Czy jeśli kupię nieruchomość, która sąsiaduje z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej, to na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy powinienem spodziewać się problemów związanych ze znaczną liczbą stron biorących udział w postępowaniu w sprawie wydania takiej decyzji?
Podejrzewam, że pytanie to zadaje sobie pewnie niejeden deweloper, gdy okazuje się, że nieruchomość sąsiadująca z jego nieruchomością, zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym, w którym znajduje się kilkadziesiąt lokali mieszkalnych. Pewnie oczami wyobraźni już widzi to przeciągające się postępowanie o wydanie decyzji WZ z powodu niemożliwości ustalenia adresów zamieszkania właścicieli tych lokali, czy z powodu wniesienia przez nich odwołań.
Dla tych z Państwa, którzy już taki czarny scenariusz założyli, mam jednak dobrą wiadomość🙂
Otóż wspólnota mieszkaniowa na sąsiedniej nieruchomości niekoniecznie musi oznaczać dla dewelopera kłopoty.
Przede wszystkim warto wiedzieć, że co do zasady, stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest w takim wypadku właśnie wspólnota, a nie jej poszczególni członkowie (właściciele lokali). Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnotę reprezentuje zarząd wybrany spośród członków wspólnoty, a jeśli wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością wspólną zarządcy, czyli osobie trzeciej w stosunku do wspólnoty, to wspólnotę reprezentuje zarządca, pod warunkiem, że wspólnota udzieliła mu w tym zakresie stosownego pełnomocnictwa.
Jeśli więc teren inwestycji, co do którego toczy się postępowanie o wydanie decyzji WZ sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością, która stanowi współwłasność wspólnoty mieszkaniowej, to wszelkie zawiadomienia i doręczenia w tym postępowaniu powinny być dokonywane na adres wspólnoty, którą w tym postępowaniu reprezentuje zarząd mieszkańców lub na adres zarządcy, jeśli wspólnota udzieliła mu pełnomocnictwa do reprezentowania jej w tym postępowaniu.
Organ nie ma w takim przypadku obowiązku doręczania zawiadomień i decyzji wszystkim członkom wspólnoty.
Jak to jednak zwykle bywa, od każdej zasady są wyjątki i tak też jest w tym przypadku.
Nie zawsze więc w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy status strony będzie miała wyłącznie wspólnota. Każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość może bowiem również, w określonych przypadkach, być stroną postępowania o wydanie decyzji WZ, niezależnie od wspólnoty.
Istotne jednak jest, że uznanie przez organ poszczególnych właścicieli lokali za strony tego postępowania, uzależnione jest od tego, czy każdy z nich wykaże, że postępowanie to dotyczy jego interesu prawnego. Właściciel lokalu musi zatem wyjaśnić, w jaki sposób inwestycja będzie oddziaływać na jego lokal.
W praktyce zaś wykazanie tego nie jest wcale proste. Nie może na przykład uzasadniać udziału właściciela lokalu w postępowaniu o wydanie decyzji WZ powołanie się na uciążliwe i hałaśliwe roboty budowlane, jakie będą wiązały się z inwestycją, czy obawa przed pękaniem ścian budynku, ponieważ okoliczności te faktycznie dotyczą nieruchomości wspólnej, nie zaś wyłącznie konkretnego lokalu.
Dlatego nie obawiałabym się zbytnio tego, że po drugiej stronie barykady będą mieli Państwo wspólnotę mieszkaniową i jej członków. Jeśli jednak którykolwiek z nich wystąpi o dopuszczenie go do postępowania, obok wspólnoty – warto natychmiast reagować i zarzucać, że nie wykazał, iż posiada legitymację do udziału w tym postępowaniu w charakterze strony.
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Z doświadczenia wiem, że z taką wspólnotą ciężko się dogadać.
Witam Pana serdecznie,
Rozumiem, że chodzi Panu o to, że ciężko jest przekonać wspólnotę, by nie wnosiła odwołania. Niewątpliwie, jest w tym sporo racji. Nie mniej jednak z doświadczeń naszych klientów wynika, że warto rozmawiać z zarządem lub zarządcą wspólnoty zanim zostanie wydana decyzja i przekonywać, że nie jest się dla wspólnoty wrogiem. W wielu przypadkach wspólnota zobowiązywała się nie zaskarżać decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę w zamian np. za wyremontowanie drogi dojazdowej, wykonanie placu zabaw, czy wymiany ogrodzenia, czy posadzenia drzewek. Z punktu widzenia dewelopera nie był to duży wydatek, a wspólnocie przynosił wymierne korzyści. Często wspólnoty kalkulują, czy wolą wydać pieniądze na prawników, żeby odsunąć w czasie inwestycję, która i tak prędzej czy później zostanie zrealizowana, czy coś z tego mieć.
Jeśli zaś chodzi o przebieg postępowania o wydanie decyzji WZ, to zawsze lepiej, gdy mamy po drugiej stronie tylko wspólnotę, a nie i wspólnotę i poszczególnych jej członków niezadowolonych z planowanej budowy. Niewątpliwie im mniej stron, tym większe szanse, że decyzja nie zostanie zaskarżona.
Pozdrawiam