), ponieważ w odniesieniu do realizowanego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Dodam, że deweloper uzyskał pozwolenie na budowę dopiero pod koniec 2014 roku.

Jak to możliwe, że po trzech latach od wejścia w życie ustawy deweloperskiej niektórzy realizują inwestycję i zawierają umowy deweloperskie nie stosując żadnej z przewidzianych ustawą formy zabezpieczenia środków wpłacanych przez nabywców lokali?

Moim zdaniem w tym konkretnym przypadku powoływanie się na zwolnienie z obowiązku stosowania przewidzianych w ustawie deweloperskiej zabezpieczeń było świadomym działaniem dewelopera, mającym na celu uniknięcie kosztów związanych z ich obsługą, a w konsekwencji również kosztów związanych finansowaniem inwestycji z kredytu.

O tym, że powiernicze rachunki są dla deweloperów niemałym obciążeniem finansowym i że w większości przypadków ich prowadzenie jest uzależnione od zawarcia przez dewelopera z bankiem umowy kredytowej – nie trzeba nikogo przekonywać. Jednak uchylanie się obecnie od ich prowadzenia z powołaniem się na art. 37 ustawy deweloperskiej, który wyłączał taki obowiązek jeśli rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem wżycie ustawy deweloperskiej – wydaje mi się wysoce ryzykowne.

UOKiK w ostatnim raporcie dotyczącym branży deweloperskiej jednoznacznie stwierdził, że umieszczenie w mediach przed 29 kwietnia 2012 roku wyłącznie ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży, bez względu na faktyczny termin rozpoczęcia budowy, jest zdecydowanie niewystarczające dla uznania, że rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Zdaniem UOKiK, Deweloper powinien był  przed tą datą dysponować co najmniej tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, posiadać projekt budowlany, wyliczenia finansowe pozwalające określić cenę przedmiotu umowy oraz dysponować harmonogramem pozwalającym określić termin przeniesienia  na nabywcę własności lokalu.

Tym, którzy przed 29 kwietnia 2012 roku wprawdzie ogłosili np. w Internecie, że będą realizować na konkretnej nieruchomości inwestycję deweloperską, ale nie będą w stanie wykazać, że faktycznie przed tą datą mogli skonkretyzować swoją ofertę dla indywidualnego klienta, zdecydowanie odradzam uchylanie się od obowiązku otwierania dla klientów rachunków powierniczych.

Fakt, że ustawa deweloperska nie przewiduje za naruszenie tego obowiązku żadnej sankcji nie oznacza, że deweloper jest bezkarny. Niewątpliwie brak rachunku powierniczego stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i może skutkować nałożeniem na dewelopera kary w wysokości stanowiącej 10% rocznego obrotu.

Oszczędzając na rachunkach powierniczych, można stracić znacznie więcej – dobre imię i renomę firmy – a ta – zwłaszcza w branży deweloperskiej, jest przecież bezcenna.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →