dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Dopuszczalność naliczania opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego – nadal wielka niewiadoma

Agnieszka Grabowska-Toś27 kwietnia 2016Komentarze (0)

blog dla deweloperow_32Kiedy kilka tygodniu temu wspominałam Państwu o wyroku WSA w Krakowie z dnia 16.03.2016 roku w głośnej sprawie zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. dotyczącego zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych na terenie miasta Krakowa. Obiecałam wówczas, że wkrótce wrócę do tego tematu, ponieważ dotyczy on wielu krakowskich deweloperów i to zarówno tych którzy już kupili, jak i tych, którzy dopiero planują zakup nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Zależało mi przede wszystkim na ustaleniu, czy w pisemnym uzasadnieniu WSA w Krakowie zajmie stanowisko odnośnie dopuszczalności obciążania użytkownika wieczystego opłatą za zmianę celu użytkowania wieczystego. Podczas rozprawy bowiem, w tej kwestii Sąd w ogóle się nie wypowiedział. I choć zarządzenie zostało unieważnione, nie było wiadomo, czy Prezydent Miasta Krakowa mógł nakładać na użytkowników wieczystych opłaty, czy też nie.

Czekałam więc cierpliwie na uzasadnienie wyroku. Byłam ciekawa, czy krakowski sąd pójdzie w swoich rozważaniach dalej, niż sąd warszawski,  który orzekał w sprawie analogicznego zarządzenia obowiązującego w Warszawie i odniesienie się wprost do jednego z podstawowych zarzutów skarżących, że wprowadzanie opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, która nie ma żadnego uzasadnienia i oparcia w obowiązujących przepisach prawnych, jest sprzeczne z prawem.

Zanim zdążyłam podzielić się z Państwem efektami moich ustaleń, w między czasie, skontaktowała się ze mną redaktor Gazety Prawnej z prośbą o skomentowanie tego wyroku i rozważenie jego skutków. Temat tego ważnego dla deweloperów orzeczenia pojawił się w naszej dyskusji przy okazji innej mojej rozmowy z Panią Redaktor odnośnie zmian, dotyczących uwłaszczenia niektórych użytkowników wieczystych, jakie szykuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Mój komentarz  co do  tych zmian, mogą Państwo przeczytać w Dzienniku Gazeta Prawna z 12 kwietnia tego roku.

Natomiast efekty mojej rozmowy na temat wspominanego wyroku i jego skutków dla deweloperów, zwłaszcza dla tych, którzy na podstawie unieważnionego zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa zapłacili już opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystych, znajdą Państwo w artykule Pani Redaktor Anny Krzyżanowskiej pt. Użytkowanie wieczyste: Deweloperzy mogą odzyskać pieniądze za korzystanie z gruntu, opublikowanym w Gazecie Prawnej 20 kwietnia.

Jeśli zaś chodzi o opłaty, to tak jak przypuszczałam –  WSA w Krakowie, podobnie jak WSA w Warszawie, zupełnie tę kwestię pominął. Sąd stwierdził jedynie, że Prezydent Miasta Krakowa nie mógł uregulować zasad pobierania tych opłat w formie zarządzenia.  Jednak takie stwierdzenie nie oznacza, że pobieranie od użytkownika wieczystego opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego, jest niedopuszczalne.

Sprawa opłat, jest więc nadal otwarta. 

Deweloperze! Od 30 kwietnia czekają Cię ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

Agnieszka Grabowska-Toś24 kwietnia 2016Komentarze (0)

blog dla deweloperów_31Jak głosi przysłowie „lepsze jest wrogiem dobrego”. Ludowa mądrość tego przysłowia pasuje idealnie do zmian prawa, jakie w zakresie obrotu ziemią rolną przygotował nasz ustawodawca.

Jak już pewnie Państwo słyszeli, 30 kwietnia 2016 roku wejdzie w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta drastycznie zmienia ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego po to, by lepiej niż dotychczas chronić grunty rolne przed ….no właśnie, już sama nie wiem, przed kim.

Niestety, nowe przepisy będą miały bardzo duże znaczenie dla deweloperów, a to choćby z tego powodu, że spora część gruntów leżących w granicach miasta, to właśnie grunty rolne (nawet małe działeczki), które -póki co – będą chronione, niczym żyzny czarnoziem.

Na gruncie dotychczasowych przepisów sytuacja była jasna. Jeżeli deweloper zamierzał nabyć grunt rolny, to musiał sprawdzić, czy dzierżawcy tego gruntu lub Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługuje prawo pierwokupu, przy czym Agencji prawo pierwokupu przysługiwało tylko w stosunku do nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 5 hektarów (co – jak wiemy – zdarzało się niezbyt często). Ustawa nie przewidywała jednak żadnych ograniczeń co do tego, kto może być nabywcą gruntu rolnego.

Od 30 kwietnia bieżącego roku nabywcą nieruchomości rolnej może być (co do zasady) wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawy nie stosuje się jedynie do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne).

Tak więc – drogi deweloperze, jeśli przypadkiem okaże się, że grunt, który zamierzasz kupić jest gruntem rolnym, ma powierzchnię 0,3 ha (lub więcej) i nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie tego gruntu jest na cele nierolnicze, to choćby grunt ten leżał w centrum miasta, przy najbardziej ruchliwej ulicy, nie będziesz mógł go kupić chyba, że zamierzasz zostać rolnikiem i siać tam marchewkę 😉

Metoda przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny przez zniesienie współwłasności – doniesienia z wokandy

Agnieszka Grabowska-Toś11 kwietnia 201614 komentarzy

Zamek Krzyżtopór

Zamek Krzyżtopór

Jakiś czas temu media opisywały sprawę inwestycji zrealizowanej w jednej z willowych dzielnic Warszawy. Deweloper wybudował tam osiedle dużych domów jednorodzinnych (miały prawie 500 m2), które przekształcił w budynki wielorodzinne.

Po uzyskaniu pozwolenia  na użytkowanie, deweloper wystąpił do Burmistrza tej dzielnicy o wydanie zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali. A że Burmistrz nie mógł odmówić wydania takiego zaświadczenia – o czym już Państwu wspominałam kilka miesięcy temu – deweloper uzyskał możliwość oferowania lokali nabywcom.

Nieświadomi problemów klienci, zawarli z nim umowy i zaczęli wprowadzać się do swoich lokali. W międzyczasie właściciele nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, niezadowoleni z faktu, że w ich sąsiedztwie rośnie osiedle wielorodzinne mimo, iż zgodnie z obowiązującym planem miejscowym na tym terenie dopuszczalna była wyłącznie zabudowa jednorodzinna, zgłosili ten fakt do nadzoru budowlanego.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że deweloper dokonał zmiany sposobu użytkowania polegającej na przekształceniu budynków jednorodzinnych w wielorodzinne. W budynkach, które miały być dwulokalowe, faktycznie wykonano po 9 lokali, z których każdy spełniał wymogi odrębnego lokalu mieszkalnego.

W pierwszej kolejności nadzór budowlany wstrzymał użytkowanie budynku. Następnie wydał decyzję, w której nakazał deweloperowi przywrócić poprzedni sposób użytkowania budynku, czyli doprowadzić do takiego stanu, w którym budynek będzie budynkiem dwulokalowym, tak jak to wynikało z pozwolenia na budowę.

Od decyzji tej deweloper odwołał się, lecz Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w ją mocy.

I tak sprawa trafiła na wokandę wojewódzkiego sądu administracyjnego. Miesiąc temu WSA w Warszawie oddalił skargę dewelopera, potwierdzając tym samym, że jego działanie było niegodne z prawem. Zmiana sposobu użytkowania nie tylko została dokonana bez wymaganych zgód, ale przede wszystkim była niedopuszczalna w świetle obowiązującego planu miejscowego. Co więcej, właśnie ze względu na ustalenia tego planu, nie będzie możliwe jej zalegalizowanie.

W tej sprawie nie to jest jednak moim zdaniem najbardziej interesujące.

Otóż deweloper bronił się tym, że nie dokonał zmiany sposobu użytkowania, a jedynie zniósł współwłasność budynku i to właśnie sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności ustanowił odrębną własność tych lokali. W wyniku postanowienia sądu budynek stał się wielorodzinny.

Jak wynika z medialnych doniesień po rozprawie przed WSA w Warszawie – Sąd uznał, że fakt ten nie miał znaczenia, ponieważ do zniesienia współwłasności budynków doszło po kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a w chwili uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, to deweloper był jedynym właścicielem budynku.

Ponadto realizując inwestycję deweloper dokonał zmian, które stanowiły istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego.  Można przypuszczać, że już w trakcie budowy deweloper dokonywał takich zmian w układzie wewnętrznym budynku oraz w układzie instalacji, by z dwóch lokali przewidzianych w projekcie budowlanym móc wydzielić dziewięć.

Póki co uzasadnienia tego wyroku jeszcze nie ma, jednak już teraz wiadomo, że jego treść może okazać się istotną wskazówką dla tych, którzy podobny mechanizm zamierzali zastosować.

Ja w każdym razie przed takimi działaniami przestrzegam.

Jak widać, metoda na „zniesienie współwłasności” również nie pozwala na skuteczne „obejście” ustaleń miejscowego planu i wybudowanie budynku wielorodzinnego tam, gdzie plan miejscowy na to nie zezwala.

Sprzeczność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z pozwoleniem na budowę

Agnieszka Grabowska-Toś20 marca 201634 komentarze

Tatry_1Kiedy większość pań szykuje się właśnie do Świąt Wielkanocnych, ja dla odmiany postanowiłam spożytkować wczorajszy dzień nieco inaczej. Korzystając z resztek śniegu i tego, że sezon narciarski właściwie mamy już za sobą, postanowiłam wybrać się  do Bukowiny Tatrzańskiej.

Słońce, lekki mróz, puste trasy narciarskie i piękne widoki….. czego chcieć więcej? 🙂

Chociaż za oknami naszej kancelarii widać już pierwsze zalążki liści na drzewach, to jednak w górach nic nie wskazuje na to, że już jutro będziemy mieć pierwszy dzień kalendarzowej wiosny. Proszę tylko spojrzeć na zdjęcie. 🙂

W tym roku zima nie była łaskawa dla narciarzy, ale dla deweloperów i owszem. Jeden z naszych Klientów właśnie kończy kolejną inwestycję (i to przed czasem!) i przymierza się do kolejnej.

Ma już pozwolenie na budowę i właściwie mógłby zacząć budowę, gdyby nie fakt, że za kilka miesięcy zostanie uchwalony plan miejscowy, którego projekt przewiduje dla jego działki zupełnie inne ustalenia niż te, które wynikają z pozwolenia na budowę.

Zaniepokojony tą sytuacją, zadzwonił do mnie z pytaniem, co ma robić? Budować, czy wstrzymać się z realizacją inwestycji?

No właśnie…

Jeśli znajdziecie się Państwo w takiej sytuacji, na pewno nie możecie pozostać bierni. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, na jakim etapie jest procedowanie planu i kiedy ewentualnie mija termin zgłaszania uwag do projektu planu. Jeśli już to ustalicie, koniecznie trzeba złożyć taką uwagę i powołać się na fakt sprzeczności ustaleń projektowanego planu, z uzyskaną przez Państwa ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę.

Warto podjąć te działania w celu uwzględnienia takiej uwagi. Jeśli bowiem zostanie uchwalony plan, który będzie sprzeczny z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, nie będą Państwo mogli na pewno wystąpić o pozwolenie zamienne – gdyby w przyszłości taka potrzeba zaistniała.

Nie oznacza to natomiast, że w razie zaistnienia sprzeczności między pozwoleniem na budowę, a treścią uchwalonego planu, inwestor nie może zrealizować inwestycji. Naczelny Sąd Administracyjny kilkakrotnie wypowiadał się, że uchwalenie planu miejscowego nie ma wpływu na wydaną wcześniej ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, a w związku z tym, sprzeczność ustaleń planu z pozwoleniem na budowę, nie stanowi naruszenia prawa, skutkującego nieważnością planu w tej części.

Ustalenia planu miejscowego nie mają bowiem tego skutku, iż po stronie właściciela nieruchomości powstaje obowiązek dostosowania aktualnego sposobu zagospodarowania terenu, do sposobu zgodnego z ustaleniami planu miejscowego.  Jeżeli  właściciel uzyskał wcześniej dla swojej działki ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to może to pozwolenie wykonać, mimo że plan dopuszcza na tej działce zupełnie inną zabudowę, czy nawet zakazuje wznoszenia jakichkolwiek budynków.

W wyroku z dnia 30.10.2014 roku, sygn.  II OSK 922/13 Naczelny Sąd Administracyjny poszedł swoich rozważaniach jednak znacznie dalej i uznał, że prawo do realizacji inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę stanowi prawo nabyte, a uchwalenie planu miejscowego sprzecznego z ustaleniami pozwolenia na budowę godzi w istotę tego prawa. Organ planistyczny musiałby zatem wykazać, że wprowadzenie tych ustaleń z naruszeniem praw wynikających z pozwolenia na budowę, wynikało z konieczności ochrony konkretnego dobra publicznego i jego wyższości nad przyznanym uprzednio w pozwoleniu na budowę prawem.

Poradziłam w związku z tym mojemu Klientowi, by realizował inwestycję zgodnie z pozwoleniem na budowę, a niezależnie od tego, podjął działania zmierzające do zapewnienia zgodności planu z tym pozwoleniem.

Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego

Agnieszka Grabowska-Toś16 marca 20162 komentarze

blog dla deweloperów_24Kraków pępkiem świata nie jest, (chociaż…..;-) ), ale dzisiaj muszę napisać kilka słów o sprawie dotyczącej tylko mojego krakowskiego podwórka.

Wspominałam już Państwu wielokrotnie o użytkowaniu wieczystym i możliwości realizacji inwestycji na nieruchomości, jeżeli cel, na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste, nie jest zgodny z tym, co zamierzamy wybudować. W takim wypadku inwestorzy krakowscy musieli występować do Wydziału Skarbu Urzędu Miasta Krakowa o zmianę celu i słono za tę zmianę płacić. Jeżeli nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste należała do Skarbu Państwa, zmiana celu i naliczenie opłaty za tę zmianę, dokonywana była na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r.

Deweloperzy nie chcieli dłużej płacić drakońskich opłat za zmianę celu (taka opłata wynosiła 25 % wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu), dlatego zaskarżyli  zarządzenie Prezydenta Krakowa.

I stało się to, co się stać musiało.

Właśnie dzisiaj, 16 marca 2016 r. WSA w Krakowie wydał wyrok w sprawie prowadzonej pod sygn. II SA/Kr 847/15 ze skarg na zarządzenie nr 739/2009 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 kwietnia 2009 r. i stwierdził nieważność tego aktu w całości. W uzasadnieniu WSA w Krakowie wskazał na brak podstawy prawnej do wydania aktu, który regulowałby kwestię zmiany umów użytkowania wieczystego.

Po wyroku, zapewne u kilku deweloperów, zwłaszcza tych skarżących zarządzenie, strzeliły korki od szampana.

Ale czy aby na pewno jest się z czego cieszyć?

Nie chcę być złym prorokiem, ale radość ze zwycięstwa może być przedwczesna. Trzeba bowiem zadać sobie pytanie, co dalej?

Na gorąco nasuwają się dwa rozwiązania.

Po pierwsze – może być tak, że Wydział Skarbu w dalszym ciągu będzie żądał uiszczenia opłaty od zmiany celu użytkowania wieczystego, ale nie na podstawie zarządzenia, tylko w toku indywidualnych negocjacji z każdym użytkownikiem wieczystym. Oznacza to, że tak naprawdę nie będzie wiadomo, czego się spodziewać. Taka sytuacja ma miejsce obecnie w Warszawie, gdzie stwierdzono nieważność analogicznego zarządzenia oraz uchwały, które dotyczyły zmiany celu umów użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na terenie m.st. Warszawy. Mimo stwierdzenia nieważności tych aktów, opłaty wciąż są pobierane od użytkowników wieczystych zainteresowanych zmianą celu.

Druga możliwość jest taka, że Wydział Skarbu nie będzie w ogóle uwzględniał wniosków o zmianę celu użytkowania wieczystego, a w przypadku zrealizowania inwestycji niezgodnej z celem, będzie występował o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Czasy więc idą niepewne…. pożyjemy, zobaczymy.

Sprawa ta ma jeszcze drugie dno. Otóż trzeba sobie zadać pytanie, co z opłatami, które zostały pobrane na podstawie unieważnionego zarządzenia? Czy aby Skarb Państwa nie będzie musiał ich zwrócić?

Muszę to spokojnie przemyśleć. Wnioskami z tych przemyśleń oczywiście nie omieszkam się z Państwem podzielić.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →