Historia pewnej decyzji o warunkach zabudowy

Agnieszka Grabowska-Toś        14 września 2015        17 komentarzy

blog dla deweloperów_12Bardzo nie lubię przegrywać. Myślę, że chyba nikt nie lubi…

A już najbardziej nie lubię przegrywać wiedząc, że w sprawie, w której reprezentuję Klienta na pewno mam rację i – jak to się mówi – sprawiedliwość jest po mojej stronie.

W sprawach zawodowych nic mnie chyba nie irytuje tak, jak sytuacje, gdy mój Klient przegrywa sprawę przez oczywiście bezzasadne, ba! rażąco naruszające prawo rozstrzygnięcie organu, czy sądu, obnażające elementarny brak znajomości przepisów u osób odpowiedzialnych za wydanie takiego rozstrzygnięcia.

Właśnie z takim irytującym finałem prowadzonej przeze mnie sprawy miałam ostatnio do czynienia.

Reprezentowałam Klienta, który nie został uznany przez organ za stronę postępowania o warunkach zabudowy dla inwestycji (budynki wielorodzinne), planowanej przez dewelopera na działce sąsiedniej. Pech chciał, że nieruchomość Klienta nie sąsiadowała bezpośrednio z działką inwestora, lecz była oddzielona od niej wąskim pasem innej działki, o szerokości kilku metrów.

Zgodnie z parametrami określonymi przez inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, inwestycja miała być znacznych gabarytów, w tym znacznej wysokości, a przy tym miała się składać z kilku budynków. Było więc oczywiste, że będzie oddziaływać na działkę mojego Klienta przede wszystkim poprzez zacienienie znajdującego się na niej budynku.

Mimo to organ uznał, że mojemu Klientowi nie przysługuje status strony.

Z bardzo lakonicznego uzasadnienia dowiedziałam się, że działka Klienta nie sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji i uwaga! – że planowane budynki nie będą oddziaływać na nieruchomość Klienta, albowiem z przedłożonego przez inwestora do akt sprawy projektu zagospodarowania terenu inwestycji wynika, że budynki będą zlokalizowane w takiej części terenu inwestycji, że oddziaływania nie będzie.

Pytam więc –  a od kiedy to decyzja o warunkach zabudowy określa w sposób wiążący, gdzie konkretnie na działce będzie zlokalizowany planowany budynek? Nie taka jest przecież istota tej decyzji!

Oczywiście są wyjątki, kiedy przepisy dopuszczają określenie w decyzji o warunkach zabudowy  dopuszczalnej lokalizacji obiektu w zbliżeniu do granic działek sąsiednich, ale akurat w mojej sprawie taki wyjątek nie miał miejsca.

O lokalizacji obiektów na konkretnej działce decyduje się dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego i uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dysponując decyzją o warunkach zabudowy inwestor może określić lokalizację budynku w dowolnym miejscu swojej działki. Zasadniczo jest on ograniczony jedynie wymogami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki np. odnośnie minimalnych odległości od granic działki sąsiedniej, czy odnośnie przesłaniania budynków sąsiednich.

Nie ma natomiast żadnego obowiązku lokalizacji budynku zgodnie planem zagospodarowania, który przedstawił w toku postępowania o warunki zabudowy, albowiem projekt zagospodarowania nie jest dla organu ustalającego warunki zabudowy wiążący i nie jest przez niego zatwierdzany.

Szkoda tylko, że tej podstawowej wiedzy nie miał organ…

Efekt tej całej sprawy jest taki, że Klient nie miał możliwości obrony swoich praw w tym postępowaniu, nie mógł skutecznie odwołać się od niekorzystnej dla niego decyzji WZ, a sama decyzja WZ, choć zawiera tyle uchybień, że można by na ich temat napisać cały elaborat, będzie obowiązywać. A jak inwestor będzie działał szybko, to może nawet uda mu się zrealizować inwestycję, zanim mój Klient doprowadzi do jej uchylenia.

Dla Was drodzy deweloperzy morał z tej historii taki: jeśli po drugiej stronie macie przeciwnika, który twierdzi, że w sprawie waszej decyzji WZ powinien być stroną, a którego działka nie sąsiaduje bezpośrednio z Waszą działką – brońcie się argumentami, jakie przedstawił organ w mojej sprawie.

A nóż widelec Wam się uda. Jak widać, wszystko jest możliwe:)

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Tomasz W. Wrzesień 15, 2015 o 09:33

Nie wiem o jakim rozstrzygnięciu mowa, ale chyba nie została zamknięta droga do wystąpienia o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz do złożenia wniosku o wstrzymanie wykonania decyzji – sprawa wydaje się wręcz oczywista.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 15, 2015 o 11:53

Witam Panie Tomaszu!
Dziękuję za komentarz. Niestety sprawa wcale nie jest taka oczywista, jak się Panu wydaje.
Oczywiście Klient uruchomił procedurę mającą na celu uchylenie decyzji, nie mniej zanim to postępowanie zakończy się i dojdzie do uchylenia decyzji WZ, inwestor zdąży uzyskać ostateczne pozwolenie na budowę i pewnie nawet wybudować budynek. Niestety takie mamy realia dotyczące czasu trwania postępowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych.
Zaś co do wstrzymania wykonania decyzji o warunkach zabudowy, to stanowisko większości sądów jest korzystne dla deweloperów – a wynika z niego, że decyzja WZ jest tego rodzaju decyzją, której wykonania nie można wstrzymać. Osobiście tylko raz udało mi się uzyskać wstrzymanie wykonania decyzji WZ i w świetle stanowiska innych sądów mogę powiedzieć, że był to naprawdę wyjątkowy przypadek.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Tomasz W. Wrzesień 15, 2015 o 16:36

Zgadzam się – zanim zakończy się postępowanie z art. 145 KPA , to deweloper pewnie uzyska już pozwolenie na budowę. Nie znam aż tak praktyki w zakresie art. 152 KPA, jednak wyrok NSA z dnia 20 stycznia 2010 r. II OSK 39/09 napawał mnie dotąd optymizmem. Powiem szczerze, że nie wiedziałem, że warunki zabudowy są tutaj traktowane jakoś wyjątkowo – a szkoda!

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 15, 2015 o 23:47

Panie Tomaszu,
wyroku NSA, który Pan przytoczył, dotyczy wstrzymania pozwolenia na budowę, a nie decyzji o warunkach zabudowy. A wstrzymanie pozwolenia na budowę i wstrzymanie decyzji WZ – to dwie różne bajki. Niewątpliwie dla deweloperów brak możliwości wstrzymania wykonania decyzji WZ jest korzystny. Jeśli jednak ktoś jest po drugiej stronie barykady – to już niekoniecznie.

Odpowiedz

Maciej Październik 1, 2015 o 14:29

Szanowna Pani
Czy dobrze rozumiem, że mogę mieć wydane warunki zabudowy na dom w konkretnym miejscu na działce i mimo to i mogę wybudować się w zupełnie innym miejscu na tejże działce?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 6, 2015 o 21:42

Panie Macieju,
niestety nie jest do końca tak kolorowo, jakby mogło się wydawać i że jeśli mamy decyzję WZ a chcemy budować dom, to mamy pełną dowolność co do jego lokalizacji. Ograniczenie co do lokalizacji budynku jakie wprowadza decyzja WZ wiąże się z pojęciem linii zabudowy. Wszystko zależy od tego, czy organ określi obowiązującą linię zabudowy, czy nieprzekraczalną linię zabudowy. Jeśli wskaże obowiązują linię zabudowy, to budynek będzie musiał być zlokalizowany elewacją frontową właśnie w tej linii, natomiast w odniesieniu do elewacji bocznych – inwestor będzie miał dowolność co do ich odległości od granic działek sąsiednich (oczywiście z uwzględnieniem przepisów dotyczących warunków technicznych). W sprawie, której opisywałam inwestor miał wybudować kilka budynków, ale tylko w stosunku do jednego z nich lokalizacja została pośrednio określona poprzez wyznaczenie linii zabudowy. Pozostałe budynki mogły zostać zlokalizowane w dowolnym miejscu działki, ale z zachowaniem wymaganych przepisami rozporządzenia odległości i właśnie tej okoliczności organ nie wziął pod uwagę wydając decyzję.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Październik 6, 2015 o 16:14

a czy Pani zdaniem osoba, która nie jest stroną w postępowaniu o wydanie decyzji WZiZT może skarżyć tę decyzję do SKO na podstawie art. 235 KPA ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 6, 2015 o 21:47

Witam ponownie Panie Krzysztofie:)
Powiem tak: próbować skarżyć zawsze może. Pytanie tylko, co chce taką skargą osiągnąć i czy decyzja WZ, którą chce skarżyć w tym trybie jest ostateczna, czy nie. Moje pytanie jest więc takie- co chciałby Pan taką skargą osiągnąć?

Odpowiedz

krzysztof Październik 7, 2015 o 09:58

stwierdzenie nieważności decyzji ostatecznej z powodu rażącego naruszenia prawa, pytanie brzmi czy osobie nie będącej stroną w postępowaniu administracyjnym w ramach skargi z art 235 kpa przysługuje „żądanie stwierdzenia nieważności decyzji” a jeżeli nie czy organ (SKO), powziąwszy w ramach takiej skargi wiedzę o rażącym naruszeniu prawa w trakcie wydawania decyzji jedynie „może” cz ma obowiązek wszcząć postępowanie z urzędu w celu stwierdzenia nieważności takiej decyzji?

Jeszcze jedno pytanie w nawiązaniu do decyzji WZ, którą Pani opisuje powyżej czy Pani zdaniem wydanie decyzji WZ (dla jednego budynku) bez wyznaczania linii zabudowy ani w formie graficznej ani opisowej, jedynie z powołaniem się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowi rażące naruszenie prawa oraz czy określenie funkcji budynku jako „zabudowa mieszkaniowa” (bez doprecyzowania czy jest to zabudowa jednorodzinna czy wielorodzinna – myślę, że celowo bo w wyniku realizacji decyzji inwestor uzyskał pozwolenie na budynek wielorodzinny – a z załączonej do decyzji analizy urbanistycznej nie wynika możliwość realizacji zabudowy wielorodzinnej z powodu braku jakiegokolwiek obiektu o takiej funkcji w obszarze analizowanym) równięż takie naruszenie stanowi ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 7, 2015 o 19:57

Panie Krzysztofie, nie użyłabym tu słowa „przysługuje.” Taka osoba po prostu może złożyć skargę w trybie art. 235 k.p.a i – biorąc pod uwagę, że skarga dotyczyć będzie decyzji ostatecznej – powinna zostać potraktowana jako wniosek o stwierdzenie nieważności. Moim zdaniem w takim przypadku, jeśli organ uzna, że mogą zachodzić przesłanki do stwierdzenia nieważności, powinien wszcząć z urzędu postępowanie. Z taką sytuacją osobiście się zetknęłam. Nie rozpatrywałabym jednak tej kwestii w kategorii obowiązku organu – bo nawet jeśli w wyniku skargi nie dojdzie do wszczęcia z urzędu, to i tak wnoszącemu skargę nie będzie przysługiwał żaden środek zaskarżenia.
Co do decyzji WZ i stwierdzenia jej nieważności, moim zdaniem brak wyznaczenia linii zabudowy nie stanowi rażącego naruszenia prawa, natomiast co do kwestii niewskazania rodzaju zabudowy – jest ryzyko, że to również nie zostanie potraktowane za rażące naruszenie prawa.

Odpowiedz

krzysztof Październik 7, 2015 o 21:06

W kwestii linii zabudowy chyba się z Panią nie zgodzę Pani Mecenas, chociaż orzecznictwo rzeczywiście jest w tej sprawie , jak zwykle rozbieżne :).
Co do pierwszej poruszonej sprawy zastanawiam się czy osobie nie mającej statusu strony przysługują jakiekolwiek skuteczne środki do wzruszenia ostatecznej decyzji administracyjnej ): ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 7, 2015 o 21:33

To chyba dobrze, że Pan się ze mną nie zgadza:), bo dzięki temu możemy podyskutować. Jeśli dotarł Pan do orzeczeń NSA (bo uważam, że przede wszystkim stanowiskiem tego sądu warto się sugerować), które potwierdzają, że brak wyznaczenia linii zabudowy stanowi rażące naruszenie prawa, to chętnie się z nimi zapoznam.
Jeśli chodzi o możliwości osoby, która nie była stroną – to na pewno Pan wie, że wszystko zależy od interesu prawnego. Jeśli go nie miała – to jedyna droga do podjęcia próby wzruszenia decyzji ostatecznej – to właśnie wspomniana przez Pana skarga. Ja poszłam kiedyś tym trybem i udało się:)

Odpowiedz

krzysztof Październik 8, 2015 o 11:14

niestety WSA sygn. akt II SA/Ol 917/11 i tylko jedno orzeczenie 🙂 generalnie orzecznictwo w tej kwestii idzie w kierunku liberalizacji i wyznaczania linii zabudowy jedynie od strony drogi publicznej ( brak „tylnych” linii zabudowy) i dopuszczania zabudowy o dowolnej „głębokości” OSK 496/10) a to moim zdaniem już bałagan przestrzenny bo są możliwe a nawet wymuszane takie decyzje: http://www.urbanistyka.info/content/osiedle-zabudowy-jednorodzinnej-na-wz

Odpowiedz

Krzysztof Październik 23, 2015 o 21:28

Jeżeli chodzi o skuteczny tryb \”zaangażowania\” SKO do procedowania sprawy z urzędu zastanawiałem się jeszcze nad art. 304 § 2 KPK w związku z art. 231 par. 1 k.k. ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 26, 2015 o 00:20

Panie Krzysztofie,
co do tego rozwiązania – nie mam przekonania. Nie wydaje mi się to słuszna droga:).

Odpowiedz

Anna Styczeń 30, 2017 o 12:33

Pani Agnieszko, zgadza się, że inwestor ma dowolność miejsca postawienia budynku, ale …
aby otrzymać pozwolenie na budowę nie może zacieniać działki Pani klienta, nawet jeśli z nią nie graniczy. Musi udowodnić że nie zacienia i przedstawić Wam taką analizę. W przeciwnym wypadku Pani klient może zaprotestować w starostwie i jego żądania będą uwzględnione.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Luty 6, 2017 o 14:28

Pani Anno,
wszystko się zgadza. Problem jednak w tym, że kwestie ewentualnego zacieniania budynku nie mogą być i nie są brane pod uwagę na etapie wydawania decyzji WZ. To, czy budynek będzie zacieniał działkę sąsiednią, nawet jeśli z nią nie graniczy bezpośrednio, będzie weryfikowane dopiero an etapie pozwolenia i na budowę i wtedy będzie stanowiło argument za tym, by właściciel zacienianej działki był stroną postępowania.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: