dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Umowa deweloperska bez rachunku powierniczego

Agnieszka Grabowska-Toś09 kwietnia 20153 komentarze

Kilka dni temu, przecierałam oczy ze zdumienia widząc prospekt informacyjny, w którym deweloper zawarł klauzulę, że nie musi stosować środków ochrony wpłat nabywcy (rachunków powierniczych), ponieważ w odniesieniu do realizowanego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Dodam, że deweloper uzyskał pozwolenie na budowę dopiero pod koniec 2014 roku.

Jak to możliwe, że po trzech latach od wejścia w życie ustawy deweloperskiej niektórzy realizują inwestycję i zawierają umowy deweloperskie nie stosując żadnej z przewidzianych ustawą formy zabezpieczenia środków wpłacanych przez nabywców lokali?

Moim zdaniem w tym konkretnym przypadku powoływanie się na zwolnienie z obowiązku stosowania przewidzianych w ustawie deweloperskiej zabezpieczeń było świadomym działaniem dewelopera, mającym na celu uniknięcie kosztów związanych z ich obsługą, a w konsekwencji również kosztów związanych finansowaniem inwestycji z kredytu.

O tym, że powiernicze rachunki są dla deweloperów niemałym obciążeniem finansowym i że w większości przypadków ich prowadzenie jest uzależnione od zawarcia przez dewelopera z bankiem umowy kredytowej – nie trzeba nikogo przekonywać. Jednak uchylanie się obecnie od ich prowadzenia z powołaniem się na art. 37 ustawy deweloperskiej, który wyłączał taki obowiązek jeśli rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem wżycie ustawy deweloperskiej – wydaje mi się wysoce ryzykowne.

UOKiK w ostatnim raporcie dotyczącym branży deweloperskiej jednoznacznie stwierdził, że umieszczenie w mediach przed 29 kwietnia 2012 roku wyłącznie ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży, bez względu na faktyczny termin rozpoczęcia budowy, jest zdecydowanie niewystarczające dla uznania, że rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Zdaniem UOKiK, Deweloper powinien był  przed tą datą dysponować co najmniej tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, posiadać projekt budowlany, wyliczenia finansowe pozwalające określić cenę przedmiotu umowy oraz dysponować harmonogramem pozwalającym określić termin przeniesienia  na nabywcę własności lokalu.

Tym, którzy przed 29 kwietnia 2012 roku wprawdzie ogłosili np. w Internecie, że będą realizować na konkretnej nieruchomości inwestycję deweloperską, ale nie będą w stanie wykazać, że faktycznie przed tą datą mogli skonkretyzować swoją ofertę dla indywidualnego klienta, zdecydowanie odradzam uchylanie się od obowiązku otwierania dla klientów rachunków powierniczych.

Fakt, że ustawa deweloperska nie przewiduje za naruszenie tego obowiązku żadnej sankcji nie oznacza, że deweloper jest bezkarny. Niewątpliwie brak rachunku powierniczego stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i może skutkować nałożeniem na dewelopera kary w wysokości stanowiącej 10% rocznego obrotu.

Oszczędzając na rachunkach powierniczych, można stracić znacznie więcej – dobre imię i renomę firmy – a ta – zwłaszcza w branży deweloperskiej, jest przecież bezcenna.

Wyrok w sprawie klauzuli zmiany ceny lokalu – konsekwencje dla branży deweloperskiej

Agnieszka Grabowska-Toś07 kwietnia 20152 komentarze

Święta już za nami, więc pora wrócić do naszych spraw – czyli tego wszystkiego, co dla deweloperów ważne.

Dzisiaj obiecanych kilka słów o konsekwencjach, jakie wynikają z wyroku Sądu Najwyższego, o którym pisałam tutaj, a dotyczącym odmowy uznania za klauzulę niedozwoloną zapisu w umowie deweloperskiej pozwalającego na zmianę ceny w przypadku zmiany powierzchni lokalu po wybudowaniu budynku.

Jakie wnioski płyną dla Państwa z tego wyroku?

Po pierwsze, odradzam zbytni optymizm. Niegdyś powszechnie stosowane przez deweloperów klauzule, przewidujące możliwość zmiany ceny w przypadku zmiany powierzchni lokalu i przyznające nabywcy prawo odstąpienia od umowy dopiero, jeżeli zmiana powierzchni przekroczy określony próg procentowy, nadal figurują w rejestrze klauzul niedozwolonych. Oznacza to, że ich stosowanie jest zakazane, a UOKiK nadal może takie zapisy kwestionować. Trzeba bowiem pamiętać, że jest to jeden wyrok, wydany w konkretnej sprawie, a nie utarta linia orzecznicza. Nie ma żadnej gwarancji, że za chwilę Sąd Najwyższy w innym składzie nie wyda wyroków, które będą odmiennie oceniały tego typu klauzule.

Po drugie, trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie praktyczne znaczenie ma wyrok, który wywołał tak powszechne poruszenie.

W mojej ocenie – niewielkie.

Odstąpienie od umowy, to przede wszystkim ogromny problem dla nabywcy mieszkania. Dowiaduje się on o zmianie powierzchni mieszkania najczęściej w chwili, gdy wpłacił deweloperowi całość lub większą część ceny i to on musi czekać na zwrot pieniędzy. Ponadto mieszkania są dzisiaj w większości kupowane na kredyt. Komplikacje związane z odstąpieniem od umowy przy umowie kredytowej są znaczne. Ryzyko związane z wycofaniem się z umowy jest więc po stronie nabywcy dużo większe, niż po stronie dewelopera.

Zapisy o możliwości odstąpienia przez nabywcę od umowy, w przypadku każdej zmiany powierzchni lokalu były wprowadzone do umów we wszystkich inwestycjach, przy realizacji których  doradzałam moim klientom. Do tej pory żaden z nabywców lokali z takiej możliwości nie skorzystał.

Zmiana ustawy deweloperskiej cz. III (przekazanie prospektu informacyjnego)

Agnieszka Grabowska-Toś02 kwietnia 20152 komentarze

Prospekt informacyjny czyli zmiany ustawy ciąg dalszy… Ustawa deweloperska idealna z pewnością nie jest. W interesie deweloperów i nabywców lokali mieszkalnych leży niewątpliwie doprecyzowanie wielu jej aspektów ale… niektóre propozycje Prezesa UOKiK przypominają szukanie dziury w całym.

Prospekt informacyjny

Kolejną proponowaną przez Prezesa UOKiK zmianą jest nałożenie na dewelopera obowiązku przekazywania prospektu informacyjnego bez konieczności uprzedniego zgłoszenia żądania przez osobę zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej.

Regulacja ta jest w mojej ocenie zbędna. Nigdy nie słyszałam, by któryś z deweloperów uchylał się od obowiązku wręczenia prospektu informacyjnego. Wystarczy przypomnieć, że zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej (art. 20 ust. 2), więc każdy z potencjalnych nabywców lokalu mieszkalnego musi się z nim prędzej czy później zapoznać. Deweloper nie ma więc żadnego interesu w tym, by ukrywać prospekt przed nabywcą lokalu.

Mam nieodparte wrażenie, że UOKiK nie docenia u konsumentów umiejętności dbania o swoje interesy i znajomości obowiązujących regulacji prawnych. Konsumenci wnikliwie czytają umowy deweloperskie, znają swoje prawa i żądają prospektów informacyjnych i je otrzymują.

Nie wprowadzajmy więc, aż tak drobiazgowych regulacji – nic one nie zmieniają w bezpieczeństwie konsumentów, a ustawy puchną, tworząc gąszcz przepisów, w którym coraz trudniej się poruszać!

Decyzja o warunkach zabudowy, której nie było

Agnieszka Grabowska-Toś30 marca 2015Komentarze (0)

O tym, że trzeba czytać dokumenty urzędowe od tak zwanej deski do deski, wiedzą wszyscy.

Ale czy na pewno?

Pewien deweloper po długich miesiącach batalii z Wydziałem Architektury otrzymał w końcu decyzję o warunkach zabudowy dotyczącą budowy budynku wielorodzinnego. W rozstrzygnięciu organ orzekł: „ODMAWIAM USTALENIA WARUNKÓW ZABUDOWY dla inwestycji…”. W uzasadnieniu natomiast napisał, że inwestor spełnił wszystkie przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez niego zabudowy. Załącznikiem do decyzji, który oczywiście interesował najbardziej dewelopera, były szczegółowo określone warunki zabudowy dla wnioskowanej przez niego  inwestycji oraz wyniki analizy urbanistycznej.

Decyzja ta – ku wielkiemu zdziwieniu dewelopera – nie została zaskarżona przez żadną ze stron. Uradowany, że problem z odwołaniami sąsiadów ma z głowy – zlecił architektowi projektowanie i przygotowanie wniosku o pozwolenie na budowę.

Jakież było  jednak jego zdziwienie, gdy pewnego słonecznego dnia otrzymał zawiadomienie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze wszczęło  postępowanie o stwierdzenie nieważności tej decyzji. Zdenerwowany, udał się natychmiast do Wydziału Architektury żeby wyjaśnić, dlaczego otrzymał decyzję, którą SKO chce teraz – gdy on już poniósł ogromne koszty związane z przygotowaniem projektu –  unieważnić.

Wydział Architektury próbował oczywiście „ratować” decyzję i niemal od ręki wydał postanowienie o sprostowaniu oczywistej omyłki pisarskiej polegającej na użyciu w decyzji słów „odmawiam” zamiast „ustalam”.  Niedługo  jednak potem deweloper otrzymał decyzję, w której SKO orzekło, że stwierdza nieważność decyzji o warunkach zabudowy.

Czego uczy ta  historia?

Po pierwsze, że przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, trzeba od początku do końca pilnować organ by wszystko było w porządku. W aktach sprawy – jeszcze przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy-  powinien być zawsze jej projekt. Gdyby więc po otrzymaniu zawiadomienia o zebraniu całego materiału dowodowego deweloper poszedł do urzędu i sprawdził akta – zwróciłby na ten błąd uwagę i do wydania takiej decyzji nigdy by nie doszło.

Po drugie – że jeśli  treść rozstrzygnięcia  decyzji jest sprzeczna z uzasadnieniem, to taka wada traktowana jest  zawsze jako rażące naruszenie prawa uprawniające  do stwierdzenia jej nieważności.

Po trzecie – że w takich przypadkach jak ten, sprostowanie decyzji nie jest możliwe, ponieważ taki błąd nie może być uznany za oczywistą omyłkę pisarską. Poza tym  sprostowanie decyzji nie może w istocie prowadzić do jej merytorycznej zmiany. Dlatego także i postanowienie organu o sprostowaniu decyzji było niezgodne z prawem.

 

Zmiana powierzchni a dopuszczalność zmiany ceny lokalu

Agnieszka Grabowska-Toś24 marca 2015Komentarze (0)

Ci, którzy zrealizowali już niejedną inwestycję wiedzą, że prawie niemożliwe jest wybudowanie lokali o dokładnie takiej powierzchni, jaka została określona w projekcie, a w konsekwencji również w zawartej z klientem umowie deweloperskiej. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przez szereg lat stał jednak na stanowisku, że deweloper nie ma prawa do żadnego marginesu błędu, a klient ma otrzymać dokładnie taki lokal, jaki deweloper zobowiązał mu się sprzedać.

Dlatego też konsekwentnie uznawał za niedozwolone takie klauzule w umowach z nabywcami lokali, które  przewidywały zmianę ustalonej w umowie deweloperskiej ceny lokalu w przypadku zmiany powierzchni lokalu w wyniku procesu technologicznego i uprawniały klienta do odstąpienia od takiej umowy dopiero, gdy ta różnica wynosiła określony % (najczęściej było to od 2-5%).

Twarde stanowisko Urzędu nie uległo nawet zmianie po tym, jak zamówiona na jego zlecenie ekspertyza potwierdzała, że powierzchnia wznoszonych lokali może w praktyce różnić się od projektowanej, od 2,1 % do 4,3% i że przyczyną takiej różnicy jest sam proces technologiczny, a nie wina dewelopera.

Stanowisko UOKIK było również w pełni akceptowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Jest jednak szansa, że UOKIK będzie musiał zweryfikować swój pogląd w tej sprawie.

Dlaczego?

Otóż w niedawnym wyroku (sygn. I CSK 624/13), Sąd Najwyższy stwierdził, że postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta. W tej sprawie Sąd uznał, że skoro umowa przewidywała uprawnienie dla klienta do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby w wyniku zmiany powierzchni lokalu w stosunku do pierwotnie ustalonej, cena sprzedaży wzrosła o 5% to Klient był chroniony  przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku większego wzrostu ceny.

Z wagi na dotychczasowe stanowisko UOKIK wielu deweloperów rezygnowało z zapisów o dopuszczalności zmiany ceny lokalu w związku ze zmianą powierzchni lokalu, ponosząc w tym zakresie wymierne straty.

Czy wyrok Sądu Najwyższego oznacza, że możliwe będzie ponowne ich wprowadzenie do umów z nabywcami, bez narażania się na problemy z UOKIK-iem?

Na to pytanie postaram się odpowiedzieć w kolejnym moim wpisie na blogu.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →