Zamek Krzyżtopór
Jakiś czas temu media opisywały sprawę inwestycji zrealizowanej w jednej z willowych dzielnic Warszawy. Deweloper wybudował tam osiedle dużych domów jednorodzinnych (miały prawie 500 m2), które przekształcił w budynki wielorodzinne.
Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, deweloper wystąpił do Burmistrza tej dzielnicy o wydanie zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali. A że Burmistrz nie mógł odmówić wydania takiego zaświadczenia – o czym już Państwu wspominałam kilka miesięcy temu – deweloper uzyskał możliwość oferowania lokali nabywcom.
Nieświadomi problemów klienci, zawarli z nim umowy i zaczęli wprowadzać się do swoich lokali. W międzyczasie właściciele nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, niezadowoleni z faktu, że w ich sąsiedztwie rośnie osiedle wielorodzinne mimo, iż zgodnie z obowiązującym planem miejscowym na tym terenie dopuszczalna była wyłącznie zabudowa jednorodzinna, zgłosili ten fakt do nadzoru budowlanego.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że deweloper dokonał zmiany sposobu użytkowania polegającej na przekształceniu budynków jednorodzinnych w wielorodzinne. W budynkach, które miały być dwulokalowe, faktycznie wykonano po 9 lokali, z których każdy spełniał wymogi odrębnego lokalu mieszkalnego.
W pierwszej kolejności nadzór budowlany wstrzymał użytkowanie budynku. Następnie wydał decyzję, w której nakazał deweloperowi przywrócić poprzedni sposób użytkowania budynku, czyli doprowadzić do takiego stanu, w którym budynek będzie budynkiem dwulokalowym, tak jak to wynikało z pozwolenia na budowę.
Od decyzji tej deweloper odwołał się, lecz Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w ją mocy.
I tak sprawa trafiła na wokandę wojewódzkiego sądu administracyjnego. Miesiąc temu WSA w Warszawie oddalił skargę dewelopera, potwierdzając tym samym, że jego działanie było niegodne z prawem. Zmiana sposobu użytkowania nie tylko została dokonana bez wymaganych zgód, ale przede wszystkim była niedopuszczalna w świetle obowiązującego planu miejscowego. Co więcej, właśnie ze względu na ustalenia tego planu, nie będzie możliwe jej zalegalizowanie.
W tej sprawie nie to jest jednak moim zdaniem najbardziej interesujące.
Otóż deweloper bronił się tym, że nie dokonał zmiany sposobu użytkowania, a jedynie zniósł współwłasność budynku i to właśnie sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności ustanowił odrębną własność tych lokali. W wyniku postanowienia sądu budynek stał się wielorodzinny.
Jak wynika z medialnych doniesień po rozprawie przed WSA w Warszawie – Sąd uznał, że fakt ten nie miał znaczenia, ponieważ do zniesienia współwłasności budynków doszło po kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a w chwili uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, to deweloper był jedynym właścicielem budynku.
Ponadto realizując inwestycję deweloper dokonał zmian, które stanowiły istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego. Można przypuszczać, że już w trakcie budowy deweloper dokonywał takich zmian w układzie wewnętrznym budynku oraz w układzie instalacji, by z dwóch lokali przewidzianych w projekcie budowlanym móc wydzielić dziewięć.
Póki co uzasadnienia tego wyroku jeszcze nie ma, jednak już teraz wiadomo, że jego treść może okazać się istotną wskazówką dla tych, którzy podobny mechanizm zamierzali zastosować.
Ja w każdym razie przed takimi działaniami przestrzegam.
Jak widać, metoda na „zniesienie współwłasności” również nie pozwala na skuteczne „obejście” ustaleń miejscowego planu i wybudowanie budynku wielorodzinnego tam, gdzie plan miejscowy na to nie zezwala.
{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam Szanowną Panią Mecenas
Na Pani przykładzie mamy kolejny fakt próby cwaniactwa, przepraszam za to słowo, ale takie mi się tylko nasuwa. Deweloperzy, jak widać czują się bardzo pewnie, choć nie zawsze wszystko przebiega po ich myśli, podejmują ryzyko nie licząc się ze społeczeństwem zamieszkałym w sąsiedztwie. Potem za wszelką cenę usiłują udowodnić swoją rację. Prawda jest taka, że nie udowadniają swojej racji, tylko wykorzystują nie precyzyjne przepisy prawne, jako jedyne kontr narzędzie Urzędników, co w konsekwencji doprowadza do wielu niepotrzebnych sporów, na czym strony tylko tracą. Absolutnie popieram Pani opinię odradzającą takich praktyk, takie działania tylko sprowokują ustawodawcę o zaostrzenie przepisów i dojdzie do tego, że zaczną rozbierać inwestycje wybudowane niezgodnie z obowiązującymi przepisami i normami społecznymi.
Bardzo ciekawy artykuł, jak również poprzedni w tej tematyce. Czy zna Pani sygnaturę orzeczenia warszawskiego WSA?
W bazach chwilowo brak orzeczeń ale sygnatury to syg. od VII SA/ Wa 1087/15 do VII SA/Wa 1090/15.
Panie Piotrze,
bardzo dziękuję, że mnie Pan wyręczył w przekazaniu tej informacji:)
pozdrawiam!
Dziękuję bardzo. Czekamy na uzasadnienie 🙂
Pani Mecenas, czytając Pani wpis na blogu zastanawiam się jakie konsekwencje w takiej sytuacji ponosi właściciel nieruchomości, który zakupił od takiego dewelopera mieszkanie, które ma wydzielony lokal i założoną już księgę wieczystą? Pozdrawiam serdecznie.
Bardzo interesujący artykuł .
Interesuje mnie jakie konsekwencje ponosi właściciel kupionego mieszkania który ma akt notarialny na wydzielone mieszkanie ?
Co trzeba i gdzie się zgłosić zanim kupimy mieszkanie,żeby uniknąć takich sytuacji?żeby ktoś nas upewnił ze mieszkanie jest czyste?
Panie Robercie,
w tej sprawie zapraszam na konsultację do kancelarii.
Pozdrawiam!
Pani Mecenas zapomniała jednak o tym, że WSA oceniał decyzję wydana przez organy nadzoru budowlanego przed wydzieleniem samodzielnych lokali przez sąd rejonowy. A wtedy był to budynek jednorodzinny zamieszkały przez wiele rodzin. Nic dziwnego że WSA oddalił skargę dewelopera, bo wtedy faktycznie budynek był uzytkowany jako wielorodzinny.
Wyrok sądu rejonowego o zniesieniu współwłasności wiąże inne organy i sądy, tak więc na ten moment taki budynek na mocy postanowienia SR jest wielorodzinny i nadzór budowlany musi to zaakceptować, czy mu sie to podoba czynie.
Panie Marcinie,
proszę zauważyć, że kiedy pisałam ten tekst, nie było jeszcze uzasadnienia wyroku, a doniesienia prasowe odnośnie tego rozstrzygnięcia były właśnie takie, jak opisałam.
Jest jasne dla mnie, że wyroki sądu wiążą organy, ale teza, że można wybudować duży budynek jednorodzinny i przez sądowe zniesienie współwłasności „zrobić” z niego wielorodzinny, wbrew obowiązującym przepisom prawa budowlanego i planowania przestrzennego, jest moim zdaniem nie do przyjęcia. Oznacza bowiem, że sąd może zignorować te przepisy i dokonać zniesienia współwłasności, choć art. 221 Kodeksu cywilnego wyraźnie mówi, że podział nie może być sprzeczny z ustawą. To jedna kwestia, a druga – czy o budynku wielorodzinnym możemy mówić wyłącznie wtedy, gdy mamy lokale prawnie wydzielone, czy też z punktu widzenia definicji zawartej w prawie budowlanego, fakt ustanowienia odrębnej własności lokali nie ma żadnego znaczenia?
No tak, nie ulega wątpliwości, że deweloper dostał pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego. Budynek został postawiony zgodnie z pozwoleniem. Dopiero po oddaniu go do użytkowania, deweloper postanowił wydzielić samodzielne lokale przez zniesienie współwłasności. Do czego ma prawo bo może z własną rzeczą robić co chce. Sąd wydzielił samodzielne lokale.
Proszę wziąć pod uwagę fakt, że budynek jest postawiony zgodnie z pozwoleniem. Jeżeli w nim mieszkały by tylko dwie rodziny, nie byłoby całego zamieszkania. Fakt, że mieszka w nim kilka rodzin powoduje, że jest budynkiem wielorodzinnym. Tylko to już nie ma znaczenia, bo sąd swoim postanowieniem niejako wyraził zgodę na taki sposób użytkowania.
Na marginesie, są przepisy, które pozwalają na zmianę sposobu użytkowania budynku nawet wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.
A ponadto, Sąd w toku znoszenia współwłasności nie jest np. związany zaświadczeniem starosty o samodzielności lokali, a contrario, sąd może wydzielić lokal bez takiego zaświadczenia.
PS. Był swego czasu projekt zmiany ustawy, który zabraniał takich praktyk, zakazujący wprost sądom wydzielania w domach jednorodzinnych więcej niz dwóch lokali. Co każe domniemywać, że obecnie mamy lukę prawną, która na cos takiego pozwala.
Sęk w tym Panie Marcinie, że ów deweloper, o którym mówimy, wcale nie wybudował budynku zgodnie z powolnieniem, lecz z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego, na co zwrócił uwagę sąd w opisywanym przez Rzeczpospolitą wyroku. Sąd wskazał w uzasadnieniu, że właśnie z tego powodu, sprawa prawidłowości pozwolenia na użytkowanie dla tego budynku, powinna być przedmiotem odrębnego postępowania, bo budynek z takimi odstępstwami nie powinien być przyjęty przez nadzór do użytkowania. To, że sąd cywilny zniósł później współwłasność i wyodrębnił lokale, było dla WSA w Warszawie jedynie kolejnym argumentem potwierdzającym, że budynek był i jest budynkiem wielorodzinnym.
Wbrew temu, co Pan pisze, w tym całym procederze nie chodzi o to, że w budynku mieszka kilka rodzin, lecz o to, że jest w nim kilka samodzielnych lokali. Nawet gdyby w ogóle nie były one zamieszkałe, dla PINB nie miałoby to żadnego znaczenia. To akurat wiem z własnego zawodowego doświadczenia, bo prowadzę takie sprawy.
Jeśli Pan jest innego zdania- to oczywiście zawsze może Pan doradzić swojemu klientowi takie rozwiązanie. Ciekawe, jak ostatecznie na tym wyjdzie:)
Co do wykorzystywania przez deweloperów luk prawnych, a zwłaszcza obchodzenia prawa, bo o tym tu przecież mówimy, jak się na to zapatruje Ministerstwo, czy sądy, to w tej kwestii zapraszam do lektury artykułu red. Krzyżanowskiej z moim komentarzem http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/1011451,deweloper-przeksztalcenie-domu-jednorodzinnego-w-wielorodzinny.html
oraz tego wpisu na moim blogu https://jakim-prawem.pl/z-okazji-dnia-niepodleglosci-o-zasadzie-legalnosci-w-postepowaniu-o-pozwolenie-na-budowe/
I jeszcze jedno, podział nieruchomości nie był sprzeczny z ustawą, tylko był sprzeczny z miejscowym planem, a to nie jest ustawa 🙂 a prawo własności ma prymat względem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
I tu też nie ma Pan racji:)
Sprzeczny z ustawa, to – z punktu widzenia wydzielenia przez sąd w budynku jednorodzinnym, zaprojektowanym jako jednorodzinny kilku lokali – sprzeczny przede wszystkim z prawem budowlanym i warunkami technicznymi, które zawierają odrębne wymogi dla budynków wielorodzinnych, choćby w zakresie bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Mądry biegły powinien mieć to na uwadze, podobnie jak mądrzy biegli kwestionują takie zniesienie współwłasności (podział działki), które jest niezgodne z ustaleniami miejscowego planu.
A prawo własności, wcale nie ma prymatu nad planem miejscowym, skoro to właśnie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 upzp).
Miłego dnia!