dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Pierwsze urodziny bloga:)

Agnieszka Grabowska-Toś13 marca 2016Komentarze (0)

blog dla deweloperow_29Kiedy ja korzystałam z uroków zimowego wypoczynku, mojemu blogowi stuknął właśnie rok.

Nie było z tej okazji tortu, ani dmuchania świeczek (słyszałam, że niektórzy blogerzy bardzo poważnie traktują takie blogowe rocznice :)), ale za to była lampka wina – w gronie moich najbliższych.  Muszę przyznać, że po całym dniu spędzonym aktywnie na nartach – smakowała wyjątkowo wybornie:)

Powiem szczerze, że nawet nie zdawałam sobie sprawy, jak szybko ten rok minął. Pamiętam, kiedy publikowałam mój pierwszy wpis na blogu i jakie towarzyszyły temu emocje. Zresztą udzieliły się one nie tylko mnie, ale także mojej rodzinie, no i oczywiście całej naszej Kancelarii. Mam wrażenie, jakby to było całkiem niedawno.

I choć zaczynałam moją przygodę z blogiem pełna obaw,  dziś wiem,  że to była bardzo dobra decyzja. Dostałam w tym czasie od Państwa wiele ciepłych słów, wiele interesujących komentarzy i maili, a nawet propozycji współpracy – za które wszystkim Państwu, bardzo dziękuję.

Cieszy mnie ogromnie  zainteresowanie, z jakim Państwo czytacie bloga, a najbardziej cieszy mnie to, że do niego wracacie. Największym Państwa zainteresowaniem cieszył się wpis pt. Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę – obszar oddziaływania inwestycji oraz wpis pt. Decyzja ostateczna i prawomocna- pojęcia przydatne każdemu deweloperowi.

Natomiast najwięcej Państwa emocji wzbudził wpis pt. Deweloperze nie idź tą drogą, czyli o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ponieważ właśnie ten wpis komentowali Państwo najczęściej.

Skoro urodziny bloga – to chyba dobry czas  również na  małą refleksję.

Muszę Państwu powiedzieć, że dziś nie wyobrażam sobie, że mogłabym tak po prostu dać sobie z tym spokój i powiedzieć: „Cóż, to był właśnie ostatni wpis na blogu, żegnam się, do widzenia.” Ja po prostu bardzo lubię, to co robię, a jak coś się lubi  –  to trudno się z tym rozstać:)

I choć wiem, że moja aktywność tutaj, w ostatnim czasie, była trochę mniejsza, przez co mniej regularnie odpisywałam na Państwa komentarze i maile – to proszę mi wierzyć – naprawdę bardzo brakowało mi tych wszystkich pozytywnych emocji, jakie wiążą się z umieszczaniem kolejnych, nowych wpisów na blogu.

Przyczyna mojej  mniejszej obecności tu – na blogu –  jest jednak w pełni usprawiedliwiona:) Ale o tym, opowiem Państwu innym razem, bo to osobna historia….która zresztą zaczęła się właśnie od bloga… 🙂

A tymczasem mogę obiecać, że nadal będę dzielić się z Państwem moimi przemyśleniami i spostrzeżeniami dotyczącymi spraw, które z punktu widzenia każdego dewelopera – wydają mi się ważne. Mam nadzieję, że nadal będą Państwo ze mną, a lektura bloga okaże się dla Państwa nie tylko pomocna, ale również – po prostu ciekawa.

I tego właśnie bym sobie życzyła z okazji tych pierwszych urodzin:)

Analizując sprawę jednego z moich Klientów natrafiłam na ciekawe orzeczenie Sądu Najwyższego wydane we wrześniu 2014 roku, sygnatura II CSK 795/13. Fragment tezy orzeczenia, o którym dzisiaj chciałam Państwu napisać brzmi:

„Usytuowanie art. 363 § 1 k.c. w części ogólnej zobowiązań wskazuje, że przepis ten dotyczy również kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Dopuszcza on zatem generalnie naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Trudno, poza samym brzmieniem art. 363 § 1 k.c. wyjaśnić dlaczego reguła ta miałaby być nieaktualna w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania w postaci wadliwości rzeczy”

Zapewne zastanawiają się Państwo, o co tak właściwie w tym orzeczeniu chodzi i jaki związek ma ono z sytuacją prawną deweloperów? Otóż orzeczenie zapadło w sprawie, w której pozwanym był deweloper, a powodem nabywca lokalu, a dotyczy rodzaju roszczeń odszkodowawczych, jakie można skierować wobec dewelopera.

Jak już zapewne Państwo wiecie, nawet po wygaśnięciu uprawnień z rękojmi nabywca lokalu, w przypadku stwierdzenia wad lokalu, może wystąpić przeciwko deweloperowi z roszczeniami odszkodowawczymi na podstawie przewidzianej w art. 471 k.c. odpowiedzialności wynikającej z umowy. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się dopiero po 10 latach od zawarcia umowy przenoszącej własność (co do zasady).

Dotychczas przyjmowano, że w takim wypadku nabywca może domagać się od dewelopera jedynie odszkodowania w formie pieniężnej. Powołane orzeczenie temu przeczy.

Nabywca lokalu może domagać się od Państwa naprawienia szkody także w drodze restytucji naturalnej, czyli w drodze przywrócenia do stanu poprzedniego. Oznacza to, że może on domagać się od Państwa również naprawy lokalu. Warto o tym pamiętać wdając się w spór z nabywcą lokalu.

blog dla deweloperów_28Wspominałam  ostatnio o wątpliwościach związanych z zapewnieniem miejsc postojowych na działce sąsiadującej z terenem inwestycji. Ponieważ okazało się, że temat ten jest dla niektórych z Państwa niezwykle istotny, postanowiłam rozwinąć moją myśl z ubiegłego tygodnia.

Jak już Państwo wiecie, orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednolite, by nie powiedzieć – totalnie się ze sobą rozmija.

Czy wobec tego  należy z gruntu odrzucać to rozwiązanie?

Powiem tak: ci z Państwa, którzy mają jeszcze wybór i mogą ograniczyć plany inwestycyjne, by nie musieć zapewniać miejsc na działce sąsiedniej, powinni rozważyć, czy warto tracić czas na przepychanie się z urzędem i ryzykownie straty czasu na ewentualne odwołania i skargi.

Jednak Ci z Państwa, którzy takiego wyboru nie mają, nie powinni odpuszczać. Ja w każdym razie bym nie odpuściła.

Faktem jest, że niektóre składy orzekające NSA uznają, iż miejsca postojowe powinny być urządzone wyłącznie na terenie inwestycji (tak np. wyrok NSA z dnia 3.06.2008 roku, II OSK 599/07) i że muszą mieć one charakter trwały, to znaczy nie mogą  być urządzone tylko na czas budowy, czy na początkowy okres użytkowania obiektu (tak np. NSA w 14.11.2007 roku, II OSK 1498/06 ).

Faktem również jest, że część sądów uważa, iż co do zasady miejsca postojowe powinny rzeczywiście znajdować się na terenie inwestycji, jednak przyjmuje jednocześnie, iż nie oznacza to, że zasada ta odnosi się do każdej sytuacji faktycznej. Zdarzają się przecież przypadki, gdy przeznaczenie i sposób zabudowy działki określony w decyzji WZ  nie pozwala na umieszczenie wszystkich wymaganych miejsc na terenie inwestycji ( np. gdy wskaźnik zabudowy wynosi 80% przy zabudowie pierzejowej, czy też gdy inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego obiektu).

Jednak można też wskazać wiele orzeczeń, które wprost dopuszczają możliwość zapewnienia miejsc postojowych na działce sąsiedniej.

W orzeczeniach tych sądy podkreślają, że warunkiem  dopuszczenia takiej inwestycji z częścią miejsc postojowych na działce sąsiedniej jest to, by inwestor miał do niej tytuł prawny.

Jaki to ma być tytuł?

WSA w Łodzi w wyroku z dnia 4.03.2014 roku wyjaśnił, że jeśli miejsca postojowe na działce sąsiedniej już są urządzone, wystarczające będzie, jeśli inwestor wykaże, że posiada prawo do korzystania z tych miejsc na wyłączność przez użytkowników przyszłej inwestycji. Podobnie uznał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 17.10.2012 roku.

Z kolei w wyroku z dnia 7.09.2012 roku NSA uznał, że wystarczająca jest w tym zakresie umowa najmu zawarta na czas nieokreślony. W tym samym wyroku NSA stwierdził również, że dla uzyskania pozwolenia na budowę wystarczające jest zabezpieczenie powstania miejsc postojowych, a nie ich faktyczne wybudowanie (II OSK 864/11).

Przytoczone przeze mnie orzeczenia pokazują, że sprawa zapewnienia miejsc postojowych na działce sąsiedniej, nie zawsze okazuje się sprawą beznadziejną. Warto więc podejmować próby przekonywania urzędników, że rozwiązanie to – na gruncie obowiązujących przepisów – jest jak najbardziej możliwe.

Zamek Stara Lubovna

Zamek Stara Lubovna

O tym, że deweloperzy mają problem z zapewnieniem miejsc postojowych dla realizowanych przez nich inwestycji, wiadomo nie od dziś. Wiadomo również, że urzędnicy stawiają im coraz większe wymagania co do liczby tych miejsc – dotyczy to zwłaszcza dużych miast.

Nie wystarczy już jedno miejsce na jeden lokal. Wskaźnik ilości miejsc do ilości lokali jest często wyższy.

Co ma więc zrobić deweloper, gdy warunki geologiczne nie pozwalają na wybudowanie odpowiedniego garażu podziemnego, a działka jest zbyt mała, by osiągnąć wymaganą liczbę miejsc postojowych?

Czasem rozwiązaniem tego problemu jest zapewnienie brakującej liczby miejsc parkingowych na działce sąsiedniej. Kłopot w tym, że nie zawsze jest to możliwe.

Po pierwsze dlatego, że względu na zupełnie skrajnie  różne stanowiska sądów administracyjnych, nie zawsze organy dopuszczają takie rozwiązanie.

Po drugie zaś dlatego, że nawet jeśli organ stoi na stanowisku, iż zapewnienie brakującej liczby miejsc parkingowych jest możliwe również na działce sąsiadującej z terenem inwestycji, to wątpliwości budzą dalsze kwestie.

Otóż nie jest jednoznaczne, jakim tytułem prawnym powinien dysponować deweloper w odniesieniu do działki, na której mają  być zapewnione  miejsca postojowe. Czy ten tytuł prawny powinien odnosić się do całej działki, czy tylko do miejsc postojowych?  Wreszcie, czy w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę miejsca postojowe powinny być już faktycznie urządzone, czy też wystarczy zabezpieczenie ich powstania.

Niestety, także i w tym zakresie stanowiska i sądów i organów są różne.

Dlatego w sprawie możliwości zapewnienia miejsc postojowych na działce sąsiedniej, nie należy działać pochopnie. Zanim zlecicie Państwo sporządzenie projektu budowlanego, warto wyjaśnić tę kwestię z urzędnikami i projektantem, który będzie przygotowywał projekt. Oni najlepiej wiedzą, jakie stanowisko prezentuje w takich sprawach organ, który będzie rozpatrywał Państwa wniosek.

blog dla deweloperów_27Wspominałam Państwu ostatnio o ważnej – z punktu widzenia deweloperów – zmianie prawa budowlanego, która weszła w życie z dniem 1 stycznia tego roku. Zmiana ta dotyczy rejestru wniosków o pozwolenie na budowę i rejestru wydanych pozwoleń na budowę.

Przed zmianą przepisów takie rejestry były prowadzone przez Starostów i nie były jawne. Aby uzyskać informację, czy dla interesującej nas działki zostało wydane pozwolenie na budowę lub też czy np. sąsiad wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę i w tej sprawie toczy się postępowanie, trzeba było wystąpić do organu z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej.

O perypetiach związanych z uzyskiwaniem takich informacji opowiadałam Państwu całkiem niedawno, w związku ze sprawą, którą zlecił nam jeden z naszych klientów – deweloper, pominięty jako strona w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę wydanego dla sąsiedniej działki.

Od 1 stycznia zarówno rejestr wniosków o pozwolenie na budowę, jak i rejestr pozwoleń na budowę jest jawny, a dane w nim zawarte dostępne są na stronie internetowej Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W tym celu stworzona została wyszukiwarka Rejestru Wniosków Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ), dzięki której będzie można sprawdzić, czy na nieruchomości sąsiedniej planowana jest inwestycja, jakiego rodzaju będzie to inwestycja, czy został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, czy wniosek miał braki i w związku z tym wnioskodawca został wezwany do uzupełnienia wniosku i wreszcie – jaka decyzja została wydana w wyniku załatwienia tego wniosku.

Jak narazie wyszukiwarka nie działa poprawnie. Podjęłam kilka prób wyszukania konkretnych decyzji o pozwoleniu na budowę i zakończyło się to niepowodzeniem. Być może musi się dotrzeć;-) Jeśli jednak już zacznie działać prawidłowo, na pewno dla wielu osób okaże się  bardzo przydatnym narzędziem.

Dlatego pomysł upublicznienia danych  dotyczących pozwoleń na budowę i umożliwienia szybkiego ustalenia, jakie plany inwestycyjne ma właściciel danej działki, uważam za trafiony.

Czy także dla Państwa ta wyszukiwarka okaże się rozwiązaniem pozytywnym, czy będą Państwo korzystali z niej przy poszukiwaniu nieruchomości pod nowe inwestycje, czy wpłynie pozytywnie lub negatywnie na Państwa działalność, a zwłaszcza na prowadzone przez Państwa postępowania w sprawie pozwolenia na budowę – przekonamy się pewnie za  jakiś czas.