Zamek Spisky Hrad
„To jest skandal! w tym mieście nie da się normalnie inwestować!”– krzyczał mi w słuchawce rozwścieczony Klient. „Dlaczego nie zostaliśmy zawiadomieni, że toczy się postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę dla sąsiedniej działki?! Przecież nasza działka graniczy z tą działką! Kiedy my staraliśmy się o pozwolenie na budowę, to właściciel tej działki był stroną naszego postępowania! Tak nie może być! Coś z tym trzeba zrobić! Raz urzędnik przyjmuje sobie tak, a raz siak! To jest arogancja władzy!” – nie przestawał mówić podniesionym tonem.
Ta rozmowa przypomniała mi się po tym, jak usłyszałam wczoraj fragment wypowiedzi naszej nowej Pani premier podczas wygłaszania expose: „Koniec z arogancją władzy! koniec z pychą!” Naprawdę, bardzo jestem ciekawa, jak Pani Premier zamierza z tym skończyć…. Mniejsza jednak o politykę i obietnice… choć to one – o ironio! – zainspirowały mnie do tego wpisu.
Wróćmy do mojego rozmówcy.
Co go tak wzburzyło?
Ano to, że nie wiadomo dlaczego, nie uznano go za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę procedowane dla sąsiedniej inwestycji, a Klient uważał, że inwestycja ta – budynek biurowy i zaplecze dla firmy transportowej, będą oddziaływały na planowany przez niego budynek wielorodzinny.
Z drugiej zaś strony, kiedy to nasz deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę, organ uznał, że jego inwestycja będzie oddziaływała na działkę sąsiednią (tą, na której ma powstać budynek biurowy) i uznał jego właściciela za stronę postępowania.
Takie postawienie sprawy przez organ procedujący dwa różne pozwolenia na budowę dla sąsiadujących ze sobą działek, od razu nasuwa szereg wątpliwości.
Po pierwsze – co zrobić w takiej sytuacji, kiedy dowiadujemy się, że na sąsiedniej działce ma ruszyć budowa, my nic o niej nie wiemy, choć powinniśmy wiedzieć, bo klienci zawsze pytają, czy po sąsiedzku będzie realizowana jakaś inwestycja, a jeśli tak, to jaka. Każdy chce wiedzieć, czy za oknami będzie miał puste pole, inny blok, czy np. zaplecze firmy transportowej i od rana hałas silników.
Po drugie – czy jeśli pozwolenie na budowę wydane dla tej działki jest już ostateczne, jest jakaś szansa na jego podważenie.
I po trzecie – jak to możliwe, że w jednym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę właściciel działki A, która graniczy z działką B nie jest stroną postępowania, dotyczącego działki B, a w drugim postępowaniu, dotyczącym pozwolenia na budowę dla działki A, właściciel działki B zostaje uznany za stronę postępowania.
Jeśli chodzi o pierwszą wątpliwość, co zrobić w takiej sytuacji, to odpowiedź jest prosta. Trzeba jak najszybciej wystąpić do organu z wnioskiem o udostępnienie – w trybie dostępu do informacji publicznej – decyzji o pozwoleniu na budowę i najlepiej również projektu zagospodarowania terenu oraz rzutów elewacji projektowanego budynku
Być może nie uda nam się od razu uzyskać dostępu do całego projektu budowlanego, o czym wspominałam ostatnio, ale tych trzech dokumentów organ nie powinien nam odmówić. A dokumenty te pozwolą nam ustalić, co sąsiad będzie budował na swojej działce, w jakich odległościach od naszej działki i jak ostatecznie sąsiednia działka zostanie zagospodarowana.
Z kolei jeśli chodzi o podważenie takiej ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z powodu pominięcia nas w postępowaniu, to jest to jak najbardziej możliwe, trzeba tylko w terminie jednego miesiąca od dnia dowiedzenia się o decyzji złożyć wniosek o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i wykazać, że mamy interes prawny.
Natomiast jeśli chodzi o trzecią wątpliwość, to moim zdaniem taka sytuacja jest możliwa.
Wszystkiemu winne są pojęcia obszar oddziaływania i interes prawny – kluczowe do rozstrzygania o tym, kto ma być stroną postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę. Poza tym, akurat w sprawie naszego Klienta istotne były także inne kwestie.
Na obu działkach (naszego Klienta i jego sąsiada) miały być zrealizowane zupełnie inne inwestycje. Nie ulega zaś wątpliwości, że inny będzie obszar oddziaływania dużego budynku wielorodzinnego, inny niewielkiego biurowca, a jeszcze inny sklepu wielkopowierzchniowego. Ponadto, kiedy właściciel działki sąsiadującej z działką naszego Klienta procedował pozwolenie na budowę – działka naszego Klienta była zabudowana budynkiem hali magazynowej, natomiast kiedy o pozwolenie na budowę starał się nasz Klient, działka sąsiada była niezbudowana.
Wszystkie te okoliczności miały znaczenie przy ustalaniu kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę wydanego dla naszego Klienta i dla jego sąsiada, a przynajmniej powinny mieć. I być może to właśnie one spowodowały, że w sprawie sąsiada nasz Klient nie został uznany za stronę, a w sprawie naszego Klienta – sąsiad był stroną postępowania.
Czy jednak rzeczywiście miały znaczenie – to wykaże moje „śledztwo” w tej sprawie. O jego wynikach na pewno Państwa powiadomię.
{ 27 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Kolejny przykład ignoracji sąsiada, prawo swoje a inwestor swoje , Pani Mecenas- to jakiś Mappet Show, powątpiewam w nasze prawo-wygra ten co lepiej się w tym będzie oriętował, a co ma powiedzieć przykładowy Kowalski ?
Witam Panie Jarosławie,
myślę, że w tym przypadku jeśli można mówić o czyjejś ignorancji, to raczej powinno to dotyczyć organu, a nie inwestora. To przecież organ ma za zadanie prawidłowo ustalić krąg stron postępowania. Oczywiście inwestor składając wniosek o pozwolenie na budowę wskazuje obszar oddziaływania inwestycji, ale to organ ostatecznie decyduje, czy zostało zrobione prawidłowo i kto faktycznie powinien być stroną.
Pozdrawiam i trzymam kciuki za Pana sprawę!
Pani mecenas w artykule z 28 września przytoczyła Pani rozstrzygnięcie wojewody w sprawie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczące określenia granic obszaru oddziaływania cyt ” Zaś ani lokalizacja, ani charakter analizowanej przez wojewodę inwestycji nie wpływały ani na sposób dotychczasowego użytkowania działki B i C, ani na możliwość zagospodarowania ich w przyszłości. ” – czy Pani zdaniem przyjęcie za punkt odniesienia przyszłej, nieokreślonej zabudowy terenu sąsiadującego z inwestycją zwłaszcza w stosunku do obszarów, które nie posiadają MPZP nie powoduje, że obszar oddziaływania staje się pojęciem abstrakcyjnym a próba jego wyznaczenia jest albo niemożliwa, albo całkowicie dowolna?
ja coraz więcej w swojej praktyce (radcy) spotykam takich sytuacji: http://www.eporady24.pl/pominiecie_strony_w_postepowaniu_o_pozwolenie_na_budowe,pytania,8,112,10043.html czyli duży inwestor dostaje pozwolenia bez problemu, a mały sąsiad ma już dość, bo wszyscy go lekceważą. Nie wiem, czy problem nie leży w zwykłych łapówkach. Kiedy wraz z klientami przychodzimy do urzędu, urzędnik robi maślane oczy i dopiero recytacja przepisów przypomina mu, jakie ma zadanie.
Panie Mecenasie dziękuję za komentarz.
Można te wszystkie sytuacje, o których Pan pisze skwitować tak: duży może więcej.
I nie chodzi tu tylko o relacje deweloper – sąsiad, ale także o relacje duży deweloper – mały deweloper. Podam taki oto przykład. Otóż duży deweloper może np. zbudować osiedle i uzyskać w określonym miejscu zgodę na zjazd z drogi publicznej, podczas gdy małemu deweloperowi kilka miesięcy wcześniej odmawia się zgody na zjazd w tym samym miejscu, mimo iż realizuje kilkakrotnie mniejszą inwestycje na działce sąsiedniej w stosunku do dużego dewelopera. Zarządca drogi odmawiając małemu deweloperowi zgody na zjazd z drogi publicznej – tłumaczy że lokalizacja zjazdu w tym miejscu jest niemożliwa ze względów bezpieczeństwa, po czym kilka miesięcy później w tym samym miejscu daje zgodę na zjazd dużemu deweloperowi, choć jego inwestycja będzie kilkakrotnie większa. I w ten oto niewytłumaczalny sposób lokalizacja zjazdu w tym miejscu dla kilkuset aut, nie będzie żadnym zagrożeniem i nie ma już przeszkody w postaci względów bezpieczeństwa dla odmowy udzielenia zgody, a wcześniej taka przeszkoda oczywiście była. Efekt jest taki, że mały deweloper nie może zrealizować inwestycji, bo nie dostał zgody na zjazd, a duży – już w najlepsze buduje.
Tak Panie Jacku, deweloperzy się rozpasają a urzędnicy nie mają czym się przeciwstawić, prawo jak druszlak – dla deweloperów na rękę.
Szanowna Pani!
Na bezpośrednio sąsiadującym z moją posesją terenie (dwie działki – jedna graniczy z moją posesją) deweloper chce postawić dwa budynki jednorodzinne (każdy po 3 segmenty mieszkalne). Obecnie dla terenu tego nie planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie stadium, według którego przeznaczony jest on pod budownictwo mieszkaniowe. Działki są tak małe, że dotychczas stawiano tutaj jedynie domy jednorodzinne (w rozumieniu, że rzeczywiście zamieszkiwała je jedna rodzina). W obszarze oddziaływania (wyznaczonym do wydania WZ-tki) nie znajdują się żadne szeregowce, a nawet domy w zabudowie bliźniaczej. Podczas procesu administracyjnego w sprawie wydania WZ-tki budynki te zostały określone jako domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej. Czy słusznie? Podczas tego postępowania byłam skrupulatnie informowana przez wydział urbanistyki i planowania przestrzennego o sprawie. Po wydaniu WZ-tki inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę do innego wydziału Urzędu Miasta (wydział budownictwa) i mimo zapewnień urzędników wydających WZ-tkę, że wydział budownictwa obowiązują te same zasady co do informowania sąsiadów, o tym, że toczy się postępowanie w sprawie wyd. pozwolenia na budowę dowiedziałam się przypadkiem. Gdy na działce sąsiedniej zaczęto stawiać skrzynki elektryczne, złożyłam do wydz. budownictwa prośbę o udzielenie informacji, czy w stosunku do działki sąsiedniej toczy się jakiekolwiek postępowanie w ich wydziale. Odpowiedź otrzymałam. I tutaj pojawia się pytanie – rozumiem, że projektant inwestsora przy składaniu wniosku o wyd. pozwolenia na budowę nie wskazał mnie w obszarze oddziaływania (być może obawiając się kolejnych odwołań z mojej strony), a urzędnik przyznał mu rację (nie poszerzając tego kręgu i nie wysyłając do mnie informacji urzędowych). Tylko że po moim piśmie otrzymałam informację listowną od urzędnika, dodatkowo skrzynki elektryczne zostały postawione w granicy z moją działką, a przy ich stawianiu wykonawca wszedł na moją działkę, przesunął gruz leżący przy płocie i zdemontował siatkę, nie zawieszając jej z powrotem po zakończeniu prac. W takiej sytuacji śmiem twierdzić, że jednak znajduję się w obszarze oddziaływania i inwestycja dewelopera bezpośrednio wpływa na moją sytuację. Czy mój tok rozumowania jest słuszny? W tym momencie z sąsiadami z ulicy chcemy umówić się na spotkanie z naczelnikiem wydziału budownictwa. Zależy nam na zablokowaniu wydania decyzji na jak najdłużej (w przyszłym roku ma zostać uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla naszej dzielnicy, według którego budynki szeregowe nie będą mogły być budowane – inf. z wydziału planowania przestrzennego) lub na negatywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdzie kierować swoje kroki (MZUiM – droga jest ślepa, wąska, bez chodników – a budowa oznaczałaby co najmniej 12 nowych samochodów + wybrukowanie miejsc parkingowych mogłoby oznaczać niespełnienie warunku zachowania określonej ilości terenów biologicznie czynnych? ktoś jeszcze)? Czy to już czas, aby skorzystać z pomocy radcy prawnego? Będę wdzięczna za odpowiedź. Dodam, że sprawa dotyczy Tychów – czy w razie potrzeby reprezentuje Pani poza Krakowem klientów, którzy nie są inwestorami?
Wyrazy szacunku,
Małgorzata M-L
Pani Małgorzato,
To na pewno jest czas, kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika. Moim zdaniem można i trzeba było kwestionować tę inwestycję już na etapie decyzji WZ.
Jeśli postępowanie ws pozwolenia na budowę jeszcze się nie zakończyło, trzeba koniecznie zgłosić się do postępowania wskazując na konkretne argumenty przemawiające za tym, że przysługuje Pani status strony.
Proszę o telefon do Kancelarii – ustalimy, co możemy w Pani sprawie zrobić.
Pozdrawiam!
Szanowna Pani.
Gdy planowana inwestycja na działce sąsiadującej wg planu sytuacyjnego częściowo będzie prowadzona na mojej działce (wchodzi w moją działkę ok. 0,5 – 1,5 m) to powinnam być stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę? Mam wrażenie, że zostałam pominięta…
Pozdrawiam
Moim zdaniem powinna być Pani stroną postępowania.
Bez dwóch zdań.
Życzę powodzenia, ja przy wydawaniu WZ zostałem pominięty, jako strona, w toku postępujących spraw, uznano mnie za stronę. Gdy stwierdzono /zmuszony byłem zwrócić się do Radcy Prawnego/ wiele naruszeń skutkujących unieważnieniem WZ i wszystkich zezwoleń – stwierdzono, że nie jestem stroną. Teraz to SKO, Sąd Administracyjny, kolejne koszty itd. Już nikt nie skupia się nad istotą dokumentów z wieloma wadami, za to Prawnicy Dewelopera udowadniają, że teraz ja nie jestem stroną – rozpacz mnie ogarnia, dlatego życzę powodzenia, to tak w telegraficznym skrócie.
Pozdrawiam:
Jarek
Szanowna Pani,
Budowa w granicy działki rozpoczęła się u sąsiada bez otrzymania decyzji od wojewody. Nie mieliśmy możliwości złożyć odwołania w ustawowym terminie 14 dni. Co teraz robić by zatrzymać proces budowy?
Witam,proszę dokładnie przeczytać kodeks postępowania administracyjnego i wszcząć procedurę wznowienia postępowania.Rozdział 12” wznowienia” art,145 paragraf 1 punkt 4 i następne.Od tego kto wydał decyzję/wojewoda?/zależeć będzie do kogo skierować w/w wniosek/art.150/.Pominięcie strony to działalność organu 1-szej instancji/art.150 paragraph 2/.Nie jestem prawnikiem,ale dotknęła mnie ta sama celowa ”niekompetencja”urzędu,która jest formą wydania pozwolenia na budowę gdy istnieją przesłanki do jej unieważnienia.Oczywiście process inwestycyjny rusza i o to w tym wszystkim chodzi.Pozdrawiam i życzę dużo,dużo zdrowia.Barbara
Pani Barbaro.
Dziękuję za komentarz:)
Potwierdzam, należy złożyć wniosek o wznowienie postępowania, o ile nie minął termin do złożenia takiego wniosku.
Droga Pani
Również zostałam pominięta jako strona w sprawie pozwolenia budowlanego,
mimo,że odwołałam się od decyzji ustalającej inwestycję celu publicznego GPZ do SKO
decyzja została wydana z klauzulą natychmiastowej wykonalności.. a przed wydaniem decyzji pół roku walczyłam o uznanie mnie za stronę.
myślę, że niesłusznie nie uznano mnie za stronę w budownictwie, gdyż jestem jedną z dwuch skarżących m.i. oddziaływanie tej stacji. Uznano tych, którym stacja pasuje.
Oczekując na rozstrzygnięcie z SKO przypadkiem się dowiedziałam o wydaniu pozwolenia dwa dni temu uważam to za skandal.
Czy mam podstawy ku uznaniu mnie za stronę w postępowaniu wznawiającym?
inwestor nie wykazał mnie w obszarze oddziaływania przed wydziałem budownictwa
Pani Katarzyno,
trudno mi – bez dokładnej znajomości dokumentów – ocenić, czy ma Pani szanse, czy też nie.
Jeśli będzie Pani zainteresowana konsultacją w tym zakresie – zapraszam do kancelarii.
Pozdrawiam!
Niestety – to wina bardzo złego i niesprawiedliwego naszego prawa. Szanowana Pani – proszę o informacje – na jakiej postawy prawnej: Art. i ust. prawa budowlanego lub K.P.A lub innego – starostwo lub wojewoda, podejmują decyzję o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę , bez zawiadamiania o tej decyzji i możliwości odwołania się – sąsiadujących z działką, gdzie ma być realizowana inwestycja – właścicieli. Przecież organy administracji nie mają szczegółowej wiedzy, dotyczącej sytuacji na terenie dla którego wydawania jest decyzja. Nie mają przepisów prawnych – które by im to bezwzględnie nakazywały. A co jeśli, przez działkę przebiega służebność gruntowa i po rozpoczęciu budowy, całkowicie pozbawione dojazdu, a tym samym zagospodarowania, zostaną pozostałe działki ? Nie ma przepisów – obligujących urzędników przy wydawaniu tego typu decyzji do sprawdzenia tego faktu, na mapach, zdjęciach lotniczych, satelitarnych, wizji lokalnej. Z tego co widać – przy wydawaniu decyzji – brane jest pod uwagę wniosek i oświadczenie tylko jednej strony – inwestora – i głównie na podstawie tego, wydawana jest decyzja + wpływ na środowisko i bezpieczeństwo. Czy zna Pani Art. 5.1 – poz.9 – Prawa Budowlanego – dlaczego organy administracji, przy wydawaniu decyzji nie przestrzegają tego paragrafu nie zadają sobie, trudu by uzyskać informacje dotyczące tego paragrafu – i dowiadujemy się o pozbawieniu dojazdu po rozpoczęciu budowy? Najwyższy czas na zmianę – na logiczną i sprawiedliwą – bardzo złego prawa.
Panie Mariuszu,
oczywiście znam, wszystkie przepisy, które Pan powołał w komentarzu. Proszę mi wierzyć, że też często zadaję sobie pytanie, dlaczego organy nie robią tego, czy tamtego. Dlaczego wydają błędne decyzje. Wszystkie te pytania należałoby zadać urzędnikom. Warto też pamiętać, że w sprawach budowlanych mamy dwie instancje przed organami i dwie przed sądem administracyjnym. Strona pozbawiona możliwości udziału w postępowaniu nie jest więc całkowicie pozbawiona prawa do obrony, choć muszę przyznać, że nie jest to łatwe. Jestem bardzo ciekawa, jakie zmiany by Pan w tej sytuacji postulował.
Witam,
Czy powinienem być stroną postępowania w wydaniu pozwolenia na budowę sąsiadowi który chce się budować 10m od granicy mojej działki? Jego działka jest szeroka – ok 35 m szerokości, więc może sobie na to pozwolić.
Panie Danielu,
nie zawsze w przypadku, gdy inwestor realizuje inwestycję na działce sąsiedniej, jego sąsiad jest uznawany za stronę. To czy Pan powinien być stroną zależy od tego, jaka to jest inwestycja i czy ogranicza w zabudowie Pana działkę.
Pozdrawiam!
Witam.Moje pytanie dotyczy problemu nieuznania mnie za stronę w postępowaniu.Na sąsiedniej działce sąsiad pobudował halę magazynową z zapleczem biurowym o wys 12m i dł 100m .Odległość od mojego budynku to 7 metrów.Czy w takiej sytuacji jeśli tworzy się taką inwestycję która na etapie budowy była już bardzo uciążliwa nie jest oczywiste że powinnam być stroną?Proszę o odpowiedz .anaie zgadzam sie z ty wieć juz teraz sprawa jest w sądzie administracyjnym bo mimo że mnie nie powiadomiono to wmówiono że o całej inwestycji wiedziałam ,mimo że na tablicy informacyjnej był numer decyzji po którego wpisaniu na wyszukiwarkę RWDZ wyskakiwała decyzja pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego…???
Pani Małgorzato,
żeby odpowiedzieć Pani na te pytania, musiałabym przeanalizować dokumenty. Nie jestem w stanie udzielić Pani rzetelnej odpowiedzi na Pani pytania bez takiej analizy. Jeśli jest Pani zainteresowana zleceniem wykonania takiej analizy, zapraszam do kontaktu z nasza kancelarią.
Pozdrawiam!
Szanowna pani zostaliśmy pominięci jako strona teraz urzędnicy to jest państwo w państwie nie wiadomo gdzie łapówki idą. dwie działki graniczą z moją dzialka jedna dalej od mojego domu i o tej inwestycji zostałem powiadomiony a do drugiej działki która bardzo blisko mojego domu nie. to jest jakaś parodia urzędu w Myslenicach. O inwestycji dowiedziałem się jak zaczęli budować bez skrzynki prądowej a prąd idzie normalnym przewodem po ulicy. Jak się okazuje pozwolenie na budowę załatwił rok wcześniej tak więc nie można się odwołać. Piszemy pisma do urzędów w Myslenicach i wyżej do Krakowa i nic cały czas odbijamy się od ściany. Ten budynek jest budowany na 6 ar działce do tej pory mieliśmy piękny widok na góry a teraz wyrasta grzyb ściana domu jest 22 m. a jego wysokość będzie 13 metrów gdzie plan zabudowy jest 10 m myślę że jakiś urzędnik pilotuje ta inwestycje myślę o sprzedaniu domu i wyjazdu z tego państwa bezprawia
Panie Janie,
bardzo mi przykro, że tak się stało. Nie bronię organów, ale często urzędnicy po prostu popełniają błędy a niekorzystne rozstrzygnięcia są efektem tych błędów, a nie celowego działania. Mam nadzieję, że uda się Panu jakoś wybrnąć z tej sytuacji.
Pozdrawiam.
Witam nie pocieszyła mnie pani krutka odpowiedź z pani strony czyli nic nie można zrobić? A za błędy urzędników powinny być kary dlaczego w Polsce za wszystko musi płacić obywatel urzędnicy pracują za moje podatki. Czyli w moim przypadku pani nic nie może zrobić?
Panie Janie,
Nie wiem, czy w Pana sprawie można coś zrobić. Nie znam sprawy, nie widziałam dokumentów. Mogłabym to stwierdzić dopiero po zapoznaniu się z całością dokumentacji w tej sprawie.
Pozdrawiam.