dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Zmiana ustawy deweloperskiej cz. I (likwidacja otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego)

Agnieszka Grabowska-Toś16 marca 2015Komentarze (0)

Po dwóch latach obowiązywania ustawy deweloperskiej (co – biorąc pod uwagę cykl inwestycyjny -jest niezwykle krótkim okresem), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawnioskował o jej zmianę. Oznacza to, że deweloperzy mogą spodziewać się zmian w ustawie deweloperskiej, które w jeszcze szerszym niż dotychczas zakresie będą chronić konsumentów, czyli nabywców lokali mieszkalnych.

Co zatem Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji szykuje dla deweloperów?

Zmianami, które rynek deweloperski może odczuć szczególnie mocno są zmiany dotyczące środków ochrony wpłat nabywców, a w szczególności propozycja usunięcia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. W ocenie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta,  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie zapewnia nabywcy skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta zdaje się jednakże nie zauważać faktu, że równolegle z wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, została dokonana zmiana prawa upadłościowego i naprawczego wprowadzająca szczególny tryb prowadzenia postępowania upadłościowego deweloperów, który zabezpiecza interesy nabywców lokali  bez względu na to, jakie zastosowano środki ochrony wpłat nabywców lokali. W przypadku upadłości dewelopera,  środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, a także prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali, którzy mogą także zdecydować o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wystarczy też przypomnieć, że zgodnie z art. 11 ustawy deweloperskiej w obowiązującym brzmieniu, bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego – środki nabywcy są więc wypłacane deweloperowi za to, co jest już faktycznie na nieruchomości wybudowane. Stwarza to bardzo dogodną sytuację dla nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera.

W mojej ocenie, obecnie obowiązująca ustawa deweloperska oraz prawo upadłościowe i naprawcze w wystarczający sposób chronią nabywców lokali mieszkalnych. Wprowadzenie obowiązkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej de facto uderzy także w konsumentów – spowoduje bowiem wzrost kosztów mieszkań. Zadowolone z likwidacji otwartego rachunku powierniczego bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej będą za to niewątpliwie banki, które już zarabiają krocie na rachunkach powierniczych, a zarobią dodatkowo na gwarancjach. Mam wrażenie, że nie takie było założenie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta wnioskującego o usunięcie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej.

Wkrótce na blogu o dalszych założeniach do zmiany ustawy deweloperskiej.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – nie dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś11 marca 2015Komentarze (1)

We wczorajszym wyroku (sygn. K 29/13) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis ustawy o przekształceniu  prawa użytkowania wieczystego w prawo własności  w zakresie, w jakim przyznawał osobom prawnym uprawnienie do żądania przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, jest niezgodny z Konstytucją.

Dotychczas, zgodnie z ustawą o przekształceniu  prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osoby prawne będące w dniu 13 października 2005 użytkownikami wieczystymi nieruchomości, mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Z żądaniem przekształcenia mogły również wystąpić osoby prawne, będące następcami prawnymi  tych osób. Zatem, jeżeli na danej nieruchomości w dniu 13 października 2005 roku ustanowione było prawo użytkowania wieczystego,  a następnie prawo to przeniesione zostało na osobę prawną (np. spółkę deweloperską, która nabyła je w celu realizacji inwestycji), to mogła ona żądać przekształcenia tego prawa w prawo własności. Możliwość wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie, w odniesieniu do osób prawnych pojawiła się w związku z nowelizacją ustawy dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 2011 – wcześniej uprawnienie to przysługiwało jedynie osobom fizycznym.

Trudno komentować w tej chwili ten wyrok, nie znając jego pisemnego uzasadnienia. Nie mniej jednak trzeba powiedzieć jasno – będzie on miał niewątpliwie istotne znaczenie zwłaszcza  dla tych deweloperów, którzy nabyli użytkowanie wieczyste nieruchomości,  z zamiarem  przekształcenia w prawo własności. Z moich doświadczeń wynika, że deweloperzy decydowali się na przekształcenie użytkowania wieczystego z różnych powodów. Najczęściej w sytuacji, gdy planowana inwestycja była niezgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub gdy okres użytkowania wieczystego był stosunkowo krótki. Po publikacji wyroku, nie będzie to już możliwe.

 

Czy zawierając umowę deweloperską deweloper musi być właścicielem nieruchomości

Agnieszka Grabowska-Toś27 lutego 2015Komentarze (0)

Z takim pytaniem zgłaszają się do mnie coraz częściej deweloperzy poszukujący  alternatywnych do kredytu na zakup nieruchomości form pozyskiwania możliwości realizacji inwestycji deweloperskich.

Przykładem takiej alternatywy może być zaangażowanie się właściciela nieruchomości w inwestycję deweloperską. Deweloper nie ponosi wówczas kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana z deweloperem umowa. Zazwyczaj są one wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu. Często też zdarza się, że zapłatą za nieruchomość są mieszkania, których własność przenoszona jest przez dewelopera na właściciela nieruchomości po zakończeniu inwestycji.

Taki podział ról jest z pewnością korzystny zarówno dla właściciela nieruchomości jak i dewelopera. Deweloper bierze odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, opracowanie projektu budowlanego, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zrealizowanie inwestycji, a właściciel właściwe pełni tylko funkcję inwestora pasywnego. Z kolei deweloper, uzyskuje możliwość realizacji inwestycji bez konieczności angażowania środków na zakup nieruchomości

W tej relacji właściciel nieruchomości – deweloper, najkorzystniejszym dla dewelopera wariantem jest oczywiście utworzenie spółki celowej, do której właściciel wniesie grunt aportem. Okazuje się jednak, że nie zawsze właściciel jest skłonny angażować się w spółkę deweloperską. Wówczas pozostaje rozważenie możliwości zawarcia z właścicielem nieruchomości umowy, na podstawie której deweloper będzie miał prawo realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego na interesującej go nieruchomości, a docelowo nabycia do tej nieruchomości prawa własności lub użytkowania wieczystego.

Czy można jednak realizować inwestycję deweloperską i zawierać skutecznie umowy deweloperskie z przyszłymi nabywcami nie będąc właścicielem nieruchomości?

Na to pytanie należy odpowiedzieć twierdząco.

Ustawa deweloperska nie przewiduje bowiem takiego wymagania  odnośnie prawa do gruntu  Wynika to wyraźnie  z art. 3 pkt. 5  ustawy zawierającego definicję umowy deweloperskiej, a zwłaszcza z zawartego w tym przepisie sformułowania „deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego”.  Przedsięwzięcie deweloperskie, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 ustawy obejmuje m. in.   właśnie nabycie praw do nieruchomości.

Również art. 22   ust.1 pkt. 3 ustawy deweloperskiej określający elementy konieczne umowy deweloperskiej,  nie przewiduje wymogu, by deweloper był właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Zgodnie z tym przepisem w umowie deweloperskiej należy  podać stan prawny nieruchomości, w szczególności  oznaczenie właściciela  lub użytkownika wieczystego. Nie ulega wątpliwości, że gdyby wolą ustawodawcy było, aby deweloper w dacie zawierania umowy deweloperskiej był właścicielem gruntu lub użytkownikiem wieczystym, to  redakcja obu wymienionych przepisów  byłaby inna i w tym zakresie odpowiadałaby brzmieniu art. 9 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia te-go prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do tej ważności umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony.

Z drugiej jednak strony można na ten problem spojrzeć inaczej – zgodnie z duchem i celem ustawy deweloperskiej, czyli z uwzględnieniem tego, że miała ona służyć ochronie interesów nabywców. A ochrona będzie z pewnością nieporównywalnie większa, gdy deweloper będzie dysponował tytułem własności, czy użytkowania wieczystego w dniu zawarcia umowy deweloperskiej, niż wówczas gdy będzie musiał go uzyskać po zawarciu umowy deweloperskiej.

Jak się więc okazuje –sprawa wcale nie jest oczywista. Przykładowo, autor  monografii pt. Umowa deweloperska konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron – B. Gliniecki rozważa, czy umowa deweloperska zawarta przez dewelopera, który jeszcze nie jest właścicielem nieruchomości będzie ważna.

Moim zdaniem dla skutecznego zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper nie musi być właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Prawo do nieruchomości może nabyć nawet tuż przed zawarciem umowy ustawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej własność na nabywcę.

Jednak to, czy w takim przypadku  inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, zanim zostanie ukończona, to już oczywiście  inna rzecz. Na pewno istotne znaczenie zarówno dla nabywców jak i samego dewelopera będzie wówczas miało to, na ile skutecznie deweloper zabezpieczy się w umowie z właścicielem nieruchomości przed wycofaniem się ze sprzedaży w trakcie prowadzenia inwestycji.

Następne wpisy →