Budowa budynku w granicy działki jest wyjątkiem od zasady, że powinien być on sytuowany w konkretnej, minimalnej odległości od granic działki budowlanej.
W czasach, kiedy deweloperzy i inwestorzy coraz częściej wskazują na problemy związane z dostępnością działek pod zabudowę wielorodzinną, czy usługową, budowa takich budynków w granicy działki może okazać się jedynym rozwiązaniem, pozwalającym na realizację na niej konkretnej zabudowy.
Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy mamy tak wąską działkę, że zachowanie standardowych minimalnych odległości od jej granic skutkuje brakiem możliwości jej zabudowy, mimo że plan miejscowy dopuszcza na niej zabudowę mieszkaniową.
Budowa budynku w granicy działki, jako wyjątek, jest dopuszczalna w konkretnych przypadkach, przewidzianych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Warto te przypadki znać, by na etapie szukania nowych gruntów pod zabudowę orientować się, kiedy taką zabudowę w granicy działki będziecie mogli zrealizować.
Standardowe minimalne odległości budynku od granicy a zabudowa w granicy działki
Minimalne standardowe odległości budynku od granicy działki określa nam § 12 ust. 1 rozporządzenia ws warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który brzmi następująco:
Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Oznacza to, że generalnie można budować w odległości minimum 4 m lub 3 m od granicy działki, ale pod warunkiem, że nie zostaną przy tym naruszone inne wymagania wynikające z przepisów rozporządzenia np. dotyczące przesłaniania działki sąsiedniej, czy dotyczące ochrony przeciwpożarowej.
Szerzej na ten temat pisałam na blogu w artykule pt. Odległość budynku od granicy działki.
Spełnienie tych wymagań sprawdzi Wam architekt.
Jeśli ich zapewnienie nie będzie możliwe, trzeba będzie zmienić parametry projektowanego budynku, albo sprawdzić, czy lepszym rozwiązaniem nie będzie właśnie budowa budynku w granicy działki.
Budowa budynku w granicy działki gdy wynika to z planu miejscowego
Budowa budynku w granicy działki, ewentualnie 1,5 m od niej jest możliwa, jeśli plan miejscowy wyraźnie takie rozwiązanie dopuszcza.
Taką możliwość przewiduje § 12 ust. 2 rozporządzenia ws warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Aby z niej skorzystać, muszą być spełnione następujące warunki.
Po pierwsze – budynek trzeba wówczas usytuować na działce budowalnej, tak by był on zwrócony w stronę granicy działki ścianą bez okien i drzwi.
Po drugie – aby budowa budynku w granicy była możliwa, z planu miejscowego musi wynikać jednoznacznie, że jest ona dopuszczalna. Oznacza to, że nie można jej domniemywać.
Sądy zwracają uwagę, że pozwolenie na budowę budynku w granicy działki może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją ku temu szczególnie uzasadnione przyczyny.
W związku z tym organy administracji w każdej takiej sprawie muszą należycie wyważyć interesy stron, ponieważ zasady postępowania administracyjnego nakazują równe ich traktowanie.
Jeśli w planie miejscowym znajdziecie na przykład taki zapis:
Dopuszcza się możliwość lokalizacji budynków bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną w terenach oznaczonych symbolami – MW.1-MW.8, MW.11, MW.13, MW.15 oraz w terenie MW.17
to będzie znaczyło, że właśnie w tych terenach możliwa jest budowa budynku w granicy działki.
Budowa budynku w granicy działki sąsiadującej z drogą
Załóżmy, że nasza działka ma szerokość 12m i kształt prostokąta, którego dłuższe boki znajdują się od strony wschodniej i zachodniej. Plan miejscowy dopuszcza na niej zabudowę wielorodzinną.
Aby zachować minimalne dopuszczalne odległości w stosunku do granicy wschodniej i zachodniej, musimy uwzględnić od każdej z tych granic po 3 m. Wówczas ściany budynku od wchodu i zachodu będą musiały być bez okien, bo tylko pod takim warunkiem możemy zbliżyć budynek na taką odległość, bo tak przewiduje § 12 ust. 1 rozporządzenia.
Co to w rezultacie oznacza?
Że będziemy mogli zmieścić na tej działce wyłącznie budynek, którego ściana z oknami będzie mogła mieć szerokości jedynie 6m (12m- 3m-3m). Tylko pod warunkiem, że możliwe będzie skorzystanie ze wskazanych w rozporządzeniu wyjątków od reguły minimalnej odległości od granicy, uda nam się zbudować na tej działce większy budynek.
Taki wyjątek przewiduje również § 12 ust. 10 rozporządzenia.
Z przepisu tego wynika, że wymóg zachowania minimalnych odległości od działki budowlanej nie dotyczy sytuacji, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, czyli wyodrębnioną geodezyjnie jako droga, a więc oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem „dr”.
Natomiast bez znaczenia jest to, że działka, na której ma być lokalizowana zabudowa sąsiaduje np. z działką rolną, która nie jest przeznaczona do zabudowy, czy np. z działką zagospodarowaną jako zieleń i przeznaczoną pod zieleń. Taki sposób zagospodarowania, czy przeznaczenia działki sąsiedniej sam w sobie nie uzasadnia budowy budynku w granicy działki.
Jeśli więc będziecie zastanawiać się nad możliwością zabudowy interesującej Was działki, warto zwrócić uwagę, jaki status ma działka, która z nią sąsiaduje.
Budowa budynku w granicy działki gdy będzie przylegał do budynku na sąsiedniej działce
Obecnie obowiązujące zasady
Budowa budynku w granicy działki jest możliwa także wtedy, gdy będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jak wynika z § 12 ust. 3 rozporządzenia, taka lokalizacja musi jednak dodatkowo uwzględniać wymogi przewidziane w przepisach odrębnych oraz w przepisach § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia ws warunków technicznych.
Z praktycznego punktu widzenia kluczowe jest, jak należy rozumieć to „przyleganie” do ściany budynku sąsiedniego?
Czy konieczne jest, aby projektowany budynek stykał się ze ścianą budynku sąsiedniego na całej jej szerokości i wysokości projektowanego budynku?
Czy tylko chodzi o szerokość (długość) ściany, a jej wysokość może być dowolna, byleby tylko była wyznaczona przez plan miejscowy lub decyzję wz?
Na te pytania nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ stanowiska sądów, a tym samym i organów nie są spójne.
Co więcej można z nich wnioskować, że nawet pomimo zmiany § 12 ust. 3 rozporządzenia polegającej na zastąpieniu słów „będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany” słowami: „będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego”, część sądów nadal uważa, że budowa budynku w granicy jest dopuszczalna, jeśli cała ściana projektowanego budynku przylega do ściany budynku sąsiedniego.
Część natomiast stoi na stanowisku, że w tym przypadku chodzi o przyleganie na całej długości ściany, natomiast jej wysokość nie musi być równa z wysokością istniejącego budynku, ale ma być zgodna z planem miejscowym lub decyzją WZ (czyli budynek może być wyższy lub niższy od istniejącego).
Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 maja 2020 r. o sygnaturze akt II OSK 2095/19 wskazał, że określenie „przylegania ściany do ściany budynku istniejącej na sąsiedniej działce” należy rozumieć nie jako przyleganie w jakimkolwiek stopniu, ale w takim, w którym cała ściana planowanego budynku przylegać będzie do ściany budynku na działce sąsiedniej.
W rozpatrywanej sprawie projektowany przez inwestora budynek był dłuższy aniżeli budynek na nieruchomości sąsiedniej, do której miał przylegać i z tego względu odmówiono inwestorowi udzielenia pozwolenia na budowę.
Zasady obowiązujące od 1 kwietnia 2024 r.
Pamiętajcie jednak, że 1 kwietnia 2024 roku wejdą w życie nowe przepisy rozporządzenia ws. warunków technicznych dotyczące tzw. patodeweloperki, a wraz z nimi zmieni się §12 ust. 3 rozporządzenia, który otrzyma brzmienie:
Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Tak więc po 1 kwietnia jeśli inwestor będzie lokalizował budynek w granicy działki na podstawie tego przepisu, to nie będzie już wątpliwości, że taki budynek będzie mógł być wyższy od budynku istniejącego na działce sąsiedniej, pod warunkiem oczywiście, że zostaną spełnione warunki techniczne określone w z § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273.
Problem jednak w tym, że zmieniony przepis, podobnie jak inne wprowadzone nowelizacją rozporządzenia dotyczącą tak zwanej patodeweloperki mają obowiązywać tylko do 20 września tego roku. Wtedy bowiem powinno wygasnąć rozporządzenie ws warunków technicznych.
Nie wiadomo na ten moment, czy okres jego obowiązywania zostanie wydłużony, czy zostanie wydane nowe rozporządzenie.
Trudno w tej sytuacji przewidzieć, czy przepisy dotyczące odległości od granicy działki nie ulegną z zmianie.
Jeśli jednak złożycie wniosek o pozwolenie na budowę przed 1 kwietnia, to będzie on procedowany zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji
Czy można zrealizować inwestycję deweloperską lub jakąkolwiek inną i nie spotkać się z protestem sąsiadów?
Można, choć z mojego doświadczenia wynika, że zdarza się to rzadko.
Często klienci zadają mi pytanie, czy można w jakiś sposób powstrzymać sąsiada, który składa bezzasadne odwołania i przeciąga w czasie uzyskanie decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę.
Czy na gruncie aktualnych przepisów istnieje odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji? [Czytaj więcej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }