Z takim pytaniem zgłaszają się do mnie coraz częściej deweloperzy poszukujący alternatywnych do kredytu na zakup nieruchomości form pozyskiwania możliwości realizacji inwestycji deweloperskich.
Przykładem takiej alternatywy może być zaangażowanie się właściciela nieruchomości w inwestycję deweloperską. Deweloper nie ponosi wówczas kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana z deweloperem umowa. Zazwyczaj są one wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu. Często też zdarza się, że zapłatą za nieruchomość są mieszkania, których własność przenoszona jest przez dewelopera na właściciela nieruchomości po zakończeniu inwestycji.
Taki podział ról jest z pewnością korzystny zarówno dla właściciela nieruchomości jak i dewelopera. Deweloper bierze odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, opracowanie projektu budowlanego, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zrealizowanie inwestycji, a właściciel właściwe pełni tylko funkcję inwestora pasywnego. Z kolei deweloper, uzyskuje możliwość realizacji inwestycji bez konieczności angażowania środków na zakup nieruchomości
W tej relacji właściciel nieruchomości – deweloper, najkorzystniejszym dla dewelopera wariantem jest oczywiście utworzenie spółki celowej, do której właściciel wniesie grunt aportem. Okazuje się jednak, że nie zawsze właściciel jest skłonny angażować się w spółkę deweloperską. Wówczas pozostaje rozważenie możliwości zawarcia z właścicielem nieruchomości umowy, na podstawie której deweloper będzie miał prawo realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego na interesującej go nieruchomości, a docelowo nabycia do tej nieruchomości prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Czy można jednak realizować inwestycję deweloperską i zawierać skutecznie umowy deweloperskie z przyszłymi nabywcami nie będąc właścicielem nieruchomości?
Na to pytanie należy odpowiedzieć twierdząco.
Ustawa deweloperska nie przewiduje bowiem takiego wymagania odnośnie prawa do gruntu Wynika to wyraźnie z art. 3 pkt. 5 ustawy zawierającego definicję umowy deweloperskiej, a zwłaszcza z zawartego w tym przepisie sformułowania „deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego”. Przedsięwzięcie deweloperskie, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 ustawy obejmuje m. in. właśnie nabycie praw do nieruchomości.
Również art. 22 ust.1 pkt. 3 ustawy deweloperskiej określający elementy konieczne umowy deweloperskiej, nie przewiduje wymogu, by deweloper był właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Zgodnie z tym przepisem w umowie deweloperskiej należy podać stan prawny nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego. Nie ulega wątpliwości, że gdyby wolą ustawodawcy było, aby deweloper w dacie zawierania umowy deweloperskiej był właścicielem gruntu lub użytkownikiem wieczystym, to redakcja obu wymienionych przepisów byłaby inna i w tym zakresie odpowiadałaby brzmieniu art. 9 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia te-go prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do tej ważności umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony.
Z drugiej jednak strony można na ten problem spojrzeć inaczej – zgodnie z duchem i celem ustawy deweloperskiej, czyli z uwzględnieniem tego, że miała ona służyć ochronie interesów nabywców. A ochrona będzie z pewnością nieporównywalnie większa, gdy deweloper będzie dysponował tytułem własności, czy użytkowania wieczystego w dniu zawarcia umowy deweloperskiej, niż wówczas gdy będzie musiał go uzyskać po zawarciu umowy deweloperskiej.
Jak się więc okazuje –sprawa wcale nie jest oczywista. Przykładowo, autor monografii pt. Umowa deweloperska konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron – B. Gliniecki rozważa, czy umowa deweloperska zawarta przez dewelopera, który jeszcze nie jest właścicielem nieruchomości będzie ważna.
Moim zdaniem dla skutecznego zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper nie musi być właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Prawo do nieruchomości może nabyć nawet tuż przed zawarciem umowy ustawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej własność na nabywcę.
Jednak to, czy w takim przypadku inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, zanim zostanie ukończona, to już oczywiście inna rzecz. Na pewno istotne znaczenie zarówno dla nabywców jak i samego dewelopera będzie wówczas miało to, na ile skutecznie deweloper zabezpieczy się w umowie z właścicielem nieruchomości przed wycofaniem się ze sprzedaży w trakcie prowadzenia inwestycji.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }