Pałac w Wojanowie
Czasem zastanawiam się, czy na studiach prawniczych nie powinniśmy byli mieć dodatkowo kursów z psychologii.
Okazuje się bowiem, że wykonując zawód prawnika niejednokrotnie przychodzi mam występować w podwójnej roli – nie tylko doradcy, który rozwieje wątpliwości prawne, ale również – a może przede wszystkim – w roli psychologa, który wysłucha, okaże zrozumienie i sprawi, że klient wyjdzie ze spotkania pełen optymizmu, nawet jeśli sprawa wydaje się beznadziejna.
Trudna to sztuka, nie powiem, zwłaszcza że pocieszenia, wspierania i umiejętności słuchania drugiego człowieka, słuchania o jego problemach, na prawie nas nie uczono.
I właśnie wczoraj po raz kolejny musiałam wcielić się w taką podwójną rolę.
Otrzymałam od Klienta maila, który zaczynał się w ten oto sposób:
„Pani Mecenas, jesteśmy w trakcie realizacji budowy budynku wielorodzinnego. Połowę mieszkań mamy już sprzedanych. Za kilka dni ma się odbyć rozprawa przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w sprawie skargi kasacyjnej złożonej przez naszego sąsiada. Sąsiad odwołał się od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który na orzekł na naszą korzyść i utrzymał w mocy decyzję o warunkach zabudowy wydaną dla naszej inwestycji. Wiedzieliśmy, że sąsiad się odwołuje od decyzji o warunkach zabudowy, ale nie mogliśmy czekać kolejnych miesięcy, aż sprawa przejdzie przez wszystkie instancje. Kiedy SKO utrzymało w mocy decyzję WZ, wystąpiliśmy o pozwolenie na budowę i rozpoczęliśmy budowę.”
Z dalszej treści maila dało się odczuć, że Klienci są mocno zdenerwowani. Pisali, że to ich pierwsza inwestycja, że oni starali się dogadać z sąsiadem, że nie rozumieją, dlaczego ktoś im robi ciągle na złość. Oczami wyobraźni widzieli już tylko czarny scenariusz sytuacji, w której się znaleźli.
Zareagowałam od razu.
Wzięłam telefon i rozpoczęłam rozmowę.
Przede wszystkim uspokoiłam ich mówiąc, że skoro i SKO i wojewódzki sąd administracyjny (WSA) uznały, że decyzja o warunkach zabudowy jest prawidłowa, to są naprawdę spore szanse, że i NSA uzna podobnie.
Dalej przekonywałam, że nawet gdyby NSA z jakiegoś powodu uwzględnił skargę kasacyjną sąsiada, to nie oznacza to automatycznie, że na skutek tego wyroku, zostanie uchylona decyzja o warunkach zabudowy. Oczywiście w świetle nowych przepisów o postępowaniu przed sądami administracyjnymi NSA może sam rozstrzygnąć sprawę, to jest uchylić wyrok WSA i uchylić decyzję SKO utrzymującą w mocy decyzję WZ i uchylić samą decyzję WZ, nie mniej, musi uznać, że sprawa jest dostatecznie wyjaśniona.
Wreszcie wyjaśniłam, że uchylenie decyzji WZ przez Naczelny Sąd Administracyjny nie oznacza, iż z chwilą wydania wyroku należy wstrzymać roboty budowlane. Tak długo bowiem, jak obowiązuje ostateczne pozwolenie na budowę, tak długo deweloper może spokojnie budować, nawet jeśli dojdzie do uchylenia decyzji WZ.
Nie mniej uchylenie decyzji WZ (trzeba pamiętać, że uchylenie to nie to samo, co stwierdzenie nieważności), stanowi podstawę do wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Raczej nie spodziewałabym się szybkiego wszczynania takiego postępowania z urzędu, ale jeśli sąsiad tak konsekwentnie skarżył dotychczas wszystkie orzeczenia dotyczące tej decyzji, to trzeba liczyć się z tym, że zainicjuje takie postępowanie stosowną informacją lub wnioskiem i właściwy organ wznowi postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, wydając w tym zakresie postanowienie o wznowieniu postępowania.
Jednak wydanie takiego postanowienia również nie powoduje konieczności przerwania robót budowlanych.
Dopiero wydanie w wyniku wznowionego postępowania ostatecznej decyzji uchylającej pozwolenie na budowę z powodu braku ostatecznej decyzji WZ, będzie obligowało dewelopera do wstrzymania robót. Jest duża szansa, że do tego czasu deweloper roboty zakończy i uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Moje argumenty, uspokoiły klientów.
Na koniec dodałam, że w razie niekorzystnego wyroku NSA trzeba bezwzględnie monitorować, co się będzie działo i odpowiednio szybko reagować. Odpowiednimi środkami zaskarżenia, ewentualnie wnioskami, przewidzianymi w kodeksie postępowania administracyjnego można doprowadzić do odsunięcia w czasie niekorzystnego rozstrzygnięcia, dzięki czemu deweloperowi może udać się spokojnie zakończyć inwestycję w planowanym terminie.
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Szanowna Pani Mecenas
Czytając Pani poradę nie bardzo rozumiem poco jest SKO i Sądy, jeśli ktoś się z jakąś decyzją nie zgadza to należy to uszanować, deweloperzy doskonale wiedzą co robią bo czują się bezkarni. To że procedury trwają nie jest winą żadnej ze stron ale nalęży poczekać na decyzje ostateczne przed rozpoczęciem inwestycji a liczyć, że do postawimy – mieszkania sprzedamy to nikt nam nic nie zrobi. Jest to nagminna praktyka deweloperów uprzykrzająca wielu ludziom życie na własnych posesjach.
Pozdrawiam
Szanowny Panie Jarosławie.
Dziękuję za komentarz.
Na początek wyjaśnienie- to co piszę na blogu, to wyłącznie moje przemyślenia i doświadczenia, a nie żadne porady. O i tyle.
Panie Jarosławie, szanuję Pana zdanie- ma Pan do niego oczywiście prawo. Być może wynika ono z jakiś Pana negatywnych doświadczeń z deweloperem z sąsiedztwa. Nie mniej proszę pamiętać, że nie należy wrzucać wszystkich do jednego wora. Nie mam poczucia, że deweloperzy są bezkarni. I mogę Pana zapewnić, że żaden z nich, rozsądnie myśląc, nie rozpocznie budowy nie mając w ręku wszystkich ostatecznych decyzji (WZ i pozwolenia na budowę). Decyzja ostateczna i prawomocna, to jednak dwie różne bajki – pisałam o tym na blogu https://jakim-prawem.pl/decyzja-ostateczna-i-prawomocna-pojecia-przydatne-kazdemu-deweloperowi/
Faktem zaś jest, że wielu sąsiadów skarży niewygodne dla nich decyzje dotyczące planowanej w sąsiedztwie inwestycji na zasadzie nie – bo nie. Nawet jak jest oczywiste, że decyzja jest zgodna z prawem i nie można się do niej w żaden sposób przyczepić. Dzięki takiej praktyce są w stanie zablokować inwestycję nawet na kilka lat, choć doskonale wiedzą, że wszystko zostało zrobione zgodnie z prawem. I taki blokujący sąsiad jest w swych działach bezkarny. Uważa Pan, że to jest fair?
i nie do końca jest tak różowo, nawet po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie – II OPS 2/12 – Uchwała NSA – ale oczywiście znacznie, znacznie bezpieczniej a ponadto podobno zmiany legislacyjne idą w kierunku zabezpieczenia inwestorów od konsekwencji stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę jeżeli od wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie upłynie określony czas – chyba rok. Sądzę jednak, że biorąc pod uwagę ile trwają procedury odwoławcze należałoby pomyśleć o zabezpieczeniu interesów zarówno inwestora jak i innych stron procesu inwestycyjnego . poza tym nie wiem jak takie przyszłe regulacje będą\”się miały\” do art 156 § 2 KPA i wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 46/13
Jeśli organ uchyla pozwolenie na budowę, to oczywiście nigdy nie jest różowo. Ale warto mieć na uwadze, że jeśli zostanie następnie uchylone PU, to potem mamy tryb naprawczy i problemu nie ma. Problem może być natomiast wówczas, gdyby z jakiegoś powodu nie udało się w trybie postępowania naprawczego „zalegalizować” wykonanej budowy. W pewnym sensie więc wiele będzie zależało od tego, z jakiego powodu PNB zostało uchylone i czy budowa była zgodna z PNB.
Pozdrawiam!
Pani Mecenas, po pierwsze błędnie podałem orzeczenie powyżej, jak się Pani zapewne domyśliła chodziło o I OPS 2/12, po drugie czy Pani zdaniem biorąc pod uwagę przytoczone przeze mnie orzeczenie w przypadku stwierdzenia nieważności WZ organ administracji budowlanej powinien z urzędu stwierdzić nieważność pozwolenia na budowę, a jeżeli nie to jakie szanse \”unieważnienia\”
(choć chyba bardziej uchylenia) takiej decyzji mają sąsiedzi, którzy nie posiadali statusu strony w trakcie procedury wydawania decyzji PNB ? Mam jeszcze jedną wątpliwość- jeśli weźmiemy pod uwagę specyficzny status decyzji o PU ( według niektórych sądów całkowicie niepowiązanej z PNB) kto w ogóle może wzruszyć decyzję o PU ?
Panie Krzysztofie,
Tak, organ powinien wszcząć z urzędu.
Co do szans – to uważam że mogą mieć całkiem spore. To kwestia przekonywującego wykazania interesu prawnego we wniosku o stwierdzenie nieważności. Moim zdaniem będziemy tu mówić o unieważnieniu PNB a nie uchyleniu.
Z kolei jeśli chodzi o PU, to może być wzruszone z urzędu i na wniosek – przez podmiot, który wykaże interes prawny.
Oczywiście wzruszenia z urzędu zarówno przy PNB jak i PU zapewne ja przypuszczam nie można \”wyegzekwować\” w żaden sposób ? 🙂
Jak się domyślam SKO i sądy nie mają obowiązku wysyłania wyroków do organów administracji, które nie są stroną w postępowaniu czyli odpowiednio jeżeli postępowanie nieważnościowe dotyczy WZ na podstawie, której wydano PNB odpowiednio nadzoru budowlanego i wojewody?
Rzeczywiście Panie Krzysztofie – nie można tego wyegzekwować.