Po co deweloperowi prawnik w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy?

Kilka dni temu zostałam poproszona o przygotowanie odwołania od decyzji o warunkach zabudowy. Kiedy przeczytałam decyzję, pomyślałam sobie, że na moje szczęście wnioskodawca nie zaangażował do postępowania żadnego prawnika, bo gdyby było inaczej – decyzja nie zawierałaby tylu wad. W sumie to się nawet ucieszyłam, że będę mogła z łatwością „wypunktować” wszystkie uchybienia organu. Gdyby jednak ktoś to zrobił wcześniej – gdy projekt decyzji był już gotowy, pewnie teraz nie miałabym już co do roboty.

Uświadomiłam sobie, że kiedy deweloper występuje z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, to w 99% przypadków robi to za pośrednictwem architekta, który przygotował mu projekt zagospodarowania terenu i który później będzie przygotowywał projekt budowlany.

Zwykle  odbywa się to na podstawie umowy, w której deweloper upoważnia architekta  do reprezentowania  go w postępowaniu w sprawie z wniosku o wydanie decyzji WZ. Zadaniem  architekta  jest uzyskanie dla dewelopera jak najkorzystniejszej  decyzji WZ, czyli takiej, która zapewni mu realizację obiektów o jak najwyższym PUM-ie.

Rzadko kiedy jednak w takim postępowaniu, obok architekta uczestniczy również prawnik.

Moim zdaniem, to duży błąd.

Zapytają pewnie Państwo – dlaczego? Przecież architekci, zwłaszcza ci z wieloletnim doświadczeniem, z niejednego pieca chleba jedli, więc znają zasady wydawania decyzji WZ. Co więcej – wiedzą, jak uzyskać korzystną dla deweloperów decyzję. Więc po co jeszcze prawnik?

Nie mniej uważam, że sztuką jest nie tylko uzyskanie decyzji WZ gwarantującej deweloperowi wysoki PUM, ale sztuką jest zapewnienie, by organ wydał taką decyzję, której nie będzie mogło później uchylić ani SKO (w przypadku wniesienia odwołania), ani sąd administracyjny (w przypadku wniesienia skargi).

Z doświadczenia wiem, że właściwie nie ma takiej decyzji o warunkach zabudowy, której nie dałoby się podważyć (zwłaszcza jeśli po drugiej stronie będzie prawnik, który doskonale zna się na tych sprawach). I proszę mi wierzyć – nie ma w tym stwierdzeniu żadnej przesady.

Dlatego warto zadbać o to, by w postępowaniu ws decyzji WZ brał udział nie tylko Państwa architekt, ale również Państwa prawnik.

Chodzi bowiem o to, by spojrzeć na toczące się postępowanie nie tylko oczami architekta, ale również oczami osoby, która jeszcze przed wydaniem decyzji będzie w stanie wskazać słabe punkty prowadzonego postępowania np. braki w aktach, nieprawidłowości w zakresie ustalenia stron, czy wreszcie wady sporządzonej analizy urbanistycznej. W zdecydowanej bowiem większości przypadków, to właśnie wady analizy urbanistycznej, a w konsekwencji później wady uzasadnienia przyjęcia w decyzji określonych parametrów, skutkują uchyleniem decyzji przez organ wyższej instancji lub przez sąd.

Wystarczy np. że z analizy urbanistycznej nie będzie wynikała konieczność odstąpienia od wyznaczenia wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a organ odstąpi od tej zasady i nie uzasadni przyczyny tego odstąpienia we właściwy sposób lub też na przykład organ nie wyjaśni, dlaczego przy sporządzaniu analizy urbanistycznej wyznaczył obszar oddziaływania inwestycji według wartości minimalnej (trzykrotność szerokości frontu działki), choć względy urbanistyczne przemawiały za wyznaczeniem szerszego obszaru – i już będzie to podstawa do uchylenia decyzji WZ.

Piszę o tym Państwu, by Państwa uczulić na te kwestie, by  uświadomić, że dobra współpraca prawnika i architekta w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, może Państwu już na starcie inwestycji zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy. Jeśli bowiem „spod pióra” organu wyjdzie dobra decyzja, do której żaden inny prawnik nie będzie mógł się „przyczepić” będą Państwo mogli spać spokojnie i równie spokojnie realizować przyjęte założenia inwestycyjne.