Jest takie przysłowie, którego bardzo nie lubię – mądry Polak po szkodzie.
Dlaczego nie lubię?
Ponieważ taki „mądry Polak po szkodzie” często przychodzi do mnie, jako prawnika i stawia mnie w trudnej sytuacji, gdy pomimo dobrych chęci, muszę powiedzieć, że niewiele w jego sprawie da się zrobić.
Dlatego chciałabym zachęcić Państwa do wykazywania rozwagi przy zawieraniu i negocjowaniu umów, zwłaszcza szczególnie ważnej dla każdego dewelopera umowy o roboty budowlane z generalnym wykonawcą.
Najważniejsze kwestie, na jakie trzeba zwrócić uwagę, to sposób weryfikowania rozliczeń generalnego wykonawcy z podwykonawcami (o konsekwencjach wynikających z tak zwanej solidarnej odpowiedzialności dewelopera i generalnego wykonawcy wobec podwykonawców była już mowa na blogu).
W umowie powinny się znaleźć takie zapisy, które dadzą deweloperowi, przed płatnością każdej kolejnej transzy wynagrodzenia, możliwość sprawdzenia, czy generalny wykonawca nie zalega z płatnościami względem podwykonawców.
Ważne są też zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienie realizacji przedmiotu umowy.
Przestrzegam jednak przed szafowaniem zbyt wysokimi karami. Zapisy o karze powinny być sformułowane tak, żeby motywować generalnego wykonawcę do terminowej realizacji zlecenia, natomiast w mojej ocenie nie powinny one służyć do powiększania zysku dewelopera.
Uważam tak z dwóch powodów: po pierwsze – jeżeli kara umowna będzie niewspółmierna do szkody, to w sytuacji, gdy sprawa trafi do sądu, bardzo prawdopodobne jest, że sąd będzie ją miarkował (o miarkowaniu innym razem), po drugie – w przypadku zbyt restrykcyjnych kar umownych istnieje ryzyko, że prac podejmie się jedynie najbardziej zdesperowany generalny wykonawca. Co komu po karach umownych, gdy prace budowlane były prowadzone byle jak, a generalny wykonawca ogłosił upadłość?
Warto też przyjrzeć się zapisom dotyczącym procedur odbiorowych, zagospodarowaniu placu budowy, a także zapisom dotyczącym rękojmi i gwarancji.
Można pokusić się o wprowadzenie zapisów, które pozwolą pociągnąć do odpowiedzialności generalnego wykonawcę także po upływie terminów rękojmi, czy gwarancji. Wystarczy wspomnieć, że deweloper odpowiada za nienależyte wykonanie umowy przed nabywcami lokali przez lat dziesięć od zawarcia umowy przenoszącej własność, a uprawnienia odszkodowawcze dewelopera względem generalnego wykonawcy przedawnią się już z upływem lat trzech.
Reasumując, dobrze aby Polak- deweloper był mądry i przed szkodą i po szkodzie i zadbał o przygotowanie dobrej umowy o roboty budowlane.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }