Kiedy większość pań szykuje się właśnie do Świąt Wielkanocnych, ja dla odmiany postanowiłam spożytkować wczorajszy dzień nieco inaczej. Korzystając z resztek śniegu i tego, że sezon narciarski właściwie mamy już za sobą, postanowiłam wybrać się do Bukowiny Tatrzańskiej.
Słońce, lekki mróz, puste trasy narciarskie i piękne widoki….. czego chcieć więcej? 🙂
Chociaż za oknami naszej kancelarii widać już pierwsze zalążki liści na drzewach, to jednak w górach nic nie wskazuje na to, że już jutro będziemy mieć pierwszy dzień kalendarzowej wiosny. Proszę tylko spojrzeć na zdjęcie. 🙂
W tym roku zima nie była łaskawa dla narciarzy, ale dla deweloperów i owszem. Jeden z naszych Klientów właśnie kończy kolejną inwestycję (i to przed czasem!) i przymierza się do kolejnej.
Ma już pozwolenie na budowę i właściwie mógłby zacząć budowę, gdyby nie fakt, że za kilka miesięcy zostanie uchwalony plan miejscowy, którego projekt przewiduje dla jego działki zupełnie inne ustalenia niż te, które wynikają z pozwolenia na budowę.
Zaniepokojony tą sytuacją, zadzwonił do mnie z pytaniem, co ma robić? Budować, czy wstrzymać się z realizacją inwestycji?
No właśnie…
Jeśli znajdziecie się Państwo w takiej sytuacji, na pewno nie możecie pozostać bierni. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, na jakim etapie jest procedowanie planu i kiedy ewentualnie mija termin zgłaszania uwag do projektu planu. Jeśli już to ustalicie, koniecznie trzeba złożyć taką uwagę i powołać się na fakt sprzeczności ustaleń projektowanego planu, z uzyskaną przez Państwa ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę.
Warto podjąć te działania w celu uwzględnienia takiej uwagi. Jeśli bowiem zostanie uchwalony plan, który będzie sprzeczny z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, nie będą Państwo mogli na pewno wystąpić o pozwolenie zamienne – gdyby w przyszłości taka potrzeba zaistniała.
Nie oznacza to natomiast, że w razie zaistnienia sprzeczności między pozwoleniem na budowę, a treścią uchwalonego planu, inwestor nie może zrealizować inwestycji. Naczelny Sąd Administracyjny kilkakrotnie wypowiadał się, że uchwalenie planu miejscowego nie ma wpływu na wydaną wcześniej ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, a w związku z tym, sprzeczność ustaleń planu z pozwoleniem na budowę, nie stanowi naruszenia prawa, skutkującego nieważnością planu w tej części.
Ustalenia planu miejscowego nie mają bowiem tego skutku, iż po stronie właściciela nieruchomości powstaje obowiązek dostosowania aktualnego sposobu zagospodarowania terenu, do sposobu zgodnego z ustaleniami planu miejscowego. Jeżeli właściciel uzyskał wcześniej dla swojej działki ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to może to pozwolenie wykonać, mimo że plan dopuszcza na tej działce zupełnie inną zabudowę, czy nawet zakazuje wznoszenia jakichkolwiek budynków.
W wyroku z dnia 30.10.2014 roku, sygn. II OSK 922/13 Naczelny Sąd Administracyjny poszedł swoich rozważaniach jednak znacznie dalej i uznał, że prawo do realizacji inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę stanowi prawo nabyte, a uchwalenie planu miejscowego sprzecznego z ustaleniami pozwolenia na budowę godzi w istotę tego prawa. Organ planistyczny musiałby zatem wykazać, że wprowadzenie tych ustaleń z naruszeniem praw wynikających z pozwolenia na budowę, wynikało z konieczności ochrony konkretnego dobra publicznego i jego wyższości nad przyznanym uprzednio w pozwoleniu na budowę prawem.
Poradziłam w związku z tym mojemu Klientowi, by realizował inwestycję zgodnie z pozwoleniem na budowę, a niezależnie od tego, podjął działania zmierzające do zapewnienia zgodności planu z tym pozwoleniem.
{ 34 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Do gminy spływają decyzje o pozwoleniu na budowę. Gmina w zasadzie sama powinna sprawdzić, czy projektowane w planie przeznaczenie jest zgodne z decyzją o pozwoleniu na budowę – jeśli nie – teren powinien być automatycznie wyłączony z opracowania planu miejscowego. Polecam przedłożyć do Urzędu kopię decyzji o pozwoleniu na budowę z wnioskiem o wyłączenie działki/terenu z opracowania planu miejscowego. Swoją drogą uchwalenie mpzp o treści sprzecznej z ostatecznym pozwoleniem na budowę nie jest bezpieczne dla Gminy – choćby ze względu na wskazany w artykule wyrok NSA.
Słuszna uwaga Panie Tomaszu.
Można zatem pójść o krok dalej i zapytać, dlaczego gminy dopuszczają do takich sytuacji, że uchwalają plan sprzeczny z ustaleniami wydanych wcześniej decyzji o pozwoleniu na budowę. Czy to wina gminy, która nie udostępnia planistom kompletnych materiałów, czy planistów, którzy nie uwzględniają ustaleń wynikających z tych decyzji?
Miałem okazję spotkać się z jedną i z drugą sytuacją. Do gminy przychodzą decyzje o pozwoleniu na budowę – ale są to tzw. dokumenty śmieciowe – do informacji. Takie materiały po roku są archiwizowane – później się o tym zapomina. Tutaj ważne jest każdorazowo zaangażowanie i czujność inwestora prowadzącego inwestycję, żeby dopilnować sytuację i przypomnieć na czas o sobie. Sam jestem urbanistą i powiem szczerze, że nie mam w sobie odwagi, żeby nie uwzględnić pozwolenia na budowę lub najzwyczajniej je zignorować. Można przecież – nawet w przypadku braku zgodności ze studium – usankcjonować w projekcie planu takie pozwolenie, bez dopuszczania rozbudowy, nadbudowy i innych – ogólnie bez dopuszczania zwiększania gabarytów – na zasadzie stanu zastanego.
Rozumiem, że w Pani przypadku pozwolenie na budowę było wydane na podstawie innego MPZP a nie decyzji WZ? Bowiem w przypadku wydaina WZ i oparcia na niej PnB, w mojej opinii (oraz przynajmniej części doktryny i orzecznictwa), o ile zamienne PnB będzie zgodne z wydaną wcześniej WZ nie ma podstaw do odmowy jego wydania, nawet gdyby było ono sprzeczne z nowym MPZP.
Pozdraiwam
Rafał
Witam Panie Rafale.
Bardzo dziękuję za komentarz. W opisywanej przeze mnie sprawie faktycznie PNB było wydane na podstawie poprzedniego MPZP. A jeśli chodzi o decyzję WZ -to miał Pan jakieś konkretne orzeczenia na myśli?
Pozdrawiam!
Zastanawiam się jak to działa w drugą stronę – inwestor, w naszym przypadku Zarząd Dróg i Komunikacji przymierza się do inwestycji wg projektu niezgodnego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Już po ogłoszeniu przetargu zamierzenie zostaje publicznie oprotestowane przez mieszkańców a przetarg unieważniony. Czy popełniony błąd przy przygotowywaniu inwestycji może rodzić konsekwencje prawne dla inwestora, projektanta lub urzędnika, który wydał pozwolenie na budowę ?
Panie Jacku,
nie bardzo rozumiem, na podstawie Pana opisu, jaką odpowiedzialność ma Pan na myśli i wobec kogo. Jeśli zostałaby stwierdzona nieważność pozwolenia na budowę, to na pewno urzędnik ponosiłby odpowiedzialność za wydanie takiej decyzji.
Właśnie otrzymałem powiadomienie o wydaniu pozwolenia na budowę sąsiadowi, złożył on wniosek o zmianę przeznaczenia budynku i wydanie pozwolenie na budowę w czerwcu, w sierpniu zmienił się plan zagospodarowania przestrzennego, w międzyczasie wytknęliśmy z sąsiadami dużo błędów w projekcie i niezgodności z planem zagospodarowania. Strona złożyła „oświadczenie” niczym nie podpierając że projekt jest prawidłowy. Mimo to w dniu 03.10.2016r starosta wydał decyzję pozytywną.
Pytanie z którym planem decyzja będzie wiążąca? starym do 15 sierpnia, czy nowym.
Chcę napisać odwołanie do wojewody.
Projekt musi być zgodny z nowym planem, obowiązującym w dacie wydania decyzji.
A który przepis o tym mówi? Na co można się powołać?
Ponadto wyszło że moje pismo w sprawie nie zostało rozpoznane, (mam potwierdzenie odbioru) a nie zostało ono ujęte przy wydaniu tego pozwolenia. Czyżby błąd urzędnika?
Jak coraz więcej czytam o wydawaniu pozwoleń wbrew obowiązującemu prawu, tym bardziem jestem przekonany że to wszystko działa własnym życiem, a decyzja zależy od „znajomości i głębokiej kieszeni”.
Panie Robercie,
nie rozumiem Pana pytania, zwłaszcza w kontekście dalszej części Pana komentarza.Jakie Pana pismo nie zostało uwzględnione? W jakiej sprawie?
Dostaliśmy jako mieszkańcy pisma o zakończeniu zbierania wniosków dowodowych, ja jako że była pomyłka w adresie dostałem tylko to pismo więc na nie odpowiedziałem. W pozwoleniu na budowę w opisie/uzasadnieniu brak wzmianki o nim.
Gmina przystąpiła do uchwalenia miejscowego planu zagopodarowania przestrzennego, został sporządzony jego projekt, jednak radą gminy plan ten nie zostanie uchwalony. W miedzy czasie wpłynął wniosek do gminy o ustalenie warunków zabudowy, który jest trochę sprzeczny z ustleniami planu. Jego sprzeczność polega na tym, że wnioskodawca chciałby dostać warunk na dom mieszklany jednorodzinny a plan miejscowy zakłada zabudowę letniskową. Teren ten graniczy z działkami o zabudowie jednorodzinnej, których teren nie obejmował projekt miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego. Od czasu wpłyniecia wniosku minęło juz więcej niż 9 miesięcy, została wydana decyzja o warunkach zabudowy na zabudowę letniskową o parametrach zgodnych z założeinami projektowanego miejscowego planu natomiast wnisokodawca chciałby uzyskac WZ na zabudowę mieszkalna jednorodzinną. Czy może takie warunki uzyskać?
Czy jeśli MPZP nie zakazuje wykonania inwestycji to można ją uznać jako zgodną z tym planem?
Panie Tomaszu,
myślę, że odpowiedź twierdząca na to pytanie, byłaby zbyt dużym uproszczeniem. Być może w pewnych okolicznościach, po lekturze całości planu tak można byłoby uznać, ale moim zdaniem nie można tego stwierdzenia przenosić na każdy przypadek.Nie zaryzykowałabym tego.
Natomiast ja mam taki problem dla działki zostały wydana WZ, przy czym okazało się , że był szykowany MZPM, który wszedł w życie 21 października 2016 roku , a dokumenty na pozwolenie do Starostwa zostały złożone 14 października i poinformowano nas , iż decyzja będzie odmowna ponieważ 21 października wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego niezgodny z WZ , aktualnie( teren rolniczo przyrodniczy wolny od zabudowy) .Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji.
Pani Agnieszko,
tak na pierwszy rzut oka – obawiam się, że nic się już nie da zrobić w tej sprawie.
Pozdrawiam!
Dobrze, a czy nie znajdzie sie jakaś furtka jeśli chodzi o daty, mam na myśli, że dokumenty wpłynęły 14 października plan wszedł w życie 21 października , wiem ,że zmieniły się przepisy , bo jeszcze dwa lata temu nie było by problemy ponieważ liczyła się data wpłynięcia dokumentów i pomimo ,że wchodzi w życie plan zagospodarowania , to jeszcze obowiązywał by stary.
Niestety, ja tu żadnej furtki nie widzę. Organ musi brać pod uwagę ustalenia planu obowiązującego w dacie wydania decyzji.
Witam,
Kupiłem z zona działke w miejscowości gdzie plan dopuszczał zabudowę domami 4-lokalowymi w celu komercyjnej budowy takiego obiektu i sprzedaży tych lokali.
Opracowałem projekt i złożyłem wniosek o pozwolenie na budowę ale przed wydaniem decyzji obowiązujący w dniu złożenia wnosku o pozwolenia na budowę plan został uchylony i nie dostane już pozwolenia na 4-lokalowca bo przywrócony poprzedni plan dopuszczłą jedynie max domy bliżniacze.
Czy w takiej sytuacji moge dochodzić roszczeń wobec gminy z tytułu utraconych korzyści ?
Panie Pawle, nie rozumiem, w czym problem. W zabudowie bliźniaczej również może Pan mieć 4 lokale – 2 w jednej połówce bliźniaka i 2 w drugiej.
formalnie oczywiście moge postawic dom bliźniaczy dwulokalowy i tyle. Tylko że uchylony plan dopuszczał zabudowe o korzystniejszych wspolczynnikach jak max powierzchnia zabudowy, pow czynna biologicznie, wsk intensywnosci zabudowy. Dom zaprojektowany pod uchylony plan nie spełnia wymogów przywróconego planu
Witam, mpzp powstał w 2009, ziemia: przeznaczenie KSO, podstawowe stacja paliw, uzupelniające uslugi (myjnia, uslugi gastronomiczne). maksymalna wysokośc zabudowy 5 metrów. ilosc kondygnacji naziemnych 1. W chwili obecnej na terenie jest parking + stacja gazowa, chcialby postawić motel + lokal uslugowy do wynajecia i zamknac stacje, niestety ale ogranicza mnie wysokosc zabudowy, zgodnie z mpzp miasto chce zabrać 1/3 dzialki, zabrania stawiana garazy.
Chcialbym postawic garaze – nie moge
mialem inwestora ktory chcial postawic maszt wolno sotjący telekoumniakcyjny – miasto sie nie zgodzilo (zabronili tego w mpzp)
chcialbym wybudowac motel – nie moge (chodzi o to ze chce miec minimym budynek 2 kondygnacyjny)
wszystko zmierza ku temu ze bede musial zamknac stacje oraz parking – chcialbym sie przebranzowic jednak miasto poprzez mpzp bardzo ograniczylo mi mozliwosci.
jakie mam wyjscia z sytuacji ?
1. żadanie wykupu calej dzialki ? 3/3
2. żądanie wykupu 1/3 dzialki ?
3. żądanie zamiany dzialki 1/3 na inną ?
4. żadanie usunięcia usunięcia ograniczej dla mojej dzialki w mpzp ? w przypadku braku zgody sprawa sądowa ? – czy ma to sens, czy mpzp w jaki kolwiek narusza moje prawa na tyle abym mógł wpłynąc na zmianę mpzp.
Panie Piotrze,
chętnie odpowiem na Pana wątpliwości podczas spotkania w Kancelarii. Na blogu nie udzielam porad prawnych.
Jeśli jest Pan zainteresowany współpracą – serdecznie zapraszam!
Witam
Jeśli w Gminie jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego i chcę przekształcić kawałek działki na budowlaną, 1/3 działki już jest budowlana na której stoi dom, chciałabym pociągnac kilka metrów do góry część budowlaną, plan zagospodarowania jest co kilka lat, ogłaszany jest przetarg i wyłaniają firmę która podejmie się planu zagospodarowania, to muszę czekać np. 4 czy 5 lat. Nie można tego inaczej załatwić tym bardziej że to nie jest nowa działka ale już w części jest budowlana?
Pani Kasiu,
rzetelna odpowiedź na to pytanie niestety nie jest możliwa bez znajomości wszystkich okoliczności.
Tak, może Pani złożyć wniosek do projektu planu, o ile jest Pani właścicielką nieruchomości, dla której ten plan jest procedowany.
Dziękuję za odp.
A proszę mi jeszcze doradzić co zrobić w takiej sytuacji, że w 2016 roku nie złożyłam wniosku do studium na zagospodarowanie terenu, a w tym roku odbywać się będzie plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioski można składać od marca, czy ja też mogę złożyć taki wniosek, mimo że do studium nie złożyłam.
Dopiero będzie pierwsze wyłożenie studium w kwietniu, i niewiem dokłądnie na czym to polega.
Dzień dobry,
W 2015 uzyskałem pozwolenie na rozbudowę budynku i rozpocząłem pracę których jeszcze do końca nie skończyłem. Jednak w 2018 roku gmina zmieniła mpzp i nie uwzględniła wcześniej wydanej decyzji pozwolenia na moją rozbudowę. Posługując się starymi mapami sprzed uzyskanego przezemnie pozwolenia uchwaliła nowy plan. Zgodnie z nowym planem przez już rozbudowany budynek ma biec droga. Czy gmina mogła tak postąpić?
Panie Piotrze, niestety mogła.
Dzień dobry,
Co w przypadku gdy ostateczna decyzja na pozwolenie na budowę została przez sąsiada zaskarżona (nie był poinformowany przez urząd o postępowaniu). Budynek prawie stoi a w czasie budowy zmienił się MPZP i wyklucza postawienie na tej działce tego budynku (który już stoi).
Sprawa powinna być wznowiona z poinformowaniem sąsiada na zasadach starego MPZP czy nowego MPZP?
Kropką nad i jest fakt, że jeśli sąsiad byłby stroną w postępowaniu na samym początku pozwolenie i tak byłoby wydane bo jego obecność nic by nie wniosła (chodzi o domek jednorodzinny, który nie ma na niego żadnego wpływu).
Pani Basiu. Jeśli będą rzeczywiście podstawy do wznowienia postępowania i organ uzna, że sąsiad rzeczywiście powinien był być stroną zakończonego postępowania, to będzie musiał uwzględnić fakt, że doszło do zmiany planu miejscowego i orzekać z uwzględnieniem ustaleń tego planu.
Dzień dobry,
Co w przypadku gdy budynek istniejący przestał spełniać warunki planu miejscowego? Wyjaśniam: planuje rozbudowę budynku mieszkalnego położonego na terenie elementarnym MN (budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Budynek ten to tzw. „czworak” powstał w 1998r na podstawie planu z 1996r. w tamtych czasach (do 2002r. definicja budynku jednorodzinnego pozwalała na budowę domów jednorodzinnych z maksymalnie czterema lokalami). Po złożeniu wniosku na rozbudowę starostwo wydało postanowienie w którym kwalifikuje mój budynek jako wielorodzinny i wykazuje szereg przepisów do spełnienia, z których przeciwpożarowe są nierealne i wymagałyby przebudowy całego obiektu – nie tylko mojej części. Jeżeli zmienię nazwę inwestycji na wielorodzinny nie spełnię warunków planu dla rodzaju zabudowy i urząd nie powinien takiego projektu przyjąć. Czy mój budynek jest już nie do ruszenia i nie mogę w nim dokonywać zmian bo stał się nielegalny?
Pani Joanno,
tak na pierwszy rzut oka to prawdopodobnie nie jest kwestia tego, że Pani budynek stał się nielegalny, tylko tego, że w świetle obecnie obowiązujących przepisów jest to budynek wielorodzinny. Musiałabym przeanalizować sprawę, żeby móc się wypowiedzieć, co w tej sytuacji można ewentualnie zrobić.
Pozdrawiam.