Zostałem pominięty w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę …i co teraz?

Agnieszka Grabowska-Toś        20 listopada 2015        17 komentarzy

Zamek Spisky Hrad

Zamek Spisky Hrad

To jest skandal! w tym mieście nie da się normalnie inwestować!”– krzyczał mi w słuchawce rozwścieczony Klient. „Dlaczego nie zostaliśmy zawiadomieni, że toczy się postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę dla sąsiedniej działki?! Przecież nasza działka graniczy z tą działką! Kiedy my staraliśmy się o pozwolenie na budowę, to właściciel tej działki był stroną naszego postępowania! Tak nie może być! Coś z tym trzeba zrobić! Raz urzędnik przyjmuje sobie tak, a raz siak! To jest arogancja władzy!” – nie przestawał mówić podniesionym tonem.

Ta rozmowa przypomniała mi się po tym, jak usłyszałam wczoraj fragment wypowiedzi naszej nowej Pani premier podczas wygłaszania expose: „Koniec z arogancją władzy! koniec z pychą!” Naprawdę, bardzo jestem ciekawa, jak Pani Premier zamierza z tym skończyć…. Mniejsza jednak o politykę i obietnice… choć to one – o ironio! – zainspirowały mnie do tego wpisu.

Wróćmy do mojego rozmówcy.

Co go tak wzburzyło?

Ano to, że nie wiadomo dlaczego, nie uznano go za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę procedowane dla sąsiedniej inwestycji, a Klient uważał, że inwestycja  ta – budynek biurowy i zaplecze dla firmy transportowej, będą oddziaływały na planowany przez niego budynek wielorodzinny.

Z drugiej zaś strony, kiedy to nasz deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę, organ uznał, że jego inwestycja będzie oddziaływała na działkę sąsiednią (tą, na której ma powstać budynek biurowy) i uznał jego właściciela za stronę postępowania.

Takie postawienie sprawy przez organ procedujący dwa różne pozwolenia na budowę dla sąsiadujących ze sobą działek, od razu nasuwa szereg wątpliwości.

Po pierwsze – co zrobić w takiej sytuacji, kiedy dowiadujemy się, że na sąsiedniej działce ma ruszyć budowa, my nic o niej nie wiemy, choć powinniśmy wiedzieć, bo klienci zawsze pytają, czy po sąsiedzku będzie realizowana jakaś inwestycja, a jeśli tak, to jaka. Każdy chce wiedzieć, czy za oknami będzie miał puste pole, inny blok, czy np. zaplecze firmy transportowej i od rana hałas silników.

Po drugie  czy jeśli pozwolenie na budowę wydane dla tej działki jest już ostateczne, jest jakaś szansa na jego podważenie.

I po trzecie – jak to możliwe, że w jednym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę właściciel działki A, która graniczy z działką B nie jest stroną postępowania, dotyczącego działki B, a w drugim postępowaniu, dotyczącym pozwolenia na budowę dla działki A, właściciel działki B zostaje uznany za stronę postępowania.

Jeśli chodzi o pierwszą wątpliwość, co zrobić w takiej sytuacji, to odpowiedź jest prosta. Trzeba jak najszybciej wystąpić do organu z wnioskiem o udostępnienie – w trybie dostępu do informacji publicznej – decyzji o pozwoleniu na budowę i najlepiej również projektu zagospodarowania terenu oraz rzutów elewacji projektowanego budynku

Być może nie uda nam się od razu uzyskać dostępu do całego projektu budowlanego, o czym wspominałam ostatnio, ale tych trzech dokumentów organ nie powinien nam odmówić. A dokumenty te pozwolą nam ustalić, co sąsiad będzie budował na swojej działce, w jakich odległościach od naszej działki i jak ostatecznie sąsiednia działka zostanie zagospodarowana.

Z kolei jeśli chodzi o podważenie takiej ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z powodu pominięcia nas w postępowaniu, to jest to jak najbardziej możliwe, trzeba tylko w terminie jednego miesiąca od dnia dowiedzenia się o decyzji złożyć wniosek o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i wykazać, że mamy interes prawny.

Natomiast  jeśli chodzi o trzecią wątpliwość, to  moim zdaniem taka sytuacja jest możliwa.

Wszystkiemu winne są pojęcia obszar oddziaływania i interes prawny – kluczowe do rozstrzygania o tym, kto ma być stroną postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę. Poza tym, akurat w sprawie naszego Klienta istotne były także inne kwestie.

Na obu działkach (naszego Klienta i jego sąsiada) miały być zrealizowane zupełnie inne inwestycje. Nie ulega zaś wątpliwości, że inny będzie obszar oddziaływania dużego budynku wielorodzinnego, inny niewielkiego biurowca, a jeszcze inny sklepu wielkopowierzchniowego. Ponadto, kiedy właściciel działki sąsiadującej z działką naszego Klienta procedował pozwolenie na budowę – działka naszego Klienta była zabudowana budynkiem hali magazynowej, natomiast kiedy o pozwolenie na budowę starał się nasz Klient, działka sąsiada była niezbudowana.

Wszystkie te okoliczności miały znaczenie przy ustalaniu kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę wydanego dla naszego Klienta i dla jego sąsiada, a przynajmniej powinny mieć. I być może to właśnie one spowodowały, że w sprawie sąsiada nasz Klient nie został uznany za stronę, a w sprawie naszego Klienta – sąsiad był stroną postępowania.

Czy jednak rzeczywiście miały znaczenie – to wykaże moje „śledztwo” w tej sprawie. O jego wynikach na pewno Państwa powiadomię.

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jarek Listopad 20, 2015 o 22:55

Kolejny przykład ignoracji sąsiada, prawo swoje a inwestor swoje , Pani Mecenas- to jakiś Mappet Show, powątpiewam w nasze prawo-wygra ten co lepiej się w tym będzie oriętował, a co ma powiedzieć przykładowy Kowalski ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 22, 2015 o 19:08

Witam Panie Jarosławie,
myślę, że w tym przypadku jeśli można mówić o czyjejś ignorancji, to raczej powinno to dotyczyć organu, a nie inwestora. To przecież organ ma za zadanie prawidłowo ustalić krąg stron postępowania. Oczywiście inwestor składając wniosek o pozwolenie na budowę wskazuje obszar oddziaływania inwestycji, ale to organ ostatecznie decyduje, czy zostało zrobione prawidłowo i kto faktycznie powinien być stroną.
Pozdrawiam i trzymam kciuki za Pana sprawę!

Odpowiedz

Krzysztof Listopad 21, 2015 o 19:06

Pani mecenas w artykule z 28 września przytoczyła Pani rozstrzygnięcie wojewody w sprawie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczące określenia granic obszaru oddziaływania cyt ” Zaś ani lokalizacja, ani charakter analizowanej przez wojewodę inwestycji nie wpływały ani na sposób dotychczasowego użytkowania działki B i C, ani na możliwość zagospodarowania ich w przyszłości. ” – czy Pani zdaniem przyjęcie za punkt odniesienia przyszłej, nieokreślonej zabudowy terenu sąsiadującego z inwestycją zwłaszcza w stosunku do obszarów, które nie posiadają MPZP nie powoduje, że obszar oddziaływania staje się pojęciem abstrakcyjnym a próba jego wyznaczenia jest albo niemożliwa, albo całkowicie dowolna?

Odpowiedz

Jacek Maj 25, 2016 o 11:07

ja coraz więcej w swojej praktyce (radcy) spotykam takich sytuacji: http://www.eporady24.pl/pominiecie_strony_w_postepowaniu_o_pozwolenie_na_budowe,pytania,8,112,10043.html czyli duży inwestor dostaje pozwolenia bez problemu, a mały sąsiad ma już dość, bo wszyscy go lekceważą. Nie wiem, czy problem nie leży w zwykłych łapówkach. Kiedy wraz z klientami przychodzimy do urzędu, urzędnik robi maślane oczy i dopiero recytacja przepisów przypomina mu, jakie ma zadanie.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Maj 27, 2016 o 12:50

Panie Mecenasie dziękuję za komentarz.
Można te wszystkie sytuacje, o których Pan pisze skwitować tak: duży może więcej.
I nie chodzi tu tylko o relacje deweloper – sąsiad, ale także o relacje duży deweloper – mały deweloper. Podam taki oto przykład. Otóż duży deweloper może np. zbudować osiedle i uzyskać w określonym miejscu zgodę na zjazd z drogi publicznej, podczas gdy małemu deweloperowi kilka miesięcy wcześniej odmawia się zgody na zjazd w tym samym miejscu, mimo iż realizuje kilkakrotnie mniejszą inwestycje na działce sąsiedniej w stosunku do dużego dewelopera. Zarządca drogi odmawiając małemu deweloperowi zgody na zjazd z drogi publicznej – tłumaczy że lokalizacja zjazdu w tym miejscu jest niemożliwa ze względów bezpieczeństwa, po czym kilka miesięcy później w tym samym miejscu daje zgodę na zjazd dużemu deweloperowi, choć jego inwestycja będzie kilkakrotnie większa. I w ten oto niewytłumaczalny sposób lokalizacja zjazdu w tym miejscu dla kilkuset aut, nie będzie żadnym zagrożeniem i nie ma już przeszkody w postaci względów bezpieczeństwa dla odmowy udzielenia zgody, a wcześniej taka przeszkoda oczywiście była. Efekt jest taki, że mały deweloper nie może zrealizować inwestycji, bo nie dostał zgody na zjazd, a duży – już w najlepsze buduje.

Odpowiedz

Jarek Maj 26, 2016 o 22:53

Tak Panie Jacku, deweloperzy się rozpasają a urzędnicy nie mają czym się przeciwstawić, prawo jak druszlak – dla deweloperów na rękę.

Odpowiedz

Małgorzata Wrzesień 25, 2016 o 19:57

Szanowna Pani!

Na bezpośrednio sąsiadującym z moją posesją terenie (dwie działki – jedna graniczy z moją posesją) deweloper chce postawić dwa budynki jednorodzinne (każdy po 3 segmenty mieszkalne). Obecnie dla terenu tego nie planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie stadium, według którego przeznaczony jest on pod budownictwo mieszkaniowe. Działki są tak małe, że dotychczas stawiano tutaj jedynie domy jednorodzinne (w rozumieniu, że rzeczywiście zamieszkiwała je jedna rodzina). W obszarze oddziaływania (wyznaczonym do wydania WZ-tki) nie znajdują się żadne szeregowce, a nawet domy w zabudowie bliźniaczej. Podczas procesu administracyjnego w sprawie wydania WZ-tki budynki te zostały określone jako domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej. Czy słusznie? Podczas tego postępowania byłam skrupulatnie informowana przez wydział urbanistyki i planowania przestrzennego o sprawie. Po wydaniu WZ-tki inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę do innego wydziału Urzędu Miasta (wydział budownictwa) i mimo zapewnień urzędników wydających WZ-tkę, że wydział budownictwa obowiązują te same zasady co do informowania sąsiadów, o tym, że toczy się postępowanie w sprawie wyd. pozwolenia na budowę dowiedziałam się przypadkiem. Gdy na działce sąsiedniej zaczęto stawiać skrzynki elektryczne, złożyłam do wydz. budownictwa prośbę o udzielenie informacji, czy w stosunku do działki sąsiedniej toczy się jakiekolwiek postępowanie w ich wydziale. Odpowiedź otrzymałam. I tutaj pojawia się pytanie – rozumiem, że projektant inwestsora przy składaniu wniosku o wyd. pozwolenia na budowę nie wskazał mnie w obszarze oddziaływania (być może obawiając się kolejnych odwołań z mojej strony), a urzędnik przyznał mu rację (nie poszerzając tego kręgu i nie wysyłając do mnie informacji urzędowych). Tylko że po moim piśmie otrzymałam informację listowną od urzędnika, dodatkowo skrzynki elektryczne zostały postawione w granicy z moją działką, a przy ich stawianiu wykonawca wszedł na moją działkę, przesunął gruz leżący przy płocie i zdemontował siatkę, nie zawieszając jej z powrotem po zakończeniu prac. W takiej sytuacji śmiem twierdzić, że jednak znajduję się w obszarze oddziaływania i inwestycja dewelopera bezpośrednio wpływa na moją sytuację. Czy mój tok rozumowania jest słuszny? W tym momencie z sąsiadami z ulicy chcemy umówić się na spotkanie z naczelnikiem wydziału budownictwa. Zależy nam na zablokowaniu wydania decyzji na jak najdłużej (w przyszłym roku ma zostać uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla naszej dzielnicy, według którego budynki szeregowe nie będą mogły być budowane – inf. z wydziału planowania przestrzennego) lub na negatywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdzie kierować swoje kroki (MZUiM – droga jest ślepa, wąska, bez chodników – a budowa oznaczałaby co najmniej 12 nowych samochodów + wybrukowanie miejsc parkingowych mogłoby oznaczać niespełnienie warunku zachowania określonej ilości terenów biologicznie czynnych? ktoś jeszcze)? Czy to już czas, aby skorzystać z pomocy radcy prawnego? Będę wdzięczna za odpowiedź. Dodam, że sprawa dotyczy Tychów – czy w razie potrzeby reprezentuje Pani poza Krakowem klientów, którzy nie są inwestorami?

Wyrazy szacunku,
Małgorzata M-L

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 25, 2016 o 21:00

Pani Małgorzato,
To na pewno jest czas, kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika. Moim zdaniem można i trzeba było kwestionować tę inwestycję już na etapie decyzji WZ.
Jeśli postępowanie ws pozwolenia na budowę jeszcze się nie zakończyło, trzeba koniecznie zgłosić się do postępowania wskazując na konkretne argumenty przemawiające za tym, że przysługuje Pani status strony.
Proszę o telefon do Kancelarii – ustalimy, co możemy w Pani sprawie zrobić.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

NiKa Październik 16, 2016 o 21:37

Szanowna Pani.

Gdy planowana inwestycja na działce sąsiadującej wg planu sytuacyjnego częściowo będzie prowadzona na mojej działce (wchodzi w moją działkę ok. 0,5 – 1,5 m) to powinnam być stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę? Mam wrażenie, że zostałam pominięta…

Pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 20, 2016 o 08:59

Moim zdaniem powinna być Pani stroną postępowania.

Odpowiedz

Rexbud.com.pl Listopad 8, 2016 o 19:49

Bez dwóch zdań.

Odpowiedz

Jarek Listopad 8, 2016 o 21:10

Życzę powodzenia, ja przy wydawaniu WZ zostałem pominięty, jako strona, w toku postępujących spraw, uznano mnie za stronę. Gdy stwierdzono /zmuszony byłem zwrócić się do Radcy Prawnego/ wiele naruszeń skutkujących unieważnieniem WZ i wszystkich zezwoleń – stwierdzono, że nie jestem stroną. Teraz to SKO, Sąd Administracyjny, kolejne koszty itd. Już nikt nie skupia się nad istotą dokumentów z wieloma wadami, za to Prawnicy Dewelopera udowadniają, że teraz ja nie jestem stroną – rozpacz mnie ogarnia, dlatego życzę powodzenia, to tak w telegraficznym skrócie.
Pozdrawiam:
Jarek

Odpowiedz

Krzysztof Październik 27, 2016 o 13:05

Szanowna Pani,
Budowa w granicy działki rozpoczęła się u sąsiada bez otrzymania decyzji od wojewody. Nie mieliśmy możliwości złożyć odwołania w ustawowym terminie 14 dni. Co teraz robić by zatrzymać proces budowy?

Odpowiedz

Barbara Październik 30, 2016 o 05:11

Witam,proszę dokładnie przeczytać kodeks postępowania administracyjnego i wszcząć procedurę wznowienia postępowania.Rozdział 12” wznowienia” art,145 paragraf 1 punkt 4 i następne.Od tego kto wydał decyzję/wojewoda?/zależeć będzie do kogo skierować w/w wniosek/art.150/.Pominięcie strony to działalność organu 1-szej instancji/art.150 paragraph 2/.Nie jestem prawnikiem,ale dotknęła mnie ta sama celowa ”niekompetencja”urzędu,która jest formą wydania pozwolenia na budowę gdy istnieją przesłanki do jej unieważnienia.Oczywiście process inwestycyjny rusza i o to w tym wszystkim chodzi.Pozdrawiam i życzę dużo,dużo zdrowia.Barbara

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 2, 2016 o 14:08

Pani Barbaro.
Dziękuję za komentarz:)
Potwierdzam, należy złożyć wniosek o wznowienie postępowania, o ile nie minął termin do złożenia takiego wniosku.

Odpowiedz

Kasia Listopad 25, 2016 o 22:21

Droga Pani
Również zostałam pominięta jako strona w sprawie pozwolenia budowlanego,
mimo,że odwołałam się od decyzji ustalającej inwestycję celu publicznego GPZ do SKO
decyzja została wydana z klauzulą natychmiastowej wykonalności.. a przed wydaniem decyzji pół roku walczyłam o uznanie mnie za stronę.
myślę, że niesłusznie nie uznano mnie za stronę w budownictwie, gdyż jestem jedną z dwuch skarżących m.i. oddziaływanie tej stacji. Uznano tych, którym stacja pasuje.
Oczekując na rozstrzygnięcie z SKO przypadkiem się dowiedziałam o wydaniu pozwolenia dwa dni temu uważam to za skandal.
Czy mam podstawy ku uznaniu mnie za stronę w postępowaniu wznawiającym?
inwestor nie wykazał mnie w obszarze oddziaływania przed wydziałem budownictwa

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 28, 2016 o 09:23

Pani Katarzyno,
trudno mi – bez dokładnej znajomości dokumentów – ocenić, czy ma Pani szanse, czy też nie.
Jeśli będzie Pani zainteresowana konsultacją w tym zakresie – zapraszam do kancelarii.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: