Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, cz. II – warunki uzyskania decyzji WZ

Kilka dni temu pisałam Państwu o kontrowersyjnych pomysłach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dotyczących wydawania decyzji WZ, jakie znalazły się w projekcie zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obiecałam wówczas, że napiszę również o tym, jakie trzeba będzie spełnić warunki, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Okazuje się, że także i w tym zakresie czeka nas prawdziwa rewolucja.

Po pierwsze – wszystkie działki stanowiące przedmiot wniosku o wydanie decyzji WZ będą musiały bezpośrednio graniczyć z co najmniej jedną zabudowaną działką, dostępną z tej samej drogi publicznej lub przez istniejącą, urządzoną drogę wewnętrzną. Obecnie do uzyskania warunków zabudowy wystarczy, że przynajmniej jedna z działek, na których deweloper planuje inwestycję sąsiaduje z działką zabudowaną, dostępną z tej samej drogi publicznej i – co istotne – nie jest wymagane bezpośrednie sąsiedztwo. Zgodnie z nowymi regulacjami, każda działka objęta wnioskiem, będzie musiała bezpośrednio sąsiadować z działką zabudowaną, dostępną z tej samej drogi publicznej i niestety warunek ten może okazać się trudny do spełnienia.

Po drugie – działka ma mieć  bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub droga publiczna ma być dostępna przez istniejącą w dniu składania wniosku, urządzoną drogę wewnętrzną lub służebność drogi.

Po trzecie – istniejąca w dniu składania wniosku infrastruktura techniczna, służąca obsłudze działki,  ma być wystarczająca dla zamierzenia budowlanego, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej dopuszczalne będzie wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie Prawo wodne.

Drugi i trzeci warunek uzyskania decyzji WZ odwołują się do istniejącej – w dniu złożenia wniosku – infrastruktury drogowej i technicznej. Obecnie, dla uzyskania decyzji WZ  nie jest wymagane, by infrastruktura techniczna, czy infrastruktura drogowa faktycznie istniały. Wystarczające jest, że deweloper  zagwarantuje w drodze umowy zawartej z właściwą jednostką organizacyjną, że taka infrastruktura powstanie. Oczywiście, na etapie realizacji inwestycji musi rzeczywiście dojść do powstania takiej infrastruktury, a jej  koszt  ponosi deweloper.

Jeśli projekt zmiany ustawy wejdzie w życie, deweloperzy będą musieli poszukiwać takich nieruchomości, które spełnią wszystkie opisane wyżej wymogi, w tym także wymóg odległości od przedszkola i szkoły publicznej.  Mam poważne wątpliwości, ile takich nieruchomości uda się rzeczywiście znaleźć na rynku i ile decyzji WZ  będzie mogło być wydanych.

Sądzę, że przez takie „wyśrubowanie” warunków wydawania decyzji WZ, rzeczywiście  projektodawca  osiągnie zamierzony cel, to jest – jak czytamy w uzasadnieniu projektu –  wprowadzenie ograniczeń dotyczących lokalizowania nowych inwestycji na podstawie decyzji WZ i likwidację negatywnych  skutków przestrzennych, związanych z lokalizacją inwestycji na podstawie takiej decyzji. Dlatego też w praktyce uzyskanie decyzji WZ może okazać się bardzo trudne.

Projekt wprowadza także inne przesłanki wydania decyzji WZ, jednak w mojej ocenie nie budzą one większych  wątpliwości, a deweloper nie powinien mieć problemów z ich spełnieniem.

Zapytają pewnie Państwo, czy w jest wobec tego jakieś wyjście z tej – wydawać by się się mogło – patowej sytuacji?

Powiem tak –  jakieś jest. Ale czy zadowalające? – to już czas pokaże.

Proszę pamiętać, że póki, co to jednak tylko projekt. Branża deweloperska powinna więc zewrzeć szyki i podjąć zdecydowaną batalię o wycofanie się Ministerstwa z projektowanych zmian, zwłaszcza w odniesieniu do tych zapisów, które najbardziej uderzają w deweloperów.

Gdyby zaś okazało się, że te działania niewiele dadzą i projekt ustawy zmieniającej wejdzie w życie,  będą mogli Państwo wystąpić do rady gminy (zgodnie z nowym przepisem art. 20a) o wszczęcie postępowania w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla nieruchomości, na której będą Państwo planowali inwestycję. Taką bowiem możliwość uchwalenia tak zwanego punktowego planu przewiduje projekt. Jednak warunkiem takiego wystąpienia będzie zobowiązanie się Państwa do realizacji na Państwa koszt infrastruktury technicznej, której wykonanie jest zadaniem własnym gminy, a następnie do jej przekazania nieodpłatnie  na rzecz gminy.