Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i rejestr pozwoleń na budowę dostępny dla każdego

Agnieszka Grabowska-Toś07 stycznia 2016Komentarze (0)

Wspominałam Państwu ostatnio o ważnej – z punktu widzenia deweloperów – zmianie prawa budowlanego, która weszła w życie z dniem 1 stycznia tego roku. Zmiana ta dotyczy rejestru wniosków o pozwolenie na budowę i rejestru wydanych pozwoleń na budowę.

Przed zmianą przepisów takie rejestry były prowadzone przez Starostów i nie były jawne. Aby uzyskać informację, czy dla interesującej nas działki zostało wydane pozwolenie na budowę lub też czy np. sąsiad wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę i w tej sprawie toczy się postępowanie, trzeba było wystąpić do organu z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej.

O perypetiach związanych z uzyskiwaniem takich informacji opowiadałam Państwu całkiem niedawno, w związku ze sprawą, którą zlecił nam jeden z naszych klientów – deweloper, pominięty jako strona w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę wydanego dla sąsiedniej działki.

Od 1 stycznia zarówno rejestr wniosków o pozwolenie na budowę, jak i rejestr pozwoleń na budowę jest jawny, a dane w nim zawarte dostępne są na stronie internetowej Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W tym celu stworzona została wyszukiwarka Rejestru Wniosków Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ), dzięki której będzie można sprawdzić, czy na nieruchomości sąsiedniej planowana jest inwestycja, jakiego rodzaju będzie to inwestycja, czy został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, czy wniosek miał braki i w związku z tym wnioskodawca został wezwany do uzupełnienia wniosku i wreszcie – jaka decyzja została wydana w wyniku załatwienia tego wniosku.

Jak narazie wyszukiwarka nie działa poprawnie. Podjęłam kilka prób wyszukania konkretnych decyzji o pozwoleniu na budowę i zakończyło się to niepowodzeniem. Być może musi się dotrzeć;-) Jeśli jednak już zacznie działać prawidłowo, na pewno dla wielu osób okaże się bardzo przydatnym narzędziem.

Dlatego pomysł upublicznienia danych dotyczących pozwoleń na budowę i umożliwienia szybkiego ustalenia, jakie plany inwestycyjne ma właściciel danej działki, uważam za trafiony.

Czy także dla Państwa ta wyszukiwarka okaże się rozwiązaniem pozytywnym, czy będą Państwo korzystali z niej przy poszukiwaniu nieruchomości pod nowe inwestycje, czy wpłynie pozytywnie lub negatywnie na Państwa działalność, a zwłaszcza na prowadzone przez Państwa postępowania w sprawie pozwolenia na budowę – przekonamy się pewnie za jakiś czas.

2016 rok

Agnieszka Grabowska-Toś02 stycznia 2016Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy!

Przed nami kolejny rok, a wraz z nim nowe zadania, nowe nadzieje i to co bardziej przyziemne, czyli nowe przepisy.

Już w najbliższych dniach na moim blogu pojawi się wpis o kolejnych istotnych dla deweloperów zmianach przepisów wchodzących w życie od 1 stycznia 2016 roku. Tym razem – z zakresu prawa budowlanego. Jestem przekonana, że znajdą w nim Państwo wiele ciekawych informacji. W każdym razie, zapraszam do lektury:)

A tymczasem, życzę Państwu, by ten 2016 rok przyniósł Państwu wiele radości, satysfakcji i sukcesów. By udało się Państwu zrealizować wszystkie zamierzenia i plany, zarówno te biznesowe, jak i te osobiste i by w tej codzienności udało się znaleźć jak najwięcej chwil na odrobinę szaleństwa, zabawy i spontaniczności.

Wierzę, że mimo wszystko, to będzie dobry rok.

Sylwestrowo o zmianach dotyczących wykreślenia z księgi wieczystej roszczenia z umowy deweloperskiej

Agnieszka Grabowska-Toś31 grudnia 2015Komentarze (0)

Wyznaję staromodną zasadę, że prawa należy przestrzegać, a skoro tak, to warto je znać.

Dlatego dzisiaj, dosłownie kilka słów (bo za parę godzin Sylwester i czasu na przygotowania do imprezy sylwestrowej zostało mi niewiele) o drobnej zmianie do ustawy deweloperskiej.

Zmiana ta wejdzie w życie 1 stycznia 2016 roku. Dotyczy ona art. 23 ustawy deweloperskiej (przepis mówiący o wpisie roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej do ksiąg wieczystych) i polega na dodaniu ustępu 3 o następującym brzmieniu: „Do wpisu roszczenia, o którym mowa w ust. 2, przepisu art. 19 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku poz. 707, z późn. zm.) nie stosuje się.”

Przekładając z prawniczego na „nasze” oznacza to, że deweloper nie będzie mógł żądać wykreślenia roszczenia (wynikającego z zawartej z klientem umowy deweloperskiej) o przeniesienie prawa własności, po upływie roku od dnia, w którym roszczenie to stało się wymagalne, czyli od dnia, w którym zgodnie z umową deweloperską zobowiązany był przenieść na klienta własność lokalu.

Zmianę tę wprowadzono kierując się dobrem nabywców lokali, którzy w sytuacji, gdy deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności lokalu ponad rok, mogliby stracić ochronę jaką daje wpis roszczenia w księdze wieczystej. Zgodnie bowiem z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który nie będzie już miał zastosowania do roszczenia z umowy deweloperskiej o przeniesienie własności lokalu, roszczenie to po upływie roku mogłoby na żądanie dewelopera zostać wykreślone.

Cel szczytny, biorąc pod uwagę interes klientów.

Istnieje jednak jeszcze druga strona medalu.

Co w przypadku, gdy deweloper złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy (w sposób uprawniony), a nabywca nie będzie chciał wyrazić zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości? Gdyby przepis ustawy o księgach wieczystych miał zastosowanie, deweloper mógłby wystąpić z wnioskiem o wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.

Od 1 stycznia 2016 roku pozostanie mu droga sądowa i pozywanie niedoszłego nabywcy lokalu. To niestety trwa i kosztuje.

Określenie obszaru oddziaływania obiektu to zadanie nie tylko dla projektanta

Agnieszka Grabowska-Toś28 grudnia 2015Komentarze (0)

Ci z Państwa, którzy na bieżąco śledzą zmiany w prawie budowlanym, zapewne już wiedzą, że od ponad dwóch miesięcy obowiązuje zmienione rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Określa ono między innymi, co powinna zawierać informacja o obszarze oddziaływania obiektu, która ma być elementem każdego projektu budowlanego. A jak już wspominałam Państwu, od 28 czerwca tego roku, to projektant ma obowiązek określić obszar oddziaływania inwestycji.

Zgodnie z dodanym do rozporządzenia § 13a, informacja o obszarze oddziaływania obiektu ma zawierać dwa elementy: pierwszy – to wskazanie przepisów, w oparciu o które dokonano określenia obszaru oddziaływania inwestycji, a drugi – to określenie zasięgu obszaru oddziaływania obiektu w formie opisowej i graficznej. Jeśli projektant uważa, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub na działkach, na których został ów obiekt zaprojektowany, to taka informacja również musi znaleźć się w projekcie.

Nie wystarczy zatem – jak to było dotychczas (zanim weszła w życie zmiana rozporządzenia) – wskazać działki, na które planowany obiekt będzie oddziaływał. Trzeba również wskazać, w oparciu o jakie przepisy projektant ustalił, że znajdują się one w obszarze oddziaływania inwestycji.

Pozornie mogłoby się wydawać, że skoro wymóg określenia obszaru oddziaływania inwestycji leży teraz w gestii projektanta, to ostatecznie skorzysta na tym nie kto inny, jak deweloper. W końcu to na jego zlecenie projektant sporządza projekt budowlany, a skoro tak, to powinien działać w jego interesie i starać się maksymalnie ograniczać obszar oddziaływania inwestycji. Niewątpliwie bowiem to, czy budynek będzie oddziaływał na działki sąsiednie, a jeśli tak, to na które – jest zawsze kwestią ocenną i ta ocena może się różnić.

Jak to się jednak mówi, „diabeł tkwi w szczegółach” i o te szczegóły właśnie chodzi. Bo to, że projektant ma obowiązek określić obszar oddziaływania inwestycji wcale nie oznacza, że organ rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę, jest tym ustaleniem projektanta związany.

Przeciwnie – zgodnie z postanowieniami kodeksu postępowania administracyjnego ma on obowiązek ustalenia stron postępowania, a jak już Państwo wiedzą, krąg tych stron – w postępowaniu o pozwolenie na budowę – determinuje właśnie obszar oddziaływania inwestycji.

Dlatego określenie obszaru oddziaływania inwestycji to zadanie nie tylko dla projektanta, ale także dla organu, który w ramach postępowania wyjaśniającego powinien zweryfikować, czy został on wyznaczony przez projektanta prawidłowo.

A jeśli stwierdzi, że nie obejmuje on wszystkich działek sąsiednich, będzie miał obowiązek zawiadomić o toczącym się postępowania także właściciela tej działki, którą projektant pominął w swoich ustaleniach dotyczących obszaru oddziaływania.

Liczba miejsc parkingowych w decyzji o warunkach zabudowy

Agnieszka Grabowska-Toś08 grudnia 201521 komentarzy

Zamek w Czorsztynie

Drodzy Czytelnicy!

wybaczcie proszę brak mojej aktywności na blogu w ostatnim okresie. Nie, absolutnie nie zarzuciłam pomysłu pisania o sprawach deweloperów.

Wyjaśnienie jest proste – to praca i nowe zlecenia – w tym także te od Państwa, pochłonęły mnie tak bardzo. Cieszy mnie to ogromnie, bo to świadczy o tym, że doceniają Państwo, to co piszę i to, co robię.

Czym zatem byłam ostatnio zajęta?

Otóż przygotowywałam między innymi odwołanie od decyzji ustalającej dla jednego z deweloperów warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, w tym miejscami postojowymi.

Paradoksalnie Klient zdecydował się złożyć odwołanie od korzystniej dla niego decyzji WZ, ponieważ organ zawarł w niej wymóg zapewnienia konkretnej liczby miejsc parkingowych, które miały obsłużyć inwestycję. Takiej liczby miejsc parkingowych, jaka została wskazana w decyzji WZ Klient nie był jednak w stanie zapewnić.

Analiza tej sprawy uświadomiła mi – nie pierwszy zresztą już raz – że i organy i sądy czytają czasem przepisy tak, jak im pasuje i jak im jest to na rękę. Zresztą – czemu ja się dziwię? Skoro przykład idzie z góry, a niewątpliwie jego najlepsze wydanie mogliśmy podziwiać w ubiegłym tygodniu, kiedy to okazało się, że choć wyroki Trybunału Konstytucyjnego są wiążące, to jednak według aktualnej większości posłów, ostatni wyrok Trybunału ws konstytucyjności ustawy o Trybunale Konstytucyjnym – nie obowiązuje …

Wracając jednak do miejsc parkingowych w decyzji WZ…..

Muszę przyznać, że naprawdę nie rozumiem, skąd u niektórych organów pomysł, by w decyzji o warunkach zabudowy określać w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych. Okazuje się jednak, że nawet orzecznictwo sądów, nie jest w tej sprawie spójne, co mogłoby ewentualnie tłumaczyć, dlaczego zdarzają się decyzje, w których ta liczba jest wskazana.

Trzeba jednak wyraźnie powiedzieć, że zdecydowana większość wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego kwestionuje uprawnienie organów wydających decyzję WZ do wiążącego określenia w takiej decyzji konkretnej liczby miejsc postojowych.

Podnosi się przede wszystkim, że w obowiązującym systemie prawnym nie ma szczególnego przepisu, który nakazywałby określenie w decyzji WZ liczby miejsc parkingowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, powinno to nastąpić dopiero na etapie tworzenia projektu budowlanego, który będzie zatwierdzany przez właściwy organ i oceniany, także z punktu widzenia zapewnienia odpowiedniej dla inwestycji liczby miejsc parkingowych.

Chociaż spotkałam się także z przeciwnym stanowiskiem, w tym NSA (np. wyroku z dnia 12.10.2012, II OSK 812/11), to jednak mogę z pełnym przekonaniem stwierdzić, że pogląd o braku podstaw do określenia miejsc parkingowych w decyzji WZ jest ugruntowany. Świadczą o tym choćby takie orzeczenia NSA jak: wyrok z dnia 5.05.2015 roku, sygn. II OSK 2399/13, wyrok z dnia 7.02.2014 roku, sygn. II OSK 2151/12 i sygn. II OSK 2640/12, wyrok z dnia 11.06.2014 roku, II OSK 95/13, wyrok z dnia 18.06.2014 roku, sygn. II OSK 128/13.

Jeśli więc Państwo uzyskujecie decyzję o warunkach zabudowy, w której organ nakłada na Was wymóg zapewnienia konkretnej liczby miejsc parkingowych, a Wy na pewno nie będziecie w stanie tego wymogu spełnić – pamiętajcie, że zawsze macie możliwość odwołania się od takiej decyzji i powołania się na argumenty, które przedstawił NSA w przytoczonych przeze mnie wyrokach. Na pewno warto to zrobić!

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →